2014年2月武汉房地产市场月报_中原.pdf

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 2014年 2月武汉房地产市场月报 2014.03 湖北中原地产营销策划有限公司 研究部 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 说明 由于截至报告完成时，武汉市住房保障和房屋管理局网站尚未更新 2013 年 12月至 2014年 2月的成交数据，为保证月报的时效性，本报告中有部 分内容使用中国指数研究院的数据，已

2、更新至最新，我们会继续监控网 站数据更新，如有数据需求，请单独联系研究部杨丽宇，谢谢！ Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 2月 市场 概述 土地 市场总体回归 理性，住宅市场进入传统成交淡季 加快楼市过热城市的刚需型产品及保障房供应 个人住房贷款利率预期上行 ， 签约 客户加快推进购房流程 宏观市场，土地 市场供求持续回落，地价回归理性； 住宅 市场热点城市成交回落， 三四线城市趋稳 本市远城区发展迎机遇 土地 市场 ， 大汉 阳地块受激烈竞拍，整体成交呈现理性 住宅市场 ， 环 比正常回落， 同期大幅上涨 推盘量大

3、幅回落 ，整体去化超过七成 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 政经要闻 Part 1 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 宏观经济动态 Source： 国家统计局 Note： 中原集团研究中心整理 1 2 3 4 5 6 根据李克强总理的政府工作报告稿，中国将 2014年 GDP增长目标定在 7.5%。 CPI目标控制 在 3.5%。全年赤字目标在 1.35万亿人民币，占 GDP比重为 2.1%。今年城镇失业率目标定 在不高于 4.6%。 发

4、改委在 2014年国民经济和 社会发展 计划草案报告中称，预料 2014年全国常住人口和户 籍人口城镇化率分别达到 54.6%和 37.1%。 2013年全国城镇职工养老保险总收入将近 22500亿元，支出约 18400亿元，当期结余 4000 多亿元，当期收支没有缺口。 2014年 1月，银行结汇 12412亿元人民币（等值 2033亿美元），售汇 7937亿元人民币（等 值 1300亿美元），结售汇顺差 4475亿元人民币（等值 733亿美元）。 2月，我国制造业采购经理指数（ PMI）报 50.2%，较 1月小幅回落 0.3个百分点，创 8个月 以来的新低。 据中国国家外汇管理局公布的数

5、据显示，中国在 2月份向持照境外机构投资者授予了将近 30亿美元的新配额。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 各地楼市热点 Source： 国家统计局 Note： 中原集团研究中心整理 1 2 3 4 5 李克强在十二届全国人大二次会议作政府工作报告，提出完善住房保障机制，加大保障性安居工程建设力 度。今年新开工 700万套以上，其中各类棚户区 470万套以上，加强配套设施建设。针对不同城市情况分 类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。 北京市 住建委网站最新数

6、据显示， 2014年 2月北京新建住宅 (含保障房 )网签成交量 2221套，环比 1月大 幅下降 68%，与 2013年 2月同期的网签量相比跌幅也达 59%，创 2007年北京有网签记录以来的最低记录。 根据深圳市规土委日前公布的统计数据显示， 2月份，深圳新建住宅成交价格为 22919元 /平方米，环比 上涨 5.4%，同比涨幅 11.1%；成交套数 2536套，环比上扬 35.8%，同比涨幅 54.4%。 据杭州透明售房网统计数据显示， 2月，杭州主城区商品住宅成交面积仅为 7.39万平方米，环比下降 59%。 国家统计局最新发布的 70大中城市房价数据显示， 1月 70个大中城市中，

7、与上月相比价格下降的城市有 6个，持平的城市有 2个，上涨的城市有 62个。环比价格变动中，最高涨幅为 1.2%，最低为下降 1.5%。 与去年同月相比， 70个大中城市中，价格下降的城市有 1个，上涨的城市有 69个。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 最新政策摘要 Source： 国家统计局 Note： 中原集团研究中心整理 1 3 4 住建部： 拟建立的住房保障银行将在修改 住房公积金管理条例 的基础上，采取适当方式将住房 公积金管理中心升级为住房保障银行。 北京： 北京市住房城乡建设委员会发布 关于进一步加强

