2010年海口商业项目_商业步行街市场调查分析报告_33页.pdf
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1、市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -1 - 海口市商业项目海口市商业项目海口市商业项目海口市商业项目 【市场调查分析报告市场调查分析报告】 第一章第一章海口市社会经济发展概况海口市社会经济发展概况 一、一、海口市城市状况海口市城市状况 1. 海南省区位图 2. 海口城市区位简图 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -2 - 3. 区位概况 3.1 自然地理 海口市地处热带滨海,热带资源呈现多样性,富于海滨 自然特色风光景观。海口从发端至今已有近千年的历史。自 北宋开埠以来,海口市随着海南的发展而形成相应的规模。 在历史的长河中,海口市融汇在祖国
2、历史的激流中,伴随着 中华民族历史脉搏搏动而涌动。海口于 1926年建市,1950 年解放。1988年,海南建省办经济特区,海口市成为海南省 省会,全省政治、经济、科技、文化中心,交通邮电枢纽。 2002 年,琼山市并入海口,海口市的发展翻开了新的一页。 【地理【地理】 海口市位于北纬 1932- 2005,东经 110 10- 11041。地处海南岛北部,北濒琼州海峡,隔 18 海里与广东省海安镇相望;东面与文昌市相邻;南面与文昌 市、定安县接壤,西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老 村,西至西秀镇拨南村,两端相距 60.6 公里;南起大坡镇五 车上村,北至大海,两端相距 62.5 公里。全
3、市土地面积 2304.84 平方公里。 【地势】【地势】 海口市略呈长心形,地势平缓。海南岛最长的河 流-南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾 斜, 南渡江西部自北向南倾斜;西北部和东南部较高, 中部南 渡江沿岸低平,北部多为沿海小平原。 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -3 - 【气候【气候】 海口市地处低纬度热带北缘,属于热带海洋气候, 春季温暖少雨多旱,夏季高温多雨,秋季湿凉多台风暴雨,冬季 干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长,辐射能量 大,年平均日照时数 2000小时以上,太阳辐射量可达 11到 12 万卡;年平均气温 23.8 ,最高平
4、均气温 28 左右,最 低平均气温 18 左右;极端气温最高 38.7,最低 4.9.年 平均降水量 1664 毫米,平均日降雨量在 0.1 毫米以上雨日 150 天以上;年平均蒸发量 1834 毫米,平均相对湿度 85%。 常年以东北风和东南风为主,年平均风速 3.4米/秒。 【土地】【土地】 海口市现有陆地面积 2304.84 平方公里。 【水系】【水系】海南岛最长的河流南渡江穿过海口市中部而入海。 南渡江主流在市区长 75 公里,流域面积 1300 平方公里, 年 径流量 60.99 亿立方米。南渡江流经市区的支流水系有鸭程 溪、昌旺溪、三十六曲溪、铁炉溪。地下承压水处于雷琼盆 地,含水
5、总厚度达 200-350 米,老海口、秀英两段可采量共 27 万立方米/昼夜。地下热矿泉水处于琼北自流水盆地东北 部新生代厚层,分布面积约 200 平方公里。 【海滩】【海滩】 海口市北面临海,海域面积 830 平方公里,海岸 线长 131 公里。海水平均水温 25,最高 34 ,最低 17.2 。透明度 1 米,最大达 2 米。浅海盐度 29.6%-31.8%。大 部分海底平缓, 以软泥为主, 泥沙次之;靠近沙滩海岸一带海 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -4 - 底以细沙为主。近海水质富含有机物质和无机盐。60-100米 等深线以内的海域面积约 200 平方公里
6、, 10米等深线以内的 浅海、 滩涂面积上百平方公里。 海口市大部分海岸坡度平缓, 岸线开阔连绵,沙岸带沙细洁白,有热带海洋世界、假日海 滩、白沙门海滩、西秀海滩、粤海铁路通道南站码头海滩、 东寨港海滨海滩、桂林洋海滩等海滨风景区和游乐区。港湾 与近海还有少许岛礁和潮滩。 近海海水清澈, 常年风轻浪平, 有多处较为适宜的傍岸泳区。 【植物】【植物】 海口市植被以灌木草丛为主。天然植被主要为南 方热带地区常见的野生灌木草丛植物种群。主要植被包括分 布于东北部沿海一带的滨海红树林群落;分布于东南部的稀 树灌木群落;分布于东部和西南部的稀树草原群落;分布于南 渡江以东、 三门坡以北的稀灌木草原群落;
