2019年物业管理行业展望:龙头空间广阔 买入正当时.pdf
《2019年物业管理行业展望:龙头空间广阔 买入正当时.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2019年物业管理行业展望:龙头空间广阔 买入正当时.pdf(14页珍藏版)》请在佰策地产文库上搜索。
1、 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 行业研究行业研究 1 2019 年物业管理年物业管理行业展望行业展望 龙头空间广阔,买入正当时龙头空间广阔,买入正当时 房地产行业面临深刻转型,物业管理服务将成为增长的新蓝海房地产行业面临深刻转型,物业管理服务将成为增长的新蓝海 全国住宅房屋竣工面积在 2014 年创下 39.5 亿平方米的峰值,我们预计 2014 年的峰值将成为一个很难逾越的高点,中国房地产正逐渐由增量市 场进入存量市场,房地产行业从过去的快速成长期转变为成熟期,房地 产行业必然经历增量市场为主导
2、到存量市场为主导的转变,持有型物业 的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。物业管理服务 将成为重要的新增长点之一。 物业管理基础服务市场空间可观,增值服务市场規模高速增长物业管理基础服务市场空间可观,增值服务市场規模高速增长 根据 Frost&Sullivan 的数据统计,截止 2017 年末,全国物业管理服务公 司的总在管建筑面积为 321 亿平方米,近 6 年全国物业管理公司在管理 建筑面积复合增速为 5.8% ;2012 年至 2017 年,物业管理基础服务市 场的收入由 1,749 亿元增加至 2,685 亿元,复合年增长率为 8.9%。 2017 年,中国物业管理增值服务
3、的市场规模达到人民币 3,179 亿元, 2012 年至 2017 年的复合年增长率为 73.8%。未来,随着互联网应用的 进一步推广以及人均可支配收入的持续增加,增值服务的市场规模预计 仍将持续增长。预计 2022 年增值服务市场的市场规模可达到人民币 8468 亿元,2017 年至 2022 年的复合年增长率为 21.6%,强者恒强的格 局进一步凸显。 龙头公司市场集中度日益提升龙头公司市场集中度日益提升 尽管目前物业管理行业目前仍是一个分散程度很高的行业,但近年来物 业管理市场的集中度不断提升。2012 年,百强物业管理服务公司占全国 总在管建筑面积的比例约为 15.7%,达到 38 亿
4、平方米。最近五年百强物 业管理服务公司市场份额不断提升,到 2017 年末,百强物业管理服务 公司的总在管建筑面积达到 73 亿平方米,份额提升至占全国总在管建 筑面积 22.7%。 投资建议投资建议 通过港股主要上市物业管理公司的对比分析,当前我们行业首要推荐为 碧桂园服务(06098.HK)和绿城服务(02869.HK),同时建议积极关注 股价回调充份的彩生活(01778.HK)、雅生活服务(3319.HK)和中海物 业(02669.HK)。 2018 年 12 月 5 日 行业行业 物业管理物业管理 投资评级投资评级 超配超配 相对指数表现 资料来源:wind 资讯,国信证券(香港)研究
5、部 相关报告: 彩生活(01778.HK):调研纪要:经营数据平 稳,悲观预期充分释放,上调评级至“买入” (2018.11) 中海物业(02669.HK):业绩增长稳健,政府物 业项目竞争优势明显(2018.11) 物业管理行业点评:“社保转税”短期推升人员 成本,中长期利好龙头公司市场份额提升 (2018.09) 绿城服务(02869.HK):内生性增长强劲,长期 稳健增长可期(2018.08) 碧桂园服务(06098.HK):领先的住宅物业管理 服务商(2018.07) 徐 进 证监会中央编号: BFC540 +852 2899 8300 .hk -25% -15% -5% 5% 15%
6、 25% Date201804112018052320180704201808152018092620181107 国信香港物业管理行业指数恒生指数 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 2 港股主要物业管理公司港股主要物业管理公司估值情况估值情况 资料来源:wind,国信证券(香港)研究部 证券代码证券简称 总市值/ 亿港元 PE/TTM PE /2018E目标价 投资 评级 6098.HK碧桂园服务318.5 40.0 35.8 18.
