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1、广州大道北商圈调研 20172017 年年 7 7 月月 广州大道北广州大道北 商圈调查商圈调查 市调人员: 洪晨、赵颖妍 日期:2017 年 07 月 广州大道北商圈调研 尊敬的客户:尊敬的客户: 广州大道北区属于天河区与白云区交界处的市郊范围,可分为梅花园、京溪南方医 院、同和三大商圈。广州大道北到天河核心区其实只有 10 分钟车程,但商业格局的形 成则是自地铁 3 号线北延线开通、迎亚运穿衣戴帽工程之后,广州大道北板块一带的 面貌才得到了极大的改观。从同和地铁站为起点,到广州大道北与沙太南路交界处,在 不到十公里的路途里,集结了金铂广场、合一国际商城、嘉裕太阳城、君华香柏广场商 城、佳润
2、广场、摩登百货、梅花园商业中心等大型商业项目。 由于广州大道北范围较大,本次调研范围限定在梅花园和南方医院商圈。始于梅花 园地铁站,止于嘉裕太阳城。这里分布了广州大道北 80%以上的商业项目,以及中高 级的公寓、住宅。我们着重对京溪南方医院和梅花园的商业项目(具体包括具体包括梅 花园商业广场、摩登百货、佳润广场、君华香柏广场、嘉裕太阳城)以及一线临街商铺 进行市场调查,探讨该片区商业物业的投资价值,并绘制成商业地图的成果形式展示给 诸位客户。 若各位对我们的商圈调查有何意见或建议, 亦可将您的建议填写在商业地图后附属 的商业市调成果反馈表上,我们会悉心听取并择优采纳,以便提供更好更优质的市调成
3、 果。 顺颂 商祺 深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司 2017 年 07 月 31 日 广州大道北商圈调研 目目 录录 一、广州大道北商圈概况一、广州大道北商圈概况 . 1 二、广州大道北商圈分析二、广州大道北商圈分析 . 4 2.1 商业综合体 . 4 2.1.1 梅花园商业广场. 4 2.1.2 摩登百货 . 5 2.1.3 佳润广场 . 7 2.1.4 君华香柏广场 . 9 2.1.5 嘉裕太阳城 . 10 2.2 一线临街商铺 . 12 2.2.1 梅花园片区 . 12 2.2.2 南方医院片区 . 15 调研总结分析调研总结分析 .20 商圈市调报告反馈表商圈市调报告反馈表
4、 .22 广州大道北商圈调研 第 1 页/共 23 页 一、广州大道北商圈概况一、广州大道北商圈概况 广州大道北属于广州北部的白云区南湖板块,位于白云区与天河区交界处,临近广州东站、 体育中心、珠江新城等广州商务核心区域,作为广州新中轴线北延段,常住人口达 70 万人。 大概在十年以前,这一带的大盘开发却已相当成熟,沿途的代表大盘林立云景花园、怡 新花园、合一国际、云山熹景、颐和山庄、倚绿山庄、南湖山庄、雅居乐南湖半岛花园等大型楼 盘有二十来个,而军区干休所之密集堪称广州之最。然而,在此之前,这里的商业业态几乎是空 白,只有一些零零散散的社区商业。广州大道北商圈的雏形是萌发自城中村升级改造的“
5、麦地步 行街”,据说那里开始只是简易的棚屋,售卖低档的服饰和日用品。2010 年地铁 3 号线北延段的 开通以及为迎接亚运会,广州市政府对市容市貌进行了大力改造,随着交通、配套日渐成熟,受 天河、越秀区的溢出效应影响,广州大道北板块不仅吸引了越来越多的人居住,居住人群的构成 也在渐渐发生变化,已经由原来“白菜价”的刚需板块,渐渐蜕变为今天的天河白领聚居板块, 越来越多来自珠江新城、天河北写字楼群的白领在这里租房、购房。这一系列的变化都推进了各 种大 MALL 入驻广州大道北的进程。 历经多年的发展,广州大道北商圈现已聚集了金铂广场、合一国际商城、嘉裕太阳城、广百 百货、君华香柏广场商城、佳润广
