2021越秀集团广州百货LOFT公寓故事线推广案_红鹤集团_2021.5.15.pdf

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1、越 秀越 秀 天 荟 江 湾 故 事 线 策 划天 荟 江 湾 故 事 线 策 划14.05. 2021持续线上沟通项目事宜，设计了英文案名、以及展示区标识、艺术文字形式等。越秀红鹤现场第一次见面会，参加例会后，踩场，现场访谈项目总杨磊总4.17访谈结束后，持续沟通方案事宜，4.28日出初稿，后一直改进。中标后首次语音会议红鹤由上海飞广州现场访谈李渊总3.30-4.143.30-4.144.154.154.164.163.303.304.284.284.174.17红鹤工作进程表4.29（优化）5.7（优化）5.10（优化）5.14（优化）前期过程数据信息访谈、收集、整理、吸收、分析1.11.

2、1项基本情况分析项基本情况分析 土地土地/ /品牌品牌/ /产品产品1.21.2策略命题策略命题1.31.3标设标设 品牌品牌/ /开发开发/ /销售标销售标 1.41.4核心问题核心问题 定位定位/ /落位问题落位问题1. 1.命题剖析命题剖析 2.2.分析研判分析研判 2.1C02.1C0城市发展城市发展/ /消费发展消费发展/ /品牌发展趋势分析品牌发展趋势分析 2.2C12.2C1宏观土地价值宏观土地价值/ /中微土地价值中微土地价值/ /产品价值分析产品价值分析 2.3C22.3C2消费者消费者/ /客户趋势分析客户趋势分析2.4C32.4C3竞争者分析竞争者分析录录Contents

3、Contents3.3.故事线及定位故事线及定位3.13.1故事线及核心创作故事线及核心创作BUTTON BUTTON 3.23.2案名案名/SLOGAN /SLOGAN 3.33.3影响力策划影响力策划3.43.4影响力场景设定影响力场景设定3.53.5视觉测试视觉测试命题剖析O B J E C T I V E S A N D P R O B L E M S1.11.1项基本情况项基本情况区域位置：区域位置：海珠创新湾，新中轴南段、珠江后航道核心沥滘区海珠创新湾，新中轴南段、珠江后航道核心沥滘区合作资源：合作资源：越秀集团越秀集团+ +广百百货广百百货开发情况：开发情况：4040万城市综合体

4、万城市综合体产品情况：产品情况：LOFTLOFT小户型公寓小户型公寓土地价值：土地价值：珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区品牌价值：品牌价值：越秀地产、广百物业强强联合越秀地产、广百物业强强联合产品价值：产品价值：打造打造4040万全业态城市生活综合体万全业态城市生活综合体 粤港澳湾区滨水新地标粤港澳湾区滨水新地标 成为一座城市全新的文化符号成为一座城市全新的文化符号区域位置区域位置项目位于广州市海珠区南部海珠创新湾大干围板块，在城市新轴线及在珠江后航道交汇西侧，周边周边配套不配套不齐全，齐全，周边主要由厂房或产业园环绕，城市面貌较周边主要由厂房或

5、产业园环绕，城市面貌较差，通达性不佳，人流量差，通达性不佳，人流量小小。环岛路西侧年底打通，东侧未来5年内打通，打通后可以将周边项目贯穿到一起，可以组成有机的社区整体。F FMallMall26,00026,000F F4.2m4.2m办公办公20,54320,543E EMallMall8,0008,000E E4.2m4.2m办公办公15,45715,457A A小公寓小公寓101277101277/180M/180MC C大平层商业性质类住宅大平层商业性质类住宅？8,0008,000B B小公寓小公寓 9508395083/180M/180MD D大平层商业性质类住宅大平层商业性质类住宅

6、？20,54320,543合作资源合作资源合作公司（佰城）：越秀集团与广百集团股比占比98%：2%；广百定制物业：广百以人民币10亿元定制本项目7万平方米物业（商场物业5万平米、写字楼物业2万平米）及500个地下机动车停车位；目前，广百初步意向落位E、F地块，其中E地块0.8万Mall+1.5万办公；F地块2.0万办公+2.6万Mall。总建筑面积40万大型综合体，项目分为“ABCDEF”6大地块，AB地块先启动开发，CDEF地块根据广百落位预留调整弹性，延后开发。开发情况开发情况5mloft5mloft复式公寓户型统计表复式公寓户型统计表地块编号户型编号合计建筑面积 实用率A：2.8*10.

