2010年11月长沙房地产市场研究报告_63页_中房信.doc

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1、2010年11月长沙房地产市场研究报告2010年11月长沙房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙易居房地产研究所2010年12月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：4数字楼市：6第一篇 市场背景篇7第一章、政策资讯7一、政策法规7二、市政动态7三、市场资讯8第二章、经济环境9一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展9二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃10三、固定资产投资快速增长10四、开发投资大幅增加11第二篇 市场分析篇12第三章、土地市场12一、土地

2、资讯12二、公告土地分析12三、本月成交地块分析18四、重点地块21第四章、商品住宅市场22一、市场综述22二、供求关系分析24三、供应量分析25四、成交量分析30五、成交均价分析33六、项目解析35第五章、产品分析43一、热销、滞销产品43二、案例分析45第六章、营销媒体49一、营销透析49二、媒体分析50三、典型项目55第三篇 区域数据篇59一、开福区59二、天心区60三、雨花区61四、岳麓区62五、芙蓉区63本月导读： 央行上调存款准备金率0.5个百分点为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

3、。详情请见P7南湖路隧道方案确定，2013年7月建成通车11月24日，从湘江大道指挥部了解到，南湖路隧道方案已基本确定，这也意味着与隧道相接的南湖路拓改工程将会有新动静。2013年7月，南湖路隧道建成通车后，从长沙河东南城去往河西大学城仅需几分钟。不同于年嘉湖隧道、浏阳河隧道和营盘路隧道，南湖路隧道将采用盾构施工方法。详情请见P7国务院首次提出干预物价11月17日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署稳定消费价格总水平的政策措施。会议要求增加对大中专院校食堂及低保户等的补贴，必要时对重要的生活必需品和生产资料实行价格临时干预措施。详情请见P8房地产“十二五”规划将出，2年建13

4、00万套保障房由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业“十二五”发展规划有望在本月底形成初稿，并上报相关政府部门。而至少在未来两年里，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作，2011年和2012年两年内全国保障性住房建成量将达到1300万套。详情请见P8从本月整体市场特征来看：供应量回落，市场保持高位成交，需求依旧强劲。本月市场供应量为82.24万平米，同比上涨0.70%，环比下降55.76%，在上月供应量出现井喷之后，本月供应出现大幅回落。4月新政以来，长沙市场经历4-8月的市场低迷与9-10月的市场回暖乃至供应井喷，加之新的房产调控政策也陆续出现，新政策前景的不明朗，致使开发商新开工冲

5、动恐受一点影响，同时政府鉴于平衡市场供求，为防止开发商集中收紧后再次集中爆发，也对其加以调控，控制预售许可证的发放，预计年底将以消化存量为主。本月长沙商品住宅市场成交120.45万平米，同比上升5.79%，环比下降3.80%，由于上月较大供应，长沙依旧保持旺盛的市场生命力，稳据百万成交态势。全国主要城市尤其是一线城市在9.29楼市新政下成交量大幅萎缩，长沙逆市成交量保持高位，主要原因为目前长沙市刚性需求和首次改善需求强劲，其次长沙交通枢纽城市导向，未来城市主题定位和交通进一步完善，吸引大量湖南地级市县以及在其他一线城市湖南市民回潮前来置业；另外由于10月与11月的通胀预期上升，无疑也助推了房地

6、产市场的温度。 本月商品住宅成交均价为5762元/平米，环比下降0.88%。这是自五月以来住宅成交均价首次出现回落，新政与上月较大供应情况下，项目为尽快去化都在开盘优惠力度下足功夫，一定程度拉低成交均价。从新政开始到现在，长沙市房价上涨步伐趋于平稳，但与一线城市“滞涨”相比，仍有较大上行空间，据相关产统计，12月长沙将有30多个楼盘有加推计划，在较多供应情况下，各项目依旧将用较大优惠折扣力度来争取客户，预计未来长沙市房价可能会有小幅回落，但是总体上升趋势不变。50502010.克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道456号亚大时代15A06室邮编：41000

7、1 电话：84426715数字楼市： 11月商品住宅市场基本情况供应量成交量供求比成交均价82.24万平方米120.45万平方米1：0.685762元/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统11月项目成交量排行榜表名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1万国城MOMA开福区二环内437000.4555362钰龙天下岳麓区二环内37186.3753393公爵欧洲城天心区二至三环间34419.6260544天园假日家园芙蓉区二至三环间30643.6734115珠江花城三组团开福区二环内30233.0260306中房F联邦岳麓区二至三环间30203.6644157保利麓谷林语岳

