2017年上半年全国房地产市场总结与下半年展望_合富研究院.pdf

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1、渐行渐慢，渐慢渐稳 2017年上半年全国房地产市场总结与下半年展望 合富研究院 2017年7月 渐 行 渐 慢 渐 慢 渐 稳 “新常态”意味着各行业低增速、低周转、低收益率将成为常态。 新常态下进行宏观调控的目的，是要使房地产“周转率”与“收益率”都慢下来、与其它实体经济“看齐” ，从而促进经济转型、降低金融风险。 上半年6个城市实施商住用地“竞自持”、20个以上城市实施商品住宅“限售”，政府对房地产周转的抑制持续加强。政策导 向下，房地产业周转正逐步放慢。重点城市网签成交普遍大幅回落，环渤海、珠三角、长三角三大经济圈城市成交量同比 降幅达30%-50%。4月后各地市场楼盘实际售价由“升”转

2、“平”（部分供求紧张区域仍有一定涨幅），政府各项调控措施 已经取得“一定成果”。 货币规模持续增加而土地资源与商品住宅库存稀缺现象仍然突出，房地产开发成本“居高不下”，全国重点城市“ 地价/房价”比普遍在60%以上。只有“让快的慢下来”才能让稳固价值，使房地产业发展回归健康。 （过程中将实施“结构调整”，如土地供应兼顾租赁需求等，以达到“供需平衡”） 调控导向之下，未来房地产的发展模式势必由“快”变“慢”：从相对简单、侧重产销的快周转模式， 向注重价值经营的资产运营模式转型。与此同时，房地产收益率亦逐步与其它实体经济环节看齐。 宏观经济与市场调控 调控下的全国市场 经济L型与虹吸效应 宏观经济

3、仍然“积弱”，货币规模持续增加，房地产“虹吸效应”明 显，房企资金回笼伴随市场销售规模迅速增长。 但国内房地产库存及土地供应规模快速下降。国内房价/地价上升压 力前所未有。 目前经济去房地产化难以成立 以宏观调控促进三大平衡 产业平衡：缓解房地产虹吸效应，抑制其高周转、高收益率特性 区域平衡：维稳房地产总规模，在总规模下分城施策、有保有压 供求平衡：缓解重点区域市场“求大于供”、缓减房价地价上升压力 下半年市场展望 上半年经济表现： GDP略有回升与PMI企稳回升 5.5 5.7 5.9 6.1 6.3 6.5 6.7 6.9 7.1 GDP同比增速（季度累计,%） 6.7% 6.9% 7.0

4、% 6.8%-6.9% 47 48 49 50 51 52 53 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2013年2014年2015年2016年2017年 中国PMIPMI指数走势（% %） 51%-52% 数据来源：国家统计局 宏观经济尚有较大不确定性 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11

5、月 1月 3月 5月 2013年2014年2015年2016年2017年 CPICPI同比增速（% %） -20 -10 0 10 20 30 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2013年2014年2015年2016年2017年 对外贸易出口总值同比走势（月累计，美元，% %） 8%左右 0 5 10 15 20 25 2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月

6、 2月 4月 6月 2013年2014年2015年2016年2017年 固定资产投资同比增速（累计，% %） 6 7 8 9 10 11 12 13 14 2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 2月 4月 6月 2013年2014年2015年2016年2017年 社会消费品零售总额同比增速（累计，% %） 10.3%左右 8%-9%左右 三驾马车，投资与消费继续下行，出口略有回升 CPI仍在下行通道，显示经济仍存“通缩”风险 数据来源：国家统计局 维 稳 经 济 维 稳 经 济 维 稳 经

7、 济 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年 国内“货币规模”走势 GDP总量(万亿元）M2总量(万亿元）【M2/GDP】（右轴） 相当于 1.5倍GDP 相当于 2倍GDP 时间新增贷款 （亿元） 新增住户贷款 （亿元） 住房贷款占比 2016-10 65004300 66% 2016-11 79506800 86% 2016-12 104005000 47% 2017-1 203007500 37

