2010年9_10月房地产新政事件影响解读_56页_中原.pdf

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 深圳中原技术发展中心 ShenZhen.09.2010 20102010年年9 9月月- -1010月新政事件影响解读月新政事件影响解读 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 4.15新政过去不到三个月时间，全国各地楼市在一段新政过去不到三个月时间，全国各地楼市在一段 时间的观望后，又进入了普遍的量价齐飞阶段，在各时间的观望后，又进入了普遍的量价齐飞阶段，在各 界的猜测中，官方再度出手调控。界的猜测中，官方再度

2、出手调控。 2010年年9月月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发关关 于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知， 此后此后 中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚日晚 间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市， 要在一定时间内限定居民家庭购房套数要在一定时间内限定居民家庭购房套数 连番出台的新政将房地产推向风头浪尖，直指民生。连番出台的新政将房地产推向风头浪尖，直指民生。 背景一：背景一

3、： 背景二：背景二： 背景三：背景三： 报告写作背景报告写作背景 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 4 4 1 1 2 2 3 3 政策出台背景及政策解读政策出台背景及政策解读 20092009年年- -20102010年政策及影响全回顾年政策及影响全回顾 新政后一周楼市表现新政后一周楼市表现 后市影响预判后市影响预判 目录目录 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 1 1当前房地产市场状况当前房地产市场状况 4.154.15新政后仅三个月，房

4、价出现量价齐升的局面。新政后仅三个月，房价出现量价齐升的局面。 房地产调控力度空前，但是效果倒退，引至新一轮的上涨。房地产调控力度空前，但是效果倒退，引至新一轮的上涨。 投资客迅速抬头，刚需客户恐慌性购房。投资客迅速抬头，刚需客户恐慌性购房。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 房地产快速增长房地产快速增长 信贷过度信贷过度市场供给矛盾市场供给矛盾 宽松的货币政策宽松的货币政策 2 2促使本轮房地产快速增长的原因促使本轮房地产快速增长的原因 Code of this report | 6 Copyright Centa

5、line Group, 2010 美国货币供应量M2=8万亿美元，中国货币供应量M2=60万亿人民币。中国货币发行量已经超过全 球第一经济强国。而中国的GDP只有美国的1/3。货币的增发使资金流向资本市场。使得房地产成 为为数不多的投资资产之一，导致房价不断上涨。 M2与GDP增速关系 0 5 10 15 20 25 03-03 03-09 04-03 04-09 05-03 05-09 06-03 06-09 07-03 07-09 08-03 GDP走势图 0 2 4 6 8 10 12 14 16 08-0108-0208-0308-0409-0109-0209-0309-0410-01

6、10-02 国内生产总值国内生产总值第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业 3 3宽松的货币政策：宽松的货币政策：GDPGDP走势强劲，带动货币的增持，超出实体需走势强劲，带动货币的增持，超出实体需 求的货币发行后，只有消费投资与购买资产两个渠道，中国房价求的货币发行后，只有消费投资与购买资产两个渠道，中国房价 涨幅基本与涨幅基本与M2M2涨幅一致涨幅一致 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 供求比一直处在失衡的状态，一方面是房改使自住需求大幅度上升，中国经济的迅速发展及城市人口 的不断膨胀使得房地产的有效需

7、求不断增加。 在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，另一方面由 于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场。 以现有销售速度来看，现有的可售量仅供销售半年时间。 供应：商品住宅供应总量呈下降走势供应：商品住宅供应总量呈下降走势 供求对比：供销比低于供求对比：供销比低于1 1，存量迅速消化，短期供给仍不足，存量迅速消化，短期供给仍不足 4 4促使市场供给矛盾，保障房建设滞后：市场有效需求过于旺盛，促使市场供给矛盾，保障房建设滞后：市场有效需求过于旺盛， 有效供给严重不足，存量迅速消化，短期供给不足有效供给严重不足，存量迅速消化，短期供给不足 C

8、ode of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 2009年我国新增信贷规模达9.6万亿元,相当于过去2、3年的新增量,远远超过GDP增长8%对信贷的需求。 2001年至2008年8年间我国新增信贷20万亿元,同期新增GDP也是20万亿元（名义值）,即1个信贷换1个 GDP,2009年我国仅新增GDP2.1万亿元,即4至5个信贷换1个GDP,信贷的效率很低,或者讲货币和信贷投放 严重偏多。多出的货币和信贷绝大部分都流入房地产市场。 5 5促使天量信贷推动房价井喷态势：适度宽松的货币政策是促使天量信贷推动房价井喷态势：适度宽松的货币政策

