2022广汉市三星堆地块产品&营销报告-111P.pdf

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1、广汉市三星堆地块产品&营销报告营销策划部城市篇：城市概况分析市场篇：房地产市场分析销售篇：销售价格及周期预判二三五本地篇：地块现状分析一定位篇：项目初步定位四营销篇：项目营销策略六一、本体篇：地块现状分析地块指标地块区位地域交通资源盘点地块SWOT地块名称广汉市三星堆文化产业园区R21类2022-17#地块用地性质住宅用地用地面积50.1亩容积率2.5计容建面（）83500建筑限高（米）54地理位置广汉市纵七路（规划道路）以东建筑密度35%绿地率35%建筑限高54米交地时间-付款时间-保证金信息-指标费信息-其他-地块目前呈现为未开发状态，地块平整。项目规划道路未修建。周边主要为住宅和教育用地。

2、。地块现状分析丨地块指标Plot analysis宗地位于广汉城西板块，距离成都9公里；当前地块所在区域配套除较为薄弱；当前地块未来规划较多，发展潜力良好。区位：宗地位于广汉市城西板块，处于三星堆文化产业园旁，紧邻天府大道北延线、市域铁路s11线，区域发展潜力优秀。北临德阳市15公里，南距成都市9公里。项目西侧邻三星堆遗址，南侧新广中，北侧湔江。地块现状分析丨地块区位Plot analysis交通：路网较为便利，暂无地铁，但天府大道北延线年底通车、市域铁路s11线2022年年底动工、客运西站筹备建设中。地块现状分析丨地块交通Plot analysis三横汉彭路-蒙阳长沙路-什邡浏阳路-广汉城区。

3、三纵向新路-青白江纵七路-北京大道青什路-城北城南交通站点客运西站客运北站S11三星堆站交通线成德绵城际铁路宝成铁路地产3号线北延线教育资源：较少项目周边低年龄段教育资源较少，基本处于有但不能选。商业配套：较远世纪百盛、百伦百货、华地财富广场医疗配套：较少广汉市第三人民医院生态配套：一般金雁公园、北区公园、马牧河公园万福镇卫生院广汉礼辉医院广汉市新丰街道中心卫生院广汉市骨科医院广汉崇德医院房湖公园金雁公园北区公园世纪百盛华地财富广场百伦百货新丰中学广汉中学实验学校新丰中心校海口路幼儿园澳贝幼儿园广汉五小哇哈哈幼儿园优贝尔幼儿园宏华外国语学校广汉市贝乐幼儿园生态教育医疗商业地块现状分析丨资源盘点。

4、Plot analysis资源盘点：项目周边资源一般，生活配套较少。呈现度一般，资源主要集中在北区和老城区。科贸职业学院广汉中学三星堆学校四川航天职业技术学校马牧河公园广汉市第三人民医院城西老城Strengths 优势周边未来规划较多、未来利好多。有很大的发展潜力。Weakness 劣势区呈现度较差商业、生态配套选择不多从周边配套分布来看，最近的商业距离5公里Opportunity 机遇相对于城北激烈得竞争、城西竞争较少城西产品线单一，全部为高层刚需楼盘广汉中学已即将上课，后期人气有保证Threats 威胁所在板块非重点发展区域，客户认可度较低所在板块天府城一直为渠道重头压舱项目，且外拓能力强。

5、。存在直接竞争。所在板块丽景湾为本地龙头，景观资源优秀地块现状分析丨SWOT分析Plot analysisSWOT分析：本项目位于广汉市城西板块，属于历史文化核、三星堆组团。当前地块所在区域配套及呈现度一般。1、项目直接与天府城与丽景湾竞争，因地块大小和容积率原因，大可能还是会出现同质化产品。2、从地块所在区位来看，位于广汉市城西板块，为非重点发展区域（文化保护）。3、从地块外部环境来看，交通联通成广德，规划完善，出行较便利。但修建完成还需要一定时间。4、地块周围资源配套及呈现度较差，仅可满足基本生活所需。地块现状分析丨小结Plot analysis二、城市篇：城市概况分析外部政策利好空间规划。