8、% 2017-2 117003000 25% 2017-3 102008000 78% 2017-4 110005700 52% 2017-5 111006100 55% 2017-6 154007400 48% 上半年合计 47%47% 近十年货币规模持续增加 “M2/GDP比值”上升显示实体经济资金使用效率逐年放缓 信贷资源向房地产业倾斜明显 数据来源：国家统计局,中国人民银行 /年 /年 /年 /年 M2 商品房 销售规模 2007-2008年2011-2012年2015-2016年 40-48万亿 85-100万亿140-155万亿 2.5-3万亿6.0-6.5万亿9-12万亿 GDP

9、 27-31万亿47-52万亿 68-75万亿 /年 /年 /年/年 /年 10年增长349% 10年增长244% 10年增长 464% 房地产业“虹吸效应”显著 商品房销售规模高速增长 数据来源：国家统计局 2007-2008年2011-2012年2015-2016年 土地 购置面积 /年 /年/年 3.5-4.0亿3.5-4.0亿2.2亿 年均供应规模缩减 40% 商品房 销售规模 2.5-3万亿6.0-6.5万亿9-12万亿 /年 /年/年 年均金额规模增长 65% 土地 购置金额 0.5-0.6万亿1.2万亿 1.8万亿（2015年） /年 /年/年 注：2016年官方 暂未发布数据

10、其中，约20%约20% 约20% 土地购置金额随商品房销售规模等比例上升，近年土地购置面积明显缩减 土地市场“供求紧张”局面日趋明显 数据来源：国家统计局 10年增长 464% 2017年上半年土地购置面积同比持平，库存继续下降 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2016年前5月2017年前5月 房地产业土地购置面积（万） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2016年前5月2017年前5月 房地产业土地成交价款（亿元） 同比32% 同比持平 (5%) 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000

11、 60,000 2016年前6月2017年前6月 全国商品住宅销售金额 来源：整理自各地官方网站发布 0 50 100 150 200 250 300 2016年6月2017年6月 全国40个不同类型城市商品住宅 库存（万套） 同比28% 统计城市：北京，上海，广州，深圳，天津，重庆，南京，成都，武汉，厦门，西安，长沙，宁波，东莞， 福州，沈阳，青岛，济南，南昌，长春，呼和浩特，温州，徐州，蚌埠，九江，湛江，莆田，舟山，东营， 湖州，江阴，马鞍山，芜湖，焦作，淮北，南平，龙岩，佛山，郑州，南宁 来源：国家统计局 同比18% 来源：国家统计局 全国商品住宅销售金额及土地价款继续上升，显示： 楼价

12、/地价仍存较大上升压力 宏观经济与市场调控 调控下的全国市场 广州下半年展望 广州市场走向 经济L型与虹吸效应 宏观经济仍然“积弱”，货币规模持续增加，房地产虹吸效应明显， 房企资金回笼伴随市场销售规模迅速增长。 但国内房地产库存及土地供应规模快速下降。国内房价/地价上升压 力前所未有。 目前经济去房地产化难以成立 以宏观调控促进三大平衡 产业平衡：缓解房地产虹吸效应，抑制其高周转、高收益率特性 区域平衡：维稳房地产总规模，在总规模下分城施策、有保有压 供求平衡：缓解重点区域市场“求大于供”、缓减房价地价上升压力 2017年宏观调控方向：需兼顾三大平衡 （一）产业平衡 抑制房地产高周转、高收益

13、率 资 金 周 转 速 度 新 兴 产 业 实体经济 房 地 产 政策 抑制 分流 分流 【新常态】下“经济转型”的重要特征： 持续抑制房地产业的“高周转”与“高收益率”，达至各 经济产业间资金效率的“平衡” 商住用地供应加入竞自持条件 商品住宅限售 自有资金要求提高 限现房销售 限/竞房价 商住用地供应的其它限制： 截至6月，6个城市，包括北京，天津，杭州，广州，佛 山，上海 严控信托资金流向楼市 加强房地产开发贷款审查 土 地 供 应 信 贷 2017年上半年出台的主要政策 截至6月，超20城，包括北京，上海，广州，珠海，济南，南 京，杭州，东莞，郑州，青岛，西安，成都，长沙，南宁 等 弱

14、化房地产业“虹吸”效应 减 杠 杆 降 周 转 降 周 转 减 杠 杆 抑 制 收 益 率 5%5% 7%7% 9%9% 11%11% 13%13% 20072008200920102011201220132014201520162017 调控 维稳 维稳 维稳维稳 调控 调控 调控 GDP 与 楼市调控 走势 商品房销售额 与GDP比值 8% 12% 16% 20% “一刀切”调控为主 分城施策第一阶段分城施策 第二阶段 重点城市调控 非重点城市维稳 调控使用统一标准 重点城市调控 非重点城市维稳 各城调控标准分化 2017年宏观调控方向：需兼顾三大平衡 （二）区域平衡 有保有压，疏导资金化

