北京双吉安物业危旧房改造还迁小区物业管理投标书.pdf
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1、 第 1 页 共 60 页 目 录 投标函 第一章 双吉安 物业公司企业 资信情况 第二章 对本项目物业管理的整体设想及管理思路 第三章 管理方案与服务内容 第 四 章 前期介入服 务与接管验收及入住管理方案 第 五 章 拟采取的工作计划和物资装备计划 第 六 章 管理组织架构与人员编制 第 七 章 物业管理服务费用测算 结束语 第 2 页 共 60 页 南礼士路 19号 住宅小区前期物业管理 投 标 函 北京建工集团有限责任公司 房地产开发经营部 : 本公司认真研究了 贵公司南礼士路 19 号 项目前期物业管理服务招投标 文件后,愿意接 受招标文件的要约条件,愿意参加本次招标。 本公司声明如
2、下: 一、 同意按照招标文件要求参与竞标,否则视为自动放弃。 二、 在签署前期物业服务合同之前,本招标文件和贵司的中标通知书构 成约束双方的契约附件。 三、 如我公司中标,将按照贵 公 司规定的时间签订前期物业服务合同, 并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。 四、 我方同意,在从规定的递交投标响应文件截止之日起 90 个日历日 内,自觉遵守本次招投标活动的每项规定。 五、 我公司的投标报价为:住宅物业管理基础服务费每平米每月 0.55 元、商业物业管理综合服务费每平米每月 2.8 元;其他收费标准按 照 北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准 执行。 投标单位名称: 北京
3、双吉安 物业管理有限公司 (公章) 日 期: 2007年 6月 18日 地址 :北京市 西城区 马甸南村甲 12号楼 投标人代表 : 电话: 6776 1201 第 3 页 共 60 页 第一章 投标人资信与情况介绍 第 4 页 共 60 页 个 人 简 历 姓名:李伟波 性别:男 年龄: 32 岁 职位: 物业部 副经理 工作经验: 从事物业管理 工作 已 经 8 年, 曾参加过 住宅小区、办公用房、商品房、房改房、旧 房改造、 回迁房等多种类型的物业 管理工 作。 熟悉物业管理的相关法律法规 , 具 有 较 丰富 的物业 知识 。能够 较好的 组织协调各部 门的关系,对新项目的开发有一 定
4、 的 经验。 第 5 页 共 60 页 一、 企业资信与资质影印件 第 6 页 共 60 页 第 7 页 共 60 页 二、 法人委托授权书 法定代表人授权委托书 北京建工集团有限责任公司 房地产开发 经营 部 : 兹 委托李伟波在南礼士路 19 号 危改住宅小区 前期物业管理 之 投标 项目中 为 北京双吉安 物业管理有限公司 投标代理人 。 委托代理权限如下:委托代理人 李伟波 在以上项目中 以 本 公司 之 名义代表 本 公司签署投标书 、 进行谈判 、 签署合同和处理一切与此有关的必要事务 。 本授权书于 2007年 6月 18日签字生效,特此声明。 法定代表人: 投标人代表: 投标人
5、全称: 北京 双吉安 物业管理有限公司 投标人公章: 第 8 页 共 60 页 三、 拟派项目经理情况说明 项目名称:南礼士路 19号危改回迁小区 投标人名称: 北京双吉安物业管理有限公司 拟派项目经理姓名 李伟波 主要业绩 性别 男 从事 物业管理工作 已经 8 年。 曾 参加过住宅小区、办公用房、商品房、 房改房、旧房改造、回迁房等多种类 型的物业管理工作。熟悉物业管理的 相关法律法规,具有较丰富的物业知 识。能够较好的组织协调各部门的关 系,对新项目 的开发有一定的经验。 年龄 32 专业 经济管理 学历 大专 工龄 8年 职称 暂无 从事本岗位工作时间 8年 联系电话 6776 120
6、1 投标单位 公章: 投标人代表签字: 日期: 2007年 6 月 18日 第 9 页 共 60 页 四、 双吉安 物业公司简介 一、公司基本情况 企业名称:北京双吉安物业管理有限公司 成立时间: 1987年 11月 注册资金: 380万元人民币 北京双吉安物业管理有限公司的前身是北京双吉安物业管理中心,成立于 1987 年, 2006 年 8 月变更为北京双吉安物业管理有限公司,注册资金 为 380 万 元人民币,在西城区工商局注册登记。 1997 年经北京市房地产管理局资质审查 合格,成为在北京市范围内从事物业管理经营工作的物业管理企业。我单位现有 职工 60 人,管理人员 20 人,服务
