2019年1季度大中华区物业摘要_仲联量行_201905.pptx
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1、,大中华区物业摘要 二零一九年第一季度,投资保持活跃,租赁市场分化,4 专题文章,04经济和政策动态 粤港澳大湾区房地产市场发展潜 力预判 上海甲级办公楼租金表现加剧分 化 科技引领办公新需求 武汉-中国的新兴科技增长极,零售物业,1228,办公楼,北京 上海,42 住宅,北京 上海 广州 成都 深圳 天津 青岛 重庆 沈阳 香港 武汉 澳门 西安,北京 上海 广州,5862 工业地产酒店,北京 上海 香港,2019年第一季度中国GDP同比增长6.4,与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖,同 比增长6.3%。分产业来看,第三产业投资增速高于总体,同比增长7.5%。第二产业
2、投资增速下滑,但高新技 术制造业仍保持高速增长,制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%,增速放 缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力,但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路” 沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元,同比增长7.8%,占中国一季度进出口总值的28.6%,成为拉动我 国外贸发展的新动力。 虽然一季度整体经济运行水平企稳,但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来,货 币政策将松紧适度,同时更加注重对实体经济的扶持,如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实 体经济,解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放
3、在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布 的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企 业发展,计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时,贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等 行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对平稳运行。,此致敬礼 姚耀 中国区研究部总监,编者按,4 专题,经济和政策动态,平方米,略少于新增供应总量(68.4万平方 米)。经济不确定性使得租户的租赁选择 更为谨慎,TMT类初创及独角兽企业的继续 扩张仍有力支撑市场。相比一线城市,中 国主要二线城市在2019年的第一个
4、季度面临 着较大的供求压力。仲量联行跟踪的16个主 要二线城市本季度新增供应超过70万平方 米,净吸纳总量为31.1万平方米,部分城市 面临明显的租赁压力。但是在TMT企业的驱 动下,武汉、成都和杭州等城市具备了增 长动能。,本季度,由于租户决策更为谨慎,四个一 线城市均录得租金小幅下滑。其中北京租 金下降幅度最小,环比为-0.2%,基本与上 季度持平。深圳则录得租金环比下降0.5% 。在上海,受新入市项目以及新兴非中央 商务区竞争力逐渐提升的影响,租金环比 小幅下降0.9%。而广州租金环比下降1%。 受新增供应承压影响,在仲量联行跟踪的16 个1.5线及二线城市中,大部分城市本季度 租金基本
5、保持小幅下降趋势。,优质零售物业市场:,2019年第一季度,一线城市品牌调整度较,2019年第一季度中国GDP同比增长6.4,与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖,同比增长6.3%。分 产业来看,第三产业投资增速高于总体,同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑,但高新技术制造业仍保持高速增长,制造 业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%,增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力, 但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元,同比增长7.8%,占 中国一季度进出口总值的28.6%,成为拉动我国