7、分布于西部羊山地 区的杂木林群落,以及分布于北部沿海的热带滨海沙生群 落、热带滨海草滩群落。主城区以人工植被为主。海口市引 种的植物优良品种不断增多,植物种质不断丰富。主城区椰 子树繁茂,素有“椰城”的美称。 【动物【动物】海口市陆生动物有野生和人工饲养的两大类。野生 动物中,鸟类有麻雀、大山雀、白眼眶、八哥等 140 多种; 兽类有赤麂、鼠类、野兔、蝙蝠等;爬行类有蛇类、龟、鳖、 坡马等;昆虫类有蜂类、蚁类、蝴蝶类、蜻蜓等,以及青蛙等 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -5 - 两栖动物。人工饲养的动物以禽畜类为主,包括猪、牛、羊、 狗、猫、兔、鸡、鸭、鹅、鹌鹑、鸽
8、子、蜜蜂等。水生动物 有马鲛鱼、石斑鱼、带鱼、鲳鱼等 100 多种海洋鱼类, 青鱼、 草鱼、罗非鱼等数十种淡水鱼类,对虾、青虾、角虾、青蟹 等二三十种虾、蟹类,以及泥蚶、毛蚶、海螺、牡蛎等贝类。 近年来, 海口市加快“菜篮子”工程建设,大力发展畜牧业, 一批优良动物种质资源陆续在海口落户。 【矿产】【矿产】 海口市现探明的矿产主要有煤、硅藻土、泥碳、 粘土、高岭土、铝土矿、矿泉水、地热水、石材和河砂等。 煤矿为褐煤, 分布在甲子镇的长昌煤矿;石材主要分布在永兴 镇一带, 以玄武岩为主;矿泉水、 地热水主要分布在市区北部 及永兴镇的火山口地区;河砂主要分布在南渡江东山镇地段 和龙塘镇下游的冲积沙
9、洲。 3.2 行政区划 海口市 (汉语拼音:Hiku Sh) ,海南省省会。位于北 纬 19322005,东经 1101011041,国 际旅游岛建设在即,被誉为十佳城市、国家环境保护模范城 市、全国卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国 家历史文化名城 、全国创建文明城市工作先进市,全国城 市环境综合整治优秀城市,荣获“中国人居环境奖” 。全市 常住人口中,汉族占 97.66%,其他民族占 2.34%。 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -6 - 海口位于海南岛北端、南渡江出海口,西邻澄迈县,东 及南接琼山市,北濒琼州海峡。全市城市陆地规划总面积 1304.8
10、平方公里, 现有陆地面积 236.44平方公里。 海域面积 530 平方公里,海岸线 131 公里,设琼山、秀英、龙华、美 兰四个区。 琼山区: 面积 940 平方公里,人口 36 万; 龙华区: 面积 300 平方公里,人口 44 万; 秀英区: 面积 512 平方公里,人口 29 万; 美兰区: 面积 553 平方公里,人口 51 万。 3.3 观光旅游 风光秀丽,名胜古迹多,加之近年新开发了不少旅游区 和景点, 游览内容十分丰富。 比较著名的有五公祠、 海瑞墓、 李硕勋烈士纪念亭、秀英炮台、人民公园、万绿园、假日海 滩、热带海洋世界、金牛岭烈士陵园、滨海公园、石山火山 口等等景区各具一定
11、特色,且位于市内,交通方便,海南热 带野生动植物园、火山口国家地质公园等一批新景区的相继 建成标志着正在发展成为集观光游览、 度假休闲、 疗养健身、 商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型全国热带滨海 旅游休闲胜地! 【火山口国家森林公园】【火山口国家森林公园】 火山口国家森林公园是 2000 年 3 月经国家林业局批准建立的。 位于西部的龙桥、 龙泉、 永兴、 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -7 - 城西等羊山地区,距市中心约 7 公里。北起沙坡水库南端, 南至龙泉镇国杨山,东起龙桥镇的三角园村、博片村、昌荣 村、儒陈村和城西镇的坡训村一带的山林,西至永兴镇的
12、博 昌山,总面积 2075.27公顷,约 31100 亩。 【五公祠】【五公祠】 该祠又名“海南第一楼” ,位于琼山国兴街道, 这片木建筑群始建于明代万历年间,纪念的是唐宋两代被贬 职,而来海南的五位名臣:李德裕、李纲、赵鼎、李光、胡 铨。祠内五公石雕栩栩如生,满面思绪。五公祠近旁有学圃 堂、五公精舍、观稼堂、苏公祠、拱桥、荷池、风亭、琼园 等,构成了一组古建筑群落。 【世纪大桥【世纪大桥】大桥全长 2663.606 米, 其中主桥长 636.60 米, 主桥为双塔双索面三跨(147340147)连续预应力混凝土 边主梁斜拉桥,桥面宽 29.8米,两侧设人行道。主塔呈钻石 型,塔高 106.9
13、米,主塔基础为圆端型沉井,上口面积 29.8 米18.6 米,下口面积 30.4 米19.2 米,深 40.1 米,斜拉 索每一单面 22 根,共 176 根。 【人民公园】【人民公园】 人民公园创建于 1951年,位于市区大英山, 海拔 20米,面积 350 亩。公园正门入口处,有 1954年 4 月 建成的海南解放纪念碑,碑上有朱德同志的亲笔题词。全国 按功能分区划为东西湖游览区、烈士纪念区、热带植物标本 区、兰圃等。烈士纪念区有冯白驹将军塑像及纪念亭。 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -8 - 【海南热带野生动植物园】【海南热带野生动植物园】 位于秀英区东山镇
