2007年美国房地产市场研究.ppt

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1、2007.12.24美国房地产市场研究万科国际房地产市场研究系列200712邢锡芳BostonMAUSxingxifang2007.12.24美国房地产市场的周期和主要影响因素不同城市和地段的差异政府的影响，规划与法规及低收入住宅住宅户型的变化2007.12.24美国房地产市场的周期和主要影响因素十年的周期经济与收入的持续增长人口增长与二战后的婴儿潮利率和信贷结论：万变不离其宗的经济规律2007.12.24Source:NationalAssociationofRealtorsHUDU.S.CensusBureau.2007.12.24Source:USCensusBureau.2007.12

2、.24住房的新建量与现存房销售量在90年代后持续增长，然而，当时有预言房地产市场将在2000年后出现疲软2007.12.24住房价格指数（HPI）增长率与GDP增长率相关，并滞后1-2年，2001年后超前于GDP增长；每十年经历一个“双峰”双谷”周期。2007.12.24失业率2007.12.24美国的人口在二战后保持稳定增长，包括自然增长与移民2007.12.24然而人口的年龄组成却在变化，1946-64年间出生的“婴儿潮”对人口组成以及房市需求有着巨大影响2007.12.24人口的年龄组成之所以会影响住房市场需求是因为：不同年龄段的人群对住房的需求量不同不同年龄段的人群的住房购买率在过去三

3、十年保持相对稳定比如20-34：30%35-45：70%65-75：75%75+：72%2007.12.24利率在80年代初曾经达到历史高峰，造成房地产市场衰退。之后经过积极调整恢复了资金流通。2007.12.24住房贷款首付的比例大大降低，刺激了住房购买（来源NAR）2007.12.24http:www.realtor.org美国的家庭平均人口逐渐下降，结婚并有小孩的家庭逐渐减少。2007.12.24新建房的面积却越来越大新建房人均居住面积78.8平米（2000年）2007.12.24美国在二战后经济与收入持续增长Source:U.S.CensusBureau.2007.12.24住宅购买可

4、负担性系数在近年来逐渐下降买房更困难了（来源NAR）2007.12.242007.12.24住房市场的衰弱直到2006年才初露弥端原因主要有几个：供大于求，90年代末价格增长超过供应速度，到近几年开始反转，也是婴儿潮的原因。信贷的门槛过低，造成购买力的泡沫。2001年经济周期进入下滑阶段，股市熊市，之后恢复较为缓慢，消费者信心不足，与整体经济有关。98年以来，房价增长大大超过收入增长，存在泡沫。2007.12.24需求与供给决定价格与销售量需求居住（消费）当前价格，住宅“质量”，社区“质量”。投资（盈利）当前和近期价格的增值率，未来的增值空间。万变不离其宗的经济规律2007.12.24需求与供

5、给决定价格与销售量预测需求的主要依据人口增长（例如区域人口自然增长城市化速度+移民）人口的年龄组成比例户均收入或区域国家经济产值万变不离其宗的经济规律2007.12.24需求与供给决定价格与销售量供给建造成本土地价格，人工价格，材料价格，资本价格，政府规划附加成本。售价市场价格，垄断价格利润万变不离其宗的经济规律2007.12.24供给来源既有新建房，也有存量房，且后者占主导2007.12.24中产阶级的财富梦住房住房2007.12.24城市间的市场差异昂贵的东西海岸衰败的老工业城市南方新贵车轮一族与“卧室城”2007.12.24昂贵的东西海岸例如：SanFrancisco旧金山SanJose

6、圣荷赛CABostonMA波士顿WashingtonDC华盛顿MapofMedianValuesofSingleFamilyOwner-OccupiedHousing.USCensusBureau.2007.12.24昂贵的东西海岸例如：SanFrancisco旧金山SanJose圣荷赛CABostonMA波士顿WashingtonDC华盛顿Mapofmedianhouseholdincomebystate2000.Source:U.S.CensusBureau.2007.12.24衰败的老工业城市例如：DetroitIL底特律PittsburghPA匹兹堡2007.12.24Phoenix，

7、AZ凤凰城人口的平均年增长9%大凤凰城范围内新兴的小城市Chandler1950200037991765814548%Gilbert1980200057171096971819%Glendale1950200082002188002575%Mesa19502000168003964002261%Peoria1960200026001084004079%Scottsdale19602000100002027001922%Tempe1950200077001586001964%南方新贵例如：PhoenixAZ凤凰城；DallasTX达拉斯；LasVegasNV拉斯维加斯Source:FannieM

