2016年越南调研—地产篇:越南房地产泡沫还是黄金.docx
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1、越南调研系列报告之四地产篇:越南房地产泡沫还是黄金 摘要:随着经济的不断发展,以及外资的不断流入,越南房地产业逐渐开始升温。这一轮升温随着越南住房法.摘要:随着经济的不断发展,以及外资的不断流入,越南房地产业逐渐开始升温。这一轮升温随着越南住房法的修改掀起了新一波热潮。2015年7月1日,越南住房法修正案正式生效,放宽了外国人在越南的购房条件,取消了诸多限制。越南房地产再次成为了投资者的“宠儿”。胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语,暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高,未来是否能够维持强劲的走势呢?胡志明市的楼价又是否会复制中国浦东的神话呢?本篇将
2、从影响房地产发展的几个核心因子出发,分析越南地产未来的投资价值。总体上看,我们认为越南楼价整体较高,未来虽然仍有一定增值空间,但是由于市场已对楼市做出过度反应,中短期内楼市升值空间有限,但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来,二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。一越南房地产发展阶段越南1945年独立后,又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因,南北经济的发展还是有比较大的差距,整体上南方经济发展水平超过北方,这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表,所以我们本篇关于越南楼市的讨论,主要以这两个城市为主。越南房地
3、产市场,以2005年为起点,主要可以分为三大阶段:1腾飞期(2005年-2009年)2005年开始,越南的楼价开始起步,信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止,胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米,中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。2调整期(2010年-2013年)随着房价的不断走高,政府也意识到了地产泡沫的潜在风险,开始调低信贷规模,控制楼价成交。2009年1月1日起,对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压,成为楼市
4、引爆的转折点,而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后,首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市,河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例,楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还,导致了大批坏账的产生。关于这一点,我们在金融篇中有过详细论述,此处不加赘述。3快速发展期(2014年到现在)2014年以后,随着VAMC的成立,政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革,市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应,整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年,为了拯救低迷的房地产市场,越南政府对住房法进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件
5、,越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来,楼市再度出现新一轮繁荣,一直延续到现在。二影响越南房地产发展的核心因子分析那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢?我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素,结合越南自身的情况进行探讨:1经济发展状况如图所示,越南近二十年来保持了较快的增长速度,尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上,为房地产发展创造了一个良好的经济环境。图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况,越南以8.4%的水平处在首位,说明从经济实力来看,越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平,同样
6、创造了一个相对温和的经济环境。2政策法规影响与中国类似,越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态,越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于住房法的修订放款了对外国人的限制,使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来,越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定,这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。3人口因素我们再从人口的角度分析,越南房地产的需求动力是否还能延续。a 人口结构目前越南处在人口红利期,截止2016年,15-54岁的人口基本上占据了整
7、个人口金字塔的63%,其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力,所以单从人口结构看,不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量,单就国内居民的购房需求也很高。此外,目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平,说明越南地产仍有较大增长空间。b 消费能力根据越南的数据统计与预测,2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长,而中等收入家庭也有超过50%的增长,说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。c 消费习惯越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产,用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况



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