2016年9月重庆市场总结报告.docx
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1、 主城区房地产月度报告二零一六年十月2016年09月重庆房地产市场总结报告重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司CHONGQING MINGTENG HUIJING REAL ESTATE CONSULTANTS CO.LTD第52页目 录一、政策时事解析8二、经济时事解析10三、规划时事解析16四、行业时事解析20五、土地市场解析25(一)9月成交情况25(二)土地成交清单26六、市场供应及成交解析27(一)9月市场供应分析27(二)9月市场成交分析28七、9月住宅类成交结构分析32(一)9月总体成交结构分析32(二)9月别墅成交结构分析35(三)9月洋房成交结构分析41(四)9月高层成交结构分析
2、47八、9月写字楼成交结构分析50前言本月重要资讯l 政策法规类l 住建部发声完善房地产宏观调控,坚持分类调控、因城施策9月6日,住建部发布了贯彻法治政府建设实施纲要(20152020年)的实施方案,方案中提出将完善房地产宏观调控,坚持分类调控,因城施策,建立全国房地产库存和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制,实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制,支持居民合理住房消费。l 住建部、国土部联合出台新政,进一步完善城市停车场规划建设和用地政策日前住建部、国土资源部联合印发关于进一步完善城市停车场规划建设和
3、用地政策的通知,2015年以来推进停车场建设政策密集出台。此次新政,一是解决停车场建设用地难以落实的问题,从分层建设、规范供地、盘活存量用地等方面给出具体规定;二是解决停车场建设吸引社会资本难的问题,从鼓励停车产业化、鼓励超配建停车场、简化停车场建设规划审批多方面给出具体政策。l 国土部重申“限墅令”,调控范围明确到联排别墅、低密度花园等低密住宅近日,国土资源部召开新闻发布会,表示全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,进一步控制联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批,严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应。自2003年“限墅令”提出以来,国土部已多次重申,此次则是将调控范围明确到了
4、类别墅产品及低密产品。当前土地供应以普通商品住宅为先,通过住房供应结构调控,稳定房价。l 经济金融类l 8月,制造业PMI大幅回升至50.4%,显示经济企稳向好现象9月1日,国家统计局公布最新数据显示,2016年8月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.4%,较7月上升0.5个百分点,回归50%荣枯线以上,为2014年11月以来最高值,显示经济企稳向好现象。构成制造业PMI的5个分类指数全部环比上升,其中新订单指数为51.3%,环比上升0.9个百分点,上升幅度最大,需求回升或是本次制造业PMI回升的主因。l 8月,CPI同比上涨1.3%,涨幅为年内最低点,全年无通胀压力9月9日,国家统计
5、局公布数据显示,2016年8月份,全国居民消费价格总水平同比上涨1.3%,环比下降0.5个百分点,为2016年最低涨幅,基数效应影响明显,2015年同期CPI同比上涨2.0%,为2015年年内最高涨幅。从今年CPI走势来看,宽松的货币政策对需求的提振作用有限,全年物价无通胀压力。8月PPI同比下降0.8%,降幅连续8个月收窄,工业经济回稳迹象明显。l 8月,进出口数据回暖,内需、外需双双改善,外贸下降压力得到一定缓解据海关总署公布数据显示,2016年8月,我国进出口总值2.2万亿元,增长7.9%,7月为同比下降0.9%。其中,出口1.27万亿元,增长5.9%,连续6个月持续正增长;进口9250
