2008年中国房地产年鉴综合篇-51页-易居研究.pdf

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1、 2008 中国房地产年鉴 综合篇 克而瑞研究中心 2008 年 12 月 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 2 冬经霜雪 春来惊蛰 （代序） “在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”，套用巴菲特投资 “圣典”，对于房地产市场，我的见解一如往昔：“在别人乐观的时候悲观， 在别人悲观的时候乐观”。 几天前，在广州出席一个房地产高峰论坛，悲观的情绪弥漫其间，不论 是专家还是学者，难得地达成了如此一致的“共识”：明年情况只会比今

2、年 更糟，今不如昔，明不如今。相同的观点，不同的只是表述的 形式而已。 以至于当我谈及自己对明年 9 月市场将逐渐完成探底，并渴望走出底部 的预见和判断时，主持人甚至会用相当明确的言语表达质疑并加以引导 “ 2009 年，实体经济将面临前所未有的窘境，在这样的前提下，您仍然认 为明年 9 月市场会逐步走出底部？” 是的，如果说在 7、 8 月间，多数人对今年年底的成交仍抱一丝幻想时， 那个时候我的观点最悲观，“中度调整迹象明显，金九银十恐怕对开发商帮 助有限”；而时值今日，在经历了成交量的“一泻千里”之后，在经历了普 遍的悲观和看淡之后，在 11、 12 两月部分城市成交量 开始小幅回升之后，

3、 我相信 2009 年 9 月，市场将渐次完成探底，并逐步走出底部。 2008，房地产行业经历了难得一见的霜雪，对于大多数在和煦春光中 长大的地产人来说无疑是艰巨的考验，而对于那些经历过霜雪的地产人来 说，他们更清楚的是 蛰伏的万物将在春日复苏、萌动、发芽 易居中国克而瑞信息技术有限公司 总裁 易居房地产研究院副院长、首席分析师 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 3 目 录 一、 2008 年回顾 5 （一）经济 全球性经济危机

4、拖累中国增长 . 5 1、 GDP 增速首次破“ 10” . 5 2、出口下滑加剧 . 6 （二）政策 房地产市场政策环境明显改善 . 7 （三）土地 流标、退地、底价成交 . 8 1、需 求萎缩，七成半土地底价成交 . 8 2、土地流标频频，下半年愈演愈烈 . 11 3、退地风波袭卷全国 . 11 （四）市场 08 年调整幅度 近十年罕见 12 1、全国市场成交量普遍大幅下滑 . 13 2、房价出现加速下滑的迹象 . 16 （五）区域 四大区域市场调整呈现逐次 传导 . 20 （六）城市 部分市场底部初现 . 22 1、部分城市表现较为稳健 . 22 2、广州、深圳开始筑底 . 23 3、大

5、部分城市仍处于探底过程中 . 25 （七）产品 不同类型产品成交分化明显 . 26 （八）营销 内外兼修求突围 . 30 （九）企业 收缩战略，现金为王 . 33 二、 2009 年展望 . 37 （一）整体市场环境 值得期待的 9 月 . 37 1、 09 年全球经济或将进入最困难时期 37 2、房地产调控政策仍有进一步放松的可能 . 38 3、地价将进一步回调 . 40 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 4 4、市场有望在

6、9 月回暖 . 41 5、一线城市未来风险相对较低 . 43 （二）企业策略建议 修炼内功，顺应大势 . 45 （三）产品建议 改善性产品存在较大机会 . 46 （四）营销建议 “ 渠道”将成 2009 营销关键词 . 49 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 5 一、 2008 年回顾 公元 2008 年已经成为历史，但对于全球经济和资本市场而言，这一年必将成为具有重大意义的一 年。在经历了持续多年的快速增长之后 ， 08年全球

