中指研究院-房地产行业:最新进展!多地发布配售型保障房、城中村改造计划-20240119.pdf
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1、中指中指研究院研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本本报告数据来自中指数据报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。央行数据显示,2023 年 12 月,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款(PSL)3500 亿元,为 2022 年 11 月后再次出现超千亿元规模的 PSL 净新增,也标志着央行新一轮 PSL 投放的开始。2014 年 PSL 设立后曾有两轮大规模投放,首轮投放为棚改提供了至关重要的资金支持。当下,我国房地产市场延续调整态势,“
2、三大工程”建设成为稳投资、促需求的重要抓手,2023 年 11 月初央行行长潘功胜在多次会议及采访中指出“为保障性住房等三大工程建设提供中长期低成本资金支持”。在此背景下,2023 年 12 月 PSL 大规模投放的重启备受市场瞩目。近期,广州、深圳、福州等多地已陆续发布配售型保障房建设计划、城中村改造计划,福州配售型保障房首笔贷款已落地,在 PSL 投放助力下,各地“三大工程”建设将进一步加速,也给市场带来新的期待。一一、P PSLSL 的前世今生的前世今生 1 1、PSLPSL 历史历史投放情况及用途投放情况及用途 抵押补充贷款(抵押补充贷款(P PSLSL),是 2014 年央行创设的结
3、构性货币政策工具,属于阶段性工具。2014 年 4 月25 日,为贯彻落实国务院第 43 次常务会议精神,中国人民银行创设抵押补充贷款(PSL)为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。初期主要是央行向国开行提供 PSL,2015 年 10 月起,对象扩大至国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行(三家政策性银行),主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等,对属于支持领域的贷款,按贷款本金的 100%予以资金支持。根据央行对于结构性货币政策工具的介绍,央行按照“先贷后借”模式向金融机构提供资金,而非直接向企业发放贷款。由于 PSL 支持领
4、域多为资金需求量大、项目周期长的棚改、重大工程等方向,为更好满足这些项目的信贷需求,PSL 始终保持较同期 3-5 年、5 年期以上贷款基准利率更低的利率水平,经过多次下调,当前已降至 2.4%的低位。表表:P PSLSL 利率调整利率调整 时间时间 2014.9 2015.5 2015.7 2015.11 2022.9 PSLPSL 利率利率 4.50%3.10%2.85%2.75%2.40%资料来源:央行,中指研究院综合整理 从历史投放情况来看,2023 年之前,央行曾进行过两轮大规模 PSL 投放。第一轮是 2014 年-2019最新进展!多地最新进展!多地发布发布配售型保障房配售型保障
5、房、城中村城中村改造改造计划计划 中指中指研究院研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询中指数据、中房指数系统。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319253。年,PSL 主要用于棚改,五年间累计净新增资金超 3.5 万亿元,随着棚改任务基本完成,在 2020 年 3 月-2022 年 8 月期间 PSL 无净新增资金;第二轮是 2022 年 9 月-11 月,三个月 PSL 累计净投放资金 6300亿元,央行在 2022 年四季度货币政策执行报告中指
6、出“运用抵押补充贷款支持开发性政策性金融机构为基础设施重点领域设立金融工具和提供信贷支持”,由此可见,第二轮 PSL 投放或主要用于基建项目;2023 年 12 月央行净新增 PSL3500 亿元,3500 亿元的净投放额为 PSL 创设以来单月净投放第二高水平,此次较大规模的投放,或是央行支持“三大工程”的重要资金来源。图图:P PSLSL 投放规模及余额投放规模及余额 注:2014 年为全年净新增金额 资料来源:央行,中指数据 CREIS 2 2、PSLPSL 在棚改期间对房地产投资的带动情况在棚改期间对房地产投资的带动情况 据住建部公布数据,“十三五”期间(2016-2020 年),全国
7、棚改计划开工 2300 多万套,将帮助 5000多万居民“出棚进楼”,预计完成投资约预计完成投资约 7 7 万亿元万亿元。其中,2016 年-2019 年,每年棚改实际开工量分别为 606 万套、609 万套、626 万套和 316 万套,棚改投资额分别为,棚改投资额分别为 1.481.48 万亿元、万亿元、1.841.84 万亿元、万亿元、1.741.74 万亿万亿元和元和 1.21.2 万亿元万亿元。图图:棚改及棚改及 P PSLSL 对房地对房地产产开发投资额的拉动(单位:万亿元)开发投资额的拉动(单位:万亿元)PSL 净净投放投放额额 棚改投资额棚改投资额 PSL 在棚改投在棚改投资额
8、中占比资额中占比 房地产开发投房地产开发投资额资额 棚改投资棚改投资额额/房房地开发投资额地开发投资额 PSL 资金资金/房地房地开发投资额开发投资额 2016 0.98 1.48 65.9%10.3 14.4%9.5%2017 0.64 1.84 34.5%11.0 16.8%5.8%2018 0.69 1.74 39.8%12.0 14.5%5.8%2019 0.27 1.2 22.3%13.2 9.1%2.0%2020*0.02 0.74 2.7%14.1 5.2%0.1%合计合计 2.59 7.0 37.0%60.6 11.5%4.3%注:受央行 PSL 公布口径影响,表内净投放额为净
9、新增数据,未考虑归还;*2020 年住建部未公布棚改投资额,数据为总投资额倒算。资料来源:央行,住建部,中指研究院综合整理 在上一轮大规模棚改开展早期,PSL 为棚改的主要资金来源,2016 年 PSL 净新增占棚改投资额的比重达 65.9%,2018 年 3 月,财政部、住建部下发试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法,35000500010000150002000025000300003500040000-2000-1000010002000300040005000亿元亿元PSL投放(左)PSL余额(右)棚改棚改基建基建中指中指研究院研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 此后专