6、布局城市板块定位土地开发布局成都半小时经济圈，成德一体化中心城市。广汉市位于天府之国成都平原腹心地带，北临德阳市17公里，南距成都市23公里，是成都的北大门，四川扩权强县试点市、四川省级历史文化名城。自古有蜀省之要衢，通京之孔道之说。广汉半小时经济圈得天独厚区域优势，已经成为成德同城化发展为最大受益者；广汉离青白江18分钟车程 “一带一路”蓉欧快铁，拉进欧亚市场距离，国家级项目，将会吸附大量人口导入，同样广汉为最大受益者；未来天府大道北延线开通，地铁3号、地铁S11线直接城西、北，都为广汉的发展奠定良好基石。城市发展维度丨城市区位urban development政策：成都半小时经济圈，成德一。

7、体化桥头堡城市发展维度丨城市规划urban development空间布局：区域规划上将构建“一核六心、三轴五单元”的空间格局，加快打造以三星堆国家遗址公园为核心、三星堆文化产业园和三星堆休闲小镇为两翼的“三位一体”古蜀文明历史文化名城，生态宜居田园城市 市域人口与城镇化2020年82万人，城镇化率60.7%。2030年95万人，城镇化率73.7%。 市域城镇空间结构：一核六心，三轴五单元一核：中心城区；六心：六个重点镇；三轴：大件路城镇发展主轴、天星快速城镇发展次轴和旌江快速城镇发展次轴。五单元：现代城镇发展单元、先进装备制造单元、广青商贸协作单元、田园农旅联动单元、山水农旅联动单元。主城区。

8、：主城综合服务+生态活力居住主城区由雒城组团和城东组团组成，是目前广汉市人民政府驻地所在，主城区是广汉目前发展最为成熟的片区，也同时承载着古雒城的悠久历史与文化积淀。城北片区：市级行政商务+生态休闲商住+商贸物流服务是广汉未来的行政中心所在地。 高新技术产业园区：传统产业发展+新兴产业发展由新丰组团和万福组团组成，是当前广汉产业发展的重心所在，也是广汉未来推进新型工业化，进一步优化产业结构布局的核心地区。 城西片区：文化旅游度假+高等教育科研最富特色的区域，将以国际文化旅游度假为发展定位，集考古研究、遗址观光、高等教育、精品人居、创意研发、候鸟基地（湿地公园）等于一体。 航校片区：航空综合教育。

9、规划依托航校发展综合性的航空教育、培训，以及相关的展览、观光、旅游和其他生活配套服务。城市发展维度丨城市规划urban development区域板块：目前，城北片区是政府大力打造的区域，交通网络配套较好、商业配套逐步呈现，开发热度高。城西片区规划、可研已全部完成，未来可期。板块定位：文化旅游度假+高等教育科研土地规划：大量绿化用地+集中住宅用地+集中教育用地+集中商业用地。板块土地规划较为整体。产品类型：高层+小高层。区域配套：居于三星堆遗迹和老城之间，生活交通较为便捷，周边风貌较为原始。医疗配套：广汉市第三人民医院、西外卫生院。教育配套：娃娃乐幼儿园、三星堆小学、广汉中学、广汉职业技术学院。

10、、科贸技术学院、航天职业技术学院城市发展维度丨板块规划urban development土地开发：目前，城北片区是政府大力打造的区域，交通网络配套较好、商业配套逐步呈现，开发热度高。城西片区规划、可研已全部完成，未来可期。成德一体化中心城市，具有较大发展潜力“三星堆”古蜀文明历史文化名城，生态宜居城西打造以文化旅游+高等教育科研区，区域呈现度较低，居住环境及周边配套不足发展潜力巨大三、市场篇：房地产市场分析房地产政策区域土地住宅市场客户分析分级全国一线城市二线城市（热点）二线城市（普通）三四线城市基调坚持“房住不炒”，“因城施策”趋紧有紧有松有紧有松底线之上宽松政策降息；定向降准调整住房限购年。