6、场、摩登百货、梅花园商业中心等大型综合商业项目,一线临 街商铺租金每年见涨。 本次调研范围包括梅花园、梅花园、京溪京溪南方医院南方医院的的主要商业综合体(具体包括梅花园商业广场、摩主要商业综合体(具体包括梅花园商业广场、摩 登百货、佳润广场、君华香柏广场、嘉裕太阳城)以及一线临街商铺登百货、佳润广场、君华香柏广场、嘉裕太阳城)以及一线临街商铺,接下来详见下文分析。 广州大道北商圈调研 第 2 页/共 23 页 图图 1 1:广州大道北商圈调研项目分布图:广州大道北商圈调研项目分布图 序号序号 项目名称项目名称 形式形式 售价售价 租金租金 调查时间调查时间 价格来源价格来源 备注备注 1 梅花
7、园商 业广场 商业综合 体 - 首层 220-300 元/平方米/月; 二层 180-230 元/平方米/月; 三、四层未能取得价格数据; 五层电影院内商铺400-450 元/平方 米/月(按套内面积算). 2017.07 商场管理 处 电影院招 商处 租金包 含管理 费 2 摩登百货 商业综合 体 - 按营业额 20%40%抽取租金,依据 商铺大小、位臵和商户经营品牌而 定,不设保底租金 2017.07 商场管理 处 - 3 佳润广场 商业综合 体 - 负一层由乐购整租; 首层招租: 380-480 元/平方米/月; 部分首层和二、 三整层由广百百货统 一招租. 2017.07 商场管理 处
8、 租金包 含管理 费 图例图例 道路道路 南方医院片区南方医院片区 梅花园片区梅花园片区 君华香柏广场君华香柏广场 嘉裕太阳城广场嘉裕太阳城广场 佳润广场、佳润广场、 广百百货广百百货 梅花园商业广场梅花园商业广场 君华香柏广场君华香柏广场 嘉裕太阳城广场嘉裕太阳城广场 摩登百货摩登百货 广州大道北商圈调研 第 3 页/共 23 页 序号序号 项目名称项目名称 形式形式 售价售价 租金租金 调查时间调查时间 价格来源价格来源 备注备注 4 君华香柏 广场 临街商铺 - 首层临街:300 元-450 元/平方米/ 月; 2017.07 中介 租金不 含管理 费 5 嘉裕太阳 城 商业综合 体 -
9、 负一层永旺超市内商铺 700-800 元/ 平方米/月; 首层 400-500 元/平方米/月; 二层 300-400 元/平方米/月; 三层 200-300 元/平方米/月. 2017.07 永旺招商 处 商场管理 处 租金包 含管理 费 6 梅花园片 区 临街商铺 怡新花园街铺 可售: 11 万元/平方 米 梅花园商业广场街铺:300-450 元/ 平方米/月; 梅花园地铁 B 口:400-500 元/平方 米/月(该地铁口为住宅底商); 梅花园地铁 D 口:250-350 元/平方 米/月(该地铁口为零散商铺); 梅花园地铁站与梅花园广场之间的 街铺 (零散商铺, 且被绿化带隔开) :
10、 130-200 元/平方米/月; 怡新路 (近梅花园地铁口) : 400-500 元/平方米/月. 2017.07 中介、 租赁 合同 - 7 京溪南方 医院片区 临街商铺 春兰花园、云 景花园街铺可 售: 11 万-13 万元 /平方米 京隆大厦(地铁上盖):1000-1200 元/平方米/月; 春兰花园、云景花园(地铁口对面) 600-700 元/平方米/月; 世潮临街:600-800 元/平方米/月; 君华香柏广场首层临街 (广州大道北 与京溪路交界处)300-450 元/平方 米/月; 圣地广场街铺 (南方医院与梅花园之 间)200-300 元/平方米/月. 2017.07 中介、
11、租赁 合同 租金均 不含管 理费 广州大道北商圈调研 第 4 页/共 23 页 二、广州大道北商圈分析二、广州大道北商圈分析 2.12.1 商业综合体商业综合体 2.1.12.1.1 梅花园商业广场梅花园商业广场 梅花园商业广场位于广州大道北 28 号(梅花园林宾馆旁),建筑面积超 3 万平方米,集 购物、娱乐、饮食为一体的五层综合性商业广场,外广场占地面积约为 2200 。是后天河北 商圈区域规划的重点商业项目。有约超过 40 万中高端消费群,现已形成成熟的餐饮商业模式。 首层为门店大部分为餐饮,如肯德基、大堡礁餐厅辣起义、森动烧烤等;二层主营餐饮, 部分门店经营低端服饰,主力店为柠檬鱼、周