7、1m (双钥匙）B：2.8*8.7m (双钥匙）C：2.8*7.2m (双钥匙）D：2.8*6.5m (双钥匙）E：B塔楼端户户型（3+1房2厅2卫）户内27.96建筑40.8444.83户内24.04建筑35.1238.54户内20.14建筑29.4232.29户内18.18 建筑26.56户内40.65建筑65.17A地块1746.00 5201877517 68.46%B地块856.00 4051004497 62.37%总计（户）25912.00 92528712014 占户数比90.24%4.18%3.14%0.70%1.74%100.00%商业统计表商业统计表地块编号建筑面积区段0

8、-6060-8585-100100-120120-150150-400合计（户）建筑面积 实用率商铺进深3.59.48.311.511.212.210.113.611.312.2（端铺）（售楼部/独栋商业/端铺）A3825544494985.58 68.46%B9787311455141.33 62.37%总计（户）121533127159410126.90 占户数比12.77%15.96%35.11%12.77%7.45%15.96%100%4.5m LOFT4.5m LOFT公寓户型套数比公寓户型套数比面积段户型配置楼栋号 户型套数（户）小计（户） 分楼栋户数占比户数占比小计30-4030

9、-402房2厅2卫（双钥匙） 4.5m LOFT复式A1#558223216.7%66.7%66.7%A2#55816.7%B1#55816.7%B2#55816.7%50-6050-602房2厅2卫（明厨） 4.5m LOFT复式A1#1243103.7%9.3%9.3%A2#1243.7%3+1房2厅2卫（明厨） 4.5m LOFT复式B1#310.9%B2#310.9%60-7060-702+2房2厅2卫（明厨） 4.5m LOFT复式A1#1867448065.6%22.2%22.2%24.1%24.1%A2#1865.6%B1#1865.6%B2#1865.6%3+1房2厅2卫（明厨

10、） 4.5m LOFT复式B1#31620.9%1.9%1.9%B2#310.9%合计3348 100.0%100.0%100.0%产品情况：产品情况：AB地块产品配置，4.5MLOFT公寓、30-40为主力户型。5MLOFT公寓、40-45为主力户型。相对市场上大多数公寓产品的认购要企业单位问题，越秀天荟江湾个人可认购。大干围地块所在海珠区，集大干围地块所在海珠区，集“ “文化文化+ +旅游旅游+ +商贸商贸” ”产业于一体产业于一体拥有多个城市亮点名片，是广州城市形象的重要窗口拥有多个城市亮点名片，是广州城市形象的重要窗口论据1：海珠区拥有城市建筑名片“ “小蛮腰小蛮腰” ”广州塔、创新名

11、片广州塔、创新名片“ “琶洲人工智能与数字经济试验区琶洲人工智能与数字经济试验区” ”、商贸名片“广交会”、生态名片“海珠湿地”；论据2：海珠国家湿地公园，紧抓自身城央绿核、潮汐水文、果基农业、鱼鸟天堂、文化荟萃等城央绿核、潮汐水文、果基农业、鱼鸟天堂、文化荟萃等五大特色，聚焦研学旅行等黄金潜力市场，推出自然学校、国际音乐节等城市形象产品。土地价值土地价值大干围地块雄踞海珠创新湾核心地段大干围地块雄踞海珠创新湾核心地段坐拥珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区规划发展红利坐拥珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区规划发展红利论据1：项目位于广州市海珠区南部海珠创新湾大干围板块，在城市新轴线

12、及在珠江后航道交汇西侧，属于数字广州的属于数字广州的“ “城市轴线城市轴线+ +珠江航道珠江航道” ”T T字形字形黄金交汇处。黄金交汇处。论据2：根据十四五规划以及广州市2035远景计划，未来大干围地块将被打造成新城市中轴线南段滨水生态未来大干围地块将被打造成新城市中轴线南段滨水生态、 科技创新集聚区。科技创新集聚区。毗邻海珠创意园、BIG艺术园区，坐拥片区规划发展红利。品牌价值品牌价值携手携手广州百货业龙头广州百货业龙头钜献海珠创新湾，转型新型商业钜献海珠创新湾，转型新型商业 论据1：截至2020年底，越秀地产拥有土地储备2454万平方米，分布在全国21个城市，其中在大湾区有土地储备135

13、3万平方米，占集团总土地储备的55.1%。在被划分在大湾区区域的广州，越秀地产拥有土地储备1143万平方米，占集团总土地储备的46.6%。越秀地产“ “两擎双翼两擎双翼” ”驱动地产数字转型驱动地产数字转型，与埃森哲合作推动数字化赋能商业拓新。在规模战略中未来需要建立新在规模战略中未来需要建立新的产品突破力，实现规模与产品力的双提升的产品突破力，实现规模与产品力的双提升。 论据2：广百集团是广东省、广州市重点发展，广州市政府授权国有资产经营的大型商业企业，以零售板块为主，融合发展物流、展贸业务体系，近年来以资本运作、数字转型不断赋能，服务主业板块转型升级，聚焦发展创新趋势服务主业板块转型升级，