11、限；完善差别化住房信贷措施；限购升级，首付比例调整，限售放开人才落户政策，限购城区互通，提高公积金贷款额度二套房利率上浮；公积金二套松绑，人才政策撤销降首付款比例政策；停止第三套房公积金贷款；绵阳与重庆公积金互认互贷；德阳购房补贴政策城市/深圳合肥、杭州、重庆、成都、海南等兰州、南宁等宝鸡、宁阳县、阜阳、绵阳、德阳等土地市场：增加土地市场供应。重点城市2022年住宅用地供应“两集中”，公告供应量不得低于近五年（2016年2020年）平均完成交易量。重点城市“两集中”供地，客观上将带动土地竞拍热度降低，促使土地市场更加平稳运行。城市更新：实施城市更新行动，老旧小区改造量明显增加。2022年，新开。

12、工改造城镇老旧小区5.3万个。市场分析丨国家政策urban development政策：实施房地产市场长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。促进住房消费健康发展。实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。完善住房市场体系和住房保障体系。市场分析丨国家政策urban development政策逻辑：短期以抑制需求端政策为主，中长期增加供应调结构。房地产调控政策逻辑短期长短衔接如何保证房住不炒？保持主体政策稳定性（需求合理释放）继 续 引导需求，保 持 政策稳定限购限售限贷逐步回归常态限签限价中期优 化 调 控方 式 ， 避免 政 策 切换冲击保持政策合理性p 需求端政策保持稳定p 货币。

13、、信贷、税收等经济手段成为调节调节供需的主要方式p 长效机制中的住房租赁、土地的有效供给、财税中的房地产税立法取得实质性进展长期建立调控的基础制度 , 重 构调控方式中长互动保持政策长效性保持政策稳定性因城施策如何保证经济、金融稳定健康发展调控政策对于市场影响显著，把握政策走向对营销、投资节奏的把控至关重要。p 行政手段在市场调控中所占的比重稳定在较低水平p 货币、信贷、税收等经济手段与长效机制构成调控主要方式p 住房制度、土地制度、财税制度、金融制度等基础性制度形成调控基础市场分析丨全国房价urban development房价：今年以来累计涨幅超去年同期，3月新房价格环比与上月持平，二手房。

14、价格环比涨幅扩大。新房：2022年1-3月百城新建住宅价格累计上涨0.77% ，涨幅较去年同期扩大0.59个百分点，累计涨幅仍处近五年同期较低水平。2022年3月，百城新建住宅均价15916元/平米，环比上涨0.20% ，涨幅与上月持平；同比上涨4.07% 。二手房：2022年1-3月价格累计上涨1.05% ，涨幅较去年同期扩大0.48个百分点。2022年3月，百城二手住宅均价15654元/平米，环比上涨0.44%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨3.48% 。图：2015年至2022年3月百城新建住宅均价及环比变化图：2016年以来新建住宅均价涨幅7.15 5.09 3.34 3.4。

15、6 2.94 2.03 1.19 0.55 2016年2017年2018年2019年0.18 0.77 2020年2022年年度累计涨幅1-3月累计涨幅18.72 数据来源：CREIS中指数据市场分析丨全国供应urban development供应：2022年一季度，“就地过年”导向下房企及时调整策略，积极营销，楼市淡季效应明显弱化，热点城市商品住宅新批上市面积创历史同期新高。据初步估算，2022年一季度，20个代表城市商品住宅月均供应面积约1340万平方米，同比增幅超五成，较2019年同期增长近两成，绝对规模创历史同期新高。年初，“就地过年”导向下，房企及时调整策略，积极营销，1-2月20个。

16、代表城市商品住宅新批上市面积同比均显著增长，较2019年同期增幅也在两成以上，淡季效应明显弱化；3月，从周度数据来看，房企推盘积极，重点城市供应持续走高。注：20个代表城市包括北上广深4个一线城市及杭州、武汉、南京、苏州、青岛、南宁、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州等16个二线城市。其中重点12城指北上广深、杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安、长春、合肥。数据来源：CREIS中指数据-40%-20%0%20%40%60%0400800120016002016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12022Q1万平方米-100%-50%0%50%100%02。

17、00400150%600800200%W14W16 W18 W20 W22 W24 W26 W28W30 W32W34 W36 W38 W40W42 W44 W46 W48 W50W52 W2W4 W6W8 W10W1220-04 20-05 20-06 20-07 20-08 20-09 20-10 20-11 20-12 21-01 21-02 21-03万平方米供应规模（左）供应同比（右）周度供应规模（左）同比（右）图：2016年-2020年1-2月20个代表城市商品住宅月均供应量及同比走势图：2020年以来重点12城商品住宅周度新批上市面积及其同比市场分析丨全国销售urban deve。