15、解三四线城市库存 短期内，经济增长“去房地产化”难以成立。全国房地产市场仍需维持在一定规模（与GDP规模匹配） 【有保有压】：分城施策将继续实施，疏导房地产资金继续流向“周转相对更高”的“三四线”或“中西部去库存”城市。 【防范系统性金融风险】：经济低增长模式下，区域性房价下跌（尤其是一二线重点城市）将加大“全局金融风险”。 2017年宏观调控方向：需兼顾三大平衡 （三）供求平衡 供需调控，稳定供求关系 一级土地市场 二级 商品住宅市场 调 节 供 给 抑 制 需 求 限购 限贷 限售 【分城调供土地供给】 消化周期36个月以上的：停止供地 消化周期36-18个月的，减少供地 消化周期12-6

16、个月的，要增加供地 6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加 快供地节奏 【重点城市加严土地出让条件】 珠三角：竞配建 + 自持 + 摇号 长三角：现房销售 + 竞配建/竞自持/招标挂牌复合 环渤海：限房价 + 竞房价/竞配建/竞自持 【加强预售管理】 实施政府价格指导（商品住房备案价格管理） 取得预售资格证后一次性公开房源 【加强在途项目管理】 【售房公证摇号】 中 央 统 一 要 求 分 城 施 策 分 城 施 策 分 城 施 策 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 供应面积成交面积 全国代表城市2016年下半年新增供应与成交面

17、积（万） 供求 差距 30% 统计城市包括：广州，中山，郑州，合肥， 北京，天津，济南，上海，杭州，南京，深 圳，东莞，佛山，珠海，南宁，成都，长沙 ，青岛，武汉，南昌，西安，贵阳 单侧（需求调控）转向双侧（供需调控），着力缓解房地产市场“供求矛盾” 分 城 施 策 分 城 施 策 趋势房地产周转与收益率将持续下降 政策倒逼房地产转型，房地产的发展模式势必会从相对简单的产销模式，向注重持有资产价值经 营的资产运营模式转型 通过减慢周转使供应与需求匹配，确保市场健康发展、化解系统性金融风险。 房地产与实体产业 调控城市与非调控城市 供应与需求 宏观调控要实现的三大平衡 从产业发展看 从市场发展看

18、 完 整 的 宏 观 调 控 体 系 产业平衡（指向行业） 区域平衡（指向城市） 供需平衡（指向城市内部供需） 高 周 转 高 收 益 目 标 明 确 金 融 风 险 趋势房地产周转与收益率将持续下降 经济转型势在必行，未来房地产的发展模式势必会从相对简单的快周转模式，向注重持有资产价值经营 的资产运营模式转型 通过减慢周转使供应与需求匹配，确保市场健康发展、化解因价格大幅上升产生的系统性 金融风险。 房地产与实体产业 调控城市与非调控城市 供应与需求 宏观调控要实现的三大平衡 抑制房地产高周转、高收益率 维稳整体市场，有保有压 供需双控，稳定房价地价 从产业发展看 从市场发展看 2017年上

19、半年 各地调控范围及政策走向 调控区域 非调控区域 成都 兰州 南宁 西安 重庆 沈阳 海口 琼海 郑州 武汉 长沙 南昌 赣州 广州 深圳 东莞 佛山 中山 珠海 江门 厦门 福州 张家口承德 唐山 保定 廊坊 沧州 北京 天津 石家庄 邢台青岛 临沂 扬州 南通 合肥 芜湖 南京 镇江 无锡 上海 嘉兴 杭州宁波 济南 苏州 环渤海 长三角 珠三角 常州 限购城市 新疆 西藏 青海 贵州 云南 内蒙 黑龙江 吉林 山西 宁夏 1-2月 3月 4月 5月 6月 【东部沿海】 【东部沿海+中西部】 【东部沿海+中西部】重点城市+ 【更多三四线城市】 限购 + 限贷 限购 + 限贷 + 限售 限