14、聚焦发展创新趋势。3838年实力国企年实力国企越秀地产越秀地产深耕粤港澳大湾区深耕粤港澳大湾区产品价值产品价值珠江后航道核心，打造珠江后航道核心，打造4040万全业态城市综合体万全业态城市综合体粤港澳湾区滨水新地标，创新一座城市的生活方式粤港澳湾区滨水新地标，创新一座城市的生活方式 论据1：项目总建筑面积40万大型综合体，建筑高度最高达180m，云端之上，双塔辉映。珠江江岸线，一线南向珠江景观。新中轴线南段，粤港澳湾区滨水新地标。 论据2：以“城市绿洲”为概念设计，多元化绿洲共享中岛、空中露台等，让社群活动在城市自然中触发。同时在景观小品设计上强调科技创新的艺术装置应用，引用数字场景交互。 论

15、据3：以创城为概念，打造年轻人社区。AB地块产品配置，4.5MLOFT公寓、30-40为主力户型。5MLOFT公寓、40-45为主力户型。1.21.2策略命题策略命题基于土地基于土地/ /品牌品牌/ /产品判定，项具备城市创新发展核心动能红利产品判定，项具备城市创新发展核心动能红利 兼得城市商文旅体融合发展体验消费的地兼得城市商文旅体融合发展体验消费的地产业升级与消费升级势能交叠产业升级与消费升级势能交叠越秀越秀 天荟江湾天荟江湾不能仅仅被定义为地标综合体不能仅仅被定义为地标综合体应该在越秀和广百的新产品突破想法和愿景上应该在越秀和广百的新产品突破想法和愿景上创造一种全新的创造一种全新的消费文

16、化认知符号消费文化认知符号地标地标实现实现公寓产品的价值增值和价值溢价公寓产品的价值增值和价值溢价1.31.3标设立标设立量化标：销售标量化标：销售标板块公寓网签均价3万元/，项预期销售均价项预期销售均价3.1W+/3.1W+/20212021年年530530首开首开B2B2地块公寓，供货地块公寓，供货1212亿亿775775套。套。1010月加推月加推B1B1地块公地块公寓，供货寓，供货1212亿亿775775套。套。质化标：品牌赋能标、开发共建标、销售溢价标质化标：品牌赋能标、开发共建标、销售溢价标品牌赋能目标：建广州地标综合体品类中的新现象与新符号广州地标综合体品类中的新现象与新符号，为

17、越秀地产品牌形象再赋能 。开发共建目标：促进广州政府“海珠创新湾”发展规划、城市更新及重点打造新中轴南段，38年国有企业越秀深耕助推，扭转搁置用地现状。销售溢价目标：最大化表达地块禀赋，创造项品牌故事，为产品创造项品牌故事，为产品提供溢价支持。提供溢价支持。基于对土地、产品、品牌三个方面的价值点整合，本项属于基于对土地、产品、品牌三个方面的价值点整合，本项属于均好型均好型项类别。项类别。完成两家企业有一定作为和市场口碑引领性，完成两家企业有一定作为和市场口碑引领性，卓越价值欠缺卓越价值欠缺。生态、交通、教育、商业生态、交通、教育、商业.教育、嵌入地形、产品教育、嵌入地形、产品基础价值优秀价值卓

18、越价值1.项目基本呈现面及完善度3.区隔竞争对手形成独特性2.项目产品力适应性及素养度？项价值分析模块项价值分析模块1.41.4核心问题核心问题定位问题：定位问题：创造何种新的消费文化符号，成为在竞争中别具一格的瞩力竞争中别具一格的瞩力品类品类，并让土地/品牌/客群多元视共识形成故事线？ 落位问题：落位问题：如何将独特品类的故事线向下系统性兼容，赋能视觉演绎、场赋能视觉演绎、场景体验、营销事件景体验、营销事件？ 4C系统分析诊断4C SYSTEM ANALYSIS AND DIAGNOSIS红 鹤 工 具 箱 ：红 鹤 工 具 箱 ： 4 C MO D E L 4 C MO D E L C1C

19、orporationr企业/ 产品 / 服务C2价值满意区隔竞争C0Context情境 / 背景C3消费者/趋势ConsumerCompetition竞争者C0C0 城市发展趋势城市发展趋势论据1：如伦敦从伦敦眼、大本钟、海德公园到巴比肯艺术中心、Kingcross，日本东京的丸之内、六本木hills，纽约曼哈顿的哈德逊城市广场，新经济下城市的天际线地标变为文化体验地标，带动区域活新经济下城市的天际线地标变为文化体验地标，带动区域活化、激发城市新活力。化、激发城市新活力。 论据2：成都也已不在传播“千年古城”之名，而是强调从国家历史文化名城迈向世界文创名城，成都市建设世界文创名城三年行动计划（