8、廉租住房与公共租赁住房并轨分配及运营 管理有关问题的通知 (征求意见稿 ) ，拟在廉租住房与公共租赁住房并轨运行基础上，进一步加强两 类住房的并轨分配及运营管理，实现房源分配、租金标准、退出管理的“三统一”政策。 杭州： 杭州萧山公积金管理中心发布 关于调整住房公积金贷款额度的通知 ，抬高公积金贷款门 槛，虽然最高可贷额度未变，但同样的存缴额度可贷额度减少。但调整仅限于萧山一区，主要由亍 该区域前期放款量大造成余额压力，目前杭州整体公积金政策未变。 重庆： 重庆住房公积金管理中心公布关于实行住房公积金个人住房贷款差别化管理有关事宜的通知。 差别化首付： 90平方米以下，首付 20%； 9014

9、4平方米，首付 30%；超过 144平方米，首付 40%。个 人可贷额度维持 40万元不变。夫妻双方从原来的 80万降低到 60万。 成都： 二手房进行公积金贷款，贷款最多为公积金账户余额的 20倍，最长贷款期限不能超过 20年， 贷款期限加按揭房产楼龄不超过 30年（含）。 5 2 6 青岛： 公积金账户连续正常缴存 12个月，而此前标准为 6个月。夫妻双方可贷额度仍为 60万不变，个 人最高额度由 60万降为 36万。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 宏观市场 Part 2 Code of this repor

10、t | 9 Copyright Centaline Group, 2010 宅地供求继续 回落，一线 城市表现最佳 Source： 中原集团研究中心 受春节假期影响， 2月全国 40个大中城市宅地供求继续 大幅回落。其中供应回落幅 度更大，接近历史低位；成 交量相对稳定，仍高于 2012年多数月份水平。 在城市层面，土地市场的表 现不新房销售不同。一线城 市无论供求均优于三四线城 市，显示一线城市的土地更 具吸引力。 40城市土地市场供求情况 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 地价冲高 回落，各 线城市溢价率 趋同

11、 Source： 中原集团研究中心 虽然 2月供求回落，拉底平均成 交地价，但一线城市地价水平 仍显著高于其他城市。 由于本月一线城市多幅地块接 近底价成交，使得各类城市溢 价率均回落至 20%以内，土地 市场热度有所减弱。 40城市楼面地价及平均溢价率 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 前两月供求 回落，三四 线城市更稳定 Source： 中原集团研究中心 2月， 40城市新建住宅供应跌至历 史低位，与前两年春节低位相当。 但从 1、 2月合计来看，则仍大幅高 于 2012年同期 71%，较去年同期仅 略低 6%

12、。因此今年春节供应下滑 仍在合理范围。 成交回落的情况与供应类似， 2月 成交量跌至历史同期水平，但如果 看 1、 2月合计，则比去年下跌 15%； 但明显优于 2012年同期，增幅达 75%。 分城市来看，各类城市供应回落幅 度一致，但成交量三四线城市表现 更稳定，一线城市同比跌幅最大。 40城市新房供求情况 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 市政建设 Part 3 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 借 力市政规划及产业建设、升级，整

13、体发展 相对 落后的青山、 东西湖及远城区新洲将会迎来发展机遇 打造和平大道商圈青山拟建 6座商城： 青山区境内 7公里的和平大道上，将建起 6座档次不一的商场， 3年 内，青山将新建 100万的商业设施，成为武汉江南片区商城密集度最高的商圈之一。此外，世界 500强 绿地集团在汉的第 7个项目开工，原来青山区工人村街的 440亩棚户区，将变身成为一个建筑面积近 100 万的大型都市综合体。 武汉每年投亿元打造设计之都： 武汉新城组群靠近三环线附近的沌口和金银湖两地，将建设功能完善的 工程设计园。今年起，我市将设立工程设计产业支持专项资金，额度不低于每年 1亿元，助力我市打造 “工程设计之都”