12、记茗茶店、豪亨世家、椰林四季椰子鸡;三层为 海鲜码和老湘村时尚湘菜;四层为卡卡 KTV、五层为华影梅花园影城。 经营状况方面,首层商铺现全部经营;二层个别服装铺位处于转让,三、四层大面积整租 给餐饮公司,没有空臵商铺;五层整租给电影院。 租金方面,首层商铺租金约 220-300 元/平方米/月;二层商铺租金约 180-230 元/平方米/ 月;三层、四层整层租给大型餐饮店,且持续经营,暂未调查到其租金水平;五层为电影院整 租后由影院对外出租,据了解电影院内租金水平,按套内面积计算可达到 400-450 元/平方米/ 月,从影院招商处了解到,现出租的位臵为电影院售票大厅的空地,多用于经营果汁、爆
13、米花、 冰淇淋等产品。该商场的租金已包含管理费。 梅花园商业广场部分租金案例:梅花园商业广场部分租金案例: 序序 号号 物业物业 名称名称 物业物业 类型类型 物业物业 位臵位臵 位臵描述位臵描述 建筑面积建筑面积 ()() 租金租金 (元(元/ /月)月) 价格来源价格来源 备注备注 调查时间调查时间 1 梅花 园商 业广 场 首层 首层空地 首层正门口, 人流量大 36 277 商场管理 处 租金包含管 理费, 使用率 5 成 2017.07 2 首层 首层空地 首层正门口, 人流量大 40 225 租赁合同 租金包含管 理费, 使用率 5 成,年递增 率 7% 2017.07 3 首层
14、首层空地 首层扶手电 梯底, 视线被 扶梯挡住 36 195 商场管理 处 租金包含管 理费, 使用率 5 成 2017.07 4 二层 女装店 斜对扶手电 梯处 40 190 商场管理 处 租金包含管 理费, 使用率 5 成 2017.07 5 五层 电影院 电影院空地 35 430 电影院招 商处 包含管理费 2017.07 广州大道北商圈调研 第 5 页/共 23 页 梅花园商业广场梅花园商业广场实景实景图图: 梅花园商业广场外观 梅花园商业广场内景 梅花园商业广场内景 梅花园商业广场内景 梅花园商业广场内景 梅花园商业广场内景 2.1.22.1.2 摩登百货摩登百货 摩登百货广州圣地店
15、位于广州大道北圣地广场,于 2008 年 9 月开业,营业面积为 1.3 万 平方米,共 6 层,引进国内外知名百货品牌近 300 个,主要客群为 20-35 岁白领人士。 摩登百货由摩登百货股份有限公司统一经营管理,租金的收取分种:按租赁面积每平 方米收取固定租金;按营业额的一定比例抽取租金;以上两种方式结合提取租金。圣地店 按每层业态的不同,所采用的租金比例也不相同;按营业额的一定比例抽取租金,抽取比例为: 广州大道北商圈调研 第 6 页/共 23 页 20%40%,具体根据商铺大小、位臵和商户经营品牌的实际情况而定;据了解,由于商户进驻 时,招商处对商户的经营收入、品牌、定位等各方面作出
16、评核,因此并不设保底租金。 楼层布局:楼层布局: 楼层楼层 经营内容经营内容 1F 男/女鞋、化妆品 2F 少女装、饰品、麦当劳 3F 淑女装、特色服 4F 运动、休闲、内衣、家居、床品 5F 男正装、商务休闲装、皮具箱包 6F 童装、儿童乐园、美容院 摩登百货摩登百货实景实景图图: 摩登百货楼栋外观 摩登百货楼层导购 摩登百货内景 摩登百货内景 广州大道北商圈调研 第 7 页/共 23 页 摩登百货内景 摩登百货内景 2.1.32.1.3 佳润广场佳润广场 佳润广场位于广州大道北 1419 号,于 2008 年 9 月 19 日开业,是广场大道北板块上第一 个商业综合体项目。地铁三号线延长线