6、亿元,增长10.8%,为2014年11月以来的首次正增长,7月为同比下降5.7%;贸易顺差3460亿元,收窄5.1%。今年前8个月,我国进出口总值15.37万亿元人民币,同比下降1.8%,降幅再收窄。l 8月经济运行出现积极变化,全国固定资产投资增速稳定、消费增速回升8月经济数据陆续公布,进出口数据回暖、固定资产投资增速稳定、消费增速回升,经济运行出现积极变化。2016年1-8月,全国固定资产投资366339亿元,同比增长8.1%,经过持续4个月下滑后,1-8月固定资产投资增速持平1-7月;8月,社会消费品零售总额27540亿元,同比增长10.6%,较7月回升0.4个百分点,增速冲高至全年最高
7、点。l 1-8月全国房地产开发投资同比增长5.4%,增速回升压力大9月13日,国家统计局公布数据显示,2016年1-8月份,全国房地产开发投资64387亿元,同比增长5.4%,增速比1-7月份提高0.1个百分点,主要受同期基数较低影响。多项目指标持续回落,房屋施工面积同比增长4.6%,新开工面积增长12.2%,竣工面积增长19.1%,商品房销售面积增长25.5%,销售额增长38.7%,房地产开发投资增速回升压力大。l 土地及规划类l 本周(8.29-9.4)万达文旅城地块继续推出,鲁能、中铁建分食寸滩地块本周(8.29-9.4)主城区土地市场供应商住类土地7宗,土地面积1398亩,可建体量17
8、7.40万方,万达文旅城地块继续推出,6宗,共计176.79万方;成交土地3宗,土地面积576亩,可建体量145.16万方,成交总金额75.58亿元,平均地价1311万元/亩,楼面价5207元/,鲁能、中铁建分别以34亿、40.8亿的总价瓜分寸滩地块,两宗地溢价达17亿。l 本周(9.5-9.11)财信高价布局盘龙板块,九龙坡区召开土地推介会本周(9.5-9.11)土地市场无供应,成交商住类土地2宗239亩,可建体量43.71万方,成交总金额8.66亿元,平均地价363万元/亩,楼面价1980元/,其中财信高价布局盘龙板块,拿下一品厂地块,溢价率高达60.48%,楼面价4023元/。另9月9日
9、九龙坡区召开土地推介会,共计推出40余宗地块,谢家湾影剧院、第二起重机厂、滩子口、二轴厂等优质地块纷纷出笼。l 长江经济带发展规划纲要印发,重庆区位优势明显、城市价值突出据悉,长江经济带发展规划纲要正式印发。纲要确立了“一轴、两翼、三极、多点”的发展新格局,其中,一轴以长江黄金水道为依托,上海、武汉、重庆要发挥核心作用,构建沿江绿色发展轴,三极以长江三角洲城市群、长江中游城市群、成渝城市群为主体,打造长江经济带三大增长极。重庆既为一轴核心城市,又是成渝城市群发展的双核之一,区位优势明显,城市价值突出。l 轨道9号线一期(高滩岩回兴)正式开工,预计2020年建成通车9月28日,轨道9号线一期(高
10、滩岩回兴)正式开工,全长32.2公里,共设24座车站,站点包括沙坪坝、小龙坎、红岩村、观音桥、江北城、五里店、溉澜溪、保税港、石盘河、服装城大道等,预计2020年建成通车。轨道9号线连接沙坪坝、渝中、江北、渝北四区,沿线会经过的瑞安重庆天地、江北嘴CBD、寸滩保税港区、空港工业园区等区域的交通出行条件将升级。l 楼市信息类l 8月70大中城市,超九成城市房价环比上涨,多个二线城市领涨据国家统计局公布数据显示,2016年8月份,70大中城市新建商品住宅价格,与7月相比,上涨城市64个,环比增加13城,其中31城涨幅扩大,涨幅在1%以上的城市有25个,郑州、无锡、合肥、福州、南京五城以4%以上涨幅
11、领涨;同比来看,价格上涨城市为62城,环比增加4城,一、二、三线城市房价涨幅均扩大。重庆而言,价格涨幅较小,环比上涨0.3%,同比上涨3.4%。l 杭州重启限购,9月热点城市调控继续升级,稳房价为此轮政策调控主旨在城市房价上涨及持续火热的土地市场推动下,8月,苏州、南京、河北廊坊、武汉、厦门多城市陆续收紧楼市调控,主要从收紧土地出让政策、收紧信贷、限购三方面着手。9月楼市调控继续升级,9月初济南出台政策加强土地管理,杭州宣布从9月19日起市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房(包括新建商品住房和二手住房)。l 房企集中供货,周推盘个数达到年内峰值,整体认购率73%,
