2017年3季度成都房地产市场研究报告.pdf

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1、成都房地产市场三季度研究报告 中国指数研究院（成都分院） 2017 三四线热点城市加强楼市调控 全国政策 1 二线城市限售扩围， 多轮调控逐步升级 三四线热点城市 加强楼市调控 规范商业办公类用 房分割和转让 加强金融监管协调 房地产金融端口持续 收紧，防范信贷资金 违规流入房地产市场 加快住房租赁市场发展， 推进购租并举住房制度建 设 北京共有产权住房 管理条例正式落地 深化户籍制度改革， 推进新型城镇化建设 土地改革向纵深化发展， 不动产登记助力楼市调控 短长 调控 期 期 长短期政策并举，保障市场稳定运行 地方政策人才引入政策不断完善，房价持续监管 2 7.17 7.18 成都发布“人才

2、新政十二条” 房管局房价监管升级，禁止变 相加价，限制预售、现售价格 等方面规范房地产开发企业和 中介机构销售商品住房的行为 成都发布了成都市 “中优”规划优化方 案，主要从城市空间 形态、产业层次和城 市品质三个方面进行 优化 7.19 土拍进入熔断3.0时代，6宗国有建 设用地将采用“限价竞买+抽签竞 得”、商住混合用地“限价竞买+ 竞商业自持比例+抽签竞得”方式 确定竞得人的新规 8.03 成都出台“人才安居新 政”，人才公寓租满5年 后可按入住时市价购买 9.14 成都开发商不得拒绝公积金贷 款买房，房地产开发单位应当 在取得预售许可证之日起30 日内向住房公积金管理中心提 出住房公积

3、金贷款项目合作申 请，建立贷款合作关系 9.11 成都首次拍卖人才公寓 用地，以起拍底价成交 住宅成交：三季度成交量同比下降，九月成交回升 2017年第三季度，成都商品住宅月均成交174.83万方，同比下降28.2%。在政策持续调 控下，七、八月份成交量继续走低，九月市场回升，成交量为186.4万方。 3 注：统计口径为扩容后的中心城区，即主城区（金牛区、成华 区、锦江区、高新区、武侯区、青羊区）+近郊（新都区、龙泉 驿区、双流区、温江区、郫都区、天府新区、青白江区） 数据来源：CREIS中指数据， 129.08 188.66 205.11 138.49 164.30 243.65 174.8

4、3 0 100 200 300 400 万平方米 2011-2017年9月商品住宅月度成交走势 各月成交面积7-9月月均成交面积 住宅成交：主城区和近郊成交量同比均下降，近郊市场成交量是主城区2.6倍 2017年三季度，主城区成交量下降至近五年最低，共计成交144.1万方，同比下降45.3%。 近郊市场热度稍降，共计成交380.4万方，同比下降18.6%。 4 数据来源：CREIS中指数据， 138.7 269.3 250.1 198.1 227.3 263.4 144.1 248.6 296.7 365.2 217.4 265.6 467.5 380.4 -60.0% -30.0% 0.0%

5、 30.0% 60.0% 90.0% 120.0% 0 90 180 270 360 450 540 2011Q3 2012Q3 2013Q3 2014Q3 2015Q3 2016Q3 2017Q3 2011Q3 2012Q3 2013Q3 2014Q3 2015Q3 2016Q3 2017Q3 主城区近郊 万平方米 三季度成交量及同比增速 三季度成交面积 同比增长率 注：统计口径为扩容后的中心城区，即主城区（金牛区、成华 区、锦江区、高新区、武侯区、青羊区）+近郊（新都区、龙泉 驿区、双流区、温江区、郫都区、天府新区、青白江区） 住宅成交：锦江区、高新区、双流区、天府新区成交量明显萎缩，龙泉