20、购 + 限贷 + 限售 + 市场监管/价格管控 各城政策保持相对稳定 部分城市进一步加强市场监管措施（佛山、清远等） 各城政策保持相对稳定 天津、常州、珠海、惠州、兰州等城市加强市场监控/价格备案 广州、天津、杭州、佛山 土地调控加入竞自持条件 另，北京、厦门、福州、杭州、广州和青岛等6个城市实施限售 三大经济圈重点城市+周边城市 三大经济圈重点城市+中西部重点城市 市场调控政策 政策时点 （限购/限贷） 严厉程度区域代表城市 限购限贷 限购全城限购 外地户籍社保或个税年限要求 二套首付 最低比例 二套认定 连续半年-1年连续2年连续5年50%或以上认房又认贷 2017/4 环渤海北京 201

21、6/11 长三角上海 2016/10 珠三角 深圳 2017/3 广州 2017/4 珠海 2017/5 环渤海 天津 2017/4 济南 2017/3 长三角 南京 2017/3 杭州 2017/4 珠三角 东莞 2017/3 中山 2017/5 华中华西 郑州 2016/10 武汉 2017/3 环渤海青岛 2016/10 长三角合肥 2017/3 珠三角佛山 2017/3 华中华西 南昌 2017/6 西安 2017/3 成都 2017/3 长沙 - 华中华西 南宁 -贵阳 -乌鲁木齐 限售 个人购房满一定 年限方可销售 各地限购限贷限售政策环境（至2017/7/22） 政府指导价格 的

22、执行强度 区域代表城市 范围 受影响的主要区域 程度 对区域供求影响 受影响区域 占全市成交比重 珠三角 广州中心五区,增城,从化,南沙,等 影响很大 政府指导价与实际售价存 在差距。 对全市供求产生明显影响。 普遍70%以上 中山 全市大部分区域 华中华西郑州内八区,航空港,中牟,荥阳,新郑 长三角合肥 全市大部分区域 环渤海 北京城六区,近郊六区 有较大影响 但政府指导价格实施范围 或价格制定标准与“第一 级”有一定差距。 普遍50%以上 （部分达至80%以上） 天津市内六区,环城四区,宝坻,武清,等 济南历下,历城,天桥,市中,槐荫,等 长三角 上海全市大部分区域 杭州中心区,萧山,余杭

23、,等 南京栖霞,江宁,建邺,浦口,六合,溧水,高淳,等 珠三角 深圳南山,保安,龙岗,等 东莞主城区,临深区域,等 佛山禅城,南海 珠海横琴,金湾,斗门,等 华中华西 南宁全市大部分区域 成都全市大部分区域 长沙全市大部分区域 环渤海 青岛市南,市北,崂山,等 影响较少 或基本没有影响 局部区域 华中华西 武汉江岸区,新洲区,等 南昌 西安 贵阳 乌鲁木齐 第 一 级 第 二 级 第 三 级 各地 政府指导价格措施 执行强度 区域城市 最新调控 出台时间 最新调控内容调控特点归纳 珠三角 深圳2016-11限地价+竞配建+限房价，即“双竞双限” 珠三角区域 竞配建是基础 各城市叠加限价、竞自持

24、、 摇号方式 广州2017-04限地价+竞配建+竞自持（100%）+摇号（全市） 佛山2017-04限地价+竞配建+竞自持（100%）+摇号或限地价+竞配建等（局部） 珠海2017-04限地价+竞配建+竞自持（30% ）+竞方案或限地价+竞配建等（局部） 东莞2016-12限地价+竞配建 中山2016-11限地价+竞配建 江门2017-04限地价+竞配建（局部） 长三角 上海2017-04现房销售+挂牌招标复合 长三角区域 现房销售是基础 各城市叠加招标挂牌复合、 自持、竞配建、摇号等方 式 杭州2017-04限地价+现房销售+竞自持（100%）+竞养老设施 南京2017-05限地价+现房销售

25、+竞配建 苏州2016-08限地价+现房销售+一次性竞地价取平均值 无锡2017-03限地价+现房销售+摇号 嘉兴2017-06限地价+竞配建 合肥2016-11限地价+一次竞地价（取保密底价至最高价的最高者）+摇号（有相同则摇号） 环渤海 北京2016-11限地价+限房价+竞自持（100%）+竞方案 环渤海区域 限房价是基础 各城市叠加自持、竞配建 等方式 石家庄2017-07限地价+限房价+竞房价，即“双竞双限”（局部） 青岛2017-05限地价+竞房价（一次性/约周边价8成） 天津2017-03限地价+竞自持（局部） 济南2017-06限地价+竞配建 华中 华西 南宁2017-06限地价