8、aeFoundation2007.12.24南方新贵例如：PhoenixAZ凤凰城；DallasTX达拉斯；LasVegasNV拉斯维加斯Mapofpercentofhousingunitsbuilt1995toMarch2000.Source:U.S.CensusBureau.2007.12.24南方新贵例如：PhoenixAZ凤凰城；DallasTX达拉斯；LasVegasNV拉斯维加斯2007.12.24车轮一族与“卧室城”例如：CamarilloCA卡玛雷洛；MapleWoodNJ枫树城2007.12.24城市内部的优势地段择群而居-富人的游戏孟母三迁“Votewithyourfeet

9、”商与住的不平衡2007.12.24择群而居-富人的游戏以额外的价钱保障生活品质(私人的街区或者有门卫的社区)使税收给个人带来的利益最大化住房高价位或者高税收导致低收入家庭搬离通过影响公共政策而减少低收入人群入住的可能性2007.12.24买房或搬迁的直接原因包括：家庭结构变化(结婚，生子，退休儿女搬离)收入水平变化工作搬迁2007.12.24VoteWithYourFeet!选择住房也是以行动对住宅和社区的综合质量投票，标准主要包括：学区质量住房价格，增值保值低税率社区稳定安全，家庭型社区交通便利公共设施自由选择促进城市间竞争2007.12.24自由市场和传统规划下的开发在很多城市造成商住的

10、分离主要原因包括：市中心的商业优势郊区居住优势规划上的失策负面效应是造成过多的交通压力及商业办公区夜间的空置2007.12.24新城市主义等一些规划理念提倡在设计和规划中鼓励多种功能混合型社区，这样有助于建设24小时运作和更为便利的社区。2007.12.24在设计和规划中提倡多种开发混合型社区2007.12.24政府的行为对房地产市场和开发商的影响主要有以下几个方面：地方土地规划法规低收入住宅的开发2007.12.24地方土地规划法规分区规划法规，土地细分规则公共设施承载力同步于开发度开发费城市红线开发权转让开发上限等等2007.12.24个委员市长任命是议会认可制定和修改区划法规重要项目审批

11、规划局是成员区划法规委员会2007.12.24个人市长任命，市议会认可修改区划法规，建筑规范，审批规划局起指导作用，并进行设计审批区划法规修改审理委员会2007.12.24申请建筑许可区划法规修改的程序不符规范的被驳回申请申请修改区划法规规划局向区划法规修改审理委员会报告听众会对于新建筑或改变外观的项目，规划局进行设计审批2007.12.24波士顿区划法规2007.12.24保护地下水的区划法规2007.12.24城市更新区的区划法规2007.12.24区划法规倡导公交导向的开发模式2007.12.24区划法规周期性地更新2007.12.24汽车文化的盛行导致郊区化2007.12.24从195

12、0到2000年郊区人口的比例增加了近27%2007.12.24郊区的开发常常是低密度的扩张造成土地和资源浪费2007.12.2470年代以后美国的环境保护意识增强从联邦到地方政府，非盈利组织，非政府机构，民间社团等多有保护环境与控制开发的举措出台。提出诸如：SmartGrowth精明增长SustainableDevelopment可持续发展GrowthManagement增长管理GreenBuildingCommunity绿色建筑社区HigherDensity高密度开发Infill，MixedUse城市“回填”，混合开发NewUrbanism新城市主义2007.12.24随着环境意识增强，高密

13、度住宅开发受到提倡2007.12.24环境意识增强与地方法规的逐渐严格化，改变了住房开发的外在条件。比如有更多的社区参与，政府审批的条件更强调环境保护，高密度，人行道，公交，等等。在开发控制特别严格的城市，开发商取得土地成为最重要的一环。2007.12.24许多城市致力于复兴市中心2007.12.24低收入住宅山姆大叔财政补贴与税收优惠，等等公私合作设计的改良杯水车薪？开发商买单？2007.12.24低收入住宅的开发低收入：住户的收入低于当地中等收入的80%（MedianIncome)中低收入：住户的收入介于当地中等收入的80-95%低收入住宅：低收入和中低收入住户可负担的住宅，月花费不高于收

