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郁亮罕见道歉:万科52万名股东谁不满?

3月31日,万科董事会主席郁亮在万科2021年度业绩发布会上说:昨天晚上我特别忐忑不安,交出这样的成绩单,倍感压力。

 ?这是一个诚恳的态度,但更多的是一种姿态。这也是郁亮罕见的公开自我批评和检讨,哪怕在万科的两次股权战争以及2013年攀登8848米高的珠穆朗玛峰,郁亮也没有在外界表露出不安的情绪。

 ?这两年,在经济变局和房地产市场跌宕的当前,房地产行业的董事长们,对业绩如履薄冰。财报显示,2021年全年,万科实现营业收入4528亿元,同比增加8%;归母净利润225.2亿元,同比大幅下降45.75%,这是万科13年来净利润首次下滑,且下滑幅度近乎腰斩,引发投资者与媒体关注。

  面对外界关切的净利润下滑问题,郁亮坦诚回应:一是在管理方面存在离散度大的问题,万科过去采取充分授权、分布式机制,在行业快速增长时期有利于迅速抓住市场机会,但市场变化时会表现出参差不齐并拉低整体表现;这也使投资出现了少部分失误,切大饼的方式将额度分到了区域,市场变化时弱点就表现出来,出现了当地公司过高估计市场和冒进动作。二是多赛道同时探索所付出的成本比预想更大,对过往业绩产生影响。

 ?“我完全能理解股东的各种情绪,不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好,我感同身受。”郁亮表示。

  似曾相识的一幕曾出现在万科2021年中期业绩发布会上。2021年上半年,万科实现净利润110.47亿元,同比下降11.68%。万科总裁祝九胜感慨,“这让我想起读书时候,期中考试没考好,心情很忐忑。忐忑之余,也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向。”

 ?半年时间过去,万科净利润下滑幅度进一步扩大至45.75%,郁亮不得不第一个站出来安抚市场情绪。

 ?“2021年我们业绩表现不好,让股东失望了,我向52万名股东表示诚挚的歉意。”郁亮表示,2022年万科的发展只有8个字:止跌企稳,稳中回升,我们有信心完成。

 ?背水一战的万科能否实现“止跌企稳”目标?

 ?郁亮的反思

 ?郁亮,是一个有危机解决危机,没有危机制造危机的高手。他说过自己是猫头鹰的管理性格,就是永远“一只眼睛看机会,一只眼睛看风险”。2018年秋季例会上,他居安思危,提出“活下去”。

 ?但“危”依然到来。这次,他在《致股东》信中检讨道,尽管公司较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈之时,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观;一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

 ?他承认,在万科38年发展史上,并不总是一帆风顺的,1995年、2008年、2021年出现了3次利润下滑,每次下滑都暴露出我们在过去发展中累积的短板问题。

 ?对于净利润大幅下降,万科年报列出三方面原因:一是毛利率下滑;二是投资收益回落;三是计提减值,按照审慎原则,对2021年末资产进行了全面减值测试,对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值。

  同时下滑的还有销售业绩及多个财务指标。去年全年,万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米,同比下降18.4%;合同销售金额6277.8亿元,同比减少10.8%。

 ?去年,万科归属母公司净利润225.2亿元,净利润增长率为-35.8%;每股基本盈利1.94元,同比下降46.5%;全面摊薄的净资产收益率为 9.6%,同比减少 8.9个百分点;整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。

 ?2021年,万科经营性现金净流入为41.1亿元,2020年同期则为531.9亿元;期末现金及现金等价物净增加额为-449.5亿元,2020年末这一数字为259.2亿元;在手现金为1493.5亿元,而2020年则有1952亿元。持有现金流明显减少,这是需要警惕的数字。

 ?“2021年业绩表现让股东失望了,我向52万名万科股东表示诚挚歉意。”业绩会上,郁亮致歉道。

 ?“财务数据只是最终结果,要改善结果必须追溯其原由。”为此,郁亮作出两个反思与检讨。

  第一个反思是管理方面。郁亮直言,万科过去一直是充分授权、分布式特点,这在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会,但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,单一城市公司和单一区域不具备完整能力,这就会表现出参差不齐和离散度大的问题,部分项目不及预期,拉低了整体表现。