17、上的集购物、餐饮、娱乐、休闲的一体式综合型购物中 心,商场内部装修一般,主体结构大致为“凹”字形,项目面积为 50000 平方米,设有 12000 平方米的地下室内停车场及 3000 平方米的活动阳光广场。 负一层为国际品牌超市乐购;首层为广百、服饰、必胜客、万宁等;二层为广百百货、必 胜客、美发等;三层为广百百货;四层为娱乐(爱琴海 KTV)。 经营状况方面,首层商铺有少量小面积铺位出租, 空臵率较低, 二至四层场内基本全部经营。 租金方面,商场首层面积较大,越靠近出口处租金越高,租金水平在 380-480 元/平方米/ 月;二层至三层整体出租于广百百货,未能获取租金数据。 据我们调查,佳润
18、广场商铺均不对外出售,仅能调查到租金。 佳润广场部分租金案例:佳润广场部分租金案例: 序序 号号 物业物业 名称名称 楼层楼层 物业物业 位臵位臵 位臵描述位臵描述 建筑面积建筑面积 ()() 租金租金 (元(元/ /月)月) 价价格来源格来源 备注备注 调查时间调查时间 1 佳润 广场 首层 班尼路 广场前庭, 人流量大 119 462 商场管理处 租金包含管理 费,使用率 7 成 2017.07 2 首层 慕亨家纺 广场前庭, 人流量大 43.01 406 商场管理处 租金包含管理 费,使用率 7 成 2017.07 3 首层 空臵 广场中庭, 人流量一 般 26.86 354 商场管理处
19、 租金包含管理 费,使用率 7 成 2017.07 4 首层 艾依阁 广场后庭, 人流量小 37.6 395 租赁合同 转让费 5 万, 递增率 10% 2017.07 广州大道北商圈调研 第 8 页/共 23 页 序序 号号 物业物业 名称名称 楼层楼层 物业物业 位臵位臵 位臵描述位臵描述 建筑面积建筑面积 ()() 租金租金 (元(元/ /月)月) 价价格来源格来源 备注备注 调查时间调查时间 5 首层 临街 广场街铺 广场街铺, 人流量大 200 475 中介放盘价 租金不含管理 费,使用率 8 成, 入场费 10 万 2017.07 佳润广场佳润广场实景实景图图: 佳润广场外观 佳润
20、广场外观 佳润广场外观 佳润广场内景 佳润广场内景 佳润广场内景 广州大道北商圈调研 第 9 页/共 23 页 2.1.42.1.4 君华香君华香柏广场柏广场 君华香柏广场处广州中轴线上,竣工于 2012 年,位于广州大道北和京溪路的交界处。1-3 层为商业,3 层以上为住宅。首层商业约 3000 ,入驻有星巴克、海澜之家、中国黄金、华 为体验店以及各种零售服装品牌,2 层主营餐饮,3 层用作休闲会馆。 经营状况方面,目前仅有首层临街商铺对外出租,二层、三层均已整租。该物业为君华集 团所有,不对外出售。 租金方面, 首层临街租金约 300 元-450 元/平方米/月; 由于京溪路段经营的商业相
21、对低端, 人流量较广州大道北有所减少,故临京溪路的商铺租金相对较低,约为 300 元/平方米/月。 君华香柏广场部分租金案例:君华香柏广场部分租金案例: 序序 号号 物业名称物业名称 楼层楼层 临街状况临街状况 建筑面积建筑面积 ()() 月租金月租金 (元(元/ /) 信息来源信息来源 备注备注 调查时间调查时间 1 君华香柏广场 首层 临街状况好 30 450 中介放盘价 转让费 12 万,递增 率 5% 2017.07 2 首层 临街状况好 140 400 中介放盘价 转让费 10.5 万,递 增率 5% 2017.07 3 首层 临街状况一 般 53 300 中介放盘价 递增率 8%
22、2017.07 4 首层 临街状况好 60 450 中介放盘价 转让费 10 万,递增 率 5% 2017.07 君华香柏广场君华香柏广场实景实景图图: 君华香柏广场外观 君华香柏广场外观 广州大道北商圈调研 第 10 页/共 23 页 君华香柏广场外景 君华香柏广场外景 君华香柏广场外景 君华香柏广场外景 2.1.52.1.5 嘉裕太阳城嘉裕太阳城 嘉裕太阳城位于广州白云山东侧,城市新中轴线正北端,广州大道北同和-京溪商业地段, 地铁三号线京溪南方医院站出口,地理位臵优越。 嘉裕太阳城于 2009 年 12 月开业,是由嘉裕集团投资建设,广州市嘉裕太阳城物业管理有 限公司管理的现代型社区购物