18、lopment销售：2022年一季度在“就地过年”及房企积极营销等因素推动下，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度，整体成交规模居历史同期次高位。全国商品房：2022年1-2月，销售面积1.7亿平米，同比增长1.05倍，较2019年同期增长23.1%，销售额1.9万亿元，同比增长1.33倍，较2019年同期增长49.6%，规模均创历史同期新高。重点城市住宅：据初步估算，一季度商品住宅月均成交约3390万平方米，在去年低基数影响下，同比翻倍增长，与2019年同期相比，同比增幅约35%，绝对规模达近五年最高水平，在历史同期中仅次于2016年一季度；具体来看，一季度各月重点城市成交均较为活跃，1月、2。

19、月规模创历史同期新高，3月50城商品住宅成交面积突破4000万平方米，同比增长八成以上，与2019年同期相比，增幅超三成。数据来源：CREIS中指数据图：2016年-2020年一季度50个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势图：2017-2022年2月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势352529472553250716723390-40%0%40%80%01000200030004000120%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12022Q1万平方米月均成交面积(左)同比(右)0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11。

20、月12月万平方米2017201820192017-2019均值20202022【全国】政策环境 因城施策：各地加码楼市调控，稳定市场预期金融监管从严：多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场【全国】价格方面 2022年一季度全国新房价格总体平稳，二手房价格整体稳中有升【全国】销售方面 一季度在“就地过年”及房企积极营销等因素推动下，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度市场分析丨宏观小结urban development2019年1月成都发布公积金新政公积金认房又认贷，月还款额不高于月收入的50%2019年7月四川省开展钢结构装配式住宅建设试点2019年8月个人商业住房贷款利率将以最近一个。

21、月得相应期限得LPR为定价基准加点形成2019年12月124新政松绑成都限购限购区域调整，成都7区购房资格互通，高新南区单独限购楼市政策市场分析丨成都政策urban development广汉效应：在315限购政策颁布初期，成都市场火热，带动广汉市享受外溢客户带来的市场红利，但随着成都市场冷静了，广汉市场也随之低迷，目前仍然是维持较低的水平，属于明显的跟随性市场。2020年9月发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。2020年11月通过四类顺位排序的方式进行人数筛选后进行摇号，摇号人数3倍封顶。2009年成都执行促进房地产恢复发展扶持居民安居置业的意见，购房补贴，税费减免。

22、，入户就学和对开发商的优惠政策2011年成都出台限购政策，本地户籍限购3套，外地拼接纳税和社保购买1套成都持续调控成都受国家4月和9月调控政策影响，政策整体收紧出台成都“新国五条”2013年度成都市新建商品住房价格控制目标的通知控制价格涨幅成都取消限购，认贷不认房，公积金贷款放款跟随国家政策，降息、购房补贴等优惠，楼市政策宽松成都近郊，高新，天府新区等限购升级二手房限购、限售3年，社保年限提高、政府指导定价、摇号买房户籍、社保要求提升，远郊纳入限购，首套、二套房贷款时间限制远郊多区域限购放开，一城一策政策调控开始，局部放松9.14新政15条，增值税两年变五年，刚需家庭摇号比例提升。稳定房地产市。

23、场。宽松收紧宽松收紧2022楼市在房住不炒、一城一策的前提下，持续以维稳政策为主，政策针对性强。成都楼市政策走势成都：整体跟随国家政策周期，实行一城一策，松弛结合市场分析丨成都市场urban development整体供需：5月土地供销持续低位运行，6月首批次集中供地大成都整体供需：本月共计成交土地8宗，合计面积290亩（4月470亩）。住宅类用地可开发面积25.23万（4月46.56万）、商业用地可开发面积29.09万（4月18.55万） ；土地成交区域以远郊为主，面积占比77%。6月首批次集中供地，供销量将大幅回升。主城：成交1宗，共计26.4亩，成交楼面价2550元/，位于高新区（1）；。

