2022年地产破局之路明源50P以上.pdf

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1、凛冬已过、春天可期2022地产破局之路明源地产研究院徐 颖2021.12201宏观环境变化02地产行业形势03地产企业应对3Part 1宏观经济形势严峻4疫情局势 | 全球疫控形势呈蔓延加剧的态势0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000海外新增病例全球(不含中国):确诊病例:新冠肺炎:当日新增单位：例单位：例01002003004005006007008009001,000全国新增病例全国:确诊病例:新冠肺炎:当日新增数据来源：Wind、明源地产研究院5宏观经济 | 全球经济受到较严重的影。

2、响，金融政策层出不穷24%7%-30%-20%-10%0%10%20%30%2019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-09英国GDP同比英国:GDP:不变价:季调:同比12%5%-30%-20%-10%0%10%20%30%2019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-09美国GDP同比美国:GDP:不变价:折年数:同比14%4%-30%-20%-10%0%10%20%30%2019-。

3、032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-09欧盟GDP同比欧盟27国:GDP:不变价:当季同比12月16日，英国央行加息15个基点，以应对通胀持续飙升11月7日，英国央行宣布暂时不加息12月6日，美联储对2022年的GDP增速预期4%，同时宣布加快缩减购债11月4日，美联储表态通胀只是暂时的，淡化加息预期12月16日，欧洲央行维持利率不变，同时表态明年仍不太可能加息，淡化加息预期数据来源：Wind、明源地产研究院6国内GDP指标、各类结构指标下滑较明显注：2021年2月出口金额实际同比增长139。

4、%，为便于观察数据波动稍作调整。三驾马车变化情况0%10%20%30%40%50%60%70%2021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-11固定资产投资完成额:累计同比社会消费品零售总额:当月同比出口金额:人民币:当月同比0%5%10%15%20%25%30%35%40%2021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-11制造业投资:累计同比房地产投资:累计同比基建投资(不含电力):累计同比固定资产投。

5、资变化情况国内生产总值单季增速情况7.9%-10%-5%0%5%10%15%20%2019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-124.9%主流机构对2022年GDP增速预测均值在5.5%数据来源：Wind、明源地产研究院3.0%7Part 2经济引擎重启地产将迎来至暗反弹时刻8政策利好|近期多项利好政策出台，强调房地产“良性循环”，利好未来地产发展近期宏观政策利好中央政治局会议12月6日央行宣布降准12月6日央行宣布于12月15日降准0.5个百分点，释放1.2万亿元；利于提升。

6、市场流动性、降低企业融资成本；房贷有望放宽，利于加速房企资金回笼，缓解房企资金压力支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环（首提），利于提振行业信心12月8日-10日加强预期引导，探索新的发展模式（首提）；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展中央经济工作会议9地产支柱产业的内核不变，地产仍是中国经济转型升级、实现共同富裕的基础经济持续高质量发展实现共同富裕经济转型升级地产仍是经济核心引擎（支柱产业）各行各业收入增长12月11日：2021-2022中国经济年会房地产是支柱产业，住房更是居民的消费国家发展改革委副主任兼。

7、国家统计局局长宁吉喆房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响中央财经委员会办公室副主任韩文秀10高层明确定调，慎重出台有紧缩效应的宏观政策慎重出台有“收缩效应”的政策，注意政策的节奏、力度、重点，激发活力，增加动力。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆 2021.12.21 政策显现叠加效应带来地产生存危机冲击宏观经济纠正政策叠加风险房地产市场严监管房企预售资金严监管房企贷款严控购房者贷款严控行业资金承压房企债务危机市场趋于冰冻房企可持续发展危机对产业链构成行业。

8、挤压效应带来经济失速风险房企赢得喘息窗口11市场预判丨2022年的地产市场将明显转好；从土地端来看，只要GDP增速下降，土地供应都会增加0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,0002016年2017年2018年2019年2020年土地供应规模GDP增速2016-2020年土地供应及GDP走势对比单位：万平方米数据来源：Wind、明源地产研究院2021年三四季度土地供应及GDP增速预测走势注：年度数据为住宅用地和商服用地之和，2021年季度数据为。

9、所有土地类型之和；四季度GDP增速预测参考徐远观察单位：万平方米37114.2438533.74.90%3.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%36000365003700037500380003850039000Q3Q4供应土地面积GDP增速及预测12从需求端来看，各类政策已经全面支持购房需求9月以来各类高层会议指出满足合理住房需求银保监会指出重点满足首套房、改善性住房按揭需求部分省市推出需求侧利好政策金融机构货币信贷形势分析座谈会指出：货币信贷政策要继续坚持稳健基调，在支持增长与防范风险之间寻求平衡。特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误。

10、信号；此外也要防止政策调整误伤合理的市场需求央行货币政策委员会召开第三季度例会提出：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是近12年来季度例会首次提及“房地产”12月3日，中国银保监会表示：在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展12月20日，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，部署全力冲刺房地产业增长工作。在需求侧，落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能01020313在。