23、中心。建筑面积 7 万平方米,共五层,负二层配备有 500 余个车 位,停车极其便利。 楼层功能分区方面:负一层为永旺超市;一层主要经营服装、饰品、咖啡店等,主力店为 星巴克;二层主要经营服装、电器等,主力店苏宁易购以及嘉裕百货,其中嘉裕百货主营童装 和男装服饰;三层主要经营餐饮、电影院,幼教等,主力店为金逸国际影城。 经营状况方面,目前商场整体空臵率低,负一层永旺超市有零星小面积商铺出租。一二层 空臵率为零,二层扶手电梯处有两个铺位租期到期可对外招租,三层空臵率为 20%,仅位臵较 差的商铺空臵。 租金方面,由于负一层由永旺整租,通过永旺招商处了解到,超市入出口有少量商铺对外 出租,租金在
24、700-800 元/平方米/月;首层商铺租金约 400-500 元/平方米/月;二层商铺租金 水平约 300-400 元/平方米/月,扶手电梯位臵相对租金较高;三层商铺租金水平约 200-300 元 /平方米/月,扶梯口处和靠窗的商铺租金水平相对较高。 广州大道北商圈调研 第 11 页/共 23 页 嘉裕太阳城部分租金案例:嘉裕太阳城部分租金案例: 序序 号号 物业物业 名称名称 楼层楼层 物业物业 位臵位臵 位臵描述位臵描述 建筑面积建筑面积 ()() 租金租金 (元(元/ /月)月) 价格来源价格来源 备注备注 调查时间调查时间 1 嘉裕 太阳 城 负一 层 永旺超市 超市外租区, 人流量
25、大, 位 臵好 26 770 永旺招商处 包含管理费, 使用率 6 成, 该租金为二 手租金价格 2017.07 2 二层 InShop 二层扶梯口 处,位臵好 131.62 400 商场管理处 包含管理费, 使用率 5 成 2017.07 3 二层 印象工坊 (二层扶 梯口处) 二层扶梯口 处,位臵好 156 400 商场管理处 包含管理费, 使用率例 5 成 2017.07 4 三层 小椰子 三层角落, 位 臵较差 171.25 250 商场管理处 包含管理费, 使用率 8 成 2017.07 嘉裕太阳城嘉裕太阳城实景实景图图: 嘉裕太阳城外观 嘉裕太阳城正门 嘉裕太阳城内景 嘉裕太阳城内
26、景 广州大道北商圈调研 第 12 页/共 23 页 嘉裕太阳城内景 嘉裕太阳城内景 2.22.2 一线临街商铺一线临街商铺 广州大道北一线临街商铺根据地铁站划分为三个片区:梅花园片区、南方医院片区、同和 片区,本次调研我们只探讨梅花园片区和南方医院片区。由于临街商铺租金和售价差异较大, 因而我们在此分开叙述。 2.2.12.2.1 梅花园片区梅花园片区 梅花园位于广州大道北京溪村,白云山脚下的小山坳,在历史上传说此处种满了梅花,因 此得名叫梅花坳,后时代变迁改名“梅花园”。现有梅花新村、梅园路、梅岗路、梅宾北路等, 用“梅”字命名的大街小巷。梅花园片区是早期迅速发展成熟、有规模性的商业区域,现
27、生活 氛围便利,商业氛围较好,拥有 20 多万平方米商业地段,该路段集中了繁华商业、饮食、娱 乐、高档住宅,有三号线北延线“梅花园”站。本次调研梅花园片区范围以梅花园地铁站 D 口 为起点,以摩登百货街铺为终点。 据调查,梅花园片区可出售案例较少,现只有怡新花园底层一间商铺出售,一面临怡新路, 临路状况较好,售价约 11 万元/平方米。 租金方面,该片区中梅花园商业广场街铺最旺,已形成成熟的餐饮经营气氛,租金水平约 为 300-450 元/平方米/月;此外梅花园地铁口 B 口位于广州大道北和怡新路交界处,周边有中 高档住宅小区,租金水平也在 400-500 元/平方米/月;梅花园地铁口 D 口