24、近郊：成交2宗，共计39.67亩，成交楼面价1367元/，位于天府新区（2） ；远郊：成交5宗，共计224.33亩，成交楼面价2557元/，分别位于崇州（1）、金堂（1）、邛崃（2） 、蒲江（1） 。截止当前监测下月供应计划：大成都范围内共计供应3945.9亩，主城六区，816.15亩；近郊6区，2148.03亩；远郊5区（都江堰、蒲江、青白江、邛崃、新津），981.73亩。数据来源：四川中原数据库注：仅统计商住类用地市场分析丨一手商品房urban development住宅市场：住宅市场平稳运行，近郊表现亮眼。备案均价14672元/，与广汉差距极大。据四川中原监测数据显示，本月大成都商品住宅。

25、供应面积93.89万，成交认购面积217.09万，备案均价14672元/；供应：本月住宅供应相对减少（4月：268.08万），都江堰、新津和郫都为供应主力；认购：本月住宅成交稳定（4月：218.99万），天府新区、新都区和新津区为认购主力；市场表现：近三月成都住宅市场稳定运行，供应量受五一期间停供影响降低，成交量在220万上下小幅波动。数据来源：锐理数据大成都商品住宅供需价走势1.首付：商业贷款首套房最低首付最低至20%，二套房首付最低至30%公积金贷款首套及二套房最低至20%，且首套房无未结清房贷，异地贷款职工户籍限制取消2.2020年4月22日德阳市最新住房补贴：成德间将建“9高13快13。

26、轨”综合立体交通网，2020年8月，成德同城化交通基础设施互联互通五年规划和三年行动方案已出台，将构建“9高13快13轨”成德同城综合立体交通体系，做强德阳融入成渝地区双城经济圈建设交通支撑，打造成德“半小时通勤圈”市场分析丨德阳政策urban development德阳政策：2020年购房补贴新政出台，刺激楼市增长；成德同城化推进，交通导流，人口红利或流向成渝经济圈。广汉疫情贷款政策受疫情影响未能政策缴存公积金的企业职工，贷款权益不受影响延长还款宽限期，即将贷款正常还款期限放宽1个月，且不尝试预期及罚息，不影响个人征信抗疫人员个患者未能政策偿还贷款不做预期处理和罚息调整贷款额度计算公式，逐步。

27、推进住房公积金成德同城化市场分析丨德阳政策urban development德阳政策：2020年保证城市购房需求不受疫情影响，德阳市政府出台购房补贴政策，但广汉市场无补贴政策福利。2018年7月第三次购房不支持提取公积金增加两类不予办理公积金贷款类别严防骗提骗贷2019年4月从认房认贷变为认贷不认房外地户口+外地公积金可购房二手房贷款年限提高至30年2020年3月4日保证金比例由3%-5%调整为2%-5%适当放宽贷款政策缩短贷款审批时限2020年3月27日提高租房提取额度调整房屋套数认定调整房款提取范围楼市政策2020年4月22出台2020年购房补贴政策，新房200元/，每套不超过2万车位同享。

28、政策2020年4月27新增扩大公积金缴存范围个人可自行购买公积金市场分析丨广汉政策urban development广汉政策：作为不限购区域，近两年广汉市场政策较2018年政策相对利好，从政策端口吸引外来人群购房，疫情期间，整体市场政策趋向宽松，公积金贷款全面放开。市场分析丨微观土拍urban development广汉土拍：广汉市2020年至今土拍供应共18宗地，其中本地政府投融资平台拿地8宗，占比45%。中高容中低规模住兼商用地为主，最高成交楼面地价1921元/，整体溢价率较低。宗地号地块位置区域土地性质土地面积（亩）容积率起拍楼面价成交楼面价竞得者拍卖时间2020-1#环碧南路与环湖南路。

29、之间高新区二类居住用地（兼容不超过10%商业建筑）82.76 2.00 1400.00 1545.00 德阳高晟工程项目管理有限公司2020年4月13日27#游学路与育才大道东南侧之间高新区城镇住宅(兼容商业10%）81.79 2.90 1247.00 四川省广欧置业有限公司2020年4月22日32#游学路与育才大道东南侧之间高新区城镇住宅(兼容商业11%）59.52 2.30 1422.00 四川省德欧置业有限公司2020年4月22日33#游学路与育才大道东南侧之间高新区城镇住宅(兼容商业12%）60.62 2.30 1376.00 四川省德欧置业有限公司2020年4月22日2019-21#。