26、+限房价+竞配建 华中华西区域 各地调控各有特式 成都2017-06限地价+竞自持（商业）+摇号 武汉2016-12限地价+一次性竞地价取最接近中值者或限地价+竞方案 郑州2016-06限地价+（一次性竞地价取平均值或一次性竞房价取综合房价最低值）+摇号 长沙 无 各地土地调控措施（最新） 宏观经济与宏观调控 调控下的全国市场 调控逼使“购房/购地资金”向非调控城市转移，重点城市成 交大幅收缩，然而全国房地产销售规模保持稳定 2017年上半年市场表现 区 域 平 衡 产 业 平 衡 供 求 平 衡 “抑周转”、“减收益率”等产业引导措施主要以重点城市土 地出让为载体，重点城市土地调控大幅加强、

27、地价仍然高企， 但多个非调控城市地价翻番，全国地价全面更新。 重点城市“供求双缩”是共性，供求普遍倒退至2015年初时 期，但多数城市仍处“去库存”阶段。库存与地价支撑区域房 价，各地实际售价稳中有升。 政策 导向 下半年市场展望 0 1000 2000 3000 4000 全国重点城市商品住宅成交走势（万） 2015年2016年2017年 0 500 1000 珠三角 6个城市： 广州，深圳，珠海，东莞，佛山，中山 0 500 1000 环渤海 4个城市： 北京，天津，济南，青岛 0 500 1000 长三角 4个城市： 上海，杭州，南京，合肥 0 500 1000 1500 2000 华中

28、华西 10个城市： 郑州,武汉,长沙,南昌,成都,重庆, 南宁,西安,贵阳,乌鲁木齐 全国重点城市网签成交普遍回落至2015年初水平 华中华西去库存城市网签成交大体稳定，三大经济圈重点城市成交大幅下降 全国 24城 12648万，同比27% 珠三角6城 1906万，同比41% 长三角4城 1526万，同比54% 环渤海4城 2230万，同比31% 2017/6 1188万，同比19% 华中华西10城 6995万，同比9% 上 半 年 网 签 成 交 慢 同比变化 44% 42% 52% 8% 5% 12% 0.1% 14% 20% 42% 37% 36% 21% 42% 24%9% 56% 5

29、7% 48% 73% 74% 55% 54% 35% 乌鲁 木齐 西安 郑州 武汉 合肥 南京 上海 杭州 南昌 长沙 珠海 中山 佛山广州东莞 深圳 贵阳 重庆 成都 南宁 青岛 北京 天津 济南 太原 3% 17% 昆明 104 159 165 173 206 211 231 256 340 343 350 371 383 388 408 421 540 545 570 661 663 993 994 1056 1377 1421 深圳 乌鲁木齐 珠海 中山 北京 合肥 东莞 南昌 太原 昆明 上海 济南 贵阳 郑州 南宁 南京 长沙 杭州 广州 天津 佛山 青岛 武汉 西安 重庆 成都

30、20172017年上半年网签成交 （万） 同比 下降 同比 上升 同比 大体持平 全国重点城市 2017年上半年网签成交面积 全国购房资金向“内陆地区”聚拢 分城施策 使资金重点流向三四线重点城市 整体看，全国房地产销售规模保持相对稳定 0 5000 10000 15000 20000 2016年1-6月2017年1-6月 一线城市成交量对比 （万） 0 5000 10000 15000 20000 2016年1-6月2017年1-6月 20个重点城市成交量对比 （万） 0 4000 8000 12000 16000 20000 2016年1-6月2017年1-6月 40个不同类型城市成交量对

31、比 （万） 约40% 约25% 约15% 北京，上海，广州，深圳 天津，青岛，济南，南京，武汉，佛山，东莞，厦门，福州 ，郑州，成都，重庆，西安，长沙，南昌，南宁 北京，上海，广州，深圳北京，上海，广州，深圳 天津，青岛，济南，南京，武汉，佛山，东莞，厦门，福州 ，郑州，成都，重庆，西安，长沙，南昌，南宁 宁波，沈阳，长春，呼和浩特，温州，徐州，蚌埠，九江， 湛江，莆田，舟山，东营，湖州，江阴，马鞍山，芜湖，焦 作，淮北，南平，龙岩 4个代表城市20个代表城市40个代表城市 一线城市 二线城市为主 三四线城市为主 稳 价格对比2016年下半年 4% 4% 7% 1% 5% 4% 20% 12%