7、经济出现明显的拐点，世界主要经济体相继陷入衰 退，而包括股票、房地产、石油、钢铁等资本品和原材料的价格都出现了雪崩式的下跌。全球财富大幅 缩水，众多国家股指暴跌了一半以上，石油价格更是从 140多美元的顶峰跌至最低不足 40美元的低谷。 国际经济危机对我国经济同样造成了重大的冲击。世界经济衰退、失业上升、财富缩水等因素造成 国外需求严重萎缩，拖累我国出口在 11月份出现负增长，并迅速传导到实体经济的各个行业。 2008年 第三季度，中国 GDP增速自 2003年第三季度以来首次跌破 10%。 11月份多个城市工业生产增 加值出现 负增长，这在改革开放 30多年来是十分罕见的。 我国房地产市场陷

8、入同样窘境， 自 2007年四季度起，各地房地产市场已显现出颓势。当开发企业 普遍将希望寄托予 2008年时，年初地产大鳄王石的“拐点论”、潘石屹的“百日剧变论”令市场掀起了 轩然大波，但不幸一语成谶。 2008年房地产市场成为 98年房改以来调整幅度最大，市场信心最低、交 投最为萎靡的一年。主要城市成交量被腰斩，房价体系全面松动，部分项目降价幅度达到一半。购房者 普遍看跌房价，市场弥漫着浓重的观望情绪。与此同时，房地产开发企业信心也跌入了谷底，纷纷采取 了 收缩战略，推迟开工时间、延缓建设进度，对土地的需求量陡降，导致到处上演土地流标和退地的一 幕。 （一） 经济 全球性 经济危机拖累中国

9、增长 08 年全球经济形势异常恶化，发端于 07 年的美国次级贷危机终于演变成为全球经济危机，主要经 济体相继进入衰退或已处衰退边缘。国际需求大幅萎缩，对我国出口产业造成了重大的冲击，并相继传 导到其他产业部门中，国内经济增长速度面临巨大的压力。 1、 GDP 增速首次破“ 10” 2008 年第三季度，中国 GDP 增速自 2003 年第三季度以来首次跌破 10%。中国经济很可能就此结 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 6 束

10、长达五年的两位数增 长时代。知名机构普遍预期 2009 年全年中国 GDP 增速将明显降低，在考虑政 策支持的条件下 GDP 增速将维持在 8%-9%之间。我们认为，本轮中国经济调整不仅仅是由全球性的经 济衰退造成的，也有部分应该归因于中国内生的产业结构调整趋势。中国经济连续五年超过两位数的奇 迹般的增长势必会在产业结构的约束下结束。 GDP 增速下滑仅仅是数据上的表象，我们更应该关注的 是中国的产业结构调整。 我国 GDP 增长情况走势图 资料来源：国家统计局 2、 出口下滑加剧 2008 年出口数据并没有显示受金融危机影响而严重下 降，出口增速尚能够维持在 20%左右的水平。 出口数据并没

11、有在 2008 年发生锐减，主要有两方面原因：一方面原因是来源于交货周期的缓冲作用， 贸易订单的减少尚未显现于出口数据；另一方面来源于受经济危机影响发达国家消费者收入减少，发达 国家可能更倾向于采购廉价的“中国制造”产品。此外，由于人民币升值带来中国国际采购能力增强， 2008 年中国的进口情况表现良好，全年进口增长维持在 20左右。 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2008-092007-122007-032006-062005-092004-122004-032003-062002-092001-122001-032000-061999

12、-091998-121998-031997-061996-091995-121995-031994-061993-091992-121992-03 0 2 4 6 8 10 12 14 16 国内生产总值( 季) 国内生产总值同比 ( 季) 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 7 我国对外贸易增长情况走势图 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 2 0 0 8 年 11 月 2 0 0 8 年

13、 10 月 2 0 0 8 年 09 月 2 0 0 8 年 08 月 2 0 0 8 年 07 月 2 0 0 8 年 06 月 2 0 0 8 年 05 月 2 0 0 8 年 04 月 2 0 0 8 年 03 月 2 0 0 8 年 02 月 2 0 0 8 年 01 月 出口商品总额同比增长率 (%) 进口商品总额同比增长率 (%) 贸易顺差同比增长率 (%) 资料来源：国家统计局 （二） 政策 房 地产市场政策环境明显改善 2008 年前三季度房地产政策环境较为平静，较少有影响较大的调控政策出台。随着宏观经济的急 剧恶化，房地产由调控转向扶持，大量救市性政策在 10 月份之后纷纷出