6、驿区郫都区、温江 区、新都区为热点区域 绝对值来看，龙泉驿成交量领先，新都区、温江区和郫都区也为成交热点区域。 相对值来看，锦江区、高新区成交量萎缩显著，同比下降分别为71.3%、69.6%。 5 数据来源：CREIS中指数据， 13.6 12.9 24.7 15.8 44.9 32.3 87.4 60.3 41.3 66.8 71.4 37.9 15.4 -80.0% -40.0% 0.0% 40.0% 0 20 40 60 80 100 120 青羊区锦江区金牛区武侯区成华区高新区 龙泉驿区 郫都区双流区温江区新都区 天府新区青白江区 万平方米 各区域商品住宅成交量及同比增速 2016Q3

7、2017Q3同比增长率 住宅成交：大面积、中高价格段的住宅成交占比明显扩大 从面积段来看，90平以下产品成交占比明显缩小，90-150平产品成交占比明显扩大。 从价格段来看，中高价格段产品成交占比明显扩大，8000以上住宅成交占比为53.5%。 6 数据来源：CREIS中指数据， 0.0% 0.0% 0.4% 0.6% 0.9% 2.0% 1.8% 8.7% 18.1% 32.4% 29.8% 4.9% 0.5% 0.0% 0.1% 0.3% 0.5% 1.1% 1.5% 1.6% 6.5% 11.3% 29.7% 38.2% 8.1% 1.0% 500以上 400-500 300-400 2

8、50-300 200-250 170-200 150-170 130-150 110-130 90-110 70-90 50-70 50以下 分面积段成交占比 2016Q32017Q 3 0.5% 1.0% 1.8% 3.4% 5.2% 9.9% 5.5% 5.4% 8.5% 12.3% 14.9% 12.4% 10.0% 7.9% 1.2% 0.0% 0.1% 0.5% 0.8% 1.4% 2.7% 6.1% 3.8% 5.0% 7.0% 8.8% 7.6% 15.3% 26.4% 12.1% 2.4% 0.0% 25000以上 20000-25000 18000-20000 16000-1

9、8000 14000-16000 12000-14000 11000-12000 10000-11000 9000-10000 8000-9000 7000-8000 6000-7000 5000-6000 4000-5000 3000-4000 3000以下 分单价段成交占比 2016Q32017Q3 住宅供应：三季度新增供应同比下降 2017年三季度，商品住宅新增供应量同比下降48%，共计入市333.8万方。 7 数据来源：CREIS中指数据， 294.0 403.4 239.8 250.7 289.9 288.7 364.6 497.0 348.5 361.4 432.2 388.4 4

10、64.3 604.5 574.2 502.7 313.0 519.1 642.1 493.0 394.7 451.9 333.8 -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 0 100 200 300 400 500 600 700 万平方米 商品住宅供应面积 供应面积同比增速 住宅供应：成华区、高新区供应量大幅减少，龙泉驿区、双流区、郫都区为供应主力区域 绝对值来看，龙泉驿区供应量最多，其次是双流区和郫都区，三个区域为供应主力区域。 相对值来看，青白江区供应量同比增幅最大，其次是双流区和郫都区，高新区和成华区供 应量同比下降显著。 8 数据来源：CREIS

11、中指数据， 6.37 0 23 16.18 26.41 17.45 44.45 42.1 43.97 35.13 38.44 31.17 9.12 -150.0% -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 0 20 40 60 80 100 120 青羊区锦江区金牛区武侯区成华区高新区 龙泉驿区 郫都区双流区温江区新都区 天府新区青白江区 万平方米 各区域商品住宅供应量及同比增速 2016Q32017Q3同比增长率 成交价格：8、9月成交价格环比微降，价格趋势平稳 2017年9月成交价格同比上涨10.5%，至9604元/平方米。 2017年8

