高速成长之道_华润置地_2009年.pdf

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1、华润置地高速成长之道 华润置地借力集团雄厚的资源，进行资本孵化，以突破自身发展的 资本限制；并在强财务控制能力下，各经营指标领先并均衡，得以在 资本运作的进与出上，实现良好循环；通过投资物业的组合和差异 化的优势，有效的分散风险，提升公司业绩。 文 / 吴建国 于开曼群岛注册成立的华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰， 1994 年 12 月通过收购华远股份进入地产业，1996 年 11 月在香港成功实现整体上市，2005 年成功实现战略重组。截止 2008 年，其总资产超过 700 亿港元，净资产超过 360 亿港元， 总土地储备达 2232 万平方米，全年实现综合

2、营业额为 91.34 亿港元，同比增长 60.8%，全 年综合股东应占净利润为港币 20.38 亿元，同比增长超出 4 成。 仅仅十几年时间，华润置地成为了中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之 一。如此迅速崛起的推动力又是什么呢？本文回顾了华润置地的发展历史，总结其高速成长 的驱动来源于以下三点： 一是华润置地“集团孵化”的商业模式，即借力集团雄厚的资源，进行资本孵化，以突 破发展的资本限制；二是极强的财务控制能力，拥有领先并均衡的经营指标，得以在资本运 作的进与出上，实现良好循环；三是通过参股开发和后期物业运营（权益置换），并择机灵 活的置入优质资产，进行投资物业组合，以有效的分散

3、账面风险。通过价值链的整合，打造 差异化的优势，进一步提升公司业绩。 借力集团资本资源，突破自身发展限制 华润置地的母公司华润集团是香港和中国内地最具实力的多元化企业之一，资金雄厚， 是一般的上市公司无论在资产规模，还是在现金流方面，都是有所不及的；同时作为大型央 企，具有极其强劲的资源背景。 由此，华润置地可以充分利用集团的沉淀资金，直接利用母公司大得多的资产负债表做 一些大规模项目，这是造就其高速成长的现实推动力。简单的说就是，在资产注入前的所有 权归属于集团，一些土地先期让集团来购买和持有，在项目开始孵化时则由华润置地的团队 来具体操作，只是用集团的资金在华润置地表外循环，等住宅项目进入

4、销售阶段和持有类物 业成熟后，再按市场价格注入。 显然，在华润置地的成长历程中，华润集团成功的扮演起了“孵化器”的角色。如此， 华润置地不但突破了自身发展的资本限制，同时，也使华润集团在资本投入上获得了高回报 和集团沉淀资金的有效使用，实现了双赢。（如图一） 迄今，华润置地的土地储备面积达到 2532 万平方米以上，这个量足够其未来几年快速 发展之用，而 2005 年华润置地的土地储备仅有 1074 万平米，仅 3 年多的时间，华润置地的 土地储备量翻了 2 倍多。 如此高速的背后是华润集团对华润置地 6 次土地储备和资产的注入。从而，华润置地得 以从各个方面提升财务指标，为其在资本市场上的进

5、一步融资打下良好的基础。在开发规模 在行业内并不突出的背景下，其股市的高市盈率，显示出市场对其运作模式的认同。此外， 资产注入后，华润置地的总资产和净资产得以迅速提升，获得更高的资信评级，为进一步的 银团融资创造了条件。 所以，华润置地借力集团资本资源，也有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、 开发资本支出与财务报告的错配，使得短期和长期效应兼顾。以至，华润置地可以在上市后 短期内即为股东带来回报，而作为大股东的华润集团也从中获得收益，进一步扩大为集团、 华润置地和股东的三方共赢。 极强的财务控制力，资本进出良好循环 从业绩表现看，华润置地在内地房地产股中，并非最突出者。但在财务出身的决策

6、者宁 高宁、王印等历任高管的掌舵下，华润置地拥有极强的财务控制能力，在平滑业绩波动风险 的同时实现了经营业绩的锁定，各项经营指标表现突出、稳健、均衡。尽管其营业额在行业 内并不是最靠前的，但在土地储备、持有物业比例、盈利能力、净资产、负债率等方面领先 于行业，综合实力在短短几年内进入全国前三。 我们从财报上得出，截止 2008 年底，华润置地营业额 5 年复合增长率达 48.3%，经营 利润 5 年复合增长率更是高达 106.2%。注意是复合增长率而不是年增长率，它反映的是一 项投资在特定时期内的年度增长率，这是个长期时间基础上的核算，因而更能够说明华润置 地产业增长的潜力巨大。 从资本结构方