14、,距市中心 27 公里处, 是中国首家以热带野生动植物博览、 科普为主题 的公园,是海南省重点旅游项目,全国科普教育基地,目前 整个园区面积达 2000 余亩,世界的珍稀保护动物 200 余种, 数量达 4000 余头(只) 。 【热带海洋世界】【热带海洋世界】 是中国第一个集中表现省海洋旅游文化 的大型、综合性主题公园,位于滨海西路,园区中以被载入 世界吉尼斯纪录的 “海南千年塔” 最为著名。 现在已经关闭。 新的开设在三亚。 【府城鼓楼】【府城鼓楼】 府城鼓楼位于海南琼山市府城镇文庄路南端 的古城垣上,是一座土木结构、古朴大方的城楼。鼓楼又名 谯楼,亦叫文明楼。始建于明洪武年间,是海南卫指
15、挥使王 友所建。原档高三层,现仅存二层,均受历代珍视,故屡毁 屡建。现存鼓楼为万历三十年(1605年) ,尚书王海遂重修。 3.4 交通及区位优势 海南岛四面环海,孤悬海外,自古以来,交通闭塞。解 放后,国家投入巨资,拓建港口,铺设公路、铁路,建造机 场,极大地改善了交通条件。海南建省后,进一步加强交通 建设, 使全岛形成了岛内以公路为主,岛外以水运为主,海、 陆、空协调发展的综合交通运输网。该市是海南特区省会城 市,是海南岛的政治、经济、文化中心,海陆空交通枢纽。 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -9 - 航空航空:海口美兰机场位于海口市东南方向美兰镇,距离市区
16、25 公里,是国内干线机场,有直达国内和国际的航线。已开 通航线 95 条,其中国内航线 84 条、地区航线 2 条、国际航 线 9 条,与 56个城市通航。 铁路:粤海铁路铁路:粤海铁路 2004年 12 月,中国首条跨海铁路粤海铁路通道正式开 通客运,结束了海南与大陆不通铁路的历史,使多少世纪来 一直孤悬海外的海南岛与大陆有了直接的通道。 琼州海峡铁路通道全长 24 公里,北起广东省雷州半岛 的北港,南至海南岛北部的南港,琼州海峡火车轮渡航程约 须 50分钟,是整个粤海铁路通道的“咽喉”。 从 2007 年 4月 18日起, 海南铁路西环线全线开通运营, 三亚将首发进京、进沪、进穗 3 趟
17、旅客列车。 粤海铁路海南西环线是我国首条铺设 100 米钢轨的铁 路,全部铺设了总重达 23316 吨的 100 米钢轨,配合为未来 电气化改造所预留的各种准备,为今后进一步提速扩能预留 了充足的空间。 粤海铁路的开通,对海南的开发与发展有着极其重要的 意义,也为前往海南旅游的人们提供了又一个惬意的选择。 海口火车站 海口火车站距海口市中心二十余公里,车站主体由前后 两进、四合院结构的二层建筑和两个长约五百米的站台构 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -10 - 成。二层的建筑为仿古宝塔亭榭造型,两座建筑中间的庭园 模仿三亚著名景点天涯海角,“南天一柱”、“天涯”、“
18、海角” 三块大石簇立在椰树、棕榈树下。两边宽敞的廊坊使庭园和 建筑物与外界融为一体, 通透自然, 凸显热带海岛园林风格。 海运:海口有新港、海口秀英港两个港口,每天开往大陆沿 海及香港等地区客轮达 40 多艘,其中海口新港主要以湛江 港和海安之间的客运和汽车轮渡为主,而秀英港主要是开往 广州、湛江、海安、蛇口、北海、香港的航线。 公路:公路:海南的公路交通非常方便,东线 223 国道、中线 224 国道、西线 225 国道,还有环岛高速公路。海南最大的长途 汽车海口东站,位于海口和琼山市之间,有国贸到府城的小 巴路过,主要是前往海南东线的各市县,也有走西线的车, 不过车况相对比较旧,海口和三亚
19、之间走东线高速路只需 3 小时,走西线高速 4 小时。还有西站客运站,主要是前往儋 州、白沙、昌江、东方、临高、乐东、通什、屯昌各线,南 站客运站,主要是前往澄迈、定安等海口邻县。 海口到三亚一共有三条线路,即东线、中线、西线。 东线高速路,海口距三亚约为 249.3公里,中途经过定安、 琼海、万宁、陵水等市。 西线高速路,海口距三亚约为 324.4公里,中途经过澄迈、 临高、儋州、昌江、东方、乐东等。 国道东线,海口距三亚约 319.2 公里,途经文昌、定安、琼 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -11 - 海、万宁、陵水等。 国道中线,海口距三亚约 296 公里,