7、54 买入 2869.HK绿城服务181.1 34.8 31.4 8.28 买入 3319.HK雅生活服务137.1 22.7 18.2 20.00 买入 1778.HK彩生活57.4 12.2 10.0 6.81 买入 2669.HK中海物业73.0 19.8 17.8 2.40 买入 1755.HK新城悦25.7 28.3 22.4 2.28 中性 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 3 回顾回顾 20182018 年,年,房地产行业
8、面临深刻转型,物业管理服务将成为增长的新蓝海房地产行业面临深刻转型,物业管理服务将成为增长的新蓝海 自 1998 年中国住房制度改革以来,中国房地产行业经历了近 20 年的高速发展,房地产成为 了国民经济的支柱产业之一,一直承担拉动中国经济增长的重任,这个定位也成就了近 20 年的中国房地产大牛市。但随着中国经济逐步从之前的“投资驱动型增长”转向“创新驱动 型增长”,以及房地产行业“房住不炒”的定位写入十九大报告,标志着房子将回归为最大 的民生居住品,其投资属性将极大弱化。同时中国房地产行业也将由之前快速增长的增量市 场进入平稳增长的存量市场,中国房地产企业转型成为必然。 根据 wind 数据
9、显示,全国住宅房屋竣工面积在 2014 年创下 39.5 亿平方米的峰值,2015 年 竣工面积同比增速为-11.5%,其后虽然宽松政策频出,同比增速在 2016 年有大幅度的反 弹,但我们预计 2014 年的峰值将成为一个很难逾越的高点,中国房地产正逐渐由增量市场 进入存量市场,同时也标志着我国房地产行业从过去的快速成长期转变为成熟期,房地产企 业从过去的拿地、建设、销售的传统模式转型已成必然。 图图 1 1 全国住宅房屋竣工面积及增速全国住宅房屋竣工面积及增速 资料来源:wind,国信证券(香港)研究部 发达国家房地产市场发展经验表明,房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导 的转
10、变,持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。物业管理增值 服务将成为重要的新增长点之一。 过去的房地产企业运营旗下的物业管理公司主要是为了提升自身企业的品牌美誉度,自 2014 年彩生活(原花样年旗下物业管理公司)于港股上市以来,标志着物业管理业务从地 产开发业务的附属品,向自主经营,为业主提供多元化服务,市场化程度提升的方向发展。 其后中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等知名地产企业旗下物业管理 公司先后港股发行上市,物业管理行业资本市场热度持续提升。 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 5 10 15 20 25 30
11、35 40 45 200020022004200620082010201220142016 亿平方米 住宅房屋竣工面积住宅房屋竣工面积同比 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 4 图图 2 2 持有型物业的开发运行是进入存量市场后房地产企业的必然选择持有型物业的开发运行是进入存量市场后房地产企业的必然选择 资料来源:wind,国信证券(香港)研究部 物业管理基础服务市场空间可观物业管理基础服务市场空间可观 根据 Frost&Sulliva
12、n 的数据统计,截止 2017 年末,全国物业管理服务公司的总在管建筑面积 为 321 亿平方米,近 6 年全国物业管理公司在管理建筑面积复合增速为 5.8% 。 图图 3 3 全国物业管理公司总在管建筑面积及增速全国物业管理公司总在管建筑面积及增速 资料来源:Frost&Sullivan,国信证券(香港)研究部 注:在管建筑面积指物业业主个人拥有的独立单位总楼面面积及公共空间的总楼面面积。 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 0 5 10 15 20 25 30 35 201220132014201520162017 十亿平方米 全国物业管理公司总在管建筑面积