9、是 房地产行业面临的最大的宏观经济背景房地产行业面临的最大的宏观经济背景 居民中长期消费性贷款规模房贷利率和贷款加权平均利率 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 万科董事长王石：开发商不懂得自律， 这种博弈的后果可能不堪设想，倒逼管 理层出更狠的牌。 而此前他曾有名言：不自律，必自毙。 6 6促使不自律倒逼调控加码促使不自律倒逼调控加码 8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点，其中普通住宅销售价 格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。 而进入9月以后，省内多个城市的房价均在上

10、扬。京沪等一线城市也再现价升量增的态势 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 稳定房价稳定房价 保民生保民生 催生房产新政出台催生房产新政出台 7 7 促使促使20102010年中央对于房地产市场基调：加强市场监管，年中央对于房地产市场基调：加强市场监管， 稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 内容内容点评点评 改改 善善 供供 应应 类类 加强土地增值税

11、征管抬高开发企业成本，超率累进税鼓励开发企业平价卖房 对房价明显高于周边房价水平的开发项目进行土地增值税清算和稽查 有利于物业管理和建筑品质差的企业，并形成威吓作用推动开发企业 快速出货 切实增加住房有效供给 将土地溢价率维持在很低的水平，近期一直都在020%之间徘徊，防 范了行业成本上升风险。 开发企业若土地闲臵，改变土地用途和性质，拖延开竣工时间，捂盘惜售 ，将被暂停股票债券发行，新获取开发贷和购买土地。 威吓推动开发企业快速出货 继续支持开发企业承担中低价位中小套型商品住房项目和参与保障性安居以保障房解决民生问题，缓解舆论压力 落实支持公租房税收优惠，加紧制定关于公租房中长期贷款政策。意

12、识到传统保障房在分配等方面的问题，抓紧新建公租房 引引 导导 需需 求求 类类 限制部分城市居民购房套数 将北京的政策推广到其他城市，该政策是一把双刃剑，一旦放松将刺 激需求增加 全国范围暂停发放第三套房贷款 一线城市早已执行，在二三线城市有影响，但根据中原等中介以及银 行的统计，目前认定为第三套房贷的房贷占房贷总量比例很低 全面上调贷款首付比例到30%以上 对二三套购房者没有影响，遏制了首次购房原来享受2成首付的一些 需求，对纯刚需项目略有影响 对纯外来需求停止放贷影响一些纯粹靠外来需求推动历史上又利用房贷的区域 加强消费性贷款管理，禁止用于购买住房切断炒房者套取资金的空间 调整住房交易环节

13、的契税和个人所得税优惠政策加大购房成本，遏制需求，预计很快有细则落实 加快推行房产税改革试点工作，并逐步推广到全国 重在利用房产税改变购房者心理预期，房产税本身很难改变供求关系 ，长期威胁和若干试点最为可能 加大住房市场检查力度，依法查处经济机构炒买炒卖，阴阳合同等。规范二手房市场 8 8 政策分类：目前出台的政策可以分为改善供应，引导需政策分类：目前出台的政策可以分为改善供应，引导需 求两类。其中不乏非常手段，如限购令求两类。其中不乏非常手段，如限购令 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 在供应端的措施主要包括提供

14、丰富的土地，鼓励或者 迫使开发企业新开工，加快进度，提供更多 的中低价位和中小户型房屋子，以及鼓励建保障性住宅。 严禁囤地。严格控制房地产开发贷款，预收款临管，暂停房地产企业发行股票融资，严格规范房 地产信托，收紧资金链，推动企业加速推盘。 9 9 政策分类：刺激供应数量，改善供应结构政策分类：刺激供应数量，改善供应结构严禁囤地，严禁囤地， 加速开发加速开发 开发贷，按揭贷和银行贷款总余额增速比较开发资金来源来自国内贷款 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 央行提高六家银行存款准备金率50个基点 央行央行1010月月

