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1、公寓市场分析及产品建议,1,公寓市场表现,2,本案公寓打造建议,平层公寓市场表现 Loft公寓市场表现 典型项目市场表现,平层公寓市场表现,平层公寓项目分布,万科棉花公寓,雅居乐铂郎峯,GOGO街区,金地西沣公元,阳光天地,万象春天,满堂月MOMA,国宾中央区,罗马景福城,商住型,住宅型,在售平层公寓项目分布: 1、高新一期:国宾中央区、罗马景福城、满堂月MOMA 2、电子城:万象春天 3、三环外:GOGO街区、雅居乐铂琅峯、金地西沣公元、阳光天地,平层在售项目6个,金地西沣公元、雅居乐铂郎峯、万科棉花公寓基本售罄入住。,“商住型” 以办公为主,投资属性强于居住属性,主要分布在商务办公区周边。
2、而“住宅型”公寓,丰富产品线,充当项目产品补缺型角色,一般分布在住宅区附近。,万科金域国际,各项目概况,商住型及住宅型公寓主力面积30-50,层高多在2.9-3.0m之间,极限3.3m,梯户比较高,层平面积集中在600-1100。,各项目供销情况,商住型公寓供销主要集中在30-60,其中30-40占比最高,住宅型公寓供销集中在40-60。,公寓年均去化量,万科城棉花公寓,后期世包销模式,实现快速去化; 雅居乐铂郎峯,带学位销售,5400元/; 金地西沣公元,因学校、交房等问题,公寓去化较慢;,商住型公寓单项目月均去化1544,年均1.9万,住宅性月均单项目去化1075,年均1.9万。商住型公寓
3、去化速度快于住宅型公寓,同时二者价格差距较小。,公寓市场存量,已推未售,平层公寓市场存量79134,依据1.6万/年计算,需要约5年去化; 平层公寓市场存量主要来自目前在售项目,新推及待推项目较少;,平层公寓市场存量7.9万,去化周期约5年,商住型存量5.8万,去化周期3年,住宅性2.1万,去化周期2年;整体公寓市场存量较小。,公寓竞品市场小结,平层公寓市场小结: 分布规律:商住型平层公寓主要分布在商务办公区周边,住宅型公寓充当项目产品补缺型角色,一般分布在住宅区附近,商住型平层公寓投资属性较强,住宅性公寓住宅特性明显; 产品情况:商住型平层公寓供销面积段集中在30-60,小面积低总价投资特征
4、明显;住宅型平层公寓产品以40-60产品为主; 供销去化:商住型公寓单项目月均去化1544,年均1.9万,住宅性月均单项目去化1075,年均1.3万。商住型公寓去化速度快于住宅型公寓,同时二者价格差距较小。 存量分析:平层公寓市场存量7.9万,去化周期约5年,商住型存量5.8万,去化周期3年,住宅性2.1万,去化周期2年;整体公寓市场存量较小。,loft市场表现,LOFT项目分布,在售loft公寓项目分布: 1、高新一期:万科金域国际、都市之窗、CROSS万象汇、融城云谷、摩尔中心、万达one 2、电子城:悦熙广场、中铁立丰国际、万象国际中心 3、曲江:莱安中心 4、科技路沿线:美院楼尚 6、
5、三环外:南飞鸿广场、融创珑府,万象国际中心,莱安中心,中铁立丰国际广场,悦熙广场,融创珑府,美院楼尚,万科金域国际,南飞鸿广场,在售LOFT在售项目7个,悦熙广场前期咨询,融创珑府、万达one认筹中,万象国际中心因证件不齐停售,中铁立丰国际未入市。,都市之窗,Cross万象汇,融城云谷,摩尔中心,万达one,“商务型”loft主要集中或临近分布在商务办核心区周围,以办公为主。而“商住型”loft多靠近居住区,且位置较佳,交通便利,商住两用,自用、投资两相宜。,商住型,商务型,各项目概况,层高多在5.4-5.5m之间,在规划极限5.5m以内,主打买一送一概念。商务型loft用途明确,面积普遍较大
6、,以100以上产品为主,其余多在50以上,组合实用方便,为保证商办需求,梯户比较低;而商住型项目,面积偏小,以30-70为主,灵活多变。,注:摩尔中心开发商持有,目前80元/出租。,各项目供销情况,注:融创珑府、中铁立丰国际广场、万达one、悦熙广场目前未销售;都市之窗、cross万象汇、融城云谷、摩尔中心,靠近核心商务区,产品面积较大,100以上产品较多,建议本案不予参考。,商务型Loft产品供销主要以100以上产品为主,商住型供销集中在40-60、其次为70-80、30-40产品。,LOFT年均去化量,商务型Loft单项目月均去化361,年均0.45万,商务+居家型loft月均单项目去化1