12、日光盘重现近期一二线城市抢房潮涌现,投资客入市,房企趁势集中推盘。本周(9.19-9.25)主城区新开盘项目个数达到13个,为年内周推盘个数峰值,共计推出房源1986套,开盘当天认购1451套,整体认购率73%,业态涵盖高层、小高层以及电梯洋房。其中,半数以上项目开盘当天认购率突破80%,以北区项目居多;另个别项目推出即售罄,日光盘重现。官方成交分析 2016年9月市场新增供应168.04万方,环比上月下降13.72万方,环比下降7.55%,同比下降41.74%;共成交25341套,成交金额158.95亿元,成交单价建面7341元/,环比上涨4.88%。 2016年9月重庆市主城区共成交土地8
13、宗,成交土地面积1630亩,可供开发体量220.50万方;土地综合出让金27.58亿元,土地平均出让价格169万元/亩,平均楼面价1251元/。本月新开盘情况 2016年9月,新开盘加推项目共计68个,其中渝富滨江首岸、鲁能泰山7号、建工依山郡为首次开盘项目。 重庆一线楼盘新开套数共计10367套,销售4653套,整体去化率约45%,成交环比上升19% 新开盘项目分布区域为三北区域25个、南岸区10个、沙坪坝区13个、巴南区7个、九龙坡区8个、北碚区3个,大渡口区2个;“三北”区域、南岸区是本月放量主力,本月住宅市场放量较上月小幅下降,“三北”市场新开盘项目最多,其次为沙坪坝、南岸区和九龙坡区
14、。 重庆市场进入9月以来,供应量小幅度下降,去化量大幅上升,供应量较上月下降16,总体去化率45%,成交环比上升44%。9月主力供应为高层,整体去化率环比上升19%,本月供应以“三北”区域、沙坪坝区、南岸区、九龙坡为主,所有区域中渝中区整体供应项目最少。 2016年9月份高层市场开盘项目40个,共推出8957套房源,整体去化率42%。本月表现抢眼高层项目为金融街融景城、鲁能泰山7号、绿地海外滩、巴南万达广场,金融街融景城,刚需产品,区域稀缺,学区支撑,开盘售罄;鲁能泰山7号,面积小,总价低,大盘配套,附带八中教育指标;绿地海外滩,刚需产品,区域最低价,前期蓄客充足;巴南万达广场地段、交通、配套
15、优势,周边竞品涨价;是此次开盘热销的主要原因。 2016年9月份洋房市场开盘项目17个,共推出1130套房源,整体去化率为47%。本月传统洋房供应为主,洋房市场表现较好的项目为中庚城、鲁能泰山7号、协信星澜汇、保利江上明珠;中庚城,全平层产品,前期蓄客充足,产品赠送比例大,开盘售罄;泰山7号,面积适中,总价可控,八中教育指标配套,具有一定投资性,客户认可度较高;保利江上明珠梧桐苑,新产品,全跃设计,赠送率大,性价比高,居住舒适度好;协信星澜汇,传统洋房,控制总价,区域稀缺;是这次开盘热销的主要原因。 2016年9月份别墅市场开盘项目11个,共推出280套房源,整体去化率42%。本月加推项目中市
16、场表现较好的为世茂茂悦府、远洋高尔夫国际社区、国盛园墅;世茂茂悦府,前期蓄客时间长;远洋高尔夫,产品总价控制,赠送较高,区域竞争力强;国盛园墅,品质较高,面积小,价格低,产品舒适;是这次开盘热销的主要原因。2016年09月重庆房地产市场总结报告一、政策时事解析1. 住建部:完善楼市调控坚持分类调控因城施策住房和城乡建设部9月6日在其官网发布了贯彻法治政府建设实施纲要(20152020年)的实施方案。在方案中,住建部表表示,将完善房地产宏观调控。根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进,使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。建立全国房地产库存
17、和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制,支持居民合理住房消费。在加强监管方面,住建部表示,健全新建商品房预售许可管理和现售备案制度、商品房买卖合同网签制度、商品房交易资金监管制度。综合分析:1、一线城市及热点城市收紧调控的背景下,住建部发声强调坚持分类调控,因城施策,体现出城市房价上涨过快、土地市场过热,必将严格调控的决心; 2、从此次住建部发声来看,未来的分类调控将从住宅用地供应、税收及信贷政策等多方面展现出差异来。2. 住房城乡建设部国土资源部关于进一步完善城市
