2010年7月房地产行业月报.pdf
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1、 研究报告 行业月度报告 房地产 左红英 执业证书编号: S0820209120023 (维持) 中性 重点公司盈利预测及投资评价 电话 021-3222 9888*3506 邮箱 zuohongying 投资要点: 行业要闻: 国土部:2010年供地指标同比增长80% 70大中城市房价15个月来首度环比下跌 重庆市率先推出公租房暂行办法 住建部银监会齐否认楼市调控将松动 上海房产调控细则下半年出台 住建部:全国计划建37万套公租房 住建部拟动用公积金存款建设保障房 房产税改革或重点考虑差别税率征收 上海拟放宽经济适用房准入条件 公司动态: 万科 1-6 月份销售金额同比增长 19.54% 保
2、利地产 1-6 月份销售金额同比增长 3.33% 深振业大股东增持公司股份 招商地产上半年净利润同比增 115% 名流置业调整股票期权数量和行权价格 华侨城、世茂股份等发布业绩预增公告 楼市成交: 2010年7月份,我们重点关注的10大城市,有5座城市的成交量环比 出现增长, 且环比增幅均超过1成。其中,杭州的环比增幅达到66.13%。 降幅最大的是厦门,其成交套数环比下降28.94%;其次是南京,成交 套数环比下降20.40%;深圳的成交套数环比下降10.96%,西安和武汉的 成交套数环比降幅均不到1成。同比依然是大幅下降,且降幅均在40% 以上。成交均价方面,环比上涨的有5座城市,环比下降
3、的有3座城市。 投资建议 : 随着一线城市成交量的企稳和中报业绩的披露,预计板块短期内 仍将延续反弹格局,维持行业“中性”评级。 股票名称 评级 09EPS 10EPS(E) 11EPS(E) 招商地产 推荐 0.96 1.23 1.63 滨江集团 推荐 0.48 0.78 1.05 云南城投 推荐 0.36 1.81 2.29 中南建设 推荐 0.89 1.2 1.68 福星股份 推荐 0.48 0.72 0.97 冠城大通 推荐 0.46 0.63 0.84 卧龙地产 推荐 0.41 0.33 0.58 资料来源:公司数据 评价周期 1个月 6个月 12 个月 绝对表现( %) 21.45
4、 (8.68) (27.95) 相对表现( %) 10.57 0.21 ( 11.07) 资料来源 :wind,爱建证券研发部 行业表现 20100802 行业评级 静态市盈率: 25.50 动态市盈率: 16.90 一线城市成交低位企稳,二三线城市仍在下滑 行业月报 2010 年 7 月 请务必阅读正文之后的重要声明 行业月度报告 请务必阅读正文之后的重要声明 2 一、市场表现( 07.01-07.30) 1、行业指数与上证指数对比 涨跌% 静态市盈率 动态市盈率 上证指数 11.25 18.52 14.34 房地产行业 21.10 25.50 16.90 数据来源: wind 资讯 2、涨
5、幅前5位的房地产上市公司 证券代码 简称 6 月 30 日收盘价 7 月 30 日收盘价 月涨幅 % 静态市盈率 市净率 000006 深振业 A 5.16 8.93 73.06 20.82 3.17 600679 金山开发 6.66 10.90 63.66 1158.10 6.32 600732 上海新梅 6.58 9.46 43.77 139.02 4.41 000090 深天健 8.16 11.68 43.49 92.41 1.94 000711 天伦置业 7.19 9.84 36.86 1334.12 3.14 数据来源: wind 资讯 3、跌幅前5位的房地产上市公司(7月份房地产上
6、市公司月度涨幅全部为正) 二、 7 月份楼市成交数据 区域 城市 总成交量 环比 % 同比 % 成交均价(元) 环比 % 同比 % 北 京 期房套数: 6974 面积: 688553 现房套数: 3645 现房面积: 482802 11.03 13.27 -8.00 19.40 -58.92 -65.65 -44.00 -42.94 环 渤 海 天 津 商品房套数: 6601 面积: 732186 13.77 12.67 -51.93 -52.09 10057 6.87 28.55 上 海 套数: 14865 面积: 1313200 16.67 11.32 -45.00 -53.51 1385