32、 4% 11% 7% 1% 13% 13% 5% 20% 2% 7% 14%7% 10% 22% 0.2% 19% 乌鲁 木齐 北京 天津 青岛 济南 郑州 合肥 南京 杭州 上海 南昌 武汉 西安 长沙 重庆 贵阳 南宁 中山 珠海 深圳 东莞 广州 佛山 成都 11% 太原 25% 昆明 6668 6833 7940 8284 8313 8423 8425 8611 8626 9621 9859 9891 10048 10766 11483 11517 12529 16060 16219 16652 20823 21615 22934 44104 48045 54632 乌鲁木齐 贵阳 南

33、宁 西安 成都 重庆 中山 太原 长沙 昆明 南昌 济南 佛山 青岛 郑州 武汉 合肥 天津 东莞 广州 南京 杭州 珠海 北京 上海 深圳 20172017年上半年网签均价 （元/） 全国重点城市 2017年上半年网签均价 分城施策下的 各地网签价格 表现分化 上升超10%升幅10%以下 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 全国代表城市库存面积（万） 2016年 2017年 【环渤海】北京，天津，济南，青岛 【珠三角】广州，深圳，珠海，东莞，佛山，中山 【长三角】上海，杭州，南京，合肥 【华中华西】郑州,武汉,长沙,南昌,成都,重庆,南宁,西

34、安,贵阳 32% 12% 缓 全国仍处“去库存”阶段 但库存消耗速度有所下降 2016年底对比2015年底 2017/6对比2015/12 5% 7% 23% 21% 15% 15% 37%15% 15% 10% 32% 西安 郑州 武汉 合肥 上海 杭州 南昌 长沙 珠海 中山 佛山广州 深圳 贵阳 成都 南宁 北京 天津 济南 上升 29% 22% 49% 7% 23% 20% 12% 15% 15% 全国重点城市 2017年6月商品住宅库存 5% 南京 7% 降幅超10%降幅0%-10% 青岛 东莞 库存对比2016年底变化幅度 2017年上半年仍处去库存阶段 （新增供应降幅略大于网签成

35、交，使库存继续减少） 政府价格指导措施 及库存变化是影响网签价格表现的两大关键因素 城市政府指导价严厉程度 库存变化 2017/62017/6 对比对比2016/122016/12 网签均价 2017H12017H1对比对比2016H22016H2 长沙- -15%15%+22% 北京-5%+20% 贵阳- -15%15%+20% 西安- -20%20%+14% 上海- -10%10%+13% 杭州- -32%32%+13% 天津-7%+12% 青岛-7%+11% 武汉- -21%21%+10% 郑州+23%7% 中山+22%5% 南宁- -15%15%5% 东莞-7%4% 成都- -12%1

36、2%2% 南京-5%1% 佛山- -37%37%1% 南昌- -15%15%0.20% 深圳- -15%15%-4% 广州- -15%15%-4% 济南- -23%23%-4% 珠海+29%-7% 合肥+49%-7% 力度相较同类城市更大 库存上升 库存降幅 超10% 库存降幅 0%-10% 均价升幅10%以上 继续“求大于供”的城市 ，表现为商品住宅库存继 续下降，使城市均价面临 更大上升压力。 政府价格指导力度大的城 市，网签均价表现相对更 为温和。 珠 三 角 分类 非户籍买家占比(2017Q1) 限购限贷政策严历程度 政府指导价格影响程度 上半年供 上半年求 2017/6库存 深圳 1

37、5%-35% (2016/10后比例大降) 新增供应： 94万 同比64% 网签面积： 104万 同比57% 较2016/12： 15% 广州 10%-30%（9区） 50%-60%（增城从化） 新增供应： 364万 同比17% 网签面积： 570万 同比9% 较2016/12： 15% 珠海 15%-40% 新增供应： 174万 同比29% 网签面积： 165万 同比48% 较2016/12： 29% 佛山 30%-50% 新增供应： 435万 同比20% 网签面积： 663万 同比24% 较2016/12： 37% 东莞 70%-80% 新增供应： 207万 同比48% 网签面积： 231