8、麓区二至三环间29495.9553998山语城开福区二至三环间27823.8842209万科城开福区二环内26405.24678510恒大雅苑开福区二至三环间25800.446679数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：建发汇金国际南城CBD核心万科城市花园谱写大河西新篇章第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、央行上调存款准备金率0.5个百分点为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。克而瑞点评：当前国内外流动性非常充足，通胀预期正加大，为了控制整个金融体系的流动性，减轻通胀

9、压力，上调人民币存款准备金率迫在眉睫，这也是央行年内第四次上调存款准备金率。一个月内连续两次上调，银根进一步收紧，货币政策转向信号进一步明确，市场加息可能性进一步增强。二、市政动态1、南湖路隧道方案确定，2013年7月建成通车11月24日，从湘江大道指挥部了解到，南湖路隧道方案已基本确定，这也意味着与隧道相接的南湖路拓改工程将会有新动静。2013年7月，南湖路隧道建成通车后，从长沙河东南城去往河西大学城仅需几分钟。不同于年嘉湖隧道、浏阳河隧道和营盘路隧道，南湖路隧道将采用盾构施工方法。 克而瑞点评：南湖路过江隧道位于橘子洲大桥与猴子石大桥之间，南距猴子石大桥约3公里，北距橘子洲大桥约3.4公里

10、。湖路湘江隧道打通后，湘江东岸的南湖新城将可直通河西。届时，河东河西两岸的经济文化发展，将打破以往历史格局，进入一个共同高速发展的新时期。三、市场资讯 1、国务院首次提出干预物价11月17日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署稳定消费价格总水平的政策措施。会议要求增加对大中专院校食堂及低保户等的补贴，必要时对重要的生活必需品和生产资料实行价格临时干预措施。克而瑞点评：目前，CPI水平渐走高，通胀预期进一步加大。与以往相比，今年物价上涨的特点是轮番上涨。从之前的大蒜泡沫到今年的棉花泡沫，价格泡沫基本上是此起彼伏，这在历史上比较少见。物价水平的升高，政府面临通胀预期，或将继续收紧

11、银根；同时可以预见的是，在通胀压力加大的情况下，政府仍将会严控房价水平。2、房地产“十二五”规划将出，2年建1300万套保障房由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业“十二五”发展规划有望在本月底形成初稿，并上报相关政府部门。而至少在未来两年里，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作，2011年和2012年两年内全国保障性住房建成量将达到1300万套。克而瑞点评：改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。加强保障性住房建设，从根本上解决低收入家庭的住房问题，是关系到民生问题的头等大事。在全国房价不断上涨，部分城市房价上涨过快的大背景下，加强住房保障性建设就显得尤为重要，它可以有效地抑

12、制房价上涨的势头，缓冲广大低收入者的购房压力，起到一个安抚民生的重大作用。作为政府调控的核心之一，庞大的保障房供应规模将对商品房住宅形成挤压作用，对于房地产行业格局和商业模式也将会产生更为深远的影响，稳定房地产市场，使其健康良性发展。第二章、经济环境一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展图2- 1-1 ：长沙市GDP历年增长速度走势图资料来源：湖南统计局 “十一五”期间，长沙市经济总量(GDP)在全国省会城市中排位由2005年的12 位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后赶超长春、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市，比十五期间提升的位次多3位。从全国地级市来看，长沙的经济总量先后超过厦门、西安

13、、长春、哈尔滨、济南等5个副省级市，跻身国内具有一流影响和极具发展潜力的城市之列。二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃图2- 3-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：湖南统计局近一年来，社会消费品零售总额累计增速平均保持在19%左右。09年以来政府出台了一系列扩内需、促销费的措施，城乡居民消费能力及消费意愿不减，保障了消费市场的稳定。三、固定资产投资快速增长图2- 2-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图数据来源：湖南统计局10月止完成全社会固定资产投资2745.69亿元，同比增长32.2%。城镇以上固定资产投资2469.22亿元，增长30.6%，增幅同比提升2.2个百分点。