6、外贸发展的新动力。 虽然一季度整体经济运行水平企稳,但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来,货币政策将松紧适 度,同时更加注重对实体经济的扶持,如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济,解决中小微企业融资难 等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施 更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展,计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。 同时,贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国 经济在2019年相对平稳运行
7、。,为活跃且集中。其中,美妆市场上升势头 强劲,在北上广均有新增门店,如上海 K11购物艺术中心引入Chanel美妆概念店, 国内化妆品集合店妍丽及屈臣氏旗下的 Colorlab by Watsons加速布局北京市场, 而YSL、Burberry Beauty和Nars则在广州 天环分别加设全球旗舰店和广州首店。科 技应用不断赋能线下门店迭代转型,推动 零售商加快扩张步伐,完善O2O布局。线 上健身软件Keep在北京和上海开设多家线 下门店Keepland,助力一线城市不断升温 的健身经济。食谱软件“下厨房”首家线下 实体店已在北京开幕。此外,在餐饮业态 方面,零售物业业主为提高项目品质,偏
8、向于选择能够增加项目差异化并吸引对标 客流的品牌,一季度,国际休闲餐饮品牌 Shake Shack、Tim Hortons、Grom等相 继在上海开设中国首店,Seesaw Coffee 和麦隆咖啡则在北京积极布点。,二线城市中,“网红品牌”热度不减,为多 个热门城市带来新增消费触点。如德基广 场将迎来日本精品咖啡店%Arabica和日 本知名甜品LeTao的南京首店,而奈雪的 茶则在武汉和成都分别开设主题旗舰礼物 店,激发线上线下流量转换。国际时尚潮,甲级办公楼市场:,2019年一季度,受经济大环境影响,全国办 公楼需求增速有所放缓。在一线城市,租 户决策更为谨慎,对于成本价格也更为敏 感。
9、但是部分城市新兴商务区在本季度表 现强劲,备受寻求节约成本及扩张机会的 租户青睐。,科技类企业继续在全国多个城市加大扩 张步伐。武汉科技公司不再局限于光谷地 区,其租赁需求已经延伸至汉口沿江商务 区。北京IT行业仍是办公楼市场需求的主要 来源,京东以及阿里巴巴等企业也在寻求 购置现有项目或开发新项目等手段满足日 益增长的办公需求。,金融企业在本季度持续为市场带来活力。 国有金融机构及企业仍在北京继续扩张, 使得金融街等金融产业聚集地可租面积不 断减少。部分城市随着人口老龄化及投资 意识的提升,保险行业市场规模不断扩 大,因此,保险公司的升级及扩租需求也 有所释放。,中国主要城市办公楼市场持续企
10、稳。其 中,四个一线城市的净吸纳总量为43.4万,流品牌持续加码主要二线城市优质零售物 业,如Lululemon在西安大悦城和厦门万 象城布局西北首店和福建首店,英国潮牌 Superdry重庆首店登陆万象城。此外,线 上线下加速融合持续为二线城市消费者带 来新奇的消费体验。网易考拉旗舰店本季 度于杭州湖滨银泰in77开业。唯品会线下 店首进天津、沈阳、绵阳、常州及海口, 力求在5月完成其布店100家的计划。同 时,新零售生鲜超市延续了去年的强劲扩 张态势,持续在二线城市成网运营。京东 旗下品牌7 Fresh在西安城北及二环商圈新 增两店,同时首进成都市场。社区生鲜超 市苏宁小店近期在青岛展店迅
11、速。,在仲量联行本季度跟踪观察的全国15个大中 型城市中,一线城市仅有19.4万平方米的新 项目入市,其中上海仅两个新项目总计达 13.9万平方米入市,创自2017年二季度以来 的单季新低; 深圳平安金融中心商场全面开 业,而北京和广州本季度均无新项目入市。,二线城市的新增供应量约为83.8万平方 米,西南、华东、华南表现突出,其中重 庆和苏州为本季度新增供应量最高的城 市。与一线城市本季度出现的供应低谷相 比,二线城市的供应市场仍然较为活跃并,呈现多元化,既有市区一站式购物中心, 也有市郊“小而美”的社区商业。代表项目 包括位于成都中心城区的伊藤广场,满租,开业的社区商业青岛泰山99邻里中心
12、,和,重庆的中迪广场欧洲城时尚中心等。 空置率方面,一线城市空置率分化明显。 其中北京本季度空置率降至历史低位,主 要由于表现优异的项目租出分散的小型空 置面积,而表现欠佳的项目则需要以灵活 的租金策略以助力去化较大的面积。上海 与广州由于不少商场进入调整期,本季度 空置率环比略微上浮。二线城市中,多数 城市空置率表现出不同程度的下降。具体 来看,成都、西安、南京、杭州得益于国 际品牌及新零售租户活跃的市场需求,空 置率均有较为明显的环比下降;重庆和沈 阳则继续承受来自多个优质大体量未来项 目的压力,空置率持续小幅上扬。,租金方面,一线城市租金同比温和上涨。 面对中美贸易摩擦带来的不确定性以及