7、794,年均2.1万。商务型loft价格相对较高,但有价无市,市场去化表现远弱于商务+居家型。,美院楼尚,地铁三号线吉祥村站,借势美院资源,项目目前处于强势快销期; 万科金域国际、南飞鸿广场依靠项目品牌、精装、地铁优势等,去化速度较快 都市之窗、cross万象汇、融城云谷临近核心办公区,loft产品与平层办公产品竞争较激烈,产品优势无法体现;,LOFT市场存量,已推未售,待推待售,存量=已推未售+待推待售,注:万达one及万象国际中心具体产品面积未定未定。,Loft产品已知存量21.8万,其中商务型存量12万,面积集中在100以上和50-60,商住型存量10万,面积集中在40-60和70-80
8、。,LOFT市场去化压力,Loft市场存量约34.6万,其中商务型存量24.4万,去化14年。商住型存量10.2万,去化1.6年。商务型loft市场存量压力大于商务+居家型loft。,商务型loft存量24.4万,去化14年。商住型存量10.2万,去化1.6年; loft去化速度参考调研项目数值计算,其中商务型1.7万/年,商住型6.4万/年.待退 待推待售项目为天地源悦熙广场、中铁立丰,规划待建项目为万达one、万象国际中心。,LOFT市场小结,LOFT市场小结: 分布规律:商务型loft主要分布在商务办公区周边,商住型loft远离核心商务办公区,但一般位置较佳,具备一定投资价值; 产品情况
9、:商务区型loft用途明确,面积普遍较大,以100以上产品为主,其余多在50以上,组合实用方便,为保证商办需求,梯户比较低;而商住型项目,面积偏小,以30-70为主,突出宜商宜住属性灵活多变; 供销去化:商务型Loft产品供销主要以100以上产品为主,商住型供销集中在40-60及70-80产品;商务型Loft月均去化361,年均0.45万,商住型loft月均去化1794,年均2.1万,商务型价格高于商住loft,且去化速度表现弱于商住型,呈现有价无市状态。 存量分析:整体loft市场货量充足,其中商务型存量24.4万,去化14年。商住型存量10.2万,去化1.6年。同时商务型loft去化压力大
10、于商住型loft;,典型项目市场表现,选取代表项目同期价格比较,不同的产品特性对应到价格上的反应相差明显,1:1.31.5的价格比例能够较准确的描述不同产品之间的价格比。,截取相同区域产品做对比, 平层与LOFT产品价格存在规律性的差异, 从不同时期各大市场表现得出的市场结论是: 平层公寓价格VSLOFT价格= 1 : 1.21.5,LOFT、平层价格对比分析,同一项目在同一销售期内推出不同产品,不同的产品特性对项目的整体去化情况和销售进度都会有影响,LOFT的销售速度高于平层公寓。,LOFT产品高附加值,投资门槛低于写字楼产品,市场表现较好,LOFT月均去化:1693 平层项目实现投资总价控
11、制,去化速度快,平层月均去化:1034 从各个项目的去化情况和销售周期得出结论: 平层公寓去化速度VSLOFT去化速度= 1 : 1.5,销售速度分析,万科金域国际LOFT及平层公寓对比,产权:40年; 容积率:6.3; 总户数:1400; 梯户比:6梯30户; 车位:1500个,1:1.3;,注:B栋平层公寓主要为大客户整层成交,从市场化表现来说,LOFT的去化速度表现要优于平层公寓。,从市场化表现来说,LOFT的价格及去化速度表现均要优于平层公寓。,公寓市场小结,市场小结: 分布规律:平层公寓、商住loft则远离商务办公区,投资自用属性更明显;商务型loft产品分布靠近商务办公区,受商业办
12、公氛围带动作用更明显; 产品情况:平层公寓、商住型loft产品集中在30-60,小面积,低总价特征明显;商务区型loft用途明确,面积普遍较大,以100以上产品为主,其余多在50以上,组合实用方便; 供销去化:商务型Loft月均去化361,年均0.45万,商住型loft月均去化1794,年均2.1万,商务型价格高于商住loft,且去化速度表现弱于商住型,呈现有价无市状态;商住型公寓单项目月均去化1544,年均1.9万,商住型公寓与住宅型公寓销售量价无明显差距。 存量分析:商住型公寓存量5.8万,去化周期3年;商务型loft存量24.4万,去化14年。商住型loft存量10.2万,去化1.6年。
13、,本案公寓产品建议,物业选型: 鉴于本案周边缺乏商务办公氛围,无明显办公集群效应,且市场需求较小,结合公寓目前及以往典型项目表现,loft产品较平层公寓有明显的量价优势,同时目前区域商务型 loft存量较大,建议本案选择商务+居住型loft,以商住两用型产品为主; 本项目公寓方向为最大化loft产品,在设计及日照可行的情况下,可取消平层公寓产品 Loft建议: 抓市场主流需求,以40-60的居家产品为主,主打居家型两房、三房产品,分流住宅客户需求。 合理控制柱距,便于平层内套型的划分。在出量前提下,处理好二层卧室的采光问题。 合理划分立体空间,动静分离,保证私密。以主流居家型产品为例,一层以起