14、的城市名片，扩大国际国内影响力。到 2020年，武汉工程设计产业营业收入将超过 1500亿元。 一汽大众投 80亿将在武汉建厂： 继落户沌口的东风、落户江夏的上海通用后，一汽大众也将落户新洲。 2月 10日，来自武汉新洲双柳镇的消息称，一汽大众将在武汉建立自己的第五个工厂，占地约 5000亩， 年产能将达 60万辆。 武汉今年融来 450亿搞城建： 近 5年来，武汉城建固定资产完成投资 2814亿元。自 2013年起，武汉开始 采用政府购买服务的形式，来开展城市基础设施建设，今年以安排此种资金 450亿元。 Code of this report | 14 Copyright Centalin

15、e Group, 2010 武汉市场 Part 4 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 土地市场 Part 4.1 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 Note： 中心城区为 ：江汉 、硚口、汉阳、江岸、武昌、洪山、东湖高新、青山、东西湖、沌口 土地市场总体概况 本月 供应土地 13宗， 2宗招标出让， 11宗挂牌出让。共计净用地面积 60.94万，总建面 181.07万。其中， 1宗位于洪山区的工业地块总建面不超过 17.16万。 本月供

16、应的 13宗地块全部出让，其中 6宗溢价，总成交金额 33.02亿元，平均楼面地价约为 1824元 /。其中，分别位于沌口的 2宗土地平均溢价率达 135%以上。 位于 汉阳区四新块 P(2014)003号地块，为住宅用地 ，受到 6个竞拍者多次竞价，最后 由武汉 华发置业有限公司以 4.97亿元竞得，楼面地价 3935元 / ，溢价达 44.9%。 本月土 拍中竞争最为激烈的，是两宗位于经济开发区的 P(2014)011和 P(2014)012地块， 最终 由武汉新睿途实业有限公司以总计 5.55亿元摘取该 2宗地块，楼面地价分别为 3063元 / 和 3160元 / ，溢价率分别高达 13

17、2%、 142%。 Source： 湖北中原 研究中心 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 2月土地供求环比及同比基本持平，过半土地出现溢价，最高溢 价率超过 140%，成交表现火热 武汉市土地市场供求数据（ 2012年 1月 -2014年 2月 ） Source： 湖北中原 研究中心 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 3500.00 4000.00 4500.00 5000.00 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00

18、500.00 600.00 700.00 800.00 900.00 供应面积（万） 成交面积（万） 楼面地价（元 / ） Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 武汉土地市场成交 面积和 成交宗数 （ 2013年 1月 -2014年 2月） 武汉土地市场成交总价和楼面地价 （ 2013年 1月 -2014年 2月） Source： 湖北中原 研究中心 全市 2月成交土地平均楼面地价为 1824元 /， 环 比下降 2.67%， 同比上涨 3.23% 年份 供应宗数 供应面积 成交宗数 成交面积（万） 建筑面积（万） 成

19、交总价（亿元） 楼面地价（元 / ） 2010 239 1762.96 197 1498.31 4253.53 871.48 2048.83 2011 238 1137.16 190 921.20 2627.25 515.45 1961.95 2012 331 2012.01 236 1308.44 4093.49 755.29 1845.10 2013 240 1219.58 219 1103.22 3148.70 673.53 2139.07 2014年年初累计 26 123.47 25 122.01 360.92 66.73 1848.89 0 5 10 15 20 25 30 35 4

20、0 45 50 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 2013-01 2013-04 2013-07 2013-10 2014-01 成交面积（万） 建筑面积（万） 成交宗数 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2013-01 2013-04 2013-07 2013-10 2014-01 成交总价（亿元） 楼面地价（元 / ） Code of this report | 19 Copyright C