12、、9月成交价格均环比下降，价格趋势较平稳。 9 数据来源：CREIS中指数据， -90.0% -70.0% -50.0% -30.0% -10.0% 10.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 商品住宅成交价格月度走势 成交价格（元/平方米）环比增长率 成交价格：各区成交价格同比上涨 锦江区成交价格为16486元/平方米，居各区之首，其次是武侯区和高新区，位于近郊的龙泉驿 区、郫都区、温江区和新都区成交价格相近，均在7700元/平方米左右。 双流区和天府新区同比涨幅最大，成华区价格相对平稳。 10 数据来源：CREIS中指数据， 15078 16486 13

13、406 16136 10947 15380 7986 7837 9903 6813 8143 11560 4727 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 青羊区锦江区金牛区武侯区成华区高新区 龙泉驿区 郫都区双流区温江区新都区 天府新区青白江区 元/平方米 各区域成交价格及同比涨幅 2016Q32017Q3同比增长率 去化周期：库存面积平稳下降，去化周期合理 截止2017年9月底，成都中心城区共库存商品住宅1549.6万平方米，同比下降27.8%，

14、环比下 降4.3%。 去化周期为8.13个月，较去年同期减少0.53个月。 11 数据来源：CREIS中指数据， 8.13 0 5 10 15 20 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 月 万平方米库存面积及去化周期 库存面积去化周期 去化周期：龙泉驿区、青白江区去化周期短 截止2017年9月底，龙泉驿区、青白江区去化周期均小于6个月，库存相对紧张 12 数据来源：CREIS中指数据， 225.5153.866.787.0189.041.744.3166.8141.0149.2113.9142.4 28.24 24.3 13.8 11.5 8.58.5 7.67.5

15、7.37.2 6.8 6.5 4.7 3.29 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 0 50 100 150 200 250 天府新区 高新区锦江区金牛区温江区青羊区武侯区新都区双流区郫都区成华区 龙泉驿区青白江区 月万平方米 各区库存面积及去化周期 库存面积去化周期 天府新区受备案情况影响，数据仅供参考 商品住宅成交排行榜：阳光城檀府、雅砻阳光花园分别夺得成交金额和成交面积榜单魁首 13 数据来源：CREIS中指数据， 2017年三季度成都商品住宅成交金额TOP102017年三季度成都商品住宅成交面积TOP10 排名项目名称区县 成交套数 (套) 成交面积 (万

16、) 成交均价 (元/) 成交金额 (亿元) 1阳光城檀府武侯区6518.30 1757514.59 2 龙湖西宸原 著 金牛区4476.70 1547610.37 3万科第五城双流区9749.65 93689.04 4泰华锦城 龙泉驿 区 8899.70 86748.41 5 中铁卓越中 心 天府新 区 6318.98 91298.20 6 人居盛和林 语 高新区4996.26 128168.02 7万科理想城郫都区7837.03 107957.59 8龙湖听蓝湾新都区4205.66 125387.10 9万科城郫都区4354.79 146387.01 10 成都银泰中 心 高新区441.50

17、 402156.02 合计577368.56 1259386.34 排名项目名称区县 成交套数 (套) 成交面积 (万) 成交均价 (元/) 成交金额 (亿元) 1 雅砻阳光花 园 温江区9399.78 45284.43 2泰华锦城龙泉驿区8899.70 86748.41 3万科第五城双流区9749.65 93689.04 4 中铁卓越中 心 天府新区6318.98 91298.20 5阳光城檀府武侯区6518.30 1757514.59 6万科理想城郫都区7837.03 107957.59 7天府逸家龙泉驿区7496.88 87356.01 8恒大新城温江区6346.87 84095.78

18、9 龙湖西宸原 著 金牛区4476.70 1547610.37 10 人居盛和林 语 高新区4996.26 128168.02 合计719680.151028582.43 土地供需：住宅、商办用地供需均增长 14 数据来源：CREIS中指数据， 2017年三季度，成都全市共计推出两类用地247.2万方，同比增长47.5%；其中，住宅用地累 计推出185.3万方，同比增长25.3%，商办用地累计推出61.9万方，是去年同期的三倍。 2017年三季度，成都全市共计成交两类用地241.3万方，同比增长43%；其中，住宅用地累计 成交183.8万方（39宗），同比增长38%，商办用地累计成交57.5万