38、万 同比56% 较2016/12： 7% 中山 70%以上 新增供应： 228万 同比32% 网签面积： 173万 同比73% 较2016/12： 22% 限购政策对区域成交影响巨大 除“广佛”外，网签成交普遍萎缩超过5成 调控对珠海、东莞、中山影响明显（去库存趋势减缓） 各城库存仍普遍下降，广州、深圳、佛山库存大幅减少 0 500 1000 珠三角代表城市 商品住宅成交走势 6个城市：广州，深圳，珠海，东莞，佛山，中山 供/求 降幅超30% 库存 降幅超10% 供/求 降幅0%-29% 库存 降幅0%-10% 上升 分 城 市 数 据 长 三 角 合肥 10%-50% 新增供应： 338万

39、同比33% 网签面积： 211万 同比74% 较2016/12： 49% 上海 20%-40% 新增供应： 270万 同比43% 网签面积： 350万 同比54% 较2016/12： 10% 杭州 10%-30% 新增供应： 339万 同比35% 网签面积： 545万 同比35% 较2016/12： 32% 南京 10%-40% 新增供应： 372万 同比39% 网签面积： 421万 同比55% 较2016/12： 5% 0 500 1000 长三角代表城市 商品住宅成交走势 4个城市：上海，杭州，南京，合肥 多重政策叠加，去库存趋势放缓 合肥政府指导价格实施力度大，对区域市场影响明显，库存转

40、增 上海、南京限购限贷政策标准高，去库存趋势放缓 杭州政策相对宽松，供求萎缩程度低于其它三个城市，库存继续消化 分类 非户籍买家占比(2017Q1) 限购限贷政策严历程度 政府指导价格影响程度 上半年供 上半年求 2017/6库存 供/求 降幅超30% 库存 降幅超10% 供/求 降幅0%-29% 库存 降幅0%-10% 上升 分 城 市 数 据 环 渤 海 0 500 1000 环渤海代表城市 商品住宅成交走势 4个城市：北京，天津，济南，青岛 整体去库存趋势放缓 济南 10%-30% 新增供应： 228万 同比72% 网签面积： 371万 同比52% 较2016/12： 23% 北京 10

41、%-30% 新增供应： 161万 同比60% 网签面积： 206万 同比44% 较2016/12： 5% 青岛 10%-40% 新增供应： 691万 同比2% 网签面积： 993万 同比8% 较2016/12： 7% 天津 10%-40% 新增供应： 573万 同比14% 网签面积： 661万 同比42% 较2016/12： 7% 北京、天津及济南受政策影响相对更大 济南消耗明显 青岛政策相对宽松，供应维稳，成交同比仍有小幅上升 分类 非户籍买家占比(2017Q1) 限购限贷政策严历程度 政府指导价格影响程度 上半年供 上半年求 2017/6库存 供/求 降幅超30% 库存 降幅超10% 供/

42、求 降幅0%-29% 库存 降幅0%-10% 上升 分 城 市 数 据 华 中 华 西 长沙 50%-70% 新增供应： 456万 同比9% 网签面积： 540万 同比36% 较2016/12： 15% 郑州 40%-60% 新增供应： 526万 同比1% 网签面积： 388万 同比42% 较2016/12： 23% 南昌 10%-20% 局部20-40% 新增供应： 196万 同比36% 网签面积： 256万 同比21% 较2016/12： 15% 武汉 城区30%-35% ，东湖 高新60%，远郊20%- 35% 新增供应： 863万 同比17% 网签面积： 995万 同比37% 较201

43、6/12： 21% 华中区域 政策差异导致市场差异 郑州政策严控，成交腰斩、库存回升 武汉、长沙、南昌整体成交下降，但整体依然供不应求，库存处于 下降态势。 0 1000 2000 华中华西代表城市商品住宅成交走势（万） 10个城市：郑州,武汉,长沙,南昌,成都,重庆,南宁,西安,贵阳,乌鲁木齐 分类 非户籍买家占比(2017Q1) 限购限贷政策严历程度 政府指导价格影响程度 上半年供 上半年求 2017/6库存 供/求 降幅超30% 库存 降幅超10% 供/求 降幅0%-29% 库存 降幅0%-10% 上升 分 城 市 数 据 西安 10%-40% 新增供应： 613万 同比25% 网签面积