7、人员 40 人,持证上岗率 50%以上,具有中级 以上职称的管理人员、工程技术人员 8人,管理人员全部取得物业管理岗位合格 证书,有一支具有较强技术、业务素质的职工队伍;有物业管理委托合同;有比 较健全的管理制度,有较丰富的管理经验。 目前本公司负责西城区马甸南村和朝阳区华威北里两个小区的物业管理工 作,这两个小区总建筑面积为 25 万平方米,楼 26 栋 ,产权单位 100 多个, 住 户有 3040户,两个小区都设有机动车停车场和非机动车存车处。 马甸小区设锅炉房一座,原为四台热水锅炉供暖,按照市政府要求于 2003 年将热水锅炉改造成三台燃气锅炉供暖,供暖面积为 10 万平方米,马甸锅炉
8、房 连续十二年被评为北京市供热系统先进单位。 二、服务宗旨 本公司以“住户至上、服务第一”为宗旨,全心全意为产权单位服务,为住 户服务。我们的原则是“方便业主和住户,文明服务”。我们以“为业主提供满 意的服务,让使用人享受温馨生活”为质量方针。向我们的业主承诺:“ 24小时 受理住户报修” 。 第 10 页 共 60 页 北京双吉安物业管理有限公司 是一家新兴的 物业管理服务商 , 改制 成立于 2006年 8月, 是 北京 市物业管理协会会员单位。 公司资质齐 备、制度完善,目前管理 员工 20人,其中中级专业职称人员 6人, 所有管理人员均持有建设部物业管理 经理 上岗 资格 证,多数员工
9、拥 有大中专学历 。 双吉安 物业秉承“服务创造价值,品质成就未来”的理念、以“客 户满意是我们永恒的追求”为宗旨,倡导“以人为本”的亲情管理 模式,视客户为我们朝夕相伴的亲人和朋友, 珍惜客户的信任,以 积极热情的心态去满足客户的服务需求 , 把诚信的服务和客户发自 内心的赞誉,视作 公司发展最牢固的基础。 双吉安 物业深知服务永无止境,十分重视对员工服务意识的培养和 教育,要求员工做到“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技 能、提高服务质量”,力求“管理无盲区,服务无缺陷,工作无差错, 客户无怨言”,着眼于做得“更细致、更周到、更标准”,努力争取 持续超越客户期望,赢得更多客户满意。 双
10、吉安 物业深信高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人 才团队基础之上,团队之和谐合作则是企业立足之本。全体 双吉安 物业人将以精英团队的姿态和百倍高昂的士气努力把握企业发展契 机,向社会展示企业风采,传播企业文化, 竭诚为每一位客户提供 卓越服务。 第 11 页 共 60 页 第二章 对本 项目 的 整体设想 与管理思路 第 12 页 共 60 页 一、项目概况与特点 南礼士路 19号回迁小区项目 位于 西城区南礼士路 19号,其四至 为:东至建工集团公司办公楼、市政总公司办公楼 , 南至核工业部招 待所、第二炮兵招待所、西至南礼士路三条南里、市政委办公楼、北 至南 礼 士路三条。 1、
11、 主要 经济指标 概况 占地面积: 19372 平方米 容积率: 3.292 绿地率: 25.03% 回迁住宅建筑面积: 22801.50 平方米。 北区配套公建 面积: 1771.96 平方米。 北区回迁住宅规模: 208 户。 北区地上机动车停车位: 13 辆,为双层机械停车位。 北区绿地面积: 1345.15 平方米,绿地率 6.94%。 其他数据招标文件未详,因项目在设计建设阶段或有更改,本投标 书以经验值编制。 2、 建筑结构与配套公共设施概况 电梯六部,每单元一部。 1、 2、 6 单元 各 一梯 4 户; 3、 5 单元 各 一 梯 3 户; 4 单元一梯 2 户。北区共 3 个
12、配电室。包括 3#回迁楼及 4# 楼公建。其中: 3#回迁楼北段一个配电室,南段一个配电室, 4#楼 公建一个配电室。 变电室、热交换站各一个。 3、 其 他概况 南礼士路 19号回迁小区项目 项目定位为 危改回迁小区 。 整体采用 围合布局,拥有住宅、商业功能,地理位置优越,交通方便快捷, 充分体现出现代高尚住宅风采。 二、 对本项目前期物业管理的整体设想 第 13 页 共 60 页 1、 管理思路 本方案中我们把与 建工集团 关于 南礼士路 19 号回迁小区项目 的物 业管理合作明确分为两个阶段,前期介入至物业接管验收为一个阶 段,第一批业主 入住 至业主委员会成立为第二阶段。 南礼士路