13、同比增速 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 5 近年来随着城市化进程的加快、人均可支配收入的不断增加,物业管理基础服务市场近年来 维持快速增长。2012 年至 2017 年,物业管理基础服务市场的收入由 1,749 亿元增加至 2,685 亿元,复合年增长率为 8.9%。 图图 4 4 全国物业管理基础服务市场的收入及增速全国物业管理基础服务市场的收入及增速 资料来源:Frost&Sullivan,国信证券(香港)研究部 增值服务市场規
14、模高速增长增值服务市场規模高速增长 以物业管理百强企业为例,根据全国物业管理协会的数据,基础物业服务收入占总收入的比 例达 83%,但仅贡献了 69%的利润;而收入占比为 17%的增值服务则能贡献 31%的利润。因 此各物管公司纷纷挖掘基础物业服务的附加值,延伸服务领域,开展多种经营业务及资源整 合,嫁接移动互联网、大数据、云计算等新技术,收集、整理和分析业主的衣食住行等生活 需求数据,促进营业收入及利润的增长。 在互联网应用进一步发展及住户需求更趋多元化的情况下,增值服务的市场规模近年来高速 增长。2017 年,中国物业管理增值服务的市场规模达到人民币 3,179 亿元,2012 年至 20
15、17 年的复合年增长率为 73.8%。未来,随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持 续增加,增值服务的市场规模预计仍将持续增长。预计 2022 年增值服务市场的市场规模可 达到人民币 8468 亿元,2017 年至 2022 年的复合年增长率为 21.6%。 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 0 50 100 150 200 250 300 201220132014201520162017 十亿元 全国物业管理基础服务市场收入同比增速 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务
16、必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 6 图图 5 5 增值服务市场规模及增速增值服务市场规模及增速 资料来源:Frost&Sullivan,国信证券(香港)研究部 龙头公司市场集中度日益提升龙头公司市场集中度日益提升 尽管目前物业管理行业目前仍是一个分散程度很高的行业,但近年来物业管理服务市场随着 政策、市场竞争及信息技术的变化而日趋集中,龙头公司各项业务增速已远远高于行业平均 水平,尤其是少数领先的物业管理服务公司不断通过收购合并提升管理标准及核心竞争力。 此外,领先的物业管理服务公司致力于发展联盟及伙伴关系规模化发展,也使物业管理市
17、场 的集中度不断提升。2012 年,百强物业管理服务公司占全国总在管建筑面积的比例约为 15.7%,达到 38 亿平方米。最近五年,随着百强服务公司加快扩大规模,百强物业管理服务 公司市场份额继续提升,2017 年末,百强物业管理服务公司的总在管建筑面积达到 73 亿平 方米,占全国总在管建筑面积 22.7%。市场不断向行业龙头公司集中已成为必然趋势。 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2012201320142015201620172018E 2019E 2020E 2021E 2022
18、E 十亿元 68.0% 88.1% 92.2% 74.7% 49.7% 36.3% 21.4% 18.7%17.5% 15.4% 增值服务市场规模同比增速 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 7 图图 6 6 百强企业总在管面积及市场集中度占比百强企业总在管面积及市场集中度占比 资料来源:Frost&Sullivan,国信证券(香港)研究部 2017 年,百强企业各层级营业收入均值总体呈现持续走高趋势,特别是 TOP10、TOP11-30
19、 企业优化重点区域战略布局,加速拓展管理规模,同时,突破传统物业管理的服务范畴,各 业务板块全面发力带动营收强势增长,同比增速分别为 37.6%和 27.7%,而 TOP31100 企 业的营收均值增长则相对平缓,体现出强者恒强局面进一步加强。 图图 7 7 2012017 7 百强企业分层级营业收入均值增长率百强企业分层级营业收入均值增长率 资料来源:中国指数研究院,国信证券(香港)研究部 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 201220132014