20、途经定安、 澄迈、 屯昌、 琼中、五指山、保亭。 国道西线,海口距三亚约 425.7 公里,途经澄迈、临高、儋 州、白沙、昌江、东方、乐东。 海口地铁海口地铁: 安定门-古城 线路 1: 从安定门出发,乘坐 328 路上行(安定门-马连洼),在 双泉堡换乘小 60 路(马甸桥北-延庆汽车站),在延庆南菜园换 乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城. 约 104.19公里; 线路2:从安定门出发,乘坐407路上行(安定门-回龙观小区), 在京昌路回龙观换乘 919 路上行(德胜门- 延庆汽车站),在延 庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆 古城. 约
21、104.09 公里; 线路3:从安定门出发,乘坐407路上行(安定门-回龙观小区), 在西三旗桥北换乘 919 路快下行(德胜门-延庆汽车站),在延 庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆 古城. 约 112.42 公里; 线路 4: 从安定门西出发,乘坐 909 路(土井村西口-前苇沟), 在德胜门换乘 919 路直快(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜 园换乘 920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城. 约 102.29公里; 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -12 - 线路 5: 从安定门西出发,乘坐 909 路(土井村西口-前
22、苇沟), 在德胜门换乘 919 路大站快车下行(德胜门-延庆汽车站),在 延庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延 庆古城. 约 110.96公里。 上地-古城 线路 1: 从马连洼北路东口出发,乘坐 419 路下行(东北旺中 路-甘露园),在清河小营桥南换乘小 60 路(马甸桥北-延庆汽车 站),在延庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵 达延庆古城. 约 92.23公里; 线路 2: 从上地环岛南出发,乘坐 448 路(城铁上地站-城铁上 地站),在西三旗桥北换乘 919 路快下行(德胜门-延庆汽车站), 在延庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总
23、站-里仁堡),抵达 延庆古城. 约 97.56 公里; 线路 3: 从上地环岛南出发,乘坐 448 路(城铁上地站-城铁上 地站),在西三旗桥北换乘 919 路上行(德胜门- 延庆汽车站), 在延庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达 延庆古城. 约 89.24 公里; 线路 4: 从上地环岛南出发,乘坐运通 118 线上行(祥龙公交 公司-西三旗桥南),在西三旗桥南换乘 919 路大站快车下行 (德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜 园总站-里仁堡),抵达延庆古城. 约 100.23 公里; 线路 5: 从马连洼北路东口出发,乘坐 909 路(土
24、井村西口- 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -13 - 前苇沟),在马甸桥南换乘 919 路直快(德胜门-延庆汽车站),在 延庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延 庆古城. 约 110.76 公里。 二、二、海口市宏观经济发展概况海口市宏观经济发展概况 随着国家宏观经济发展的加快,以及经济发展大环境的进 一步改善。各地(市)县经济的发展也随之加快,提别是国际 旅游岛申报成功以来,海口迎来了新一轮的发展机遇。 1. 海口市生产总值 上图所示:2003年2009 年海口市生产总值(GDP)持 续快速增长, 2009 年, 达到 489.55 亿元
25、, 按可比价格计算, 比上年增长 10.8%; 近几年海口市经济的整体发展,商业地产的复苏、发展, 对本市 GDP 快速增长有较大贡献,同时,GDP持续增长, 又为商业地产发展提供有力保障。 市场调查分析报告商业步行街 海南中瑞华辰房地产策划顾问机构 -14 - 2. 海口市城市居民人均可支配收入 上图所示:20032009年海口城市居民人均可支配收入从 8350元增加到 15237 元,七年增幅超过 54%; 海口城市居民人均可支配收入水平不断提高,增幅较大, 本地市民购房支付能力进一步增强;人均可支配收入是衡 量城市居民消费能力的重要指标,反映出居民购房支付能 力的强与弱。 3. 国内贸易



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