7、6 -3.66 14.03 杭 州 商品房套数: 3590 面积: 401350 66.13 63.02 -61.46 -61.43 16589 -8.96 39.18 华 东 南 京 住宅套数: 1518 住宅面积: 190509 -20.40 -20.31 -83.31 -82.15 中 部 武 汉 商品房套数: 7590 面积: 723585 -2.92 -6.21 -40.57 -47.37 6505 -6.28 21.05 重 庆 商品房套数: 15230 商品房面积: 1356928 12.95 7.29 5505 2.12 28.30 西 部 西 安 商品房套数: 2272 商品
8、房面积: 229762 -6.62 -17.26 -72.20 -71.59 6571 5.73 30.03 华 南 深 圳 一手房套数: 1681 一手房面积: 142237 -10.96 -6.71 -69.44 -74.06 18040 7.21 12.19 行业月度报告 请务必阅读正文之后的重要声明 3 厦 门 住宅套数: 582 住宅面积: 68692 -28.94 -26.11 -80.38 -81.15 11852 16.60 22.35 数据来源: wind(成交面积单位:平方米) 三、行业要闻回顾 1、国土部:2010年供地指标同比增长80% 日前召开的全国国土资源厅局长会议
9、透露: 2010 年的供地指标要比 09 年 10 万公顷供地指标增长 80%,达到 18.5 万公顷,其中保障性住房用地高达 70%。这是 2010 年 4 月 15 日国土资源部下达保障 性住房供地指标后,对 2010 年土地供应计划,特别是对民生用地加大供应计划的进一步明确。国土 资源部有关人士表示,此次全国国土资源厅局长会确定,2010 年下半年要积极参与房地产调控,完成 四项任务:一是要加大民生用地的供应,及时向社会披露供地情况;二是开展房地产企业土地专项治 理,系统清理房地产闲置土地;三是完善土地出让合同,加强批后监管;四是进一步完善土地招拍挂 制度。 2、上半年住房用地实际供应量
10、同比增135% 中国政府网 7 月 31 日消息,国土资源部对各省(区、市)2010 年 1-6 月住房用地供应情况进行了汇 总分析,上半年住房用地供应呈现四个特点:一是住房用地供应总量大幅增长。根据各地上报数据, 全国 31 个省(区、市)和新疆生产建设兵团 2010 年 1-6 月住房用地实际供应量 5.6 万公顷,与去年同期 实际供应量(2.4 万公顷)相比增加约 135%;二是住房供应结构更趋合理。保障性住房、棚改房和中小 套型商品房(以下简称三类住房)用地供应量为 4.2 万公顷,占 1-6 月住房用地实际供应量的 75%;三是 保障性住房用地增长明显。1-6 月,全国保障性住房用地
11、实际供应量 9472 公顷(其中棚户区改造中保障 性住房用地为 3526 公顷),与去年同期实际供应量(4073 公顷)相比增加约 133%;四是整体上东部地区 落实力度大。从全国来看,东部地区落实情况较好,其中,天津、北京和江苏等省(市)政府高度重视, 提前谋划,及时组织土地供应,优先安排保障性住房用地,土地、规划、资金三到位,实现了时间过 半,任务完成过半,目前计划落实比例分别达到 90%、60%、50%以上。 3、70大中城市房价15个月来首度环比下跌 国家统计局 7 月 12 日发布的数据显示,6 月份全国 70 个大中城市房价同比上涨 11.4%,涨幅比 5 月缩小 1 个百分点,涨
12、幅连续两个月缩窄;环比下降 0.1%,这是自去年 3 月以来,全国房价首次出现 环比下跌,5 月份为上涨 0.2%。6 月全国商品房成交面积 9200 万平方米,成交金额 4000 亿元,比 5 月大幅提升。整个上半年,全国商品房销售面积 3.94 亿平方米,比去年同期增长 15.4%,增幅比前 5 月回落 7.1 个百分点;商品房销售额 1.98 万亿元,同比增长 25.4%,增幅较前 5 月回落 13.0 个百分点。 上半年,全国房地产开发投资 19747 亿元,同比增长 38.1%,其中,商品住宅投资 13692 亿元,同比 增长 34.4%,占房地产开发投资的比重为 69.3%。6 月