14、居室为主,二层以卧室为主。 由于为商业性质,首付和月供较高,在营销过程中,需引入首付分期方式,降低置业门 槛。后期物业费、水电等维护问题,可通过交费的建筑面积进行弱化。同时在说辞中,强化“高赠送”与“居住体验”,与普通平层住宅区分开,突出卖点。,本案公寓打造建议,突破策略1通过性价比产品(LOFT+小户型公寓)引爆市场,主打投资概念 类似万科棉花公寓的小户型公寓产品 主要针对年轻客群,可实现多个户型拼接打通使用,未来灵活组合,突破策略2签约快捷酒店,进行返租销售,提升投资客信心 签约汉庭、途家、世联红璞等品牌快捷酒店或服务式公寓,采取售后返租的销售方式,吸引投资客户购买。 快捷酒店常规租赁年限
15、15年,西安本地市场类似地段租金约40元/平方米*月,对应售价68007000元/平方米。仅需在公寓底层设置独立大堂,共用电梯,不增加额外投资,房间数多在150200间,按建筑面积40平方米/间计算,快捷酒店需要面积60008000平方米,即可消化一期公寓总量的 30%以上,确保成功销售,突破策略3后期产品升级,SOHO办公+居住公寓多样化产品线 项目二期通过升级公寓产品,打造多样化产品线,提升产品价值,公寓整体策略,立面形象打造,莱安逸境居住公寓通过涂料及铝板,形成特色琴键造型,实现形象创新;,西安糖果house公寓外立面采用多彩设计,提升昭示性;,高新水晶城通过玻璃幕墙,体现时尚及品质感,
16、设计原则: 控制成本,不用纯玻璃幕墙; 整体以现代风格为主,以石材和玻璃幕墙结合体现 通过彩色玻璃幕墙装饰,体现立面造型创新,增加艺术感,公寓立面可通过石材及玻璃幕墙结合,打造现代风格形象,同时借助彩色玻璃装饰,实现立面创新和设计感,产品力水平,普通公寓层高多为2.9米,loft层高为5.4米,以4部电梯为主,单体服务面积在200-300,均预留空调机位,标准层,万科棉花平面图单层面积750,莱安中心平面图单层面积1064,gogo街区单层面积1260,阳光天地-单层面积810,单层面积:以800、1000左右为主; 平面布局:普通公寓均为板式楼,核心筒偏置,而loft产品平面则为点式楼,核心
17、筒中心放置,呈现“工”字型动线,50,50,50,50,33,44.5,35,44.5,35,44.5,44.5,44.5,35,面积区间:42.82-42.92,面积区间:34.87-34.97,35.08,35.08,面积区间:36,面积区间:36,面积区间:36,面积区间:38.7,面积区间:38.7,单层面积在700-1200之间,普通公寓以板式楼为主,loft以点式楼平面为主,公寓产品打造建议,注:本项目产品建议面积均为建筑面积,按照市场平均公摊水平25%考虑,标准层建议,借鉴案例: 万科棉花公寓 层高2.9m,4T20户; 公摊15%; 户型:3250,借鉴案例: 莱安中心LOFT
18、 标准层900 南北侧为3540小户型,东西侧为4间50大户型,平层公寓标准层建议,loft标准层建议,平层公寓为板楼形式,将核心筒分散两边北向布置,单层面积在900-1000 Loft产品为点式楼,核心筒中心布置,单层面积在800左右,平层公寓为板楼形式,偏核心筒北向布置,单层面积在900-1000,Loft产品为点式楼,核心筒中心布置,单层面积在800左右,平层公寓户型建议,户型排布原则: 在满足客户对卧室、起居室及卫生间的独立空间要求,及工作就餐等功能需求的基础上,通过压缩进深,尽量压缩面积,降低总价; 户型说明: 面积与尺寸:面宽3.3米,进深6.7米,建筑面积约29.5平方米,户型排
19、布原则: 在保证基本功能空间基础上,通过增加面宽,提升户型舒适度 户型说明: 面积与尺寸:最宽处面宽近5米,进深8.4米,赠送面积4.1,建筑面积44.5,8.4米,5米,注:本项目产品建议面积均为建筑面积,按照市场平均公摊水平25%考虑,在满足基本使用功能基础上,缩减大开间户型的进深,压缩面积;一室一厅通过增加面宽,提升居住舒适度,公寓户型建议,户型排布原则: 在公寓户型的基本需求外,设置可拼可拆的软拼户型; 户型说明: 面积与尺寸: 单间面宽3.4米,进深8.6米,建筑面积约29平方米; 一室一厅面宽6.4米,进深8.6米,建筑面积55,两户型组合面积85,注:本项目产品建议面积均为建筑面积,按照市场平均公摊水平25%考虑,在满足基本使用功能基础上,设置可拼可拆的软拼户型,面宽在3-3.5米,进深在8.6米左右,控制面积,loft户型建议,A户型(两房)37,A户型一楼,A户型二楼,户型说明: 面积与尺寸:面宽3.15米,进深9.4米,建筑面积约37平方米;,注:本项目产品建议面积均为建筑面积,按照市场平均公摊水平25%考虑,通过功能空间紧凑布局,压缩进深至8.5米,延展面宽至4米,打造面积35小户型loft产品,层高设置为5.4米,