28、周边多为村民自建房, 经营的也多为早餐店、快餐类的商铺,租金水平在 250-320 元/平方米/月;而梅花园地铁口 B 口与梅花园商业广场之间有一段长坡,该处的零散商铺被绿化带或楼梯隔离,临街状况较差, 经营的也多是五金、汽车配件,租金水平在 130-200 元/平方米/月。 另外,主要支路怡新路(近梅花园地铁口)的商铺租金在 400-500 元/平方米/月,越靠近 广州大道北的商铺租金越高。 广州大道北商圈调研 第 13 页/共 23 页 梅花园片区部分售价、租金案例:梅花园片区部分售价、租金案例: 出售出售案例案例 序序 号 号 放盘案例放盘案例 临街状况临街状况 建筑面积建筑面积 ()(
29、) 售价售价 (元(元/ /) 租金租金 (元(元/ /) 信息来源信息来源 备注备注 调查时间调查时间 1 怡新花园 底层商铺 临梅花园地铁 B 口,临街状况好 107 110000 租约租 金 280 业主 剩余2年租期, 年递增 8% 2017.07 租租赁案例赁案例 序序 号 号 放盘案例放盘案例 临街状况临街状况 建筑面积建筑面积 ()() 月租金月租金 (元(元/ /) 信息来源信息来源 备注备注 调查时间调查时间 1 梅花园 梅花园地铁口 与商业广场之 间,不临街 60 135 租赁合同 转让费 23 万, 一年一签 2017.07 2 梅花园 梅花园商业广 场对面,临路 状况一
30、般 20 270 租赁合同 转让费 1.5 万租期剩 10 个月,进场费 1 万 2017.07 租金:130-200 元/平方米/月 B 口租金:400-500 元/ 平方米/月;D 口租金 250-320 元/平方米/月 怡新路(近梅花园地铁口)租 金:400-500 元/平方米/月 梅花园商业广场租金: 300-450 元/平方米/月 广州大道北商圈调研 第 14 页/共 23 页 序序 号 号 放盘案例放盘案例 临街状况临街状况 建筑面积建筑面积 ()() 月租金月租金 (元(元/ /) 信息来源信息来源 备注备注 调查时间调查时间 3 怡新路 近梅花园地铁 口临街状况较 好 11 5
31、00 中介放盘价 转让费 10 万,三年一 签,逐年递增 5% 2017.07 4 怡新路 近梅花园地铁 口临街状况较 好 20 450 中介放盘价 现剩 1 年合同期,之后 再谈 2017.07 5 梅花园商业 广场街铺 临街状况好 106 450 中介放盘价 转让费 10 万,三年一 签,年递增 5%6% 2017.07 6 梅花园街铺 临近地铁站 D 口,临街状况 好 90 312 中介放盘价 转让费 13 万, 一年一签 2017.07 梅花梅花园片区园片区实景实景图图: 梅花园片区街景 梅花园片区街景 梅花园片区街景 梅花园片区街景 广州大道北商圈调研 第 15 页/共 23 页 梅
32、花园片区街景 梅花园片区街景 2.2.22.2.2 南方医院片区南方医院片区 南方医院片区是广州大道北核心商业地段, 该区域成熟社区居住人口已逾十万, 人流量大, 生活配套完善,大型商业综合体、三甲医院、学校、银行一应俱全。经营业态多为餐饮和中高 档女装服饰。本次调研南方医院片区范围始于君华香柏广场,止于嘉裕太阳城。 在由于该地段空臵率低,回报率高,租金每年见涨,因此出售的商铺不多见,可出售的商 铺集中在京溪南方医院地铁站对面的云景花园和春兰花园。其余商铺为当地村委或圣地集团物 业,不对外出售。 售价方面,南方医院片区临街商铺的售价在 11 万元-13 万元/平方米之间,主要集中在春 兰花园和
33、云景花园的街铺。由于京溪路的街铺主营中低端服饰,虽然售价比广州大道北的街铺 稍低,仍达 8 万元-10 万元/平方米左右。 租金方面,京溪南方医院地铁口人流量大,京隆大厦位于地铁正上方,有物业管理;商铺 租金可达到 1000-1200 元/平方米/月, 多经营手机通讯、 餐饮及服装。 地铁口对面的云景花园、 春兰花园的街铺租金也可以达到 600-700 元/平方米/月,周边多经营服装、眼镜店。南方医院 与地铁口之间的世潮商业街临街商铺租金在 600-800 元/平方米/月。 另外圣地大厦的商业物业, 该物业位于南方医院地铁站与梅花园商业广场之间,距离地铁站稍远,租金水平在 200-300 元