14、更新改造投资654.47亿元，增长39.7%，增幅回落5.0个百分点。固定资产的大量投资将会进一步完善市政配套，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。四、开发投资大幅增加图2- 4-1：长沙市房地产开发投资额走势图数据来源：湖南统计局房地产开发投资575.26亿元，增长39.9%，增幅提升38.0个百分点。商品房销售面积增长15.1%，增幅回落56.0个百分点，住宅销售额增长37.5%。到10月底，长沙完成房地产开发投资575.26亿元，同比增长39.94；10份新增投入94.27亿元，环比增长68.64%。第二篇 市场分析篇第三章、土地市场一、土地资讯1、国土部称房地产调控仍有

15、政策储备 供地超去年 11月13日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林做客人民网时表示，从行政管理的角度看，房地产调控政策没有分期推出的概念，但他们一定会根据市场的变化做好政策储备。国务院出台房地产调控“4号”文件以后，国土部门经过梳理，认为应该做好四件事。一是抓好土地的落实。二是完善招拍挂制度，防止高价地。三是保证拍出去的地能及时转化为住房。四是开展房地产专项整治，打击闲置土地，打击囤地。目前，这四件事都已经实施。克而瑞点评： 从行政管理角度看，房地产调控政策不存在分阶段推出的概念。包括国土部在内的主管部门，首先会研究现在怎么做，未来怎么做，不同的环境下怎么做，这个制度始终要围绕着市场的走势

16、，同时要做好一些政策研究，也做好一些政策储备，但目的都是促进房地产市场健康发展。二、公告土地分析表3-2-1： 2010年11月长沙市土地出让情况基础指标规划建筑指标经济指标公告号所属区域土地用途土地面积()容积率建筑面积()起始价(万元)楼面价（元/）基础地价（元/亩）2010网挂053号岳麓区商业、住宅114560.614.5400962.1435471884.647114062064279.83412010网挂054号岳麓区住宅106591.123.5373068.9231740850.781137171985255.24452010网挂055号岳麓区商业、住宅76024.893.022

17、8074.67319311400.0242800061.892010网挂056号岳麓区住宅88379.723.5309329.0226333851.2941981986452.44632010网挂057号岳麓区住宅34024.92.895269.72144541517.172832063.0132010网挂058号岳麓区商业、住宅28673.994.5129032.9611626901.012703092.3042010网挂059号岳麓区商业25725.964.0102903.84103421005.0162680107.8052010网挂060号岳麓区住宅20903.912.858530.9

18、588801517.1462831993.8762010网挂061号岳麓区商业、住宅16248.274.573117.226347868.0582604217.9552010网挂062号开福区商业、办公5487.715.530182.405886.0815293.5751076452.0442010网挂063号雨花区商业、住宅140135.53商业4.50，住宅2.80392379.48417520.088446.51833487.22010网挂064号雨花区住宅61207.742.27138941.56987813562.32850985.962010网挂065号开福区医疗卫生5656.86

19、6.033941.163265961.963847854.732010网挂066号雨花区商业、住宅5590.352.815652.981021652.271217580.422010网挂067号岳麓区商业、住宅63518.835.5349353.565457351309.134800175.392010网挂068号开福区商业、住宅29670.763.5103847.668250794.43185368.092010网工挂018号开福区工业3800.090.83040.07206677.62361396.762010网工挂019号开福区工业29254.58129254.581872639.942

20、6601.712010网工挂020号岳麓区工业70746.761.284896.113396480.02266680.222010网工挂021号岳麓区工业20015.981.836010.761019282.97392007.212010网工挂022号岳麓区工业16669.811.830005.66801266.95320341.192010网工挂023号岳麓区工业17329.71.831193.46832266.72320068.69合计916699.243048988.89269740.1617429.5237386523.9资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、土地供应走势分析图3

21、-2-1：长沙近一年土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月共推出22宗土地，土地面积为91.67万平米，供应面积达到今年最大的一次集中量，在第四季度经过国土部门进行调整供地结构后，上月没有土地供应，而本月供应量在上月累计后开始集中公告推出。2、本月新增用地结构分析（1）供应结构分析表3-2-2 ：长沙市11月供应土地用途结构土地类型区域供应宗数供应面积（万平米）建筑面积（万平米）报价(万元)楼面地价（元/）单价（万元/亩）商住开福区115.9945.55217981018.05197.66雨花区32.3312.5737274800.25256.01岳麓区423.5583.