14、入的30%美国大约有3千5百万住户的住房花费高于收入的30%；1千6百万超过收入的50%2007.12.24低收入住宅的开发公房，开发补贴，廉租补贴，税收和贷款优惠，等等征收开发费，用于低收入住宅开发通过法律法规实现一定比例的低收入住宅2007.12.24低收入住宅与住宅可负担性是不同的概念Affordablehousing低收入住宅泛指政府参与资助或建造的住宅housingaffordability住宅可负担性泛指住宅价格与住户收入的比例建造低收入住宅有助于改善住宅可支付性中国的低收入住宅市场更大对于开发商来说，关注住宅可负担性与低收入住宅一是把握合理的市场价格，另外是对未来政府政策的关注，

15、也是社会责任。2007.12.24山姆大叔联邦政府解决低收入住宅问题的主要方式包括：联邦政府拨款，地方住房局经管建造的公房低利息贷款，开发商承建的廉租房发放项目基金，与地方政府和开发商联合资助廉售廉租房开发发放租房补贴券税收优惠，发放免税的房地产投资债券，出售低收入住宅抵税权贷款保险，购房税收优惠，用于发放房贷的免税债券，贷款基金，等等2007.12.24公私合作是必要的，多层面的低收入住宅需要联邦，地方，非盈利性开发商社区组织，盈利性开发商，等多方合作。合作才能确保资金来源，土地来源，及分担建造，管理的责任。更多的社区参与是未来房地产开发的趋势。2007.12.24设计的改良有助于建设混合型

16、社区低收入住宅项目趋向小型化通过户型的混合促进各种收入人群混合居住，可以避免低收入人群过于集中所带来的社会问题外观设计应尽可能使低收入住宅混同于普通住宅2007.12.24低收入住宅建设仍是杯水车薪主要原因是贫富差距增加需求多而资源不足2007.12.24开发商是在为低收入住宅买单么？（讨论）观点一：开发商只是实施者，政府应该提供足够的补贴。观点二：开发商应该担负一部分社会责任。尤其是开发对社区的资源（交通，环境，公共设施等）造成压力。观点三：开发商与政府通过谈判，各取所需。政府得到公众利益，开发商得到土地，开发权，额外的开发密度，低息贷款，等等。2007.12.24住宅户型的变化受歧视的多单

17、元住宅高端住宅的个性化设计中端住宅的“饼干模子”便宜的预制房2007.12.24早期的多户住宅多被与贫民社区联系起来至今大多数美国的中产家庭更倾向于购买独立式住宅新的多户住宅更注重设计与“隐藏密度”2007.12.24多户住宅的开工量在近十年来比过去几十年大大降低2007.12.24http:www.lacity.org高密度住宅的设计创新2007.12.24MoreinfoonGoodNeighborhoods:AffordableFamilyHousinghttp:www.designadvisor.orggallerygood_neighbors.html2007.12.24中高端住宅注

18、重个案化的设计2007.12.24部分低造价的中端住宅设计贫乏，象饼干模子复制而成2007.12.24预制房的出厂量在70年代初与90年代末达到高峰，近几年有所下降传统住房预制房2007.12.24www.manufacturedhousing.org预制房占住房市场总销售量的比例预制房占住房市场总始建量的比例1.2.80年代初和90年代末预制房的承建销售所占市场比例达到高峰2007.12.24www.manufacturedhousing.org预制房的月花费比例各类型住房的月花费比例预制房平均每月所需的各项费用之和低于各类住房月花费2007.12.24预制房每平方英尺售价低于传统住房，近似

19、12的价格。www.manufacturedhousing.org传统住房预制房2007.12.242007.12.24制造业与施工产业逐渐萎缩，服务与金融业逐渐扩张2007.12.24美国在二战后经济与收入持续增长Source:NationalAssociationofRealtorsHUDU.S.CensusBureau.2007.12.24住房总量与住房拥有率持续增长2007.12.24高峰期价格快速上涨，房地产总体投资膨胀，成建量激增房主获利，入市门槛增高中产人群的财富，可支配收入增加供不应求开发商往往滞后于市场需求（审批，建造周期较长的原因）2007.12.24低谷期价格持平或下跌，房地产总体投资收缩，成建量下降房主遭受损失，入市门槛下降，吸引更多人买房中产人群的财富遭受损失，可支配收入减少供大于求投机性投资增加开发商减少开发量，资金周转与借贷更加困难。