15、1111日晚通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备日晚通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备 金率，提高幅度为金率，提高幅度为5050个基点。个基点。 相关银行预计本周内缴款，金额约相关银行预计本周内缴款，金额约28002800亿元至亿元至30003000亿元。亿元。 市场预计这一措施的时效仅为两个月，主要是针对市场预计这一措施的时效仅为两个月，主要是针对9 9月新增贷款冲高、央票集中到期以及月新增贷款冲高、央票集中到期以及8 8月、月、9 9月的外汇占款增月的外汇占款增 加等情况而出台的暂时性措施。加

16、等情况而出台的暂时性措施。 此次再度动用存款准备金率此次再度动用存款准备金率, ,也与新增外汇占款连续回升不无关联。也与新增外汇占款连续回升不无关联。 从央行公布的数据来看从央行公布的数据来看, ,今年今年8 8月我国外汇占款增加月我国外汇占款增加2429.772429.77亿元亿元, ,较上月大幅增加较上月大幅增加42.2%42.2%。这是自今年。这是自今年6 6月份汇改重月份汇改重 启以来启以来, ,外汇占款增加值连续第二个月回升。外汇占款增加值连续第二个月回升。 由于该数据远超过当月外贸顺差及外商直接投资之和由于该数据远超过当月外贸顺差及外商直接投资之和, ,可见热钱在连续数月的外流后可

17、见热钱在连续数月的外流后, ,已于当月再度重返中国市场已于当月再度重返中国市场 1010促使刺激供应数量，改善供应结构促使刺激供应数量，改善供应结构收紧银根收紧银根 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 揭制需求的最终是为了分化需求和满足需求，此次房地产需求政策的核心，应该是对需求首先分化，揭制需求的最终是为了分化需求和满足需求，此次房地产需求政策的核心，应该是对需求首先分化， 打击一部分，满足一部分，其次是平滑其释放的时间，使需求尽量和供应的节奏相匹配。打击一部分，满足一部分，其次是平滑其释放的时间，使需求尽量和供应

18、的节奏相匹配。 揭制不合理需求就是对投机投资需求进行期限制，大幅提高其成本，甚至禁止其进入市场。如首付比揭制不合理需求就是对投机投资需求进行期限制，大幅提高其成本，甚至禁止其进入市场。如首付比 例提高至三成，限购令。例提高至三成，限购令。 个人所得税方面，之前的优惠是对所购新房金额大于所售旧房金额的部分征收，但新政直接控制交易的时间，在个人所得税方面，之前的优惠是对所购新房金额大于所售旧房金额的部分征收，但新政直接控制交易的时间，在1 1年内年内 只要有购销的无论新旧房价值如何都需要全额缴纳个人所得税。新政提升了短期交易成本，抑制了炒房者的炒房行为。只要有购销的无论新旧房价值如何都需要全额缴纳

19、个人所得税。新政提升了短期交易成本，抑制了炒房者的炒房行为。 1111促使分化需求结构，引导需求释放促使分化需求结构，引导需求释放交易税调整交易税调整 新政前后交易税调整对比 税种税种新政之前新政之前新政之后新政之后 契税个人购买自用普通住宅暂减半征收契税（一般为1.5%）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成 员范围包括购房人，配偶以及未成年子女，下 同）唯一住房的，减半征收契税，对个人购买 90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭 唯一住房的，减按1%税率征收契税 个人所得税对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房扥纳税 人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房

20、的价值可全 部或部分予以免税 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人 不再减免个人所得税 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款； 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到对贷款购买商品住房，首付款比例调整

21、到30%30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执 行首付款比例不低于行首付款比例不低于50%50%、贷款利率不低于基准利率、贷款利率不低于基准利率1.11.1倍的规定。倍的规定。 解析： 此条政策不再像国十条那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是 外地投资投机者。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷 款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。 各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买 房的所

22、谓灰色通道。但同时对居民的改善型需求也有影响。 1212促使分化需求结构，引导需求释放促使分化需求结构，引导需求释放限贷令限贷令 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。 1010月月1 1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买9090平平

23、 方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%1%税率征收契税。另外，对出售自有住房税率征收契税。另外，对出售自有住房 并在并在1 1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 解析：解析： 新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房 产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。产税政策可能会由试点城市公布自己的具体