13、当月,房地产开发完成投资 5830 亿元,比上月 增加 1845 亿元,增长 46.3%。上半年,全国房地产开发企业房屋施工面积 30.84 亿平方米,同比增长 28.7%; 房屋新开工面积 8.05 亿平方米, 同比增长 67.9%; 房屋竣工面积 2.44 亿平方米, 同比增长 18.2%, 其中, 住宅竣工面积 1.96 亿平方米, 增长 15.5%。 上半年, 全国房地产开发企业完成土地购置面积 1850 1 万平方米,同比增长 35.6%,土地购置费 4221 亿元,同比增长 84.0%。6 月份,全国房地产开发景气 指数为 105.06,比 5 月份回落 0.01 点,比去年同期提
14、高 8.51 点。 4、重庆市率先推出公租房暂行办法 行业月度报告 请务必阅读正文之后的重要声明 4 重庆市 7 月 10 日公布了国内第一个政府公共租赁房的管理暂行办法-重庆市公共租赁住房管理 暂行办法。根据暂行办法,这些公租房的租期为 5 年,不过如果承租人在租赁期内超过政府规定 收入标准的,“应当退出公共租赁住房”。 上述暂行办法明确了重庆公租房建设资金的四个来 源渠道,分别是中央安排的专项资金,财政年度预算安排资金,土地出让收益的 5%,银行、非银行 金融机构和公积金贷款,以及发行债券等。重庆市还规定,如公租房购买者要出售,只能“由政府回 购,回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息
15、。”租金每 2 年调整一次。暂行办法就该市 公租房的相关方面做了一个系统性界定,但仍待细化。 5、住建部银监会齐否认楼市调控将松动 针对近日部分网络媒体称房地产市场调控有关政策可能取消的报道,住建部有关负责人 7 月 12 日表示, 下一阶段,住建部将督促各地继续坚定不移地贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知及相关配套政策措施。住建部将督促各地继续严格执行差别化的住房信贷政策,在支持 居民合理住房消费同时,坚决遏制投资投机性购房;继续采取积极措施,促开工、促销售,努力增加 普通商品住房供应,加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造;继续加强房地产市场监管,促进房 地产市场平稳健康发
16、展。银监会新闻发言人同日也表示,银监会对于各商业银行贯彻落实国务院关 于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以及住建部、人民银行和银监会关于规范商业银行个人 住房贷款中二套房认定标准通知的政策要求和标准没有任何变化,要求各商业银行要严格执行,不 能动摇。 6、上海房产调控细则下半年出台 7 月 29 日,上海市发改委主任周波向市人大常委会做关于上海市 2010 年上半年国民经济和社 会发展计划执行情况的报告 中透露的数据显示,今年以来,上海商品住房价格过快上涨势头得到初 步遏制,成交量亦大幅下降,最高销售面积降幅达 86%。周波在报告中还指出,预计上海商品住房全 年成交比上年大幅下降。周波透露,
17、2010 年下半年要做到“三个稳定”:稳定市场预期,全面落实国 家房地产调控政策,出台本市房地产市场调控实施细则,坚决抑制投机炒作,进一步规范房地产市场 秩序。稳定新房供应,加强房地产开发企业建设销售全过程监督,规范新建楼盘开发建设和上市供应 节奏,避免市场供应出现骤升骤降。稳定土地供应,保证经营性用地特别是住宅用地供应力度,探索 优化土地出让方式,确保工地计划全面落实。 7、住建部:全国计划建37万套公租房 为满足城市“夹心层”群体住房需求,住房和城乡建设部副部长齐骥近日透露,今年全国计划建 设 37 万套公租房,同时要着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制。他称,鼓励各地发展由 企业投
18、资和持有公租房产权,负责公租房建设、租赁和维修等日常工作。这种企业可以由社会机构出 资设立,也可由社会机构和政府共同出资组建。引入社会资金参与建设和运营,被视为解决公租房资 金难题的一大途径。然而,调动企业热情并非一桩易事。此前,已有不少学者认为,建设保障房利润 较低,很难吸引开发商参与。业内的建议也反映出,作为“政策上的新生事物”,公租房的运行模式 仍有待讨论。齐骥坦承,目前,公租房建设尚处于探索阶段,各地还要不断总结经验,强化监督,阳 光操作。 8、险资年金有望进入沪公租房市场 上海市市长韩正 7 月 19 日透露,上海市正在研究推进公共租赁房的建设和运营,而保险资金和 企业年金有望进入这