21、entaline Group, 2010 土地成交明细 Source： 湖北中原 研究中心 土地编号 土地位置 净用地面积 (万 ) 容积 率 总建面(万 ) 成交价(万元 ) 楼面地价 (元 / ) 地价 (万元 /亩 ) 竞得人 土地用途 P(2014)001号 硚口区工农路与联工路交汇处 1.97 3.8 7.48 18480 2470.74 625.92 向继红 住宅、商服 P(2014)002号 汉阳区四新大道与连通 港 交叉口 西北角 17.31 3.22 55.75 109100 1956.91 420.08 中铁大桥局 住宅、商服、 文体娱乐 P(2014)003号 汉阳区四新

22、南路与梅林 东路 交叉口 东北角 3.69 3.42 12.63 49700 3935.06 897.19 武汉华发置业有限公司 住宅 P(2014)004号 江岸区兴业路与百步亭路交叉口 2.34 4 9.36 24010 2565.17 684.05 中德建设有限公司 住宅、商服 P(2014)005号 洪山区青菱乡长征村地块 0.70 1.94 1.36 2820 2079.55 268.95 武汉瑞丰置业有限公司 商服、道路、 绿化 P(2014)006号 东湖新技术开发区光谷三路以东、 高新三路以南 5.86 2.93 17.16 9888 576.39 112.59 航天时代置业

23、住宅 P(2014)007号 化学工业区建设村 12.62 0.6-2.5 31.55 7910 250.69 41.78 武汉光谷祥云 投资 有限公司 工业 P(2014)008号 硚口区长丰街长丰乡 0.98 0.49 0.48 2790 5829.54 190.43 武汉汇鑫汽车销售 服务 有限公司 商服 P(2014)009号 东湖新技术开发区高新大道以南、 光谷三路以西 3.04 4.42 13.44 14908 1108.98 326.78 湖北省鄂旅投 置业 有限公司 商服 P(2014)010号 武汉经济技术开发区 35R2地块 4.23 2.5 10.58 19847 187

24、6.14 312.69 当代节能置业 股份 有限公司 住宅 P(2014)011号 武汉经济技术开发区 203C2地块 4.52 2.5 11.30 34622 3062.83 510.47 武汉新睿途 实业 有限公司 住宅、商服 P(2014)012号 武汉经济技术开发区 204C2地块 3.01 2.2 6.62 20922 3160.27 463.51 商服 P(2014)013号 武昌区民主路 616号 0.67 5 3.36 15200 4523.81 1507.94 武汉和璟置业有限公司 商服 Code of this report | 20 Copyright Centaline

25、 Group, 2010 住宅市场 Part 4.2 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 住宅市场总体概况 Source： 湖北中原 研究中心 2月为传统供应淡季，商品住宅供应量环比大幅 减少 80%，同比持平 受上旬（节假日）成交影响， 2014年 2月武汉市 商品住宅 成交 9249套 ，环比 减少 11.65%， 同 比增加 31.85%；成交 面积 91.94万 ，环比 减少 9.42%， 同比增加 25.93% 2014年 2月销售金额 64.69亿元，环比减少 9.2% 2014年 2月商品住宅成交均价

26、7036元 /，较上月微幅上涨 0.24% 受资金流动趋紧、房贷利率预期上行的影响，开发商与购房者加快签约寻贷流程，促使本 月网签备案量同比大幅增长 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 2月份市场供应 项目量环比大幅回落，同比基本持平 Source： 湖北中原研究中心 2月处于传统供应淡季， 加之全国资金流动性收 紧，房地产类贷款利率上 调，整体供应环比减少， 但与去年同期持平。 2月份市场供应项目数量 大幅减少，合计 预售面积 环 比大幅减少 81.39%， 同比微幅增长 0.79%。 武汉市商品住宅批准预售项目个