30、天津路与雒新路交汇处西南侧城北二类居住用地（兼容商业10%）104.45 2.20 1636.36 1921.36 德阳亲睦家房地产开发有限责任公司2020年5月16日广汉-0城市片区城际铁路西侧城西住宅用地9.47 3.10 1388.70 1388.70 广汉东泰房地产开发有限公司2020年7月24日2020-4#金杖路与规划道路西北侧高新区商业设施用地（兼容不超过45%的居住建筑）81.99 2.50 1319.99 1391.99 德阳高新国有资本投资运营有限公司2020年8月26日2020-21#玉琥路与规划道路交汇处南侧高新区住宅用地43.59 2.00 1424.99 1657.。

31、49 德阳高新发展有限公司2020年11月2日2020-20#玉琥路与规划道路交汇处东侧高新区住宅用地44.07 2.00 1417.49 1649.99 德阳高新发展有限公司2020年11月2日2020-22#玉琥路与玉琥二路交汇处西侧高新区住宅用地54.00 2.00 1424.99 1672.49 德阳高新发展有限公司2020年11月2日湘潭路与西湖路交汇处东北侧老城区住宅用地70.52 3.00 1499.99 1554.99 德阳万世达置业有限公司2020年11月3日玉琥三路与玉琥路交汇处东侧高新区住宅用地38.94 2.20 1227.27 1431.81 广汉市广鑫投资有限公司2。

32、020年11月4日福州路与玉琥六路交汇处西侧高新区住宅用地62.53 2.00 1349.99 1574.99 广汉市广鑫投资有限公司2020年11月4日学府大道南侧高新区住宅用地104.96 2.30 1597.82 1702.17 四川汉鸥置业有限公司2020年11月4日R2类2020-78#三星堆镇九高路南侧城西R26.45 2.80 182.14 208.93 四川东好投资有限责任公司2022年1月21日R类2020-129#佛山路与贵阳路交汇处西北侧老城区R类9.61 3.00 1149.99 1174.99 四川宏发金雁房地产开发有限公司2022年1月22日R类2020-129# 。

33、佛山路与贵阳路交汇处西北侧老城区R类9.61 3.00 1149.99 1174.99 四川宏发金雁房地产开发有限公司2022年1月22日R类2020-126#小汉镇京东大道北侧小汉R类41.99 2.50 600.00 600.60 广汉市城乡建设发展有限公司2022年2月5日土拍分析：广汉土地市场2020年土地成交主要位于高新区，该区域目前三星湖尚未呈现,后续将会成为广汉新城，城西去年供应2块地，均为本地开发商东泰拿下。楼面价1389元/。土地市场：土地成交符合广汉城市总体发展规划布局，最近6年土地成交区域主要集中在北部新城，规划建筑面积达到133.4万，其中 未呈现的项目总体量51.3万。

34、。82014.4四川中广同聚置业104+103亩-R2.5-总建17.3+17.1万楼面价： 1198元/ 溢价率：1%2017.11 四川金领- 金领花园14.67亩-R2.2-总建2.1万楼面价： 106元/ 溢价率：1%2018.06 保利广悦府97.74亩-R3.0-总建19.54万楼面价：2680元/ 溢价率：67%售价：高层清水6600元/ 洋房清水7000元/2013.12 四川瑞利投资有限公司（未开 发）98.6亩-R2.8-总建18.4万楼面价：840元/ 溢价率：1%2013.08广汉中铁安典置业有限公司（烂尾）83.7亩-R3-总建16.7万楼面价：1240元/2011.。

35、4 四川锦瑞鸿- 优筑天府城（2块）205亩- R2.5- 总 建 34.17万205亩- R2.5- 总 建 34.23万楼面价：187元/售价：高层清水6000元/2011.1 成都齐力- 万悦城133亩-R2.8-总建24.8万楼面价：477元/售价：高层清水5900元/2018.8 金科集美水岸93.8+71.8亩-R3.0-总建18.8+14.4万楼面价：2175元/ 溢价率：24%售价：高层清水6090元/，洋房清水6900 元/2011 四川益丰- 万兴一品170.3+174.8亩-R2.8-总建11.4+11.7万楼面价：160元/售价：高层清水6700元/2011 四川望京房。