22、12853754053.731017.17商办岳麓区10.533.1647361500.1600.04住宅岳麓区424.9983.62814074736.39963.58雨花区16.1213.897813562.3285.10医疗卫生开福区10.573.393265961.9638.48工业岳麓区412.4818.2160481296.66129.90开福区23.303.2320781317.5278.80商业岳麓区12.5710.29103421005.01268.61数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 本月供应商住用地8宗、供应土地面积是47.44万平米；商办用地1宗，土地面积是0.

23、53万平米；住宅用地5宗，土地面积是5.06万平米；医疗卫生类用地1宗，土地面积为0.57万平方米；工业用地6宗，用地面积为15.78万平米；商业用地1宗，土地面积为2.57万平方米。本月供应主要以商住用地为主，其次工业用地工业面积较大。图3-2-4：长沙市11月土地供应面积结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月推出的土地超过10万m的较大规模地块有3块，其中2宗为商住用地，1宗为住宅用地；超过5万m的地块有5块，占23%；不超过5万m以下中小规模地块共10块，占45%，其中2宗住宅用地、3宗商住用地，4宗工业用地和1宗商业用地；在1万以下，1宗商办用地、1宗商住用地、1宗工业用地，

24、还有1宗为医疗用地。3、 住宅及商住综合用地供应走势图3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应8宗商住用地，总供应面积达到47.44万m，总建筑面积达到169.24万m，其中两宗占地面积就超过10万m以上。4、商业、办公用地供应走势图3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应土地中2宗商办用地，此地块位于开福区较远地段，土地面积不大，为0.55万平米。5、工业用地供应趋势图3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应工业用地共6宗

25、，达到本年度来工业用地最多一月，并且本月除了岳麓区4块地块供应以外，开福区也有两块工业地块供应，本月工业地块总供应面积为15.78万m。三、本月成交地块分析1、土地成交走势分析图3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、本月成交结构分析因上月第四季度国土部门开始进行调整供地结构，尽量控制总量不会大幅增加，因此导致上月无新公告土地增加，并且直接影响到本月土地成交，致使本月地块出现零成交状况。3、成交地块溢价率分析本月无成交地块。4、住宅及商住综合用地成交走势图3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5、商业

26、及办公用地成交走势图3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6、工业用地成交走势图3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、重点地块1、地块指标分析表3-4-1：2010网挂063号地块经济指标列表地块名称2010网挂063号地址长沙市雨花区洞井镇出让方式挂牌土地用途商业、住宅所在区域雨花区环线位置二至三环间占地面积140135.53平米起始总价17520.088万总建面积392379.484平米成交总价/容积率商业4.50，住宅2.80楼面地价446.51元/平米拿地企业/数据来源：CRIC中国房地产决策咨询

27、系统图3-4-1：地块位置图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、供应地块分析此供应地块位于长沙市雨花区洞井镇，东邻新兴村，南临绕城高速、新兴村、联盟村，西临奎白路，北临李洞路，属商业住宅用地。此地块面积颇大，地处临近长沙汽车南站，人流物流量大，周边配套等也趋于未来发展成熟的状况，并且此地块分商业住宅两部分。起始总价也颇高，潜力颇高。第四章、商品住宅市场一、市场综述图4-1-1 ：2009年11月至2010年11月长沙市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月市场供应量为82.24万平米，同比上涨0.70%，环比下降55.76%，在上月供应量出现井喷之后，本月供应大

28、幅回落，4月新政以来，长沙市场经历4-8月的市场低迷与9-10月的市场回暖乃至供应井喷，加之新的房产调控政策也陆续出现，新政策前景的不明朗，开发商新开工冲动恐受一点影响，同时政府鉴于平衡市场供求，为防止开发商集中收紧后再次集中爆发，也对其加以调控控制预售许可证的发放，预计年底将以消化存量为主。本月长沙商品住宅市场成交120.45万平米，同比上升5.79%，环比下降3.80%，由于上月较大供应，长沙依旧保持旺盛的市场生命力，稳据百万成交态势。全国主要城市尤其是一线城市在9.29楼市新政下成交量大幅萎缩，长沙逆市成交量保持高位，主要原因为目前长沙市刚性需求和首次改善需求强劲，其次长沙交通枢纽城市导