19、方，同比增长62%。 注：统计口径大成都 167.6 147.9 19.7 168.7 133.2 35.5 247.2 185.3 61.9 241.3 183.8 57.5 0 50 100 150 200 250 300 总计住宅用地商办用地总计住宅用地商办用地 推出成交 万平方米成都市住宅、商办用地推出面积及成交面积 2016年Q32017年Q3 土地成交价格：三季度住宅用地成交楼面均价超9000元/平方米，商办用地楼面地价整体 走势相对平稳 15 数据来源：CREIS中指数据， 2017年三季度，成都住宅用地成交39宗，比去年同期多10宗；三季度住宅用地成交楼面价为 9226元/平方

20、米，同比增长143.8%，环比下降18.7%；商办用地成交楼面价为1446元/平方 米。 三季度，住宅用地溢价率稍有回落，至58.25%，商办用地溢价率为5.23%。 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 元/平方米 住宅、商办用地成交楼面价格 住宅用地商办用地 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2011Q1 2011Q3 2012Q1

21、 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 住宅、商办用地溢价率 住宅用地商办用地 土地出让金：住宅用地出让金同比增长显著，商办用地出让金与去年同期持平 16 数据来源：CREIS中指数据， 2017年三季度，成都两类用地出让金共计443.8亿元，是去年同期3.3倍；其中，住宅用地出让 金累计为422.6亿元，是去年同期3.7倍，商办用地出让金累计为21.2亿元，同比增长4.6%。 0 100 200 300 400 500 亿元 住宅、商办用地出让金 总计住宅用地商办用地 住宅用地

22、成交总价TOP10排行榜：龙湖竞得成华区铁塔厂片区，位列成交总价榜首 17 数据来源：CREIS中指数据， 排名宗地名称规划用途 成交总价 (亿元) 规划建筑面 积(万) 建设用地面 积(万) 楼面价 (元/) 溢价率(%)竞得方 1成华区铁塔厂片区 商业用地；二类住宅用 地；商业服务业设施用 地 46.79 50.86 12.38 920084龙湖地产有限公司 2 天府新区正兴街道田家寺 村四、五组，大安桥村一 组 住宅兼容商业用地、服 务设施用地 37.71 39.27 15.71 960236.75成都万润锦置业有限公司 3 天府新区正兴街道田家寺 村三、四组，田家寺村集 体 住宅70年

23、、商业40年27.27 39.78 11.36 685636.75 成都保利天新房地产开发有 限公司 4 龙泉驿区大面街道车城西 四路以东，经开区南二路 以北 住宅70年、商业40年26.42 24.02 9.61 11000340成都新希望置业有限公司 5 武侯区簇桥街道办事处七 里村2、3、5、8、9组 二类住宅用地兼容商业 服务业设施用地 26.40 20.96 10.48 1260057.5 北京兴茂置业有限公司，成 都天泉置业有限责任公司 6 青羊区苏坡街办培风社区3、 4组，中坝社区3、8组 二类住宅用地23.78 18.87 9.44 1260057.5 中房集团成都房地产开发有

24、 限公司 7 高新区中和街道观东社区 一组、应龙社区七组、新 华社区五组 二类住宅用地15.62 12.21 6.10 1280034.74 北京金隅嘉业房地产开发有 限公司 8 金牛区天回街道办事处万 圣社区9组，白塔社区7、 9组，石门社区1组 商业用地兼容二类住宅 用地；二类住宅用地 15.36 19.52 6.67 787057.4 成都保鑫投资有限公司（保 利） 9 成华区二仙桥5号地块项目 B1地块 商业服务业设施用地兼 容二类住宅用地 15.32 18.55 6.18 826042.41四川铁投泰景置业有限公司 10温江区公平街道太极社区 二类居住用地;公园绿地； 二类服务设施用