34、/平方米/月。君华香柏广场街铺在前文已介绍,租金可达到 300-450 元/平方米/月。此外该片 区内巷存在很多村集体自建零散物业,首层用作商业,租金低,在 100-200 元/平方米/月。以 上租金均不包含管理费。 广州大道北商圈调研 第 16 页/共 23 页 南方医院片区部分售价、租金案例:南方医院片区部分售价、租金案例: 出售案例出售案例 序序 号号 放盘案例放盘案例 临街状况临街状况 建筑面积建筑面积 ()() 售价售价 (元(元/ /) 租金租金 (元(元/ /) 信息来源信息来源 调查时间调查时间 1 春兰花园 地铁口对面,临路状 况好 271 95000 540 中介放盘价 2
35、017.07 2 春兰花园 地铁口对面,临路状 况好 130 100000 600 中介放盘价 2017.07 3 云景花园 地铁口对面,临路状 况好 52 110000 650 中介放盘价 2017.07 4 云景花园 地铁口对面,临路状 况好 163 105000 600 中介放盘价 2017.07 5 云景花园 地铁口对面,临路状 况好 107 120000 600 中介放盘价 2017.07 住 宅 底 商 租 金 : 600-700 元/平方米 /月 君华香柏广场租金: 300-450 元/平方米 /月 圣地租金:200-300 元/平方米/月 京隆大厦(地铁口物 业)租金:1000
36、-1200 元/平方米/月 世潮租金:400-800 元/平方米/月 广州大道北商圈调研 第 17 页/共 23 页 租赁案例租赁案例 序序 号号 放盘案例放盘案例 临街状况临街状况 建筑面积建筑面积 ()() 月租金月租金 (元(元/ /) 信息来源信息来源 备注备注 调查时间调查时间 1 京隆大厦 京溪南方医院地铁 C 口, 临街状况好, 人流量大 28 1150 租赁合同 转让费 28 万,递增率 5%,租金不含管理费, 无公摊面积 2017.07 2 京隆大厦 京溪南方医院地铁 C 口, 临街状况好, 人流量大 90 1100 中介放盘价 递增率 5%-6% 2017.07 3 京隆大
37、厦 京溪南方医院地铁 C 口, 临街状况好, 人流量大 50 1200 中介放盘价 递增率 5%-6% 2017.07 4 京隆大厦 京溪南方医院地铁 C 口, 临街状况好, 人流量大 35 1142 中介放盘价 进场费 36 万,三年一 签,10%递增,租金不 含管理费,无公摊面积 2017.07 5 京隆大厦 京溪南方医院地铁 D 口, 临街状况好, 人流量大 26 1400 中介放盘价 进场费 15 万,三年一 签,8%递增,租金不含 管理费,无公摊面积 2017.07 6 京隆大厦 京隆大厦背面,不 临广州大道北 30 666 租赁合同 转让费 50 万, 合同余 2 年,租金第一年递
38、增 5%, 第二年递增 10%, , 租金不含管理费 2017.07 7 春兰花园 南方医院地铁口对 面,临路状况好 30 800 中介放盘价 进场费 20 万,递增率 5% 2017.07 8 云景花园 南方医院地铁口对 面,临路状况较好 100 600 中介放盘价 递增率 5%-6% 2017.07 9 京骏商业城 广州大道北支路, 临街状况一般 8 375 租赁合同 转让费 8000 元,合同 期剩余 2 年,无递增 2017.07 10 世潮 临广州大道北,临 路状况好 9 856 租赁合同 转让费 2 万元,租金不 含管理费,合同期剩余 2 年,无递增 2017.07 11 世潮 临