29、向，未来城市主题定位和交通进一步完善，吸引大量湖南地级市县以及在其他一线城市湖南市民回潮客户资源前来置业；另外由于10月与11月的通胀预期上升，无疑也助推了房地产市场的温度。本月商品住宅成交均价为5762元/平米，环比下降0.88%。这是自五月以来住宅成交均价首次出现回落，与上月较大供应情况下，项目为尽快去化都在开盘优惠力度下足功夫，一定程度拉低成交均价。从新政开始到现在，长沙市房价上涨步伐趋于平稳，但与一线城市“滞涨”相比，仍有较大上行空间，据相关统计，12月长沙将有30多个楼盘有加推计划，在较多供应情况下，各项目依旧将用较大优惠折扣力度来争取客户，预计未来长沙市房价可能会有小幅回落，但是总

30、体上升趋势不变。 表4-1-1：长沙市11月商品住宅各类指标变化表指标2009年11月2010年10月2010年11月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.391：0.670.68-51.08%1.49%供应量（万m2）81.76185.8882.240.59%-55.76%成交量（万m2）113.86125.21120.455.79%-3.80%成交价格（元/ m2）44015813576230.92%-0.88%成交总额（亿元）50.1172.7969.4038.50%-4.66%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析1、整体供求结构图4-2-1：2009年11月至201

31、0年11月长沙市商品住宅供求情况资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月整体市场供求比为1：0.68，本月供应量成交量都有所回落，在上月供应量井喷之后，本月供应大幅回落，成交量依旧稳据百万高位，市场供求趋于平衡，9.29新政推出已经两个月，一线城市的成交明细萎缩，二线城市在集中爆发之后也将渐渐陷入观望，预计年底长沙市还将有大量供应，成交量还将保持一定高位发展，但是高供应下，存量依旧较大，因此预计后期市场存量将会逐步加大。三、供应量分析1、供应走势分析本月市场供应量为82.24万平米，同比上涨0.70%，环比下降55.76%，在上月供应量出现井喷之后，本月供应大幅回落，4月新政以来，长沙市场

32、经历4-8月的市场低迷与9-10月的市场回暖乃至供应井喷，加之新的房产调控政策也陆续出现，新政策前景的不明朗，开发商新开工冲动恐受一点影响，同时政府鉴于平衡市场供求，为防止开发商集中收紧后再次集中爆发，也对其加以调控控制预售许可证的发放，预计年底将以消化存量为主。图4-3-1：2009年11月至2010年11月长沙市商品住宅供应量走势图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、各区供应走势图4-3-2：本月长沙五区商品住宅供应量走势图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-3-1：2010年11月商品住宅区域供应面积表区 域09年11月10年10月10年11月占全市比例（%）同比增

33、长（%）环比增长（%）开福区039.0327.4233.34%100%-29.75%天心区13.1124.466.678.11%-49.12%-72.73%雨花区32.4139.1319.2223.37%-40.70%-50.88%岳麓区23.7671.6728.0434.09%18.01%-60.88%芙蓉区12.3911.590.891.08%-92.82%-92.32%合计81.67185.8882.24100%0.70%-55.76%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统由于上月新增供应较多，本月各区均以存量去化为主，各区新增供应均有不同程度的下降，其中芙蓉区降幅最大，仅天园假日家园

34、有新增供应外；其次是天心区，主要集中在建发汇金国际、星城书院等项目。从供应区域来看，本月主要集中在岳麓区，占了全市供应量34.09%，其次是开福区占比达到34.34%，开福区在各区中降幅最且全市占比上相比上月环比57.65%。从区域项目来看，岳麓区共有13个项目有新增供应量，主要集中在保利麓谷林语、卓越蔚蓝海岸、长房时代城与中房F联邦；开福区本月有新增供应量的项目据统计仅有7个，均以大批量供应为主，其中雄新水印廊桥、公园9号与宫园新苑新增供应都在5万左右；雨花区本月供应继续下降，主要集中在恒大城、泊爱蓝湾、嘉斯茂购物广场。3、新盘数据分析表4-3-2： 2010年11月新开盘项目信息表项目名称

35、新开/后续区域项目规模(万)新推案时间推出面积（）推出套数户型比例成交套数成交均价（元/）户型面积区间套数占比中建芙蓉和苑开盘天心区132010.11.67878100三房142-1883636%598500四房157-1994444%复式215-2802020%水映加州开盘开发区39.932010.11.68270.05292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929

36、29292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292929292920独栋397-43020100%16折后均价9000汇金国际开盘天心区23.762010.11.1246282191两房73-7710555%1608900三房96-118 7841%四房15184%雄新水印廊桥开盘开福区6.212010.11.1358497527一房5310219%4004300三房83-12238272%二房、81、142439%长房时代城开盘岳麓区402010.11.