20、2018-2020年）。论据3：十四五”明确广州“培育建设国际消费中心城市，建设一批高品质消费聚集区。由“千年商都”到“时尚之都”，广州市打造时尚之都三年行动方案（2020-2022）以潮流文化引领消费升级，打造消以潮流文化引领消费升级，打造消费创新策源地。费创新策源地。全球创新时代下城市地标变化全球创新时代下城市地标变化城市年轻化，推动广州形象符号之变城市年轻化，推动广州形象符号之变广州标定位与定位之变广州标定位与定位之变 决定城市文化符号变化与丰富性拓展决定城市文化符号变化与丰富性拓展论据1：“十四五”规划纲要明确提出粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质

21、量发展第一梯队。支持粤港澳大湾区形成国际科技创新中心，广珠粤港澳大湾区形成国际科技创新中心，广珠澳科技创新走廊澳科技创新走廊。论据2：广州市城市总体规划（2017-2035年）以珠江为纽带，优化提升优化提升“ “一江两岸三一江两岸三带带” ”，沿珠江前后航道区域：依托珠三（广州）国家自主创新示范区，建设珠江创新带，聚集全球创新资源，打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。论据3：2019广州：全球城市评价研究学术会议提出进一步提升广州消费中心地位提升广州消费中心地位，发挥广州商业文化、消费文化底蕴深厚的优势，注

22、重消费升级带来的消费情感、消费心理的需求注重消费升级带来的消费情感、消费心理的需求变化，领导消费新潮流的时尚之都、魅力之都。变化，领导消费新潮流的时尚之都、魅力之都。结结 论论由由“ “湾区湾区C C位创新位创新中心中心” ”到到“ “消费创新策源地消费创新策源地” ”，本案将成为广州步入伟大时代的显性化映射。，本案将成为广州步入伟大时代的显性化映射。消费发展趋势消费发展趋势论据1：今天的消费市场的创新主体已经在发生重要变化，他们从原来的以60后、70后为核心在逐步转向以以8080、9090后和后和Z Z世代世代为核心。作为数字时代的原住民数字时代的原住民，新一代消费者的消费观发生了重要变化。

23、论据3：第一财经2019城市商业魅力排行榜，从19-24年龄段（95后）来看，广州未来的发展活力和动力最强（占比广州未来的发展活力和动力最强（占比25.1%25.1%），深圳、北京和上海的95后占比相比较少，说明城市未来发展活力和动力相对较弱。论据4：YOHO!BUY有货2017国民潮流消费报告，广州“潮人”最年轻,在广州地区潮流消费的年龄构成中,95后占比全国最高,广州地区广州地区9595后、后、0000后群体接后群体接受潮流文化影响的年龄更早受潮流文化影响的年龄更早,堪称“潮流消费原住民”。全球消费主体革新，区隔上一代消费观，广州年轻化潮人消费主力全球消费主体革新，区隔上一代消费观，广州年

24、轻化潮人消费主力论据2：在9个国家中心城市中，广州0-14岁人口占比为17.2%，居第二位，高于深圳；65岁以上人口占8.6%，为倒数第一位。这说明广州的人口老龄化程度较轻，仍是一座广州的人口老龄化程度较轻，仍是一座“ “年青年青” ”的城市的城市，而且外来人口落户率高，劳动后备人口资源充足。这些体现“人口红利”的数据，都说明广州是一座成长性强和创新潜力巨大的城市。结结 论论本案不应该成为传统地标综合体的本案不应该成为传统地标综合体的“ “越秀版越秀版” ”，应该，应该“ “得年轻人得天下得年轻人得天下” ”，拥抱高识别度、高品质感、高体验度和高社交度的高感知新消费主义。拥抱高识别度、高品质感

25、、高体验度和高社交度的高感知新消费主义。“ “年 轻 潮 奢 主 义年 轻 潮 奢 主 义 ” ”文 化 现 象 趋 势 ， 高 感 知 时 代 来 临文 化 现 象 趋 势 ， 高 感 知 时 代 来 临论据2：2020年天猫奢品举办了“新潮奢主义”发布会，全面拥抱年轻一代。天猫奢侈品的消费者资产有2.8亿,35岁以下人群占比整体线上奢侈品人群近8成,且26-30岁年龄段占比最高,Gen Z人群即26岁以下年轻群体增速明显。论据3:2021中欧商业评论指出在年轻消费者主权时代，呈现从物质价格到心理价值的特征。相比产品的经济价值、功能价值，产品的颜值价值、体验价值和社交价值比重被明显放大。即“