39、广州大道北,临 路状况好 16 600 租赁合同 转让费 12.8 万元, 租金 包含管理费,合同期剩 余 2 年,无递增 2017.07 12 世潮 临路状况较好 13 523 物业管理处 进场费 5000 元,租金 不含管理费, 管理费 35 2017.07 广州大道北商圈调研 第 18 页/共 23 页 序序 号号 放盘案例放盘案例 临街状况临街状况 建筑面积建筑面积 ()() 月租金月租金 (元(元/ /) 信息来源信息来源 备注备注 调查时间调查时间 元/平方米/月 13 世潮 商业街二排,临路 状况一般 15 440 物业管理处 进场费 6000 元,租金 不含管理费, 管理费 3
40、5 元/平方米/月 2017.07 14 世潮 商业街内侧,临路 状况差 7 428 物业管理处 进场费 2730 元,租金 不含管理费, 管理费 35 元/平方米/月 2017.07 15 圣地广场 临广州大道北,临 路状况较好 218 230 物业招商处 使用率 7 成,租金不含 管理费,五年期合同, 年递增率 5% 2017.07 16 圣地广场 圣地美食街,人流 量大 70 286 物业招商处 使用率 7 成,租金不含 管理费,五年期合同, 年递增率 5% 2017.07 南方医院片区南方医院片区实景实景图图: 南方医院片区街景 南方医院片区街景 南方医院片区街景 南方医院片区街景 广
41、州大道北商圈调研 第 19 页/共 23 页 南方医院片区街景 南方医院片区街景 广州大道北商圈调研 第 20 页/共 23 页 调研调研总结分析总结分析 广州大道北经过十几年的发展,已形成一个独立、成熟的商业圈。该商圈的发展属于白云 区重点支持的商业发展项目之一。广州市北优政策的实施对白云区商圈发展提供了机遇。各商 圈都有明确的主体和定位,针对不同的消费群体进行错位经营,有利于商圈和商业体的共同发 展。随着交通、配套日渐成熟,受天河、越秀区的溢出效应影响,广州大道北板块不仅吸引了 越来越多的人居住,人口结构也在发生变化,越来越多天河、珠江新城的白领在此处租房,常 住人口达到 70 万人。 此
42、次调研范围中,从最先入驻的佳润广场到近五年落成的君华香柏广场,我们发现各大商 业综合体的都有各自的定位,满足各类型客户。整体运营状态良好,且空臵率较低,除个别商 业综合体二、三、四层存在少量放租和转租的情况,首层商铺和一线临街商铺的租售情况较好。 由于南方医院和梅花园地段较多军区、当地村委和开发商的物业,多数商铺只租不售,即便是 广州大道北上为数不多可出售的小区底商,价格也在 11 万元/平方米以上。 总体来说,受业态影响,京溪南方医院商圈比梅花园商圈商铺售价和租金更高,该区域内, 临广州大道北的商铺相比于京溪路、怡新路等支路上的商铺更具有投资价值。在近年来的商业 人流量稳定,经营状况保持稳定
43、的情况下,商业的售价保持稳定增长,并且租金逐年递增,商 圈整体状况较好。 广州大道北商圈调研 第 21 页/共 23 页 深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司 联系人:钟卫红 联系电话:020- 37617715 传真:020-87766340、020-37636672 电邮: 世联个贷管家网址:http:/:8906/Login.aspx 微信公众号:世联评估广州 地址:广州市越秀区东风东路 761 号丽丰中心 2301-2303 室 广州大道北商圈调研 第 22 页/共 23 页 商圈市调报告反馈表商圈市调报告反馈表 为了更准确地了解您的需求,以便我们为您提供更好地服务,请完整填写此表,并发送 邮件或传真至我司。 单位名称: 姓名: 部门: 联系方式: 您认为本次市调报告数据与市场数据是否有偏差以及偏差幅度: 您认为我司的办公市调报告有哪些地方需要改进: 您还想了解那个区域的房地产市场: 联系人:钟卫红 联系电话:020- 37617715 E-mail: Fax:020-37636672