城市综合体（HOPSCA）专题.ppt

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1、城市综合体（HOPSCA）专题什么是城市综合体城市综合体典型案例万达特色的城市综合体城市综合体：是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。典型案例：美国纽约洛克菲勒中心典型案例：日本六本木新城案例美国纽约洛克菲勒中心(RockefellerCenter)定义特性建于19311940年

2、，世界最早的城市综合体。占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。案例日本福冈博多运河城定义特性内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础

3、案例日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性项目概况开发商：森BUILDING株式会社地址：东京都会区六本木六丁目地区物业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：76万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期：17年，1983-2003年开工时间：2000年4月竣工时间：2003年4月体量巨大投资额高开发周期长案例日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与33

4、2辆自行车停车位，其中自行车免费12个停车场地铁示意图地下停车场立体停车示意图高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：高便可达定义特性由以上案例得出城市综合体的特点：太原商业地产发展的必然方向单店模式华宇购物广场商业组合模式太原铜锣湾广场城市综合体太原万达广场城市综合体随着太原城市化发展，其轮廓已经越来越清晰项目开发面积小，业态单一，存在道路、停车、周边配套等问题。整个项目没有灵魂，店与店之间缺乏联系、人流动线设计不合理，纯商业定位，缺少了文化、娱乐、体育、酒店等业态，零售类比例偏大。万达

5、特色的HOPSCA，同时在商业综合体中组合了写字楼、酒店、商业街、酒吧街等业态，商业中心里面增加了文化、娱乐、健身、餐饮等内容。万达特色的城市综合体：是将国外的室内步行街与中国商业大楼形式相结合，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店、特色酒吧街等业态，商业中心里面增加了文化、娱乐、健身、餐饮等内容。万达城市综合体的一个量化的要求是零售业态租赁面积占可租面积的比率不超过50。更多的增加了酒楼、电景城、电玩城、健身中心等文化体育娱乐非零售业态，这是一种更切合中国人消费行为的模式，是一种已在全国多个城市如“北京万达广场、上海万达广场”实践证明切实有效的商业模式，是中国商业地产今后发展的趋势之一

6、。典型案例：北京万达广场上海万达广场城市综合体各业态构成大致比例如下：5-10%其他服务20-25%餐饮30-35%商业零售30-40%休闲、娱乐、酒店城市综合体运营的价值城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链万达城市综合体的特点：一.订单地产在项目开工前主力店招商已经完成，整个项目70至80的租凭面积已经确定入驻商业。其主要内容是：联合发展签订协议，约定双方的义务与权利，共同发展，共同成长。技术对接派专人与各主力店在技术层面进行对接，尽量避免商家进场后的改建、减少浪费。平均租金与各主力店约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给一个平均租金，保证我们的发展速度、减少了大量的

7、谈判环节。先租后建万达创造的“订单商业地产”模式让我们成为一流的销售“标准”的企业，万达的盈利固然令人欣慰，但打造出都独有的核心竞争优势，才更让我们骄傲。满场开业万达订单地产的一大优势，每个广场都可以做到所有大小商业同一时间开业，这点非万达这种高手而难做到。二.只租不售针对项目商业部分而言，不针对住宅、公寓、写字楼（需收回一部分成本），万达认为卖商铺的一定不是商业地产。三.社会效益万达商业地产产生了经济效益、社会效益的双向突破，为所在城市造就了：大量就业巨额税收消费者的欢迎城市新中心13独有商业合作伙伴资源前期规划设计市场竞争优势明显万达运作城市综合体的优势：资料来源：1.规划研究院拥有全国唯

8、一的商业规划研究院。在商业规划领域万达已经远远走在全国设计单位之前。2.开发建设开发建设是万达起家的本领，成本、销售、租金这三个决策文件是我们最独特的。3.后期运营管理万达现拥有全国唯一跨区域的商业管理公司，现有数千人的专业商管团队，连续三年租金收缴率在98以上。1.紧密合作伙伴已与7家不同业态的主力店签约，如生死契约的紧密合作。2.战略合作伙伴30余家国际、国内知名公司，签订了有选择权的合作协议。3.中小店铺战略合作伙伴万达有一大批中小店铺连锁企业伙伴，如：必胜客、肯德基、麦当劳，是极紧密的合作，每店必跟，只是体量较小不算主力店。独特的“订单商业地产“形成了强有力的竞争优势，获得了市场高度认可。人无我有的商业模式。获得各级政府认可。赢得金融资本青睐。中国企业国际最高评级。获得国内金融界认可。获得国内外投资者追捧。