26、ME”的主题化表达欲，带动圈层化需求，进一步养成新体验的流量新消费热点。论据1：知萌咨询机构通过对10个城市消费者的深度调研，在近期发布的2019年中国消费趋势报告（以下简称报告）中提出“潮奢主义”的消费趋势，85后占到了63.1%，成为了购买潮牌的主力人群。论据4：奔驰A级的成功，主要原因也是切中了年轻消费群体的高感知需求，对于空间他们并不是非常追求，但是出于奔驰S级降维表面化外观、内饰设计方面的提升，才是当代年轻人更加看重的。品牌发展趋势品牌发展趋势以综合开发商业为例对标案例：风靡日本39年的LaLaport啦啦宝都，可谓日本国宝级的特色商场。123米日本最大摩天轮、全球首家神奇宝贝互动馆

27、、日本首家汽车剧院、日本首家宠物小精灵EXPO体验馆统统都出自LaLaport啦啦宝都。被称为是日本目前最大的复合型商业设施，也被认为是日本娱乐体验购物中心的新花样。在八大主题馆中在八大主题馆中，NIFREL最受欢迎，NIFREL海游馆分为“色彩”、“技”、“姿”、“wonder moment”、“水边”、“动”、“羁绊”7 7大主题区域大主题区域。品牌主题化突围品牌主题化突围 玩转都市娱乐购物新花样玩转都市娱乐购物新花样对标案例对标案例：GINZA SIX的前身，是具有88年历史的”松坂屋”百货。在东京商业竞争升级，传统百货难以为继。2017年“New Luxury”正式开业，GINZA S

28、IX的设计，由众多世界顶尖艺术家加持。谷口吉生、Nicolas、原研哉、Peter Marino、David Chipefield、堂本右美、草间弥生、杉本博司、Team Lab、观世能乐堂标志性外标志性外立面、拥有过去商场所沒有的室内装潢、当代艺术展立面、拥有过去商场所沒有的室内装潢、当代艺术展示空间示空间，更特别邀请森美术馆馆长南条史生负责艺术装置以及公共艺术区域的策展。品牌设计力突围品牌设计力突围 差异化高美学场景的开发原则差异化高美学场景的开发原则 品牌社群力突围品牌社群力突围商业本身起源于人类社区商业本身起源于人类社区对标案例：对标案例：The Commons是一个位于城市中心的小商

29、业项目，不论是体量还是位置，都只能算得上一个社区mall，“Common”就是“公共”的意思。Our intention is to build first a communityOur intention is to build first a community，then a then a mallmall为其设计理念。这里区别于传统商场，不只有健康化和多元化的生活选择，更是能通过营造出如同自家般温暖的氛围，将人们希冀的生活品味以更高层次的社区意识形态来展现。成为泰国曼谷文艺青年聚集地和全球知名的网红商业体。对标案例：在上海更优越的K11、新天地、Iapm的夹击中，跳出传统商业地产的思路，

30、“ “文化文化” ”先于先于“ “招商招商” ”、“ “社群标签赋能社群标签赋能” ”，从“社交资本化、标签社群化、科技娱乐化”年轻力发展的三大特征出发，通过潮流跨界策潮流跨界策展型艺术零售的创新商业模式展型艺术零售的创新商业模式，为中国年轻人建立了一个全新的消费与社交平台，构建起崭新的潮流文化地标。结结 论论通过高灵活度文化赋能城市综合体的业态和空间场景消费体验，通过高灵活度文化赋能城市综合体的业态和空间场景消费体验，切差异化竞争的市场机会点，为公寓赢得溢价。切差异化竞争的市场机会点，为公寓赢得溢价。品牌跨界力突围品牌跨界力突围 传递价值观与强社群文化黏性传递价值观与强社群文化黏性 C0C0

31、 Context Context情境情境C0C o n t e x t 情 境 结 论结 论 全球城市年轻化趋势，广州城市亦步入湾区创新经济新时代全球城市年轻化趋势，广州城市亦步入湾区创新经济新时代驱动创新消费升级，年轻化消费主力与高感知时代到来驱动创新消费升级，年轻化消费主力与高感知时代到来越秀越秀 天荟江湾应建构卓越价值进行品牌突围，成为城市迭新的地标代表天荟江湾应建构卓越价值进行品牌突围，成为城市迭新的地标代表推动广州千年商都到时尚之都的消费新升级与新标准推动广州千年商都到时尚之都的消费新升级与新标准C C1 1 宏观土地价值宏观土地价值论据论据2 2：海珠区产业发展规划（2018203

32、5年）（下称规划）正式发布，描绘了该区未来产业发展蓝图，明确了其未来产业布局，并提出了近中期和远期的发展目标：到2035年，将海珠区打造成以新兴产业技术研发与转化为核心的国国际科技价值创新枢纽际科技价值创新枢纽，以会展为重要平台的国际商贸交往中心，以“ “产业产业+ +互联互联网网” ”为主导的粤港澳大湾区产业互联网创新中心，最终成为引领广州、服务粤港澳大引领广州、服务粤港澳大湾区、辐射全球的创新产业引领区湾区、辐射全球的创新产业引领区。论据论据1 1：广州市海珠区发展战略大纲（20172035）（草案）的产业空间布局，以营造产业创新生态与推动产城融合为导向，重点打造“一区、一谷、一湾”三大功