27、数、面积及同比增幅（ 2013年 1月 -2014年 2月） -200.00% -100.00% 0.00% 100.00% 200.00% 300.00% 400.00% 500.00% 600.00% 700.00% 0 50 100 150 200 250 300 2013-1 2013-4 2013-7 2013-10 2014-01 项目个数 批准预售面积（万） 同比增幅 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 本月全市整体商品住宅供应量锐减，部分区域新增供应量为零 Source： 湖北中原研究中心 从各区域供

28、应来看，沌 口和洪山的商品住宅供 应量相对较高 洪山、东西湖、东湖高 新、沌口、江夏及新洲 均有 1个项目拿下预售， 其余各区无预售 -2 -1 0 1 2 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 面积（万） 住宅项目个数 武汉市 各区域商品住宅批准预售项目个数和 面积（ 2014年 2月 ） Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 本月商品住宅成交量环比小幅回落，同比大幅增加 Source： 湖北中原研究中心 本月处于传统成交淡季， 成交量出现正常回落， 环 比小幅回落 9.4%

29、 受资金 流动性持续 趋紧， 以及部分 银行贷款利率预 期 上行 ， 2014年 2月 成交 量同比 大幅增长 26.0% 武汉市商品住宅成交面积（ 2013年 1月 -2014年 2月 ） -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 201301 201303 201305 201307 201309 201311 201401 住宅销售面积（万） 销售面积环比 销售面积同比 Code of this report

30、| 25 Copyright Centaline Group, 2010 2月市场商品住宅供不应求，全市成交均价微幅上涨 Source： 湖北中原研究中心 2014年 2月商品住宅 整体供不应求，全市 均价持续走高，涨至 7036元 / ，环比涨幅 为 0.24%，同比涨幅 6.08% 武汉市商品住宅成交均价（ 2013年 1月 -2014年 2月 ) 全市成交均价（ 元 / ） , 7036 6300 6400 6500 6600 6700 6800 6900 7000 7100 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010

31、 武汉市各区域商品住宅成交面积 （ 2013年 10月 -2014年 2月） 受 2月上旬的春节假期影响，除江岸区年前备案充足，其余各区域成交均有所下降 从连续 5个月的成交量来看，主城区中洪山、东西湖两区的成交量小幅回升，环比增长分别为 10.35%， 3.84% 主城区中江汉、硚口、武昌、东湖高新等城区的本月成交量出现大幅下滑 本月远城区中蔡甸的成交量大增，环比增加 35.92% 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 江岸 江汉 硚口 汉阳 青山 武昌 洪山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 10月 11月 12月 1月 2月

32、Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 江岸 江汉 硚口 汉阳 青山 武昌 洪山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 成交均价（元 / ） 环比增幅 武汉市各区域商品住宅成交均价及环比增幅 （ 2014年 2月） 2月成交均价环比上涨的 主城区有硚口及洪山 。 其中，硚口区古田片由 于本月高端住宅成交占 比增加，价格环比大幅

33、上涨 38% 青山成交价持续上涨至 9142元 /，与武昌均价 基本持平 武汉市各区域商品住宅成交均价及环比增幅（ 2014年 2月） Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 商品住宅进入传统供求淡季，供求量环比双双回落，由于银行住房贷 款利率预期上行，住宅成交量同比大幅增加，全市成交均价微幅上涨 Source： 湖北中原研究中心 本月商品住宅供应量环比大 幅回落 81.38%，同比基本 持平 宏观资金流动性持续趋紧， 部分银行贷款利率预期上 行，部分购房者加快推进购 房寻贷流程，促使网签备案 量增加。 2014年 2月

34、成交量 环比小幅回落 9.46%，同比 大幅增长 26.03% 2014年 2月全市均价在上月 7019元 /的基础上微幅增 加 0.24% 5000 5500 6000 6500 7000 0 50 100 150 200 250 300 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 批准预售面积（万） 成交面积（万） 价格（元 / ） 武汉市商品住宅供求数据（ 2013年 1月 -2014年 2月） Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 2月大部分区

