2023年10月70个大中城市房价数据点评:70城房价环比降幅扩大二线城市新房房价环比跌幅收窄-231116.pdf
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1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业行业点评点评 2023 年年 11 月月 16 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 房地产房地产 2023 年年 1-10 月统计局数据点评:月统计局数据点评:房价止房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄;投资与新开工持跌带动销售额同比降幅持续收窄;投资与新开工持续承压续承压(2023/11/15)房地产行业房地产行业 2023 年年 9 月月 70 个大中城市房价数据个大中城市房价数据点评:点评:70 呈房价持续承压,但一线新房二手房价呈房价持续承压,但一线新房二手房价格环比均正增长格环比均正增长(2023/10/20)房地产行业房地产
2、行业 2023 年年 1-9 月统计局数据点评:东月统计局数据点评:东部地区带动全国销售修复;地产投资持续承压部地区带动全国销售修复;地产投资持续承压(2023/10/18)地产新模式探索系列之二地产新模式探索系列之二:城中村改造篇城中村改造篇城城中村改造加速推进,超中村改造加速推进,超 7 亿平规模为行业注入新动亿平规模为行业注入新动能能(2023/9/6)房地产行业重大政策点评:居民加杠杆空间进一房地产行业重大政策点评:居民加杠杆空间进一步打开;京沪政策调整力度超预期步打开;京沪政策调整力度超预期(2023/9/5)地产新模式探索系列之一地产新模式探索系列之一:代建行业篇代建行业篇代建新代
3、建新航道,迎来新机遇(航道,迎来新机遇(2023/8/5)城中村改造点评:城中村改造政策稳步推进,利城中村改造点评:城中村改造政策稳步推进,利好相关经验丰富的央国企(好相关经验丰富的央国企(2023/7/29)2023H1 土地成交情况点评:土地成交情况点评:2023H1 土地成交总土地成交总价同比下滑价同比下滑 21%,京、杭、沪位列前三;预计下,京、杭、沪位列前三;预计下半年会有结构性回暖(半年会有结构性回暖(2023/7/6)中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师:夏亦丰证券分析师:夏亦丰(86
4、21)20328348 证券投资咨询业务证书编号:S1300521070005 证券分析师:许佳璐证券分析师:许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号:S1300521110002 房地产行业房地产行业 2023 年年 10 月月 70 个大中城市房价个大中城市房价数据点评数据点评 70城房价环比降幅扩大,二线城市新房房价环比跌幅收窄 国家统计局发国家统计局发布布 2023 年年 10 月份月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大大中中城市新房价格环城市新房价格环比比下降下降 0.4%;二手房价格环比二手房
5、价格环比下降下降 0.6%。核心观点核心观点 10 月月 70 个大中城市新房个大中城市新房与二手房与二手房房价房价环比降幅均扩大环比降幅均扩大。70 大中城市新房房价环比下降 0.4%,二手房房价环比下跌 0.6%,环比降幅均较上月扩大 0.1 个百分点。新房房价新房房价已经连续已经连续五五个月持续下个月持续下滑;二手房房价已经连续滑;二手房房价已经连续六六个月持续下滑。个月持续下滑。70 个大中城市中,新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。10 月新房房价环比上涨的城市仅 11 个,比上月减少 4 个,下跌城市有 56个,比上月增加 2 个;二手房环比上涨的城市有 2 个,比上
6、月减少 2 个,下跌城市有 67 个,比上月增加 2 个。新房与二手房新房与二手房房价持续面临下行压力房价持续面临下行压力且环比降幅扩大且环比降幅扩大,主要是因为:,主要是因为:1)虽然虽然前期前期利好政策不断推出,但利好政策不断推出,但对成交的提振效果边际递减,对成交的提振效果边际递减,没有持续强心剂的情况下,居民信心仍然不没有持续强心剂的情况下,居民信心仍然不足,销售复苏仍然较弱,足,销售复苏仍然较弱,且且市场预期不持续市场预期不持续,整体整体新房房价仍然承压新房房价仍然承压。2)“认房不认贷认房不认贷”政策落地政策落地后,置换需求导致二手房挂牌量持续增长,叠加成交量未见明显改善,二手房业
7、主方心理预期松后,置换需求导致二手房挂牌量持续增长,叠加成交量未见明显改善,二手房业主方心理预期松动动,积极以价换量积极以价换量,10 月二手月二手房房价格价格继续承压继续承压。一线城市一线城市前期前期“认房不认贷认房不认贷”政策优化所带来的需求已部分释放,政策优化所带来的需求已部分释放,市场活跃度市场活跃度下降下降,本月本月新房新房与二与二手房手房价格价格环比增速均转负环比增速均转负。1)新房)新房:四个一线城市环比增速均下行,四个一线城市环比增速均下行,上海上海房价房价相对更有韧性。相对更有韧性。一线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.3%。其中,北京环比下降 0.4%(前值:+0.4
8、%);上海环比上涨 0.2%(前值:+0.5%);广州环比下降 0.7%(前值:-0.6%),连续 5 个月房价下滑;深圳环比下降 0.5%(前值:-0.5%)。上海房价相对更有韧性,2019 年 8 月以来环比始终保持正增长,在本月迎来十批次集中供应,受高于城市均价项目入市带动,新房价格仍能维持上涨。2)二手房二手房:一线城市一线城市二手房房价二手房房价由由环比环比增长增长 0.2%转为环比下降转为环比下降 0.8%。北京环比下降 1.1%(前值:+0.7%);上海环比下降 0.8%(前值:+0.6%);广州环比下降 0.8%(前值:-0.7%);深圳由环比持平转为环比下降 0.5%。前期“
9、认房不认贷”政策优化所带来的需求已部分释放,加上二手房挂牌量走高、可选房源增加,当前购房者观望情绪增加,成交量未见明显改善,业主方心理预期松动,二手房房价显著承压。我们认为我们认为,一线城市一线城市政策仍有进一步调整的空间,政策仍有进一步调整的空间,若支持政策能进一若支持政策能进一步优化,市场活跃度有望提升,步优化,市场活跃度有望提升,房价有望企稳房价有望企稳。二线城市二线城市新房房价环比跌幅有所收窄新房房价环比跌幅有所收窄,新房与二手房房价环比跌幅是各能级城市中最小的,新房与二手房房价环比跌幅是各能级城市中最小的。1)新房:新房:二线城市新房房价环比下降 0.2%,环比降幅较上月收窄 0.1