13、整 体经济发展速度的放缓,经验丰富的业 主仍然能够通过优化业态配比并不断引入 差异化品牌带动租金的上涨。而二线城市 里,市场活跃度较高的杭州、成都、西安 等地的租金同比涨幅较为突出。这些城市,图表1:甲级办公楼租金,2019年第一季度增长值(环比),数据来源:仲量联行 *大连、无锡、宁波每半年更新一次,3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5%,北京,上海,深圳,广州,杭州,青岛,南京,大连,*,武汉,无锡,*,西安,天津,苏州,成都,宁波,*,沈阳,重庆,图表3:二十城市大众住宅市场季度成交额,9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,0
14、00 2,000 1,000 0,成交面积 (万平方米),4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量 Note:1) 4个一线城市包括北京,上海,广州和深圳。16个二线城市包括长沙,成都,重庆,大 连,杭州,南京,宁波,青岛,沈阳,苏州,天津,武汉,无锡,厦门,西安以及郑州; 2)重庆 大众市场成交量包含所有商品房,重庆政府并未分开计算商品住宅部分 数据来源:中国房地产指数系统,2,233,3,271,4,149,4,284,6,868,5,177,4,642,2,877,4,800,5,473,5,017,3,880,1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q1
15、1 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 3Q17 1Q18 3Q18 1Q19,受到消费升级的带动,持续吸引国内外优 质品牌进驻,有力地推动了租金的提升。 而大连和武汉的一些业主希望通过灵活的 租金条款政策更快去化空置面积,导致两 地租金同比均出现下滑。,住宅市场:,2019年一季度,货币政策的适度放松、融 资环境边际改善,以及行政调控的适度松 动,使得部分城市的一手住宅的销售市场 在年后出现局部的“小阳春”。但仲量联行跟 踪的20个重点一、二线城市数据显示,一 季度整体住宅成交量较上季度回落29.6%, 较去
16、年同期回落11.4%。在高端住宅市场, 一季度仲量联行跟踪的19个重点一、二线城 市成交量环比下跌3.7%,同比下降12.8%。 这表明虽然楼市出现局部回暖,但住宅市 场总体而言仍然处于调整期。,价格方面,一季度一、二线城市整体住宅 销售价格趋于稳定;三线城市价格虽然短 期涨幅小幅扩大,但不太可能扭转全年价 格涨幅回落的大趋势。,土地市场方面,一季度的货币适度放松以 及部分利好政策释放使得开发商预期有所 改善,其购地热情显著提升。从土地溢价 率来看,2018年下半年去杠杆进入深水区加 上住宅销售放缓,开发商拿地极为谨慎, 土地平均溢价率跌至过去七年来的低点。 然而今年一季度以来,受多重政策利好
17、影 响,土地市场开始触底小幅回暖。其中, 重点二线城市的土地市场回暖较快。虽然 开发商整体预期仍较为谨慎,但态度已比 去年下半年更为乐观。,展望未来,预计2019年整体宏观经济仍面 临较大挑战。未来在“一城一策”调控导向 下,不同城市的房地产市场表现还将继续 分化。热点一二线城市在政策边际松动的 背景下,成交量有望企稳;但对于住宅销 售和土地市场升温过快的个别城市,政策 可能有所收紧以稳定预期;而三四线城市 在经历过去两年的快速增长后,又面临棚 改红利消退,需求大规模释放不具可持续 性,预计未来成交量将继续回落。,图表2:20城市优质零售物业供求指标,5 专题,平方米,百分比,0%,3%,6%
18、,9%,12%,15%,18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0,08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 净吸纳量新增供应空置率 数据来源:仲量联行 2008至2018年净吸纳量、新增供应和空置率均为全 年数据。2019年净吸纳量、新增供应和空置率为一 季度值。,香港,广州,深圳,二线城市,国际金融中心、 航空枢纽、 贸易和物流中心,行政和商业中心、 交通枢纽,现代制造业群,创新和科技中心,GBA,生物制药,智能制造,人工智能,信息技术,新兴行业,2019年2月18日,国务院正式印发