14、台。 金融政策：由紧到松 自 06 年以来，央行收紧信贷的势头日益明显，不断提高存款准备金率、加息次数迅速增加。 06 年 3 次上调存款准备金率， 2 次上调利率； 07 年又经历了 10 次上调存款准备金率， 6 次加息。 2008 年 上半年金融 政策 依然 定调 “ 从紧 ” ，存款准备金率再创新高，年内先后五次上调存款准备金率，每次上 调幅度维持在 0.5 个百分点， 6 月份 达到 17.5的历史高位。 受宏观经济形势恶化的影响，中央政策开始发生变化， 7 月开始货币政策已略有放松。 9 月货币政 策全面转向， 4 年来首次下调人民币贷款基准利率，紧接着连续四次降息、降低存款准备金

15、率，并于 10 月 22 日央行发布房地产“救市新政” 扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度 支持居民首次 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 8 购买普通住房，预示着宏观调控拐点的到来。一个月以后，在 11 月 26 日央行再次下调一年期人民币 存贷款基准利率各 1.08 个百分点，降息为央行 11 年以来 (1997 年以来 )一年期人民币贷款基准利率最 大降幅。 税收政策：大幅减免 房地产交易税费 在国家救市新政出台之前， 0

16、8 年税收政策继续延续了去年的调控基调，非普通住宅、 5 年之内转 让的住宅交易相关税费较高，也成为二手房市场交易低迷的重要因素。但针对汶川地震灾区和解决中低 收入群体住房问题的经济适用房等保障性住宅，政府也给予了一定的税收优惠。 10 月 22 日，税收政策在全国范围内有所放松。央行和财政部联合出台了房地产救市政策，以拉动 房地产消费，刺激刚性需求的释放。 地方性救市政策：纷纷登场 2008 年，在 10 月 22 日政府出台明确的“救市政策”之前，各地方政府的救市政策早已浮出水面。 下半年， 先是二三线城市放宽对住房消费的调控政策。随着中央救市政策的出台，上海、北京等一线城 市也开始放松对

17、住房消费的调控政策，纷纷出台降低税费、降低公积金贷款首付比例等措施刺激市场。 值得注意的是 10 月 22 日政府出台的“救市政策“中明文允许了地方政府可制定鼓励住房消费的 收费减免政策。虽然从 7 月份以来很多城市陆续出台了税费减免、鼓励购房的政策，市场已经普遍认识 到中央政府持默许态度，但是此次明文允许，无疑降低了地方政府的压力，开辟了更大的施展空间。 （三） 土地 流 标 、 退地 、底价成交 2008 年房地产面临着巨大的冲击，房 地产市场大幅缩水，市场冷清。在此情况下，土地市场也经 历着从上半年的理性回归，到下半年的观望弥漫、流标风行。 1、 需求萎缩， 七成半土地底价成交 土地购臵

18、面积回落 从土地开发指标来看，房地产开发购臵土地面积呈回落之势， 2008 年 1-10 月全国房地产开发购臵 土地面积 29596 万平方米，同比下降 5.6%。但全国土地购臵费则有所上升， 2008 年 1-10 月全国土地 购臵费为 4413 亿元，同比上涨 23.62%，增速趋缓，同比增幅下跌 50%。 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 9 全国购臵土地情况走势图 万平方米 0 10000 20000 30000 400

19、00 50000 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 - 1 0 月 亿元 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 购置土地面积 土地购置费 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 一线城市的土地购臵面积仅广州同比有所下降，但从同比前 5 年平均值来看，则四大城市下跌幅度 较大；二线城市下跌明显，不少城市同比下跌近 50%，已成为 5 年来的较低水平；三线城市则呈现了 涨跌互见的状况。 各城市 2008 年 1-10 月购臵土地面积对比表（万平方米） 城市 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 200

20、7 年 2008 年1-10 月 同比 同比前 5年平均 一 线 城 市 广州 334.70 527.04 309.43 462.13 280.57 161.85 -19% -49% 深圳 262.20 199.08 123.69 92.32 34.10 30.14 2% -75% 北京 1391.30 1572.46 773.87 347.15 391.55 402.47 40% -46% 上海 1469.10 1038.76 754.32 524.56 141.44 190.53 85% -71% 二 线 城 市 福州 542.10 629.27 275.49 359.33 211.08