24、政策，而不是由部委文件统一公布。 房产税一旦开征，其规模将达到房产税一旦开征，其规模将达到70007000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产 税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。 1313促使分化需求结构，引导需求释放促使分化需求结构，引导需求释放推进房产税试点推进房产税试点 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 14141010月月1212号限购令细则已出，

25、多项规定明确认购时间范围及号限购令细则已出，多项规定明确认购时间范围及 家庭范围界定等疑虑，严格调控市场家庭范围界定等疑虑，严格调控市场 1、9月30日前（含9月30日当天）已在市房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行， 之后（从10月1日起计）的所有商品住房交易必须执行通知规定； 2、家庭的范围界定为购房人、配偶及未成年子女； 3、家庭成员全部为深圳户籍，或者家庭成员中部分为深圳户籍、部分为非深圳户籍的，均可购买两 套住房（登记在深户或非深户家庭成员名下均可）； Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 1

26、4141010月月1212号限购令细则已出，多项规定明确认购时间范围及号限购令细则已出，多项规定明确认购时间范围及 家庭范围界定等疑虑，严格调控市场家庭范围界定等疑虑，严格调控市场 7、境外人士在深购买住房仍按照原有政策执行； 8、购房人在购房时所提交的无婚姻登记记录证明，应当为购房人户籍所在地婚姻登 记处出具的证明； 9、购房人在办理备案、产权登记过户等手续时，无需提供房地产权查档证明。 4、为配合新政实施，二手房过户审查手续增加，因此二手房过户期限由5个工作日调 整为10个工作日； 5、家庭持有住房数量以新购房时产权系统登记、房地产交易系统已签订买卖合同数 量为准，允许卖掉现有住房后在政策

27、标准内新购住房； 6、对于产权人在一套住房物业中仅占部分份额的情况按其拥有一套住房计算； Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 15151010月月1212日南京等日南京等8 8大城市均出限购令，香港更出台政策大城市均出限购令，香港更出台政策 暂停内地买房投资移民，政策力度空前，楼市将迅速降温暂停内地买房投资移民，政策力度空前，楼市将迅速降温 香港中原地产研究部的数据显示，今年上半年内地个人买家占香港楼市整体交易金额的10.8%，占 总数的6.7%。其中，超过1200万港币的一手豪宅，内地个人买家买下35.1%，二手豪

28、宅则买下近2成， 但在香港中小型私人住宅市场中，内地个人买家的比例仅在1成半左右。 以上数据均显示内地资金高度集中于豪宅市场，而中小型住宅市场并非内地资金的主要目标。 2010年上半年通过香港投资移民计划获批人数共7467人，累计在港投资约529亿港元，其中约168 亿港元投资于房地产资产，所占比例甚小。但对港人投资心理影响较大。因此香港政府为稳定香港楼 市和香港大众投资心理 ，选择调控房地产市场。 解析：解析： 1010月月1313号香港特首曾荫权发表新一份施政报告，着墨于稳定香港楼市，重点包括三大政策：号香港特首曾荫权发表新一份施政报告，着墨于稳定香港楼市，重点包括三大政策： 增加房屋供应

29、增加房屋供应 先租后买先租后买 取消房地产投资移民，资本投资者入境计划的投资门槛由取消房地产投资移民，资本投资者入境计划的投资门槛由650650万元增至万元增至10001000万元。万元。 受此影响，港股市场上的香港本地地产股整体由升转跌。受此影响，港股市场上的香港本地地产股整体由升转跌。 。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 Part 2 4 4 1 1 2 2 3 3 政策出台背景及政策解读政策出台背景及政策解读 20092009年年- -20102010年政策及影响全回顾年政策及影响全回顾 新政后一周楼市表现

30、新政后一周楼市表现 后市影响预判后市影响预判 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 20102010年年1 1月月 （国十一条）（国十一条） 20102010年年4 4月月1515日日 （国十条）（国十条） 20102010年年9 9月月 国办发通知要求促进 房地产市场平稳健康 发展 央行上调存款类金融 机构人民币存款准备 金率0.5%，强力遏制 信贷冲锋 增加保障性住房供给 打击捂盘惜售，土地闲 臵行为 提高房地产市场消费入 市门槛 提升利率，增加购房成 本；暂停三套房以上的 购房贷款 20092009年年7 7月月