18、停车场规划建设及用地政策的通知据悉,为合理配置停车设施,提高空间利用效率,促进土地节约集约利用,充分挖潜利用地上地下空间,推进建设用地的多功能立体开发和复合利用,励社会资本参与,加快城市停车场建设,逐步缓解停车难问题,住房城乡建设部、国土资源部印发了关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策的通知。内容包括:一是强化城市停车设施专项规划调控,科学编制城市停车设施专项规划,专项规划要突出重点,分层规划停车设施,严格实施专项规划;二是加强停车场建设项目的规划管理,明确停车场用地性质,鼓励超配建停车场,鼓励增建公共停车场,明确公共停车场规划审批条件,简化停车场建设规划审批;三是规范停车设施用地管理,
19、依法确定停车场土地使用年期,规范编制停车场供地计划,细化停车场供地政策,鼓励盘活存量用地用于停车场建设,加大停车场建设中节地技术和节地模式的政策支持力度;四是加强停车场规划建设和用地监管,规范办理停车场产权手续,规范停车场土地供后管理,加强城市停车场建成后的监管,加强停车场经营管理,强化停车行业管理。综合分析:1、2015年下半年政府出台加强城市停车设施建设的指导意见,2016年上半年发改委再次发布关于印发2016年停车场建设工作要点的通知,此次两部委再出台通知,加快停车场建设政策密集出台; 2、此次,在解决停车场建设吸引社会资本难的问题方面,两部委从鼓励停车产业化、鼓励超配建停车场、简化停车
20、场建设规划审批多个方面给出了具体政策; 3、在解决停车场建设用地难以落实的问题方面,两部委从分层建设、规范供地、盘活存量用地等方面给出了具体规定。3. 杭州9月19日起重启楼市限购浙江省杭州市住房保障和房产管理局18日对外发布称,杭州部分区域9月19日起在该市市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。据了解,本次限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区,不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。综合分析:1、杭州重启限购,主要是针对外
21、来投资、投机的购房者,抑制房价泡沫; 2、热点城市稳房价依然是政策调控核心,8月以来,苏州、南京、厦门、杭州等先后收紧楼市调控,内容包括收紧土地出让政策、收紧信贷、限购等多方面。4. 黄奇帆:重庆3年内将关掉1500家房地产企业9月22日,“2016市场监督管理论坛”在重庆召开。本次论坛的主题是“创新事中事后监管营造良好市场环境”。重庆市市长黄奇帆在其主旨演讲中强调,完善市场监管体系,首先要完善企业进出机制,着力增强事中事后监管的有效性。重点是加快去除无效供给,建立便利化企业退出通道。黄奇帆透露,从今年开始三年内,重庆市每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家。综合分析:1、经过201
22、4年、2015年房地产市场调整后,中小型房企生存压力加剧,部分房企濒临破产风险,关掉房企是行业集中度不断提升过程中的必然事件; 2、去产能背景下,关闭僵尸企业、空壳企业,也是提高经济活力的一种方式。5. 国土部:全国将停止别墅类供地联排低密度项目审批将受控近日,国土资源部召开新闻发布会,表示将进一步从严土地管理,全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时,全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构。综合分析:1、2003年政府就曾要求停止别墅类用地的土地供应,此后别墅用地管理调控持续升级,此次国土
23、部发言将调控范围明确到联排别墅、低密度花园等低密住宅; 2、随着“禁墅令”的持续调控,别墅产品的稀缺性将带动其价值进一步升级; 3、调控住房供应结构,以满足普通商品住宅土地供应为先,通过调节房地产市场供需来稳定房价过快上涨。二、经济时事解析(一) 金融类1. 央行:中国8月新增贷款9487亿元 M2同比增11.4%据央行消息,8月末,广义货币(M2)余额151.10万亿元,同比增长11.4%,增速比上月末高1.2个百分点,比去年同期低1.9个百分点;狭义货币(M1)余额45.45万亿元,同比增长25.3%,增速比上月末低0.1个百分点,比去年同期高16.0个百分点;流通中货币(M0)余额6.3



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