2016年越南调研—地产篇：越南房地产泡沫还是黄金.docx

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1、越南调研系列报告之四地产篇：越南房地产泡沫还是黄金 摘要：随着经济的不断发展，以及外资的不断流入，越南房地产业逐渐开始升温。这一轮升温随着越南住房法.摘要：随着经济的不断发展，以及外资的不断流入，越南房地产业逐渐开始升温。这一轮升温随着越南住房法的修改掀起了新一波热潮。2015年7月1日，越南住房法修正案正式生效，放宽了外国人在越南的购房条件，取消了诸多限制。越南房地产再次成为了投资者的“宠儿”。胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语，暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高，未来是否能够维持强劲的走势呢？胡志明市的楼价又是否会复制中国浦东的神话呢？本篇将

2、从影响房地产发展的几个核心因子出发，分析越南地产未来的投资价值。总体上看，我们认为越南楼价整体较高，未来虽然仍有一定增值空间，但是由于市场已对楼市做出过度反应，中短期内楼市升值空间有限，但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来，二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。一越南房地产发展阶段越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以我们本篇关于越南楼市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地

3、产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：1腾飞期（2005年-2009年）2005年开始，越南的楼价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。2调整期（2010年-2013年）随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制楼价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压，成为楼市

4、引爆的转折点，而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。关于这一点，我们在金融篇中有过详细论述，此处不加赘述。3快速发展期（2014年到现在）2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对住房法进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件

5、，越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来，楼市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。二影响越南房地产发展的核心因子分析那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：1经济发展状况如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样

6、创造了一个相对温和的经济环境。2政策法规影响与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于住房法的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。3人口因素我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。a 人口结构目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整

7、个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。b 消费能力根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。c 消费习惯越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况

8、在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。4金融环境与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益我们重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本我们将重点留意信贷成本。

9、a 收益从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。b 成本从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率

10、环境相对稳定，不会造成较大波动。三越南房地产的潜在投资机会我们认为未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：1直接投资房地产业综上所述，我们认为越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。我们认为未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到

11、2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，我们认为需求更多会集中在此类住房。2间接投资地产股如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。 四投资越南地产业面临的风险1市场泡沫风险这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000

12、-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的全球楼价负担能力调查，楼价入息比率（楼价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的楼价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我们如果计算胡志明市的楼价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地楼价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的楼价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。2需求错配风险我们认为未来另一大主要风险，是来

13、自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。3政策法规风险这一风险存在于任何一个新兴市场之中。我们在金融篇中也提到过，由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于楼市之中。2011-2013年的楼市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。

14、如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成楼价的波动。4政治风险这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，我们认为这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。