10、 个百分点。68%的城市新房房价环比下跌,天津、石家庄、长春、杭州、合肥、长沙、海口、成都、贵阳、西安新房房价环比持平或略有上涨,其余城市环比均下跌。2)二手房:)二手房:二线城市二手房房价环比下降 0.5%,环比降幅较上月持平。仅杭州环比增长 0.5%、西安环比持平以外,其余城市环比均下跌。其中在“杭六条”新政带动下,杭州二手房需求释放,根据中指院,10 月杭州二手住宅成交套数超 4200 套,环比增长 67%,同比增幅超九成,1-10 月累计增长 42%,市场活跃度提升下,房价环比出现增长。三线城市三线城市持续面临房价下行压力持续面临房价下行压力。1)新房:)新房:三线城市新房房价环比下降
11、 0.5%,环比降幅较上月扩大了 0.2 个百分点。91%的三线城市新房房价环比下跌,仅吉林(环比+0.2%)、三亚(环比+0.1%)、岳阳(环比持平);环比跌幅相对较大的城市有惠州、湛江、韶关、九江、安庆、徐州,跌幅均超过 1%。2)二手房:)二手房:三线城市二手房房价环比下降 0.6%,环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点。除了三亚环比增长 0.1%以外,其余所有三线城市二手房房价环比增速均为负。现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70 大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上新房房价环比增速均为-0.4%,环比降幅均较上月
12、扩大了 0.1 个百分点;二手房房价环比增速分别为-0.6%、-0.6%、-0.5%,环比降幅均较上月扩大了 0.1 个百分点,其中改善(144 平以上)产品二手房环比降幅相对较小。投资建议投资建议 我们认为当前行业仍面临较大压力,虽然需求端利好政策持续推出,但对成交的提振效果边际递我们认为当前行业仍面临较大压力,虽然需求端利好政策持续推出,但对成交的提振效果边际递减。一方面,没有持续强心剂的情况下,居民信心仍然不足,行业基本面复苏仍然较弱,市场预减。一方面,没有持续强心剂的情况下,居民信心仍然不足,行业基本面复苏仍然较弱,市场预期不持续;另一方面,房企信用风险的负面情绪仍在蔓延期不持续;另一
13、方面,房企信用风险的负面情绪仍在蔓延。新房与二手房房价步入接近半年的持新房与二手房房价步入接近半年的持续下跌通道续下跌通道当中当中。但是,我们也看到一些相对利好的供给端政策,比如多地取消土拍限价,提升但是,我们也看到一些相对利好的供给端政策,比如多地取消土拍限价,提升市场热度,我们认为,后续可能会传导到取消限价,若同时增加核心地块的供应,也许能够在四市场热度,我们认为,后续可能会传导到取消限价,若同时增加核心地块的供应,也许能够在四季度带来一波拿地热潮,以此扭转居民对房价的看跌预期。季度带来一波拿地热潮,以此扭转居民对房价的看跌预期。我们认为,在当前时点,我们认为,在当前时点,短期关注供需端政
14、策的持续调整,中长期关注城中村改造、保障性住房短期关注供需端政策的持续调整,中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。现阶段我们建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的 beta 行行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司:底部回升、弹性较大的公司:金地集团、
15、龙湖集团;2)在)在一线城市有城市更新业务布局的房企:一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。风险提示风险提示:房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。2023 年 11 月 16 日 房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评 2 附录附录 70 个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分:个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分:一线城市指北京、上海、广州、深圳等 4 个城市;二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、
16、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等 31 个城市;三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等 35 个城市。附注:附注:1)调查范围:各城市的市辖区,不包括县。2)调查方法:新建商品住宅销售价格调查为全面调查,基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合,基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价。3)如当月无成交,则视为
17、价格总体水平无变动。图表图表 1.2023 年年 10 月月 70 大中城市新建商品住宅价格环比大中城市新建商品住宅价格环比下降下降 0.4%资料来源:国家统计局,中银证券 图表图表 2.2023 年年 10 月月 70 大中城市中一大中城市中一、二、三线城市、二、三线城市新建商品住宅价格环比新建商品住宅价格环比增速分别为增速分别为-0.3%、-0.2%、-0.5%资料来源:国家统计局,中银证券 -1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08201
18、2-102012-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-1020
19、19-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-107070大中城市新房房价大中城市新房房价70个大中城市:环比%-2.0-1.00.01.02.03.04.02011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-10201
20、2-122013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-1220
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