33、能片区。一湾：海珠创新湾！定位为广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈。一湾：海珠创新湾！定位为广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈。广州为什么需要海珠区广州为什么需要海珠区 粤港湾大湾区的创新战略雄心，创新产业、创新经粤港湾大湾区的创新战略雄心，创新产业、创新经济、创新消费等新价值引领区济、创新消费等新价值引领区 海珠创新湾沥滘区在广州的空间格局占位海珠创新湾沥滘区在广州的空间格局占位 双烫金中轴线杠铃效应下的叠加势能双烫金中轴线杠铃效应下的叠加势能 论据论据1 1：海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划，作为新城市中轴线南向最后一公里，承载着延续、深化新城市中轴线，深化新城市中轴

34、线，助力广州实现助力广州实现1212公里城市中轴线宏大愿景的规划使命。公里城市中轴线宏大愿景的规划使命。成为广州联通大湾区的重要平台，被战略定位为战略定位为“ “新城市中轴线南段滨水生态、科新城市中轴线南段滨水生态、科技创新集聚区技创新集聚区” ”。论据论据2 2：海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划，海珠区肩负着建设“ “数字广州数字广州” ”的重大使命，同时也是大湾区强调经济双循环背景下，未来广州与深圳两大湾区龙头城市融合发展并触发新经济增长点，广广深串联将形成一条大湾区新中轴线：珠江新城深串联将形成一条大湾区新中轴线：珠江新城- -海珠海珠-南沙南沙- -深圳前海。深圳前海。新

35、产业诞生新文化新产业诞生新文化 海珠区是广州创新文化生产地与策源地海珠区是广州创新文化生产地与策源地 论据1：长达20.5公里的岸线集聚广州之窗商务港为首的六大产业园区，园区周边已聚集有广州之窗、园区周边已聚集有广州之窗、O2PARKO2PARK、邦、邦华集团、启迪中海科技园、大阪仓创意园、海珠创意产业园等产业园区华集团、启迪中海科技园、大阪仓创意园、海珠创意产业园等产业园区，海珠创新湾将依托突出的战略地位，协同琶洲、珠江新城等，释放广州千年商都磅礴经济能量，实现全球产业分工的大洗牌。 论据2：沥滘核心区定位为“ “城市门厅，科创水岸城市门厅，科创水岸” ”，片区周边拥有143家世界500强，

36、106家广州市认定总部，湾区高净值人才汇聚，产业动能不断累积。结结 论论广州海珠创新湾是城市发展新引擎，新旧文化转接器广州海珠创新湾是城市发展新引擎，新旧文化转接器中微观土地价值中微观土地价值论据1：海珠创新湾策划策划“ “新城市轴线新城市轴线公园、海心沙文艺公园、活力湿地公公园、海心沙文艺公园、活力湿地公园、北濠涌公园、工业遗产公园、海园、北濠涌公园、工业遗产公园、海珠区儿童公园、岭南水乡主题街区珠区儿童公园、岭南水乡主题街区” ”不同类型的主题公园，通过慢行路径将其串联，并在路径交汇处设置公共空间重要节点，形成独具特色的公园体系。论据2：相比30年前谋划的珠江新城，其建筑景观更具强有力的观

37、感。片区片区将建多个超两百米建筑群，核心区塔将建多个超两百米建筑群，核心区塔楼群与轴线东侧塔楼塑造轴线天际线，楼群与轴线东侧塔楼塑造轴线天际线，地标型超甲级写字楼、标杆住宅、超豪华酒店耸立，比肩国际顶级商务中心。论据3：海珠区三旧地块占比超50%，15条村改造工作正在加速推进当中。尤其2020年年底，一个月内公开招标的旧村多达7条。新旧商文旅文化激荡新旧商文旅文化激荡城市更新全新面貌，新兴产业聚集城市更新全新面貌，新兴产业聚集以及新生态环境带来的发展红利以及新生态环境带来的发展红利多维无缝联运的时间质量多维无缝联运的时间质量生产、居住、消费，通行的耦合关生产、居住、消费，通行的耦合关系系论据1

38、：海珠创新湾新增快捷路二期、东晓南路南延段、洛溪第二通道、规划一路、规划二路等5条过江隧道/桥梁，总体形成13条过江通道体系，强化海珠区后航道区域的对外辐射能力。论据2：在现状二三号线、广佛线基础上，规划落实18号线，形成4条轨道交通线路和2座枢纽站点；并形成形成“ “六横十三纵六横十三纵” ”的干道路网。的干道路网。论据3：完善城市轨道交通网络，沿广州大道、江海大道等高聚集城市走廊新增16、24、25、26号线。设置设置1717个地铁站点，步行个地铁站点，步行1010分钟面积覆盖分钟面积覆盖率可达到率可达到80%80%以上。以上。论据4：海珠湾隧道预计2024年建成开通。建成后，以道路最快时