36、地产开发有限公司（烂尾）134.8+160.1亩-R2.8-总建8.9+10.7万楼面价：374元/城北新城老城区西部文旅板块东部生态板块市场分析丨土拍分析urban development数据来源：广汉房帮帮区域整体量价：广汉市从18年开始房价飞涨至6000，持续三年横盘，疫情期间以价换量价格下跌；销售面积稳定在120万方左右，新增面积趋势下降，当前存量110万方，去化周期长，去化速度较慢。2018201920202021上半年050100150200250136127.5311055225116.856746135132.55110130广汉市近4年楼市供销存表现销售面积（万方）新增面积（。

37、万方）存量面积（万方）成交均价（元/）2017年2018年2019年2020年2022年3889元/6158元/6364元/6222元/6487元/市场分析丨量价分析urban development区域月度细化情况：2018-2019年度广汉市商品房累计供应约300万，月均市场供应12.5万；累计去化约250万，月均去化约10.5万。从市场供销情况来看，2020年年度仅年中市场供小于求，整体市场发展趋势仍为供大于求。Axis Title60.972.357.155.637.745.544.959.181.195.699.1102.7114112.9113.8115.8115.3108.212。

38、2.5120.6131132137.6132.411.819.32.111.21.120.37.521.427.820.910.713.622.54.513.812.18.50.85.16.819.515.117.26.110.27.817.312.71912.58.17.25.86.47.21011.25.613109.17.99.88.710.214.613.812.1485848425189524758596656706771367164678165946053651561486148626961526250632062656359644064476318存量（万）供应（万）去化（万）均。

39、价（元/）201801201802201803201804201805201806201807201808201809201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912020406080100120140160010002000300040005000600070008000近两年广汉市供销存价情况市场分析丨量价分析urban development12540129410552613034405511673136916155876700746595578104852。

40、4121893685184086380089712871147111350611612341098103265156461614862696152650763256479635365876347621762316090612763066245供应去化均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月0200400600800100012001400160018005800590060006100620063006400650066006700651564616148626961526507632564796353658763476217623160906127630。

41、662452020-2022年5月广汉区域新房住宅量价走势供应去化均价供应、去化单位：套供需：2020年全年供应10717套，2022年1-5月环比下降18%。2020年全年去化量11524套，2022年1-5月去化量环比下降14%。价格：受2020年下半年供应量影响，价格开始持续走低，疫情后大量开发商以价换量，4月价格开始反弹。近期：从3月开始，供应量与去化量持续上涨，月均去化保持在1000套以上。整体量价：2020年整体市场供需均衡，供应量主要集中在9-11月，而去化量全年较为均衡。市场分析丨供需趋势urban development2022年销售情况：2022年1-6月区域内重点监测20。

42、个在售项目累计去化约5513套，月均去化919套，教育小镇和天府城一骑绝尘。天府城以小面积户型为主价格具备总价优势，教育小镇主攻青白江市场。城西项目整体表现亮眼，分别居于第2、第4、第11（万悦城因尾盘，本年度销量降低）。市场分析丨2022年销售情况urban development去化：受成都限购政策影响，购房客群外溢至广汉，2018年成交量暴涨3倍，2018年去化136万方，2019年环比下降5%，去化量127万方。价格：2018年底广汉房价达到峰值，成交均价7000左右，2018年10月开始回落，目前均价保持在6400左右，趋于平稳。库存：截至目前，广汉新房存量14091套，可售面积为1。

43、30万，显性存量对比2020年去化速度，预计去化周期12个月。市场分析丨市场趋势urban development市场趋势：广汉属成都周边的价值洼地，销量受宏观政策影响大，目前市场稳定，已持续3年横盘。广汉市场销量暴涨主要是外来购房客群，川内以及青海等地投资客群，价格回落与销量下降是经济疲软的表现。微观土拍市场 广汉市土拍下半年集中供应去化，表现较好，下半年仅供应9宗；土拍市场整体溢价能力有限。微观住宅市场广汉市2020年全年月均去化950套左右，市场整体表现供求相对平衡，均价6000-6500元/，受疫情影响及宏观经济影响较去年下半年有所下降，大量开发商纷纷降价，实现去化。但2022年实现上。