13、19 号 回迁小区项目 业主入住率达到 50%以上后、半数以上业主提议成立 业主委员会,我们与 建工集团 关于 南礼士路 19 号回迁小区 物业管理 的合作也即告 终止,随后 双吉安 物业将积极主动与 南礼士路 19 号回 迁小区项目 业主委员会合作,并有信心通过投标与 南礼士路 19 号回 迁小区项目 业主委员会继续合作参与后期物业管理,一如既往地延 续本方案中我们的各种优质物业管理服务。 根据 南礼士路 19 号回迁小区 项目 的 特点、物业管理需求分析和我公 司物业管理经验,我们将 南礼士路 19 号回迁小区项目 管理标准定位 在专业物业管理服务标准上。我们设计了本套管理方案,通过高水
14、平物业管理配合开发商的开发设计思路,实现高消费投资,高价值 体现,将 南礼士路 19 号回迁小区项目 打造成一个体现新 北京 住宅小 区建设与物 业管理最高水平的社区。本方案同时能够体现我公司的 专业水平,符合我公司一贯的“质价相符、质高于价”的优质物业 管理服务原则。 我们认为对 南礼士路 19 号回迁小区项目 采取专业物业管理的关键 在于高标准安全与交通秩序管理、配套设施包括会所商铺管理 和 社 区文化的建设,并重点倾力于“服务” -实践“不是我有什么服 务 你就只能享受什么服务,而是你需要什么服务我就提供什么服务” 这一 双吉安 物业管理特点。为此,我们集中 双吉安 物业在 南礼士路 1
15、9 号回迁小区项目 管理方面的思路与理念,提炼出为 南礼士路 19 号回迁小区项目 业主营造安全 (Secuity)、优美 (Elegancy)、舒适 (Comfort)、方便 (Conveience)的社区人居环境的总体 设想 。我们将 依据 国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准,针对 南礼士路 19 号回迁小区项目 业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、 内容和标准。 第 14 页 共 60 页 一流的物业需要一流的管理,一流的管理 体现 一流的质量。 北京双 吉安物业管理有限公司 秉承“服务创造价值,品质成就未来”经营 理念,从满足业主生活需求、促进物业保值增值两个方面着手,努
16、力通过“更周到、更细致、更规范”的物业管理 服务 营造“安全、 文明、优美、舒适”的居住 环境, 同时加强物业设备设施的维护和 完善,保持小区面貌日久常新,用卓越品质打造 南礼士路 19号回迁 小区项目 物业品牌形象 , 让客户 住得 安心、放心 。 2、 整体设想 根据项目实际情况,我公司对提高物业管理服务水平的整体设想是: 建 设“安全文明社区,人文生态家园”; 实施“八化”高标准、高水平的管理措施,八化即组织专业化、运 作规范化、控制程序化、作业标准化、服务人性化、管理立体化、 成本合理化、经营市场化; 推行“十项工程”拓展物业管理深度和广度,十项工程为人才工程、 互动工程、运作工程、形
17、象工程、环境工程、文化工程、安全工程、 保险工程、阳光工程、创新工程; 倡导“忠于职守、记住业主、忘记自己”的服务意识,让业主得到 “六心级”享受,即“放心、安心、舒心、温心、开心、齐心”; 采用“人文关怀,精神家园”、“生态环保,绿色家园”、“价值求同, 互动参与”的社区文化、环境文化特色的物业管理典型模式; 3、 管理重点 关于前期介入 我们认为现阶段 双吉安 物业与 建工集团 房开部 关于 南礼士路 19 号 回迁小区 物业管理的合作重点在于物业管理前期介入。我们发现, 大多数建筑设计院在规划设计时,未能充分或准确考虑日后的物业 管理,物业出售后给住户造成了麻烦,给物业管 理公司带来了不
18、便 甚至困难。比如,空调机的安装与排水考虑失误,造成影响制冷效 果或装修困难;铁围栏及其他铁制材料的过多使用,造成日后的保 养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理问题考虑欠缺。 同时由于物业管理公司熟知这些问题,因而才能在这 些 方面提出专 第 15 页 共 60 页 业意见。 有 鉴于此,物业管理服务最好是在物业开发的初始,即基础工程建 设开始就介入。在规划的初期就积极引进物业管理观念,让物业管 理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同 的层面上进行互动。但此时不是全面介入,我们将委派我公司熟 悉 工程和设备的物业管理 专家根据物业管理的需要对有关结构设计 和设备配置