7、面看， 截止 2009 年上半年底， 华润置地综合借贷额折合港币 166.48 亿元， 现金及银行存款折合港币 95.43 亿元，净负债对股东权益比率仅为 19.7%。而且，贷款的货 币构成为人民币 41.5%，港币 58.5%。贷款总额中，仅约 4.6%的银行贷款将于一年内到期， 其余为长期贷款，当前的加权平均银行贷款年息仅为 3.2%。 华润置地如此安全、良好的财务状况，得益于 3 次向独立投资者配售新股进行融资，共 集资达 93 亿港币，增强资金实力的同时，进一步优化了资本结构，扩大了未来发展的融资 空间。而顺利融资又得益于集团的 6 次资产注入，合计注入资产金额高达 234 亿港元，但

8、华 润置地主要是通过向集团配股方式完成，为此支付对价的现金部分不到 60 亿港元。 总之，借力集团资源的长期行为，已经使得未来华润置地的成长空间，具有极大的想象 空间和可实现性。再加上，华润置地极强的财务控制能力和良好的资本结构，其在资本运作 的进与出上，实现了良好循环。 投资物业组合持有，价值链差异化优势 如果说，集团资本孵化和强财务控制能力，有效降低了账面风险、规避了业绩波动、提 升了财务指标、扩大了股权融资空间，从而保证了华润置地平稳快速发展。那么华润置地进 行投资物业组合和通过提供增值服务，打造出差异化的优势，得以将这些转化为了现实。 华润置地通过参股开发和后期物业运营（权益置换），择

9、机灵活的置入优质资产，进行 投资物业组合，使得其利润的来源多元化，对风险的抵御能力层次化。华润置地物业运营的 优势，主要体现在对于持有型物业的选择时机，和持有型物业组合策略的把握上。同时，华 润置地对于权益配比也非常重视，其所持权益随着物业经营的成熟而逐渐增加。 2005 年 11 月，华润置地以 31.95 亿港元从华润集团手中收购商业地产项目。通过此次 收购行为，华润置地开始了对住宅项目和商业项目的“双管齐下”，通过住宅的开发，带来 近期增长动力，利用住宅的销售加速资金的回笼；通过收租物业的资本增值，带来长期回报， 增强抗风险能力。这种物业投资组合，对华润置地起到了“稳定器”的作用。 投资

10、类物业的成功，使华润置地具有持续而稳定的投资回 报预期。2008 年，华润置地 来自出租业务的租金收入接近 10 亿港币，占其全年营业收入的 11%。截止 2009 年 6 月 30 日，华润置地投资物业资产账面总值为 135.64 亿港币，占其总资产值的比重为 18.1%。 此外， 华润置地 2007 年收购了建筑业务和装修业务， 2008 年又收购家私制造销售业务， 进一步完善工程管理体系和客户增值服务体系，提升各项目的专业优势。华润置地通过这种 地产价值链的充分地挖掘和整合，进一步强化差异化的竞争优势，提升长期盈利能力。2008 年，华润置地的增值服务取得 10.53 亿港币的营业额，毛利率 12.0%。而 2009 年上半年， 华润置地的增值服务就创造了 11.24 亿港币的营业收入，毛利率升至 21.2%。 正是母公司的资本孵化、财务的控制、价值链整合的差异化优势，让华润置地在享受市 场上升期行业利益的同时，增强了自身应对市场变化的能力，获得了高速健康的发展。以至， 华润置地能具有一贯良好的市场表现，即使是在市场低迷的 2008 年，杭州万象城住宅项目 悦府三次推盘均在两天内售罄，而有这样表现的产品在华润置地的版图上并不是鲜见的个 例。截止 2009 年 8 月，华润置地已提前完成 2009 年年度销售指标。 华润置地的运营战略已成为业内借鉴和学习的蓝本。