37、2034653339两房8925174%3205600三房125-1344413%四房1554413%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：新开盘项目成交套数为开盘期间下定套数）本月新开盘项目中，从供应结构来看，以二房、三房为主，其中二房占31%，三房占46%。从成交情况看，新开盘项目去化都比较好，大部分项目去化率都保持在80%以上，只有个别项目去化相对较差，汇金国际、长房时代城、雄新水印廊桥都开盘热销。4、加推项目分析表4-3-3： 2010年11月加推项目信息表项目名称区域新开/后续推货时间推售楼栋推货套数(套)推货面价体系及优惠(元/)折后均价(元/)销售套数(套)碧桂园威尼斯城

38、长沙县后续11月6日1#1421、按付款方式分：一次96折，按揭98折；（正常折扣）；2、VIP客户1万抵2万（仅限开盘现场，下午就终止该优惠）；3、开盘额外96折（仅限开盘现场，下午就终止该优惠）。4000118极目楚天开福区后续11月6日2#219VIP客户2000抵一万，一次性98折，按揭99折。400085保利麓谷林语岳麓区后续11月13日D5#174开盘当天可享受额外98折，另外5天内签约可享受99折优惠5000120万家城雨花区后续11月13日14#144交一万办理VIP可享受2个点的折扣；一次性额外享受9.9折；五日内签约额外享受1个点的折扣。5300144辉煌国际城芙蓉区后续1

39、1月13日6#、10#264开盘前办卡143张，办卡优惠;2房2万抵3万，三房2万抵3.5万，四房2万抵3万5200127高鑫巴比伦岳麓区后续11月13日200VIP认筹两千抵两万；一次性98折，按揭99折5610138万国城开福区后续11月13日5#、6#200一次性97折，按揭98折540092高信向日葵岳麓区后续11月20日10#、11#160VIP交5000抵20000； 7天内签约额外享受99折；一次性付款额外享受98折，按揭99折638091湘腾城市广场岳麓区后续11月19日2#96VIP总价优惠一万；一次性98折，按揭99折； 7天内签约额外享受99折；10.1未选到房的9.28

40、前办VIP卡客户总价再减3000630080中房F联邦岳麓区后续11月20日12#、13#、14#324VIP卡预交1万抵2万 4300-4400280瑞盛云栖谷岳麓区后续11月21日19#144办卡交5000抵15000元；开盘当天享受总价减一万再98折，一次性付款享受98折460054英郡年华雨花区后续11月27日9#、14#250VIP客户享受交5000抵10000优惠，按揭99折，一次性98折。135三房板楼均价5400，二房、三房均价5200225数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：销售套数为开盘当天下定套数）本月有12个项目加推，共新推2117套房源。较上月相比推出总套数

41、大幅度下降，大部分项目本月推出的体量都相对较小，继续小批量推售的模式。从去化情况来看，项目去化情况都相对较好，特别是开盘热销项目加推大多去化较快，从项目分布来看，主要分布在二环周边至三环间的项目较多，价格与二环内项目相比相对较低，这说明目前长沙依旧以刚需为主。四、成交量分析1、成交总量走势分析图4-4-1：2009年11月-2010年11月长沙市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：本月成交数据为本月住宅网签住宅减去经济适用住房、单位定向房）本月长沙商品住宅市场成交120.45万平米，同比上升5.79%，环比下降3.80%，由于上月较大供应，长沙依旧保持旺盛的市场生命

42、力，稳据百万成交态势。全国主要城市尤其是一线城市在9.29楼市新政下成交量大幅萎缩，长沙逆市成交量保持高位，主要原因为目前长沙市刚性需求和首次改善需求强劲，另外长沙交通枢纽城市导向，未来城市主题定位和交通进一步完善，吸引大量湖南地级市县以及在其他一线城市湖南市民回湘置业；另外由于10月与11月的通胀上升预期无疑也助推了房地产市场的温度。2、区域成交走势分析图4-4-2：本月长沙市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-4-1：本月长沙商品住宅区域成交面积表区 域09年11月成交面积（万）10年10月成交面积(万)10年11月成交面积(万)占全市比例（%）同比增长（%）环比增长（%）开福区30.7527.4927.1422.53%-11.74%-1.27%天心区10.1118.4019.2315.97%90.21%4.51%雨花区40.8540.8727.2122.59%-33.39%-33.42%岳麓区25.2329.2735.0