19、了粤 港澳大湾区发展规划纲要。这对粤港 澳大湾区在今后一个时期内的发展具有 里程碑式的意义,对推进区域合作发展 和加速产业升级具有重要作用。,办公楼市场迎来发展新机遇 大湾区未来的发展重点,将从过去的制 造业向服务业升级转变。下列推动因素 将为写字楼市场注入新的发展机会:,1. 外资加大大湾区的投资活动。,2. 国家加大金融行业的创新和对外开放 力度,此举将有利香港、广州和深圳 的服务业发展。,3. 深圳作为科技创新之都,将引领大湾 区制造业升级和新经济发展。,4. 跨境资本流动及新经济发展将影响香 港办公楼市场格局。中资金融机构将 加速在香港设点开展其国际业务,中 环成为办公选址首选。,住宅
20、市场需求上升 随着内地和港澳间工作流动性的频繁增 加,大湾区内住宅租赁市场需求也将会 增加。预计在各大办公楼聚集区以及交 通枢纽节点板块有望出现需求的持续增 长。内地和港澳居民工作流动性的提升 也有望刺激住宅开发项目的需求。,小结 粤港澳大湾区的发展是一项万众瞩目的 国家级战略,旨在将此区域打造成世界 级的一流经济和文化中心。在这片热土 上,房地产开发商、企业、投资者以及 其他个人需顺势而为、积极变革,充分 利用这一重大发展机遇。,注:* 粤港澳大湾区包括香港,澳门和九个内 地城市(广州,深圳,珠海,佛山,中山,东 莞,惠州,江门和肇庆)。,粤港澳大湾区地图,粤港澳大湾区发展概念,广州,肇庆,
21、中山,珠海 澳门,江门,香港,深圳,佛山东莞,惠州,资料来源:仲量联行, MapIT,资料来源:仲量联行,零售地产市场蓬勃在兴 1. 基建的高速发展将进一步提高大湾区 居民在湾区内休闲娱乐的消费频率和 消费水平。这将为传统商圈创造积极 的溢出效应,并带来更多对大湾区内 新兴零售商圈的投资机会。,2. 内地零售品牌继续实施全球化策略, 通过香港这一国际门户,打入国际市 场,特别是东南亚市场。内地品牌已 经成为香港重要新增零售需求。,物流地产腾飞在即 二线城市的非保税仓储发展前景乐观, 这主要是基于较低的成本以及强劲的基 建设施所带来的物流配送效率的提升。 这些城市(包括东莞、佛山、惠州和中 山)
22、都具有强大的消费市场,同时也是 制造业基地。今后随着投资市场透明度 增加,以及高标准仓库数量的增长,预 计投资需求将大幅增加。,关于作者 曾丽,华南区研究部总监,粤港澳大湾区房地产市场发展潜力预判,6 专题,关于作者 丁婷,华东区研究部副经理,近年来,上海甲级办公楼的租金表现差异 日益显著。通过比较单栋楼宇的租金增长 率与其所在细分市场的平均租金增长率之 间的差异,我们发现上海办公楼市场的租 金分化日益加剧。,上面两幅图显示了2016年和2018年上海甲级 办公楼的租金分化表现。图中每个立柱的 高度代表了该办公楼租金涨幅与细分市场 平均租金涨幅的差距,红色立柱表示该物 业的租金涨幅大于所在细分
23、市场的平均涨 幅,而灰色立柱则表示该物业的租金涨幅 低于细分市场平均。,2016年,非中央商务区各细分市场尚处于早 期阶段,中央商务区已经出现了租金表现 分化的迹象。在中央商务区市场,若干项 目面临非中央商务区化的挑战而降低了租 金预期,而其他项目依旧收获丰厚的租金 溢价。然而,由于所处同一细分市场的项,上海甲级办公楼租金表现加剧分化,目享有相似的交通网络和零售配套设施, 细分市场内的租金涨幅的分化表现依然非 常有限。,2018年,随着市场的日益成熟,中央商务 区的租金涨幅差异远大于2016年。大量新增 供应以及非中央商务区化的趋势对中央商 务区内的早期项目带来了巨大的压力,而 维护良好和新建
24、成的优质甲级办公楼则依 然保持着两位数的租金增长率。在过去的 两年中,上海办公楼市场新增供应量达357 万平方米,其中三分之二位于非中央商务 区。非中央商务区的高质量供应以及便捷 性的改善吸引了租户从中央商务区早期项 目迁出。另一方面,部分中央商务区的优 质项目表现则优于市场。南京西路板块的 顶级办公楼依然吸引寻求升级机会的优质 企业从附近的老旧办公楼中搬迁而来;尽 管陆家嘴面临空置压力,板块内若干表现 优异的项目依旧保持着高入住率和高租金,水平。在非中央商务区,由于部分细分市 场里办公楼存量已初具规模,租金表现分 化也日益显著。部分地铁上盖项目可以轻 松获得较高的租金涨幅,而另一些项目则 面
25、临竞争压力,需要通过降低租金来获得 高质量租户。,同一细分市场中不同项目的租金表现差 异增大表明了租赁环境日益复杂。展望未 来,市场挑战与机遇并存,我们预计租金 表现将继续分化。170万平方米新增供应即 将入市、市场前景仍不明朗,若干业主已 经调整了他们的预期。然而,我们依然能 看到稳健的经济增长支撑着上海办公楼市 场。金融开放政策的加速、科创板的推出 以及第二届进博会的举办都将为相关行业 带来更多机遇,进而转化为办公需求。在 2019年快速变化的大环境中,我们建议业主 更加积极主动抓住机会,从而在挑战中脱 颖而出。,7 专题,关于作者 黄璐,华东区研究部董事 周亦潘,华东区研究部分析师,一定
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