39、速计算，届时从市中心到广州南站最快仅需15分钟！资源的密度资源的密度超级资源池，助推高质量城市发超级资源池，助推高质量城市发展展医疗资源：医疗资源：海珠创新湾配套有中山二院、海珠区妇幼医院等9所优质三甲医院教育资源：教育资源：超60所高等院校和科研院所；上百所一站式国际化全龄教育中小学配套商业资源：商业资源：珠江新城CBD、琶洲商圈、中大商圈、东晓南、江南西、北京路、乐峰、上下九等高端商圈生态资源：生态资源：海珠作为广州市唯一的“岛区”，前航道开发已接近尾声，土地资源也日渐匮乏。海珠创新湾独占广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源，拥有全球最大城央湿地公园海珠国家湿地公园，其面积是纽约中央公园的

40、2.5倍。创新湾体验消费资源稀缺创新湾体验消费资源稀缺新中轴最后一公里，高密度居住新中轴最后一公里，高密度居住区中滨水新地标区中滨水新地标海珠重点打造“ “一区、一谷、一湾一区、一谷、一湾” ”三大功能片区。三大功能片区。其中，琶洲负责互联网创新总部企业集群，中大国际创新谷负责高端研发和文化艺术产业，海珠创新湾在其中的定位，是“ “广州智能应用创新中心与广佛体验广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈消费商圈” ”。从规划图中江边有一圈零零星星的商业用地，但宅地的黄才是压倒性的颜色。2020年石溪片区的控规修改后宅地更多。结结 论论海珠创新湾沥滘核心区，是广州新城市中轴线上最后一颗明珠，也是广州

41、城市未来生活方式与消费文化创新海珠创新湾沥滘核心区，是广州新城市中轴线上最后一颗明珠，也是广州城市未来生活方式与消费文化创新性合流的高光之地。性合流的高光之地。 产品价值分析产品价值分析越秀与广百跨世纪创新合作效应越秀与广百跨世纪创新合作效应价值落位1：越秀地产是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，也是中国第一家拥有香港房地产投资信托基金的内地房企。38年来，越秀地产坚守越秀地产坚守“ “成就美好生活成就美好生活” ”品牌使命，践行品牌使命，践行“ “商住并举商住并举” ”发展战略，发挥发展战略，发挥“ “开发开发+ +运营运营+ +金融金融” ”高端商业模式高

42、端商业模式独特竞争优势，拥有包括广州国际金融中心、广州环贸中心在内的40多个优质商业物业，综合实力位居中国商业地产TOP15。价值落位2：广州市广百股份有限公司是中国连锁百强企业，广东省连锁五十强广州市广百股份有限公司是中国连锁百强企业，广东省连锁五十强，是广东省连锁经营龙头企业，广州商贸投资控股集团有限公司的核心企业。2007年11月在深交所成功上市后，以零售主业连锁发展为核心，拥有广百百货、新大新百货、新一城购物中心、广百广场、广百电器、广百超市、李占记、广百电商等品牌，实现线上线下的全渠道发展。紧贴新零售发展新趋势，着力打造消费新热点，擦亮商贸领域的“广州名片”。地产与百货公司求变跨界，

43、转型新玩法地产与百货公司求变跨界，转型新玩法世界门厅、科创水岸的滨水地标世界门厅、科创水岸的滨水地标倡导科技先锋、文化艺术、生态共享、高端品质倡导科技先锋、文化艺术、生态共享、高端品质结结 论论项产品项产品价值呈现散状均好性，串联感的强主题价值并不清晰价值呈现散状均好性，串联感的强主题价值并不清晰。 产品产品服务服务品牌品牌规划景观建筑户型精装配套40万方复合型城市综合体拥有广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源总体景观设计依据“ “Urban OasisUrban Oasis城市城市绿洲生活绿洲生活” ”进行打造，AB地块星座、CD地块星云、EF地块星泉、滨江公园星河。空中连桥高线公园科技化艺

44、术装置多元化绿洲共享中岛滨江公园180M，建筑外观隐喻双塔辉映的地域文化AB地块建筑外墙材料选用玻璃、铝材等现代建筑常见材料。通过玻璃的不同透明度、色相的搭配，结合不同颜色的铝材形成现代、耳目一新的建筑效果。4.5m LOFT4.5m LOFT复式复式30-402房2厅2卫（双钥匙）50-602房2厅2卫（明厨） 3+1房2厅2卫（明厨） 60-702+2房2厅2卫（明厨） 3+1房2厅2卫（明厨） 5m LOFT5m LOFT复式复式40.8444.8335.1238.5429.4232.2926.5665.171800元/配置，通过 装 修 套 餐 形 式 ，客 户 可 增 值 选 配 空