11、经济出现较大问题的时候，各行各业的商业投资项目均难以实现较好的投资回报，而地产往往会是最好的投资选择之一经济下行各行各业不景气收入下滑大量企业关停并转资本主动或被动流入地产地产仍是经济支柱，仍是最好的投资选择之一数据来源：Wind、明源地产研究院全国餐饮收入单月同比情况-5%-50%0%50%100%-44%-50%50%150%250%全国客运量单月同比情况 受疫情影响，旅游、餐饮、娱乐、交通等行业的收入剧减1414地产调控的底层出发点 除了地产之外，中国目前还没有其他产业足以作为经济主引擎 国家对地产的敌意并非一刀切，对于利于实现共同富裕、美好生活的发展模式，仍将获得鼓励扶持 顺应国家号召。

12、，匀出一部分资源支持和发展科技产业，企业仍可获得长足的发展，如星河、新希望经济引擎重启，地产将迎来至暗反弹 政策利好：有紧缩效应的宏观政策被限制出台，地产支柱产业内核不变，政策定调良性循环 市场预判：地产仍是最好的投资之一，各类政策全面支持购房需求，预计2022年房地产市场会明显变好本章小结宏观经济形势严峻 疫情局势：全球疫控形势呈蔓延加剧的态势 宏观经济：全球经济持续遭受疫情冲击，国内GDP增速及三驾马车下滑较明显 地方财政：地方政府财政状况难以为继 地产行业：法拍房数量快速攀升，弃房断供现象激增1501宏观环境变化02地产行业形势03地产企业应对16地产行业形势分析维度销售规模土地市场房企。

13、融资竞争格局0102030417Part 1地产销售规模18市场总量分析 | 2021年市场先扬后抑，从7月开始连续5个月同比下降，预计2021全年市场总量同比增长5%2020年当月销售额（亿元）2021年当月销售额（亿元）2021各月同比2020各月2020-028,203.52021-0219,150.7133.4%2020-0312,161.42021-0319,227.158.1%2020-0411,498.22021-0415,231.432.5%2020-0514,406.42021-0516,924.517.5%2020-0620,625.12021-0622,397.68.6%。

14、2020-0714,527.52021-0713,499.1-7.1%2020-0815,520.52021-0812,616.4-18.7%2020-0918,704.82021-0915,748.1-15.8%2020-1016,017.82021-1012,389.7-22.7%2020-1117,303.62021-1114,482.0-16.3%2020-1224,643.92021-1220,700.9（预测值）-16%（假设与11月增速接近）全年合计销售额173612.66全年合计销售额182，367.6（预测值）5%2021年各月商品房销售额及当月同比数据来源：国家统计局、Wi。

15、nd、明源地产研究院注：从往年来看，12月单月销售额均比11月略增，2018年以来该数值均超20000亿元，年底是小高峰192022年预判：2022年仍是稳字当头，预计总量与2021年3%，市场先抑后扬，预计3月是分水岭（取决于政策强度）5.275.866.458.147.638.7311.7613.3715.0015.9717.3618.2418.7918.220.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00单位：亿元2010年以来商品房销售额及2022年预测数据来源：Wind、明源地产研究院地产利空出尽，利好到来经济失速，没有更好的投资渠。

16、道居民意识到地产迎来最佳投资时机注：2022E（1）为比2021年同比+3%预测，2022E（2）为比2021年同比-3%预测20房企销售分析 | 百强房企单月业绩同比7月由正转负，此后延续下跌趋势且降幅不断扩大2021年1-11月逐月百强房企销售金额及同比环比情况数据来源：克而瑞、明源地产研究院注：销售额为克而瑞操盘金额年月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2020年5099.82932.46786.47848.39501.512800.49390.69762.511906.511445.712031.72021年8705.37600.910810.810359.711192.。

17、812851.68676.97731.97655.97771.67507.82021相比2020当月同比70.70%159.20%59.30%32.00%17.80%0.40%-7.60%-20.80%-35.70%-32.10%-37.60%2021年各月环比-12.7%42.2%-4.2%8.0%14.8%-32.5%-10.9%-1.0%1.5%-3.4%-21截至2021年11月，房企平均目标完成率仅80%，远不及往年110%106%91%92%93%80%0%20%40%60%80%100%120%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2016.1-112017.1-112018.1-112019.1-112020.1-112020.1-11100%90%-100%80%-90%80%平均目标完成率数据来源：克而瑞、明源地产研究院6%8%45%41%100%90%-100%80%-90%2 并购整合：未来地产兼并收购事件将显著增加，加剧行业优胜劣汰战略升维降本增效区域精耕客研回归组织提效资源整合68总结回顾组织提效战略升维降本增效区域精耕客研回归资源整合6901宏观环境变化02地产行业形势03地产企业应对。