10、项债逐步代替 PSL 成为棚改的主要资金来源,同时 PSL 逐渐迎来偿还期,净投放规模走低,在2020 年时 PSL 占棚改投资额的占比降至约 3%。整体来看,在 2016-2020 年期间,PSL 净投放在棚改投资中占比约为 37%。而落至房地产投资,2016-2018 年 PSL 资金与房地产开发投资的比值在 6%-9%之间,考虑到 PSL 实际使用中除棚改外,亦用于水利工程投资、“三农”等方向,因此实际 PSL 资金与房地产开发投资的比值或小于 6%。二二、“三大工程”“三大工程”进展进展 2023 年下半年,中央多次提及“三大工程”建设(保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础
11、设施建设),预计 2024 年“三大工程”将进入加快落地阶段,此轮 PSL 的投放重启或是“三大工程”加速推进的标志,其中保障性住房建设、城中村改造与房地产投资关联更为密切,故本文主要落脚在这两方面,并将持续关注相关工作进展。1 1、多地公布配售型保障房建设计划,福州首笔贷款落地多地公布配售型保障房建设计划,福州首笔贷款落地 2023 年 8 月 25 日,国常会审议通过了关于规划建设保障性住房的指导意见(国发【2023】14 号文),14 号文提出了配售型保障房的发展思路,重点解决工薪收入群体住房困难问题,随着 14 号文印发,配售型保障房也将在 35 个城区常住人口超 300 万的大城市推
12、进建设。至此,由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建,推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善,探索新的发展模式更进一步。随着顶层设计的不断落地,各地也在积极规划配售型保障房的建设目标,并跟进配套举措。从监测情况来看,目前南宁、福州、深圳、广州等城市提出了 2024 年年度或者首批配售型保障房的计划建设量,深圳、广州、福州计划 1 万余套,同时国家开发银行已向福州一项目授信 2.02 亿元,并完成首笔1000 万元的贷款发放,后续预计各地的配套资金也将加快落地。表:表:各地配售型保障房各地配售型保障房推进情况推进情况 城市城市 时间时间 建设建设 规模规模 建设建设 面积面积
13、(万平米)(万平米)投资额投资额(亿元)(亿元)基本情况基本情况 南宁 2023.12.5 7200 套(首批)4000 套(2024 年)39(首批)日前,按以需定建的原则,南宁市紧盯“净地出让”和“资金平衡”两个重点,已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目配售型保障性住房先导项目 7 个、住房个、住房 7200 套套,总投资约 39 亿元,其中 2024 年计划建设住房年计划建设住房 4000 套套。福州 2023.12.19 约 1.24 万套(首批)109(首批)2023 年 12 月 19 日,国家开发银行宣布已向福建福州市双龙新居保障性住房项目授信 2.02 亿元亿元,目前已经实现了
14、首笔 1000 万元的贷款发放,这意味着全国第一笔配售型保障性住房开发贷款成功落地,我国新一轮保障性住房规划建设正在加速推进。滨海双龙新居项目计划建设保障性住房 710 套套,重点面向住房和收入困难群体公开销售,主要配售的户型为 45 到 75 平方米的中小户型。项目是划拨地,以保本微利原则出售。据悉,福州市保障房初步选址 8 个地块 539 亩,规划总建筑面积规划总建筑面积 109 万平方万平方米,总套数约米,总套数约 1.24 万套万套,其中,滨海双龙新居项目已开工,长乐区鹤上项目正在办理土地收储,四城区 6 个项目正在办理前期相关手续,下一步将根据工作进展逐个推出。中指中指研究院研究院
15、中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询中指数据、中房指数系统。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319253。城市城市 时间时间 建设建设 规模规模 建设建设 面积面积(万平米)(万平米)投资额投资额(亿元)(亿元)基本情况基本情况 深圳 2023.12.28 1 万余套(首批)75.7(首批)125(首批)2023 年 12 月 28 日,深圳市首批配售型保障性住房建设集中开工。据悉,本次集中开工共有 13 个配售型保障性住房项目,配售型保障性住房建设面积
16、75.7 万平方米万平方米,房源合计 1 万余套万余套。总投资约总投资约 125 亿元亿元,项目周边交通、教育、商业等配套较为完善。大连 2024.1.11 2170 套(2024 年)2024 年大连市确定的重点民生实事项目中,头号安居工程是解决工薪家庭、来连留连学生和农民工群体住房难,将在交通便利、公共设施较为齐全的区域,按照保本微利原则,规划建设配售型保障性住房规划建设配售型保障性住房 2170 套套。沈阳 2024.1.12 2200 套(2024 年)今年将筹集保障性租赁住房 5000 套,解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题。同时,筹集配售型保障性住房筹集配售型保障性住房 220
17、0 套套,缓解城镇工薪群体、城市引进人才住房困难。昆明 2024.1.12 41(2024 年)1 月 12 日,昆明市自规局公布了昆明市 2024 年配售型保障性住房地块控规修改方案,涉及呈贡、官渡、盘龙、西山 4 个区约 216 亩土地调整为二类居住用地(R2-保障性住房),总建面约总建面约 41 万平米万平米。广州 2024.1.14 不少于 1 万套(2024 年)住建局表示,广州市高度重视住房保障工作,住房保障覆盖面从户籍低收入家庭逐步扩大到中等偏下收入家庭,向新市民和人才延伸。截至 2023 年 12 月底,广州市共筹建保障性安居工程住房近 36 万套,累计发放租赁补贴 8 万多户
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