19、等技术性问题提出专业意见,并且参与部分工程的施工 监管,同时可以培养未来的物业管理技术骨干。 物业管理的全面介入应该在销售工作开始以前。为了配合销售,我 们在 南礼士路 19号回迁小区项目 售前即需要完成以下工作: 明确服务内容; 明确设备配置; 确定组织架构; 明确财务预算(即收费标准); 完成管理份额计算; 完成所有合同文本。 这一系列工作本方案对此亦做详细阐述,包括我公司拟参与前期介 入物业管理人员情况、拟采用的组织架构与模式、拟介入管理的重 点内容等,详见本方案 相关章节。针对 南礼士路 19 号回迁小区项 目 的实际情况,介入时间宽松,我公司将在做好前期介入工作的基 础上,充分调查研
20、究 南礼士路 19 号回迁小区项目 业主需求,为后 期物业管理做好精心的准备工作。 关于物业接管验收 我们设想,在物业接管验收标准上尽量和竣工验收一致,但是属于 物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致可能发生 的 问题,由于 南 礼士路 19 号回迁小区项目 是我公司和贵公司第一次合作,开发商 在售后服务等方面要给予明确的支撑。双方应在委托合同中就此明 确相关事宜,以便我们在将来物业管理中实施物业的售后服务处 第 16 页 共 60 页 理,保持 双方在业主中良好的企业信誉与形象。 本方案中亦有关于 我们如何做好 南礼士路 19 号回迁小区项目 接管验收工作的详尽阐 述。 关于业主入住 与收费
21、我公司在前期业主入住期间,通过各种渠道各种方式进行物业管理 知识普及宣传,制作 并发放 业主入住手册,业主临时公约,装饰装 修管理规定。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。 如有需要 则 直接提供装饰装修服务。 根据北京市物业管理法规 规定 自业主 入住 领取房屋钥匙 起我们将 开始正常收取物业管理费用。 北京 的物业管理伴随着房产开发刚刚 起步,管理处的服务对象多为对物业管理接触较少的人士,对 物业 管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不良现象, 同时亦表示我们在物业管理服务中会存在一定的实际困难。我公司 针对此等情况,除了在服务上加强、在管理上力求规范以外,同时 通过
22、 大力宣传 让众多业主知晓 物业管理的 相关法律法规,进而理解 支持物业管理工作。 关于安全与车辆管理 针对 南礼士路 19号回迁小区项目 的具体情况,采取一体式的安全管 理体系。采用定点监控 、 巡逻保障 、 充分利用智能设施 等 措施来保 证安全。 关于为业主服务 南礼士路 19号回迁小区项目 定位于 中 等 档次 ,我们认为 项目潜在的 消费 人群基本处于 北京 目前社会 的 中 层人士。因此我公司在服务过 程中注重与本地其他物业项目的差异性,更为灵活和有针对性的进 行服务。包括实践 菜单 式物业管理服务。 我们深知物业管理工作的本质是服务,这亦是我们在本案的一个关 第 17 页 共 6
23、0 页 键思路,本方案中的所有物业管理理念都是我们在其他项目实际采 用并都将一如既往 的在 本案中 得到 全部运用, 并以 双吉安 物业周到 细致的服务打造我们共同的物业管理品牌,实现开发商、业主、物 业公司三方共赢。相关管理设想与理念详见其他章节。 关于社区文化 我们理解社区文化应包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社 区文化活动促进社区文化氛围 的形成;社区文化氛围又促使社区文 化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。 我公司将把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。我 们将从关注小区的整体精神风貌建设、推崇文明家庭的生活方式、 着重营造业主间和睦、融洽、和谐的邻里关系等方面创建良



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