21、86.56 -48% -74% 天津 1093.30 1059.11 729.97 905.24 916.44 319.82 -48% -59% 武汉 964.30 917.38 772.78 449.73 502.87 158.71 -45% -74% 南京 459.50 1074.59 376.88 188.03 518.90 268.20 -44% -39% 重庆 1637.20 1102.44 1385.40 1467.69 1737.74 675.03 -40% -45% 宁波 721.30 362.06 207.25 262.88 178.83 89.52 -28% -69% 成都

22、 957.69 1227.65 1115.13 1283.74 528.97 227.24 -28% -73% 合肥 536.60 763.15 392.16 411.82 481.94 280.48 -23% -35% 沈阳 607.40 1181.13 1141.09 1070.91 1928.89 1484.54 -15% 50% 济南 314.80 231.65 391.76 111.17 217.51 179.96 -9% -15% 长沙 681.50 777.94 716.38 1186.10 973.23 934.87 -9% 29% 2008 年全国房地产市场年报综合篇 200

23、8 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 10 杭州 681.00 363.33 470.53 518.21 528.32 329.81 10% -23% 郑州 203.90 506.78 415.16 308.16 244.32 343.70 98% 23% 西安 339.50 280.66 282.55 137.40 217.83 293.21 116% 40% 三 线 城 市 青岛 776.90 318.56 406.95 747.74 589.36 257.79 -46%

24、 -46% 贵阳 356.10 405.08 314.81 511.38 453.46 264.68 -40% -22% 大连 358.80 449.40 313.33 477.27 354.72 153.83 -38% -53% 乌鲁木齐 89.10 77.66 73.80 136.30 220.51 112.97 -29% 13% 长春 225.60 325.65 394.39 313.71 633.87 434.28 -29% 38% 兰州 124.70 104.84 65.40 74.31 160.86 112.46 -20% 27% 呼和浩特 179.90 186.70 288.00

25、 363.23 355.87 336.55 1% 47% 厦门 100.60 72.50 106.74 168.10 118.65 104.59 14% 11% 哈尔滨 299.30 282.15 342.32 284.13 317.53 189.86 29% -25% 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 七成半土地底价成交 2008 年 1-11 月全国经营性用地中有 74%的土地以底价成交； 此外， 15.7%的土地溢价率不超过 10%；仅有 4.3%的土地溢价率超过 50%，而这其中超过 90%的土地是上半年成交的。 2008 年 1-11 月全国成交经营性土地溢价率分布图 5

26、.5% 2.2% 0.5% 2.1% 15.7% 74.0% 0% 以下 0% 0- 10% 10- 50% 50- 100% 100% 以上 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 11 2、 土地流标频频，下半年愈演愈烈 截至今年 11 月底 ，我们监控的 30 个大中城市 中经营性土地 已有 227 幅 流拍 流标 或未成交，流标 率达到 13%，其中上半年经营性土地流标率为 8.6

27、2%，而下半年流标 率上升至 19%，流标现象明显加 剧。 典型 城市 2008 年 1-11 月经营性用地流标率情况表 数据来源： CRIC中国房 地产决策咨 询系统 3、退地 风 波袭 卷 全 国 与流标 土地不同，退 地现象更似于出嫁女儿被赶回娘家的尴尬境遇。 2008 年退地不断的现象 在 不少 城市 “ 不谋而合 ” 地出 现。 07 年整体楼市 形势大 好，开发商 争相 拿地 ，“地王”频频出现， 但 随着多项宏观调控政策的出台， 市场出现阵阵寒 流 ， 08 年全国楼市普遍陷入低迷， 开发商信心 下挫，加上巨大的资金压力， 07 年的宠 儿成为 08 年的弃儿，自然也不足为奇了。