44、： 1056万 同比20% 较2016/12： 20% 成都 城区20%-40% 远郊5% 新增供应： 1069万 同比7% 网签面积： 1421万 同比0.1% 较2016/12： 12% 贵阳 10%-40% 观山湖50%-60% 新增供应： 221万 同比12% 网签面积： 384万 同比12% 较2016/12： 15% 南宁 10%-30% 新增供应： 278万 同比23% 网签面积： 408万 同比5% 较2016/12： 15% 华西区域 整体供不应求去库存 成都、南宁虽然政策相对较严（“以控制区域价格”为主要目的），但成交量保持稳定 西安实施限购，成交下降，但库存亦同步减少 贵

45、阳政策宽松，供不应求库存下降 乌鲁木齐 40%-80% 网签面积： 159万 同比14% 分类 非户籍买家占比(2017Q1) 限购限贷政策严历程度 政府指导价格影响程度 上半年供 上半年求 2017/6库存 供/求 降幅超30% 库存 降幅超10% 供/求 降幅0%-29% 库存 降幅0%-10% 上升 0 1000 2000 华中华西代表城市商品住宅成交走势（万） 10个城市：郑州,武汉,长沙,南昌,成都,重庆,南宁,西安,贵阳,乌鲁木齐 上半年重点城市土地成交面积同比环比下降 土地资源稀缺性突显 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2016

46、H12016H22017H1 全国重点城市土地成交面积走势 万 654654 0 1000 2000 3000 4000 2016H12016H22017H1 11511151 0 1000 2000 3000 4000 2016H12016H22017H1 931931 0 1000 2000 3000 4000 2016H12016H22017H1 22362236 0 1000 2000 3000 4000 2016H12016H22017H1 珠三角长三角 环渤海 华中华西 万 广州，深圳，珠海，佛山，东莞，中山 上海，南京，合肥，杭州 北京，天津，济南，青岛 郑州，武汉，长沙，南昌，

47、南 宁，西安，贵阳，乌鲁木齐 4973 同比 20% 环比 34% 同比 39% 环比 4% 同比 34% 环比 16% 同比 41% 环比 57% 同比 7% 环比 33% 各调控代表城市普遍土地出让面积同比缩减 “价格”受地方土地调控措施影响明显 36,000 40,000 44,000 48,000 0 100 200 2016H12016H22017H1 北京 0 2000 4000 6000 0 200 400 600 2016H12016H22017H1 济南 0 1000 2000 3000 0 500 1000 2016H12016H22017H1 青岛 0 5,000 10,

48、000 15,000 20,000 0 500 1000 2016H12016H22017H1 天津 0 5000 10000 15000 0 500 1000 2016H12016H22017H1 合肥 0 20000 40000 0 100 200 2016H12016H22017H1 上海 0 10000 20000 0 200 400 600 2016H12016H22017H1 杭州 0 10000 20000 0 100 200 300 2016H12016H22017H1 南京 0 10000 20000 0 200 400 2016H12016H22017H1 广州 0 200

49、00 40000 0 50 100 2016H12016H22017H1 深圳 0 10000 20000 0 100 200 2016H12016H22017H1 珠海 0 2000 4000 6000 0 50 100 2016H12016H22017H1 中山 珠 三 角 长 三 角 环 渤 海 商住用地成交面积 总建面积（万） 商住用地成交价格 计算方式：成交金额/成交总建面积 控 成交面积同比上长 成交面积同比下降 沧州 唐山 衡水 北京 天津 0 1,000 2,000 3,000 0 200 400 2016H1 2016H2 2017H1 唐山 0 500 1000 1500

50、0 200 400 2016H12016H22017H1 衡水 0 1,000 2,000 3,000 0 200 400 600 2016H12016H22017H1 沧州 合肥 滁州 镇江 南京 上海 嘉兴 杭州 湖州 0 5000 10000 0 500 1000 2016H12016H22017H1 嘉兴 0 1,000 2,000 3,000 0 200 400 600 2016H12016H22017H1 滁州 0 2,000 4,000 6,000 0 200 400 2016H12016H22017H1 湖州 0 2,000 4,000 0 200 400 600 2016H1