44、涨。微观政策市场 整体来看广汉市虽推出一系列利好政策，但自身的客户购买力有限，短期不易再生，又缺乏外溢过来的客群，也缺少核心动力，目前广汉市场进入长期横盘当中。市场分析丨微观市场小结urban development板块竞争格局：广汉房地产市场按方位分为五大板块，本案所处城西板块，区域整体开发项目5个，在售项目3个。本案板块板块特征城南开发区板块定位：以工业为主的经济开发新区产品类型：多层、小高层区域配套：配套基本齐全，工业区生活环境较差板块均价：小高层5000元/m2城西片区板块定位：临河高端住宅区产品类型：别墅、洋房、高层区域配套：区域配套落后，但交通规划利好，北延线，S11途经城西板块均。

45、价：高层6300元/m2，小高层7500元/m2城东片区板块定位：广汉市城东片区以生态、休闲为特色产品类型：多层、小高层区域配套：发展起步晚，配套较落后板块均价：小高层5500元/m2，洋房7100元/m2城北片区板块定位：行政核心商务区产品类型：高层、小高层区域配套：政务中心已基本形成，规划配套齐全板块均价：高层6200元/m2，小高层7200元/m2老城片区板块定位：广汉生活核心区产品类型：高层区域配套：配套齐全，城市面貌相对老旧板块均价：高层6000元/m2市场分析丨市场格局urban development竞品动态：上半年区域市场存量，约1.4万套，主要集中在城南（约20%）、城北区域。

46、（约60%）；城西市场目前存量1500套左右，产品全为高层，近一年市场月均去化300套左右，去化周期短，销售难度低。市场分析丨竞品动态urban development区域项目存量数据（套）动态-勿动年度销量均价渠道总货量已推已销已推未售未推未售存量城南琪达花园里47347337210101012857004%时代南城38534026377451225856004%城南壹号1652822774488308784956005%雍锦坊10135816436243237033463004%教育小镇6716671671914750-475127571004%翡翠栖云001351350-13513560。

47、004%城东奥园玖龙湾3174317431668081066000/悦荣府8595105605034929915067004%老城雁溪园10504133902363766014288004%城西华景川万悦城224022401987253025324161004%优筑天府城5422426738514161155157179168004%东泰丽景湾10341034508526052638464005%城北保利广悦府1892159516455029724731964004%金科集美水岸3074173215651671342150937563004%金雁欧城联邦69116812590390999100。

48、854564003%百伦江樾居18911428101241646387928469004%恒大首府6800284626651813954413535372003%万兴一品492539894062739368633536300/泓景湾780780781610611187100/蔚蓝丽景1912802639163111012737359005%碧桂园凤鸣星宸19128021496531110176314949003%合计52203405543811224421164914091优筑天府城：项目地理位置在本案旁。项目占地410亩，是目前广汉区域最大的地产项目。整体打造一步一景。园林绿化打造有六景六水。

49、六园，在小区里面就能享受公园的生活，周围配套设施比较完善，发展空间较大。目前住宅去化3778套左右，已推未售635套，未推未售1422套；去化均价6500元/。市场分析丨竞品分析urban development优筑天府城基础数据销售信息项目名称优筑天府城总户数5848开发商四川锦瑞鸿程房地产开发有限公司产品情况（面积、户型）79-129（套四双卫）地址广汉市三星堆大道西一段120号库存情况2057总占地410亩上批次推售时间6月总建面420050上批次均价6900元/平米（送车位）容积率2.4下批次推售节点-物业类型住宅（高层）下批次推售货量无面积区间79-129销售政策前佣-涪鑫，3万/套。

50、，按揭5，一次性6梯户比2T4有无渠道及使用情况装修情况清水物业公司万佳物业（龙湖物业顾问）车位数6257（住宅）物业费1.80-优筑天府城：项目整体面积段在78-130之间，整体以90-101为主，79-110主力去化面积。市场分析丨竞品分析urban developmentB1建面约913室2厅1卫C2建面约1073室2厅2卫D2建面约1283室2厅2卫A1建面约782室2厅1卫优筑天府城：项目2020年合计销售1547套，签约金额98585万，回款金额99314万。市场分析丨竞品分析urban development2020年本/异地分项完成情况本地：来访完成率101%、销售套数完成率1。