20、201520162017 十亿平方米 15.7% 16.9% 18.7% 20.7% 21.4% 22.7% 全国总在管建筑面积百强企业总在管建筑面积百强企业市场集中度 0% 10% 20% 30% 40% top10top11-30top31-50top51-100 37.6% 27.7% 19.0% 12.4% 百强企业分层级营收增长率 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 8 相关公司比较相关公司比较 物业管理行业在港股已经形成一个板
21、块,截止最新,香港交易所目前已经有 11 家物业上 市,包括彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活服 务,碧桂园服务、新城悦、时时服务、雅居投资控股,其中中奥到家、祈福生活服务、浦江 中国、时时服务、雅居投资控股 5 家市值不到 10 亿港元,出于流动性的考虑,我们主要对 比市值较大的 6 家公司。 根据中国指数研究院发布的 2018 中国物业服务百强企业排名显示(该排名基于物业管理范 围、经营业绩、服务质量、增长潜力及社会责任等一系列综合标准作出),绿城服务、碧桂 园服务、彩生活、中海物业、雅生活服务、新城悦在 2018 年中国物业服务百强企业中分列 第二、三、
22、六、十一、十一、十六位。 表表 1 1 20182018 年年物业管理港股主要上市公司排名物业管理港股主要上市公司排名 资料来源:中国指数研究院,国信证券(香港)研究部 截至 2017 年末,彩生活以 2.94 亿平方米的在管面积在港股主要物业管理公司中排名第一 (受益于 20142016 年快速的外延式并购);而从储备面积的角度来看,碧桂园服务则以 2.07 亿平方米的储备面积排名第一,且储备面积/在管面积达到了 1.68 倍,同样也在港股主 要物业管理公司中最高,其次是绿城服务,储备面积/在管面积达 1.09 倍。这表明在港股主 要上市物业管理公司中,碧桂园服务、绿城服务这两家公司未来业绩
23、增长的确定性、可预见 性更高。 排名企业名称 1万科物业发展股份有限公司 2绿城物业服务集团有限公司 3广东碧桂园物业服务股份有限公司 4长城物业集团股份有限公司 5保利物业发展股份有限公司 6彩生活服务集团有限公司 7恒大物业(金碧物业有限公司) 8金地物业管理集团公司 9龙湖物业服务集团有限公司 10金科物业服务集团有限公司 11中海物业集团有限公司 11华润物业科技服务有限公司 11雅居乐雅生活服务股份有限公司 16新城悦控股有限公司 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露
24、、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 9 图图 8 8 港股主要物业管理公司在管面积、储备面积港股主要物业管理公司在管面积、储备面积 资料来源:各公司公告,国信证券(香港)研究部 增值服务的高毛利对物业公司业绩起到明显的提升作用,近年来,物业管理公司不断通过移 动互联网、大数据、云计算等技术,丰富增值服务内容,完善收入结构,不断拓展物业服务 的附加值。从业主增值服收入占总收入的比重来看,在港股主要物业上市公司中,绿城服 务、彩生活的非业主增值业务收入占比排名第一、二位,显示这两家公司在增值服务商业模 式的探索上较为领先。 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20
25、1.40 1.60 1.80 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 彩生活雅生活服务新城悦绿城服务碧桂园服务 亿平方米 0.49 0.61 0.87 1.09 1.68 在管面积储备面积储备面积/在管面积 行业行业研究研究 徐进, +852 2899 8300, .hk 研究报告仅代表分析员个人观点,请务必阅读正文之后的免责声明。 注:以上数据均来自官方披露、公司公告,国信证券(香港)研究部整理 10 图图 9 9 港股主要物业管理公司物业管理收入、业主增值服务收入占比港股主要物业管理公司物业管理收入、业主增值服务收入占比 资料来源:各公司公告,国信证券(香港)研究部
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2019年物业管理行业展望:龙头空间广阔 买入正当时 2019 物业管理 行业 展望 龙头 空间 广阔 买入 正当时