28、 典型 退转地块列表 退、转时间 城市 企业 地块名称 拿地时间 总价（亿元） 楼板价 （元 /平方米） 2008.2.28 福州 融信地产 白马路地块 2007.9.11 9.04 9953 2008.5.14 东莞 万科 东莞市南城水濂村地块 2007.4 14.12 3772 2008.5.12 南宁 傅瑞长、李克雨 中山路特色商业街旧城改造项 目用地 2007.9 单价 773 万元 /亩 城市 2008 年上半年 土地成交（幅） 2008 年上半年 流标率（ %） 2008 年 7-11 月 土地成交（幅） 2008 年 7-11 月 流标率（ %） 广州 11 8% 8 33% 北

29、京 40 7% 21 28% 上海 20 46 26% 深圳 18 36% 7 12.5% 福州 5 0% 6 50% 合肥 20 51% 15 37.50% 长 沙 74 5% 21 32% 苏 州 18 0% 24 31% 宁波 27 10% 31 20.50% 天津 84 12% 54 16% 成都 80 0% 53 14.50% 南京 33 15% 17 10.50% 武 汉 12 33% 14 7% 杭州 28 0% 32 6% 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮

30、编： 200072 电话： 56388686 12 2008.5.29 邬庆穗 PC2007-05 地块 2007.6 0.98 1290 2008.6.2 上海 志成企业 长风生态商务区 4 号东南地块 2007.9 11.04 16400 2008 上半年 太原 首创 太原长风项目 2005.9 3.1 608 苏州 苏州阳澄湖项目 2007 5.7 / 2008.7.11 成都 新鸿基 锦江区 “ 攀成钢 ” 项目 2007.12 31 / 2008.8 上海 恒大 源深路 1 号土地 2008.3 14（ 86%的权益） / 2008.8 上海 苏宁 南京东路 163 地块 2007.

31、8.24 44.04 67000 2008.9.25 郑州 郑州建海 郑州电视台地块 2008.1 1.6 2110 2008.11.28 南京 江苏新城 江宁区 2007G104 地块 2007.12 2.36 2000 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 面对土地 市场 低迷 、资金压力巨大 的现状， 各 企业可谓各显神通，有 的 断臂自保，有 的 友好协商， 也 有 的 分摊压力，纷纷积极应对土地价值缩水的事实，在弱市中及时规避风险，奋力自保。 企业应对措施列表 措施 代表 企业 具体 方式 宁损勿进 融信地产 损失 7000 万元土地保证金 傅瑞长、李克雨 损失 500 万元

32、保证金 邬庆穗 损失 300 万元保证金 郑州建海 损失 2000 万元竞买保证金 江苏新城 损失 3540 万元保证金 借机抽身 苏宁地产、首创臵业 与政府“友好协商”，全额退款 股权转让 万科 项目公司 50%股权转让 于广州 宏远 新鸿基 项目 40%股权转让 于 九龙仓和恒基地产 项目 融资 恒大 多个项目持续融资 合作开发 杭州西湖房地产集团 与广宇集团五五开 合作开发 先 退再 进 志成企业 损失 3000 万元土地 保证金；节省土地成本 3.4 亿元 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 （四） 市场 08 年调整幅度近十年罕见 2008 年全国房地产市场一派萧条景象，根

33、据国家统计局发布数据， 111 月份全国商品房住宅销售 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 13 面积成交量同比下滑 19%，为近十年来的首次下跌，具体到城市来看，绝大部分城市成交量均有不同 程度的萎缩，大中城市萎缩幅度更大，很多大中城市成交量都被腰斩。成交量大幅萎缩导致开发商销售 回款困难，品牌开发商为保证销售业绩和现金流量开始带头降价，从而引发了其他项目跟风，至年底全 国大部分城市房价均有所松动，部 分城市房价下调幅度较大。

34、1、全国市场成交量普遍大幅下滑 全国成交量近十年来首次下降 商品住宅市场成交量的大幅下降是 2008 年全国绝大部分城市房地产市场的最突出特征。根据统计 局发布数据， 2008 年 1-11 月份，全国商品住宅销售面积为 4.46 亿平方米，比去年同期减少 19%；为 近十年来行业销售首次出现负增长。 全国商品住宅市场历年销售面积走势图 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 2 0 0 6 年 2 0 0 7 年 2