  一方面,项目操盘能力分化。万科做过不少好的项目,但没能将这些好项目优点完全复制推广,转为整个集团的优势。另一方面,少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制,投资额度直接分到区域提高了一线积极性,但在市场深度调整时,也容易造成当地公司高估自身市场潜力,存在“我是例外”的侥幸心理,拿下了自己消化不了的项目。

 ?郁亮的第二个反思是关于业务层面,多赛道同时探索的成本比预想更大,超出了最初预估。

  他表示,2014年万科开始进行转型探索时,尝试的赛道比较多,原因是以万科的规模体量,只有一两条赛道可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索,所面临的难度和付出的成本远远超出最初预估。过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,但市场环境变化之后,这些学费对业绩影响就显露了出来。

  有诚意的是,尽管2021年净利润大幅下降,但万科愿意拿出其中一半用于股东分红,合计将派发分红112.8亿元。

  整个万科管理层,2021年收入均有不同程度下降。其中,郁亮本人放弃了全部奖金,收入仅为150万元左右,下降幅度约9成。

  万科的底气

  “当然,我知道大家不是来听我道歉的,更关心万科能不能在2022年止跌回升。”郁亮提出,2022年万科的工作任务是“止跌企稳,稳中提升”。

 ?制定这样的目标,基于两个强大的外部基础以及来自万科的三个内部基础。

 ?他认为,从外部环境来看,当前有利于市场稳定的政策措施不断出台;且房地产是规模超10万亿元的巨大市场,房地产开发依然是重要经济活动,也是万科现在和未来的主要业务,这门生意未来仍会常做常有。同时,伴随城市的发展,人们的工作生活场景越来越多样化,对不动产内容和服务不断有新的需求,因此这项业务也会常做常新。

 ?在内部基础上,万科开发业务将继续保持在行业第一阵营,今年实现止跌企稳;在建面积1亿平方米,拟开发面积超过4500万平方米,未来2-3年土地储备有保障;经营、服务类业务增速快、NOI率势头好,逐步形成新的利润蓄水池,“探索这些业务的学费,大部分已经交完。”万科还具备行业领先的信用评级和长期稳健经营,这是实现“止跌企稳”的坚实基础。

 ?“2021年,可能就是开发业务的天花板,所以过去8年,我们围绕不动产综合发展与运营服务做布局与安排,增量变少时,存量机会越来越多,经营服务空间越来越大,这是我们看好的最重要原因之一。”郁亮说。

  值得注意的是,拆分业务板块来看,2021年,万科房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元,营收贡献比为95%,仍为第一大收入来源。对此,郁亮表示,开发业务仍然是有机会的,仍然是万科最主要的业务,但如果没有经营服务类业务,支持万科未来更好发展这件事情是做不到的。”

 ?向管理要效益,这是万科去年以来一直在做的事情。他相信,“任何计划和目标,都需要靠人去干,一切事在人为”。这次业绩会上,郁亮还透露,万科已取消集团合伙人层级,即通常意义上的高管,所有人都要下沉到前线。

 ?董事长和总裁也不例外。郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官,研究解决客户层面所反映的关键问题,总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人,承担长租公寓业务的经营管理责任。

 ?“房地产行业已经入了黑铁时代,正缩表出清,这会是破釜沉舟、背水一战的一年。要么死,要么活,没有中间状态。”郁亮一个月前的讲话,已经指出了前路艰难与破釜沉舟之魄力。

 ?他判断,未来谁用高杠杆模式谁就会退,但万科仍然希望是行业里的头部力量。在规模扩张方面,万科将把握两个原则,一是保证自己的安全,二确保自身安全同时尽自己所能促进行业良性循环。

 ?“期待明年给大家交上合格答卷。”郁亮说。

 ?这也是投资者们期待出现的结果。

  但在发布年报的同时,万科也推出回购方案和公司上市以来最高比例的分红派息预案,万科称将在未来三个月内择机开展不低于20亿元、不超过25亿元公司股份回购,分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,是A股中唯一一家连续30年进行现金分红的公司。

  “对于万科的股东尤其是大股东们,或许他们认为,作为头部企业以及拿着不菲薪水的万科高管们,应当表现更加完美。”一位业内人士分析称。


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