35、域预售供应量为零，以销售存货为主，整体供不应求 沌口本月呈现供大于 求，或将使其区域内 价格受到平抑 而洪山、汉阳、东湖 高新及黄陂四区处于 相对成交高位，均价 或将上行 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 20.00 批准预售面积（万） 成交面积（万） 武汉市各区域商品住宅供求数据（ 2014年 2月） Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 武汉市各价格段商品住宅成交占比 （ 2013年 1月 -2014年 2月 ） 从成交价格段占比来看， 7

36、000元 /以下及 7000-10000元 /的产品占比均略有增加。 受银行房贷利率上调影响， 10000元 /以上产品占比逐渐减少，由之前 1月 11.34%的占比 下跌 至 10.31%。未来 2-3个月， 高端产品的成交占比将持续减小。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 2013年 1月 4月 7月 10月 2014年 1月 7000元 / 以下 7000-10000元 / 10000元 / 以上 Code of this report | 31 Copyright C

37、entaline Group, 2010 武汉市各面积段商品住宅成交占比（ 2013年 1月 -2014年 2月） 2月与 1月成交结构基本相似， 120以下产品依然是市场成交主力产品，超过总量的 80%，刚需及首改群体稳定的成交量， 将在未来很长一段时间内保持。 另外，受“单独二孩”政策的影响，本月 90-120的产品占比由 1月的 36.94%扩大至 40.34%，未来对于 90以上的三房 产品或将增加。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 2013年 1月 4月 7月 1

38、0月 2014年 1月 90 以下 90-120 120-140 140 以上 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 武汉市商品房开盘销售情况（ 2013年 1月 -2014年 2月 ） Source： 湖北中原研究中心 市场进入传统供求淡季， 大部分项目借以节假日做 营销活动为主进行蓄客， 为“金三银四”打下基础， 2月入市项目及推盘量大 幅回落 由于推量相对较少，整体 开盘去化率上涨至 75%， 环比增加近 20个百分点 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0%

39、80.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 201301 201303 201305 201307 201309 201311 201401 推出套数 销售套数 销售率 区域 项目名称 开发商 开盘时间 面积区间 均价 推出套数 销售套数 销售率 东湖高新 碧桂园生态城 武汉碧桂园 20140216 96-137 6180 195 137 70.30% 武昌 复地东湖国际 武汉复地房地产 20140222 89-101 13600 128 104 81.30% 武昌 融侨城 武汉融侨置业 20140222 91-92 9400 132 101 76.50%

40、合 计 455 342 75.16% Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 每月一盘 武汉天地（产品解读） Part 5 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 选取原则： 1、武汉 滨江百万级高端 项目 2、瑞安 地产“上海新天地”模式改进下的武汉力作 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 项目基本技术指标 项目位置 江岸中山大道与长江二桥相交处 目前均价 25000元

41、 /平方米 建筑类型 多层、小高层、高层 占地面积 61万 建筑面积 147万 容积率 2.4 物业费 2.60元 /平方米 月 入住时间 分阶段交付 开发商 瑞安房地产发展有限公司 项目定位 打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合体 形象定位 武汉新天地，武汉时尚新地标 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 开发背景：瑞安综合体模式：立足于旧城改造；专业于都市综合体；精心于 传承历史文脉；先做环境（商业），再做地产；各地“新天地”各具特色， 并不单纯复制 2005年 4月 28日，武汉市

42、土 地交易中心拍卖大厅座无虚 席，香港瑞安集团主席罗康 瑞出手 33.9亿元拿下占地 918.4亩的永清片地块，成为 名噪一时的“地王” 地王 上海新天地”这个在上海的老石窟门基础上改建的建筑群，如今已经成为国 际知名的休闲娱乐中心 “武汉天地”与它同属一个开发商开发，开发商将参照“上海新天地”模式， 将这里打造成一个集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能的市 中心综合体项目 瑞安地产 上 海新天地 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 区位解读：政府的规划将为区域的发展提供了有力的 保障； 立体 交通网络成