35、0 0 8 年1 1 1 月 万平方米 - 30 % - 20 % - 10 % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 销售面积 同比增幅 资料来源：国家统计局 主要城市成交量被腰斩 从全国来看，根据统计局数据，全国成交量下滑了 19%，但如果从全国 主要城市来分析，情况更 为严重。下图显示，全国主要城市 111 月份累计成交量同比下滑幅度平均超过了 40%，近 1/3 的城市 成交量被腰斩。 其中福州、厦门、武汉、上海等城市成交量下滑幅度较大，同比降幅均达到或超过 60%，市场成 交极度萎靡。 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上

36、海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 14 全国重点城市 08 年 111 月份商品住宅累计成交量同比降幅图 -80.00% -70.00% -60.00% -50.00% -40.00% -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 海口 连云港 沈阳 长春 合肥 常州 徐州 深圳 西安 郑州 广州 长沙 无锡 重庆 北京 苏州 宁波 天津 扬州 杭州 乌鲁木齐 南昌 成都 南京 上海 武汉 厦门 福州 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 城市市场供求差额负值逐季扩大 通过供求差额指标可以更直接

37、的反映各个城市每个阶段的供求状况。下表统计了全国部分典型 城市 各个季度的供求差额数据。 下表显示，全国主要城市开始持续出现供求差额负值（成交量低于供应量的差额）起始于今年 1 季度，并在 2、 3 季度逐季扩大，表明市场供求状况的持续恶化。成都、深圳出现负值时间最早，均在 07 年 2 季度，这主要是由于三大城市房地产市场在 06、 07 年发展过快，市场投资规模过大，市场供 应量较多。因此市场竞争较为激烈，房价需要调整的幅度也较大。 全国典型城市住宅市场供求差额变动表 城市 07 年 1季度 07 年 2季度 07 年 3季度 07 年 4季度 08 年 1季度 08 年 2季度 08 年

38、 3季度 08 年 10、 11 月 上海 166.17 287.24 245.27 51.02 -55.82 -63.07 -122.32 -96.01 南京 50.70 33.95 14.34 -10.34 -68.68 -28.90 -119.71 -56.88 杭州 14.80 35.63 50.16 -29.59 -43.02 -16.93 -70.09 -49.53 北京 86.00 92.20 -49.80 58.70 -1.90 -154.20 -330.40 -114.95 天津 74.05 -177.86 10.11 101.29 -7.04 -34.04 -117.93

39、-63.28 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 15 武汉 19.87 59.84 113.08 -11.57 7.44 -150.65 -252.00 -61.72 长沙 34.90 14.29 126.32 318.97 106.06 -64.47 -88.57 -141.15 成都 5.74 -35.65 -14.80 -63.13 -236.50 -22.98 -106.69 -48.18 广州 70.96 78.22

40、20.81 -38.20 -37.91 -62.19 -75.28 / 深圳 106.14 -12.99 -28.37 -153.51 -39.10 -73.17 -123.57 -37.39 福州 39.90 16.57 125.70 -32.80 -5.27 -43.95 -74.55 -18.49 沈阳 68.34 56.54 -185.86 -136.95 66.85 -110.46 -215.54 -103.01 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 供求差额 =成交量 -新增供应量 市场供需均衡短期难以实现 由于持续一年的销售低迷导致市场在 2008 年年底积累了大量的可售

41、房源。此外，对大部分城市而 言， 09 年市场供应量仍较为充足，在成交量短期难以明显改善的情况下，市场供求失衡的局面短期内 难以改变，未来一段时间内仍将保持供过于求的状态。 下表列出了部分重点城市在 08 年底的消化周期， 08 年底市场可售面积加上 09 年预计供应量，按 照 08 年平均月 度成交量计算，各个城市市场消化周期都超过 20 个月，福州、深圳、杭州、武汉等城 市消化周期都超过 50 个月， 2009 年市场供求状况可能将进一步恶化，未来市场风险较大。 09 年典型城市商品住宅市场消化周期列表 城市 年底预计可 售面积（万 平方米 ） 09 年预计供应 量 （万平方米 ） 前一年

42、 前半年 前三个月 平均成交量（万 平方米 ） 消化周期 （月） 平均成交量 （万平方米 ） 消化周期 （月） 平均成交量 （万平方米 ） 消化周期 （月） 上海 810.5 1100 90.5 21.1 79.6 24 61.5 31.1 沈阳 1179.7 1201 82.8 28.8 84 28.3 104.4 22.8 南京 533.5 678 41.6 29.1 34 35.6 24.4 49.7 深圳 795.6 567 24.2 56.3 29.7 45.9 28.7 47.5 北京 1435.5 1350 101 27.6 93.2 29.9 86.1 32.4 成都 926.