25、地 14.48 14.34 5.74 1010090.57四川金禾盛投资有限公司 18 企业销售排行榜：保利地产、龙湖地产分别位列销售面积、销售金额榜首 排名企业名称 销售面积 (万) 销售金额 (亿元) 销售套数 1保利地产116.83 105.57 15865 2万科91.39 95.71 12102 3龙湖地产87.63 112.07 10665 4中国恒大72.40 75.41 7721 5蓝光发展51.54 69.44 8017 6绿地控股45.28 49.17 4338 7融创中国41.80 44.12 6105 8华润置地36.64 46.85 3730 9大连万达34.49 3

26、1.13 4100 10中海地产34.46 43.72 4601 排名企业名称 销售面积 (万) 销售金额 (亿元) 销售套数 1龙湖地产87.63 112.07 10665 2保利地产116.83 105.57 15865 3万科91.39 95.71 12102 4中国恒大72.40 75.41 7721 5蓝光发展51.54 69.44 8017 6绿地控股45.28 49.17 4338 7华润置地36.64 46.85 3730 8融创中国41.80 44.12 6105 9中海地产34.46 43.72 4601 10中国铁建29.32 38.25 3437 2017年1-9月企业

27、销售面积TOP102017年1-9月企业销售金额TOP10 19 企业拿地排行榜：中南建设、保利地产分别位列成交总价、规划建筑面积榜首 排名 企业名称 成交总价 （亿元） 规划建筑面积 （万） 楼面均价 （元/） 土地宗数 1中南建设78.5473.10 107445 2中国金茂72.8248.01 151692 3保利地产65.71107.62 61056 4龙湖地产60.1464.49 93262 5万科51.384.97 60374 6中海地产48.2443.71 110372 7中粮地产36.8331.82 115752 8蓝光发展34.0599.58 34191 9金隅股份30.65

28、28.19 108713 10 新希望置 业 26.4224.02 109991 排名 企业名称 成交总价 （亿元） 规划建筑面积 （万） 楼面均价 （元/） 土地宗数 1保利地产65.71107.62 61056 2蓝光发展34.0599.58 34191 3万科51.384.97 60374 4中南建设78.5473.10 107445 5龙湖地产60.1464.49 93262 6中国金茂72.8248.01 151692 7中海地产48.2443.71 110372 8北大资源22.4541.09 54642 9中粮地产36.8331.82 115752 10华侨城3.430.76 1

29、1061 2017年1-9月企业土地成交总价TOP102017年1-9月企业土地规划建筑面积TOP10 总结及展望：受政策持续监管和租赁市场兴起的影响，预计后市市场仍将降温 20 2017年三季度成都商品住宅成交量同比下降，国庆节前，重庆、南昌等地出台限售政策，各 地政策持续给市场降温，受房地产大环境及市场表现惯性影响，预计四季度成交量或将同比下 降。 A 受政策持续调控影响，成交量或同比下降 B 政策持续加码抑制房价非理性上涨，预计后市成都房价将在合理范围内波动 成都房管局对房价监管升级，同时要求开发商不得拒绝公积金贷款买房，预计后市房价非理性 上涨趋势或将得到抑制；租赁市场的兴起，购房者的观念及预期均会调整，未来成都房价整体 保持稳定。 C 人才公寓用地首次成交，后市土地供应加大，土地市场竞争压力或将减缓 成都土地将更加精细化分类供应，分别为人才公寓的建设用地、产业园区周边配套住房建设用 地、商品住宅中配比租赁性住房；此举旨在通过多种方式解决城市居民对住房的刚性需求和改善 性住房的需求。4月初，成都市国土资源局公布了成都市未来三年供地计划，其中，今年商品住宅 用地供应量为587公顷，截止到目前还有近一半的土地未供应。这意味着四季度将有不少土地集中 入市，很大程度将有助于缓解土地供应不足的压力。 THANKS 谢谢聆听