45、调 及 热 水 器 、 收 纳柜3.5万办公3.4万Mall近19.6万方小公寓，180M高近 3 万 方 大 平 层 商业性质类住宅滨江公园越秀物业越秀地产：38年品质初心，筑至臻之屋，成就美好生活越秀商投，中国商业地产TOP15广 百 百 货 ： 广州市政府授权国有资产经营的大型商业企业，实力一流C1Corporation企业/产品/服务 结 论结 论 双烫金中轴线之上、广州乃至粤港澳湾区创新价值引领区的高双烫金中轴线之上、广州乃至粤港澳湾区创新价值引领区的高光之地，城市创新枢纽与稀缺生态环境交融光之地，城市创新枢纽与稀缺生态环境交融越秀与广百跨界求变、产品自身价值点无短板缺陷，但仍需有越

46、秀与广百跨界求变、产品自身价值点无短板缺陷，但仍需有灵魂的故事线串联及赋能，为产品突围市场扩容灵魂的故事线串联及赋能，为产品突围市场扩容C1C1 Corporation Corporation企业企业/ /产品产品/ /服务服务C C2 2 消费者消费者/ /客户趋势分析客户趋势分析客户分类客户分类地域特征：全城工作，周地域特征：全城工作，周边城市或全国边城市或全国 经济水平：收水平较高经济水平：收水平较高且且稳稳定，可支配收高、定，可支配收高、家庭负担低家庭负担低 消费特征：文化资本较高，自住型或具备艺术欣赏力的投资型行为地域特征：全城范围，地域特征：全城范围，周边城市或全国周边城市或全国经

47、济水平：具备良好的经济水平：具备良好的收入收入消费特征：天生爱逛街属性，因产品的地标属性或社交共享生活理念所吸引第三类第三类云端型生活方式客户云端型生活方式客户第四类第四类潮流人士消费打卡客户潮流人士消费打卡客户地域特征：海珠区区域生地域特征：海珠区区域生活工作活工作 经济水平：从事新经济产经济水平：从事新经济产业，具备良好的收业，具备良好的收 消费特征：认同“时间金钱”观念，渴望追寻新潮的生活方式与内容，购买力不足，住宅高总价难以负担因此选择公寓地域特征：海珠区、天地域特征：海珠区、天河区及番禺区工作生活河区及番禺区工作生活 经济水平：从事金融或经济水平：从事金融或新经济产业，具备良好新经济

48、产业，具备良好的收的收 消费特征：认同文化潮流，有自的文化品位与见解 第一类第一类在地型地缘产业客户在地型地缘产业客户第类第类品位品位性新富阶层客户性新富阶层客户我们将这类人定义为我们将这类人定义为 高感新文化趋势的创见者高感新文化趋势的创见者 80%以上都是大学以上的高学历教育高感知教育背景高感知教育背景无人机、VR技术、裸眼3D等高科技和新产品的领先体验高感知消费体验高感知消费体验成长于互联网影响下的触网行为，虚拟人物仿妆、新潮跨界穿搭、网红地标打卡的新鲜感意识高感高感知消费思想知消费思想对高价值商品与服务的需求不断攀升，品牌受欢迎的原因除了贵、还有低调易识别的Logo。比如Moncler

49、左臂无论是放M造型的雄鸡还是北极地区俯视图，虽不张扬但又能告诉别人自的消费水平。高感知消费行为高感知消费行为High Consumption(High Consumption(高消费高消费) )、High EducationHigh Education（高学历）、（高学历）、High SensibilityHigh Sensibility（高感知）（高感知）追求高品质生活，享受追求高品质生活，享受“ “现代消费带来的舒适现代消费带来的舒适” ”并且勇于尝鲜并且勇于尝鲜中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间TXTX淮海淮海 年轻力中心年轻力中心站在未来度考虑的商业模式“在淮海路上创建一座剧

50、院，每一个消费者都是主，在这里上演没有故事线的随性恣意生活。”以高雅浪漫著称的百年淮海路，是一个众人眼中华贵雍容的购物天堂。在这个被全上海公认的最美丽、最摩登、最摩登、最有“腔调”和情调的商业街上，面对如此激烈的竞争面对如此激烈的竞争，TX淮海如何实现差异化突围差异化突围？掀起转型之战掀起转型之战 定义零售定义零售“ “新物种新物种” ”TXTX淮海淮海它是上海首家策展型零售空间，为大众构建一个崭新的潮流地标，同时它也是一个植入式的艺术空间，汇集起全球的艺术家和设计师，用科技手段传递全球的创意文化力量，用年轻而独特的方式表达自我。以“Digital数字化、Oasis可持续、URBAN都市、X（