19、一领域。 韩正说,目前研究的方案有两个。一个是上海的每个区都建立公租房运 营公司,市、区各级政府都出资,然后从银行贷款,之后购买享受了优惠政策、价格低廉的房屋进行 出租。用租金来付息还本。韩正说:“这个方案可行,但规模肯定做不大。”另外一个方案是运用非 财政预算资金,例如保险资金、年金等这些低成本资金。这些有政府背景的资金存在银行里的利息回 行业月度报告 请务必阅读正文之后的重要声明 5 报非常低,年息只有 1.7%-1.9%。用这些低成本资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋,然后交给 区里作为公租房,每个区成立一个运营公司,租金回报就是这部分低成本资金的回报,肯定要比 1.9% 高得多,而且
20、政府可以承诺担保。由于公租房的租金回报长期、稳定,而且公租房产权还有增值的空 间。因此非常适合这些低成本资金。当这部分资金要退出的时候,政府可以收购,当然是以比较便宜 的价格。 9、保险机构投资股权和不动产政策即将发布 虽然保险机构参与股指期货仍无时间表,但对于资产配置压力趋重的保险公司来说,目前最具现 实可能的是股权投资和不动产投资渠道的放行。 在上周召开的上半年工作通气会上,保监会相关部门 负责人透露,股权投资和不动产投资政策将很快发布。这是保险监管部门关于这两大投资渠道的最新 口径。据了解,两大新渠道放开初期,保监会将主要选取国内一些管理经营规范、投资能力强,能够 有效控制风险的保险机构
21、进行试点。目前中国人寿、中国平安、中国太保和中国人保等保险巨头,都 早已在着手布局。中国太保高层日前对媒体透露,今年将努力探索非上市金融企业股权投资和不动产 投资的机会,逐步增加具有中长期增值潜力的战略性项目资产储备。保监会相关部门负责人日前表示, 保监会将稳步开放投资渠道,以化解当前投资工具不足、收益不高的风险,逐步培养符合保险资金特 性和资产配置需要的新的增长点。 10、住建部拟动用公积金存款建设保障房 7 月 28 日,湖南长沙市最终得到住建部的批文,允许使用公积金贷款支持保障房建设,并成为全 国 28 个获批试点地区中,第一个对外披露具体项目的城市。依据 2002 年重新修订后的住房公
22、积金 管理条例,公积金只能用作廉租房建设补充资金。现在,借助国务院批复试点的方式,试点城市可 以运用大批闲置的住房公积金存款,用于现在资金紧张的保障房建设。上述批文依据的是 2009 年 10 月住建部联合七部委下发的一份文件。这份 关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工 作的实施意见,允许各地利用住房公积金结余资金的 50%发放保障性住房建设贷款,并规定必须定 向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公 共租赁住房建设。据悉,在该文件下发之后,全国有 30 个省市向住建部提出了试点申请。今年 7 月 17 日,住建部部长姜伟新在哈尔滨宣布
23、,包括北京在内的 28 个城市试点已经得到国务院的批准。 11、房产税改革或重点考虑差别税率征收 财政部税政司副司长尹伯钦近日表示:“加快推进房产税改革,可考虑差别税率,可考虑由原值 征收改为按评估值征收。 ”有分析人士指出,尹伯钦的这一表态,实际点出了未来房产税改革的重点。 目前房产税已经成为“简洁版”的物业税,房产税的改革方案理应体现调节收入分配的作用。如果延 用固定税率,不仅不能起到调节收入分配的作用,而且可能增加低收入者的住房负担。因此财政部财 科所所长贾康此前就建议对房产税实行差别税率,对首套房不征税或少征税。从尹伯钦的表态看,财 政部已经在房产税的方案设计时考虑到这一点。 12、上
24、海拟放宽经济适用房准入条件 上海市长韩正 27 日在上海市第十三届人大常委会第二十次会议扩大会议上,针对未来上海房地 产市场调控的方向表示, 当前主要做好两项工作,首先坚决贯彻落实国务院有关房地产调控的各项政 策措施。其次,要结合大城市的实际,建立起科学调控需求的有关政策。在谈及住房问题时,韩正表 示,今年下半年,上海将以推进保障性住房建设为重点,继续加大改善民生工作力度。下一步,上海 市委、市政府将继续坚持“两个体系、三个为主”的方针推进住房改革。“两个体系”即市场体系和 保障体系,“三个为主”,即以市民为主、以居住为主、以普通商品房为主。韩正透露,经过上海市 委、市政府研究,下半年,拟进一
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