43、3 1019 52.6 37 39 49.9 37 52.6 福州 355.7 306 10.9 60.7 10.3 64.2 9.5 69.7 杭州 415.7 752 20 58.4 19.5 59.9 16 73 天津 1306.6 715 59.7 33.9 49.5 40.8 41.9 48.2 武汉 1316.6 780 35.8 58.6 26.2 80 27.1 77.4 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编：

44、200072 电话： 56388686 16 2、房价出现加速下滑的迹象 2007 年在经济快速发展以及股市获利资金大量涌入房地产市场的推动下，全国大部分城市房价出 现一波高速的上涨。但随着市场销售持续低迷，以万科为代表的品牌开 发企业旗下部分项目开始带头降 价，并相继引发各个城市价格体系的松动。 全国房价十年来首次下跌 从全国市场角度来看， 2008 年 1-11 月份，全国商品房销售均价为 3919 元 /平方米，较去年同期 下跌 1.8%，为过去十年以来的首次下跌。 全国商品房销售价格走势图 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 19

45、99 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1 1 1 月 元 /平方米 - 5 % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 全国商品房销售均价 同比增幅 资料来源：国家统计局 统计局发布的 70 个大中城市房屋销售价格指数走势显示， 70 个大中城市房价自 2008 年 8 月环比 下跌开始，已连续 4 个月环比下滑，每个月的环比降幅呈现明显扩大的走势，表明近几个月来主要城 市 房价开始加速下跌。 房价同比增幅最高点出现在 2008 年 1 月份，之后开始持续下跌，至 11 月份平均价格已经与去年

46、 同期基本持平，仅上涨 0.2%。 2008 年全国房地产市场年报综合篇 2008 上海 克而瑞信息技术有限公司版权所 有 上海 克而瑞信息 技术有限公司 上海市闸北区 广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 17 全国 70 个大中城市房屋销售价格走势图 -2 0 2 4 6 8 10 12 2 0 0 7 年4 月 2 0 0 7 年5 月 2 0 0 7 年6 月 2 0 0 7 年7 月 2 0 0 7 年8 月 2 0 0 7 年9 月 2 0 0 7 年1 0 月 2 0 0 7 年1 1 月 2 0 0 7 年1 2 月 2 0 0 8 年1 月 2

47、0 0 8 年2 月 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 8 年4 月 2 0 0 8 年5 月 2 0 0 8 年6 月 2 0 0 8 年7 月 2 0 0 8 年8 月 2 0 0 8 年9 月 2 0 0 8 年1 0 月 2 0 0 8 年1 1 月 同比增幅（% ） 环比增幅（% ） 资料来源：国家统计局 部分板块爆发价格战 在每一轮价格涨跌的过程中，都会出现一个或几个区域板块带头涨价或下跌，从而引发全市其他板 块跟风，并最终带动了全市房价的上涨或下调。本轮全国大部分城市价格下调也不例外，也是由热点区 域所带动。这些区域由于开发量较大，市场供应量充足， 导致市场竞争较为激烈，部分项目的降价行为 往往能激起其他项目跟风，从而引发价格战。 下表列举了全国爆发价格战的典型城市及板块，在带头降价楼盘的刺激下，板块内很多项目开始跟 进，降价幅度甚至超过了带头楼盘，从而引发价格战。板块内各个项目争相下调售价，吸引了大量人气， 市场成交量也明显回升，在各个城市中均为成交较为活跃的板块。 全国典型降价板块及降价项目列表 城市 板块 率先降价项目 跟进降价