高速成长之道_华润置地_2009年.pdf
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1、华润置地高速成长之道 华润置地借力集团雄厚的资源,进行资本孵化,以突破自身发展的 资本限制;并在强财务控制能力下,各经营指标领先并均衡,得以在 资本运作的进与出上,实现良好循环;通过投资物业的组合和差异 化的优势,有效的分散风险,提升公司业绩。 文 / 吴建国 于开曼群岛注册成立的华润置地有限公司(HK 1109)是华润集团旗下的地产业务旗舰, 1994 年 12 月通过收购华远股份进入地产业,1996 年 11 月在香港成功实现整体上市,2005 年成功实现战略重组。截止 2008 年,其总资产超过 700 亿港元,净资产超过 360 亿港元, 总土地储备达 2232 万平方米,全年实现综合
2、营业额为 91.34 亿港元,同比增长 60.8%,全 年综合股东应占净利润为港币 20.38 亿元,同比增长超出 4 成。 仅仅十几年时间,华润置地成为了中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之 一。如此迅速崛起的推动力又是什么呢?本文回顾了华润置地的发展历史,总结其高速成长 的驱动来源于以下三点: 一是华润置地“集团孵化”的商业模式,即借力集团雄厚的资源,进行资本孵化,以突 破发展的资本限制;二是极强的财务控制能力,拥有领先并均衡的经营指标,得以在资本运 作的进与出上,实现良好循环;三是通过参股开发和后期物业运营(权益置换),并择机灵 活的置入优质资产,进行投资物业组合,以有效的分散
3、账面风险。通过价值链的整合,打造 差异化的优势,进一步提升公司业绩。 借力集团资本资源,突破自身发展限制 华润置地的母公司华润集团是香港和中国内地最具实力的多元化企业之一,资金雄厚, 是一般的上市公司无论在资产规模,还是在现金流方面,都是有所不及的;同时作为大型央 企,具有极其强劲的资源背景。 由此,华润置地可以充分利用集团的沉淀资金,直接利用母公司大得多的资产负债表做 一些大规模项目,这是造就其高速成长的现实推动力。简单的说就是,在资产注入前的所有 权归属于集团,一些土地先期让集团来购买和持有,在项目开始孵化时则由华润置地的团队 来具体操作,只是用集团的资金在华润置地表外循环,等住宅项目进入
4、销售阶段和持有类物 业成熟后,再按市场价格注入。 显然,在华润置地的成长历程中,华润集团成功的扮演起了“孵化器”的角色。如此, 华润置地不但突破了自身发展的资本限制,同时,也使华润集团在资本投入上获得了高回报 和集团沉淀资金的有效使用,实现了双赢。(如图一) 迄今,华润置地的土地储备面积达到 2532 万平方米以上,这个量足够其未来几年快速 发展之用,而 2005 年华润置地的土地储备仅有 1074 万平米,仅 3 年多的时间,华润置地的 土地储备量翻了 2 倍多。 如此高速的背后是华润集团对华润置地 6 次土地储备和资产的注入。从而,华润置地得 以从各个方面提升财务指标,为其在资本市场上的进
5、一步融资打下良好的基础。在开发规模 在行业内并不突出的背景下,其股市的高市盈率,显示出市场对其运作模式的认同。此外, 资产注入后,华润置地的总资产和净资产得以迅速提升,获得更高的资信评级,为进一步的 银团融资创造了条件。 所以,华润置地借力集团资本资源,也有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、 开发资本支出与财务报告的错配,使得短期和长期效应兼顾。以至,华润置地可以在上市后 短期内即为股东带来回报,而作为大股东的华润集团也从中获得收益,进一步扩大为集团、 华润置地和股东的三方共赢。 极强的财务控制力,资本进出良好循环 从业绩表现看,华润置地在内地房地产股中,并非最突出者。但在财务出身的决策



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