43、熟； 各类配套基本齐全 ，绿化 环境好；城市老城区，历史悠久，文化积淀 深 厚； 高端项目的进入为区域注入新气象，与周边新的环境形成和谐的印象 项目区位图 历史背景 据传 ，清末时期，陈、李、刘、马四姓集资在此 共修寺庙，曰“永清寺”。 1931年武汉大水后，在此建房定居的居民逐渐增 多，形成街道，街以寺名，称永清街。 1967 年改名永红街， 1972年恢复原名。两侧多砖 木平房。分布有永清菜场、副食产品集贸市场。 清末至一九三七年前，永清地区为日本在汉租界 的主要地区 周边 资源 周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山 大道，交通路网纵横发达。 在其周围的学校有沈阳路小学、武汉二中、七

44、一 中学、铁路中学等都是市重点学校。 东面宽广浩瀚的长江，及江滩休闲绿化区，西面 是解放 公园 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 开发及规划解读： 这样的开发模式在早期建设时，不会过分的关注前期的利 润回报，核心是创立独特的项目开发之外的品牌效应，以期在后期的地产开 发中获得更高的经济利润 整体规划： 地块由长江二桥的引桥分隔为 各处东西的 A、 B两片，规划净用地面积 719亩，其中 A地块以办公、餐饮、娱乐、 零售为主，包括一幢 250米高的标志性建 筑； B地块以住宅为主，有商业、写字楼、 国际学校、国际幼儿

45、园所等辅以小区商业 配套设施。 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 开发及规划解读 业态分部及物业配比 地块 A地块 B地块 物业 住宅 商业 办公 住宅 商业 规模 （万） 20 6 45 76 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 商业产品 解读：商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字 路口，双面临街且临街面长 285米 +150米 武汉天地商业街位于地 块最南端，靠近汉口核 心区域，周边多成熟居 住区、学校、政府机关， 客群数量、质量

46、得以保 障。 武汉天地属旧城改造项 目，沿袭原有历史建筑 的风格，在此基础上进 行民国风情购物街区的 打造，希望通过民国时 期的建筑风格引起武汉 本土消费者的文化共鸣。 占比过半的餐饮业态辅 以娱乐、零售，能有效 聚集项目人气，提高项 目的知名度 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 商业产品 解读 ：商业街相关指标 一期建筑面积 17000 ， 2007年 9月 试营业； 二期 建筑面积 11000 ， 2008年 7月完工 ； 三期 建筑面积 21000 ， 2009年 6月完工。 占地面积 建筑面积 绿化率 停车

47、位 经营模式 租金 3.3万 5.7+2.5万 30% 600 只租不售 80-120元 / 月 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 商业产品 解读 ：商业街动线 外部道路通畅，可直达商业街区 内部动线规划为内部大循 环动线，这种动线设计的 回游性好，利于提升商户 的可到达性，从而增加客 户消费机会 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 商业产品 解读 ：建筑 由 保留的历史建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑穿插混搭而 成，辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑，建筑以两层和三层为主，局部有 四层、五层 9栋历史建筑具有很大的保留价值，是历史传承以及文脉传递的重 要媒介，这里古来多有水患，老建筑都建有高高的台阶，几级错 落有致的室外台阶点缀出了老汉口建筑的神韵，彰显了汉口租界 房屋的特色 。 通过小品景观、绿植、地铺、喷水池、街灯、艺术品、遮阳顶棚、 休闲座椅营造惬意的购物氛围。 钢结构玻璃窗的建筑还植入了时尚的商品与元素，增强了武汉天 地商业街的小资 情调 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 商务产品解读： 武汉天地商务群 建筑面积