31、 银监局发文严格执行第 二套房贷政策 深圳三套房贷款首付4 成以上，利率1.1倍 深圳严格整顿房地产市 场秩序，违建、开发、 经纪等领域 20092009年年3 3月月3 3日日 （粤十五条）（粤十五条） 广东省关于促进我省 房地产市场稳健康发展 的若干意见包含三方 面内容：一是加大保障 性住房建设，二是进一 步鼓励普通商品住房消 费，三是支持房地产开 发企业积极应对市场变 化。 20092009年年1212月月1414日日 （国四条）（国四条） 增加普通商品房供给，提 高土地供应和使用效率 继续支持居民自住和改善 型住房消费，抑制投资投 机性购房 加强市场监管，整顿房地 产秩序，加强市场监测

32、 扩大保障性安居工程建设 闲臵地优先供给保障房 建设；开发商土地闲臵 一年以上禁止买卖土地， 严控土地出让 全面暂停第三套房贷发 放，限制家庭购房套数， 限购2套房 推进房产税征收试点 1 1 0909年至今重大调控政策回顾：政策不断加压，严格控制房地年至今重大调控政策回顾：政策不断加压，严格控制房地 产市场秩序，打压投资投机性购房，加大保障住房建设产市场秩序，打压投资投机性购房，加大保障住房建设 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 4.124.12新政新政 4.154.15新政新政国十一条国十一条 09.0709.

33、07 严格执行二套房严格执行二套房 贷政策，市场逐贷政策，市场逐 渐低迷渐低迷 政策收紧，市政策收紧，市 场成交减少场成交减少 抑制投资性购抑制投资性购 房，打压市场房，打压市场 二套房首付、利二套房首付、利 率增加，停发三率增加，停发三 套房贷。市场受套房贷。市场受 影响大影响大 政策宽松，刺激政策宽松，刺激 市场快速发展，市场快速发展， 成交旺成交旺 国四条国四条 数据来源：以上数据均来自于国土局公布数据 2 2 0909年至今深圳市一手房成交受政策影响呈周期性震荡变年至今深圳市一手房成交受政策影响呈周期性震荡变 化，成交量及面积均在政策初期有小幅下降，但政策影响持化，成交量及面积均在政策

34、初期有小幅下降，但政策影响持 续期均不超过续期均不超过3 3个月个月 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 4.124.12新政新政 政策宽松，刺激市政策宽松，刺激市 场快速发展，成交场快速发展，成交 旺，价格上涨旺，价格上涨 政策收紧，市场政策收紧，市场 成交减少，成交成交减少，成交 价下跌价下跌 国四条国四条 国十一条国十一条 抑制投资性购房，抑制投资性购房， 打压市场，成交打压市场，成交 价格跌落明显价格跌落明显 4.154.15新政新政 二套房首付、利率二套房首付、利率 增加，停发三套房增加，停发三套房 贷。市

35、场受影响大，贷。市场受影响大， 均价下跌均价下跌 数据来源：以上数据均来自于国土局公布数据 3 3 0909年至今深圳市一手房成交价格受政策影响持续时间短暂，年至今深圳市一手房成交价格受政策影响持续时间短暂， 政策消化期不到政策消化期不到3 3月，价格总体呈上涨态势月，价格总体呈上涨态势 20092009年至今深圳一手房成交均价走势年至今深圳一手房成交均价走势 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 4.124.12新政新政 4.154.15新政新政国十一条国十一条 09.0709.07 严格执行二套房严格执行二套房 贷

36、政策，市场逐贷政策，市场逐 渐低迷渐低迷 一手市场打压力一手市场打压力 度大，刺激二手度大，刺激二手 成交量上涨成交量上涨 抑制投资性购抑制投资性购 房，打压市场房，打压市场 二套房首付、利二套房首付、利 率增加，停发三率增加，停发三 套房贷。市场受套房贷。市场受 影响大影响大 政策宽松，刺激政策宽松，刺激 二手市场成交火二手市场成交火 爆爆 国四条国四条 数据来源：以上数据均来自于国土局公布数据 4 4 0909年至今深圳二手房成交情况受政策影响呈周期性震荡年至今深圳二手房成交情况受政策影响呈周期性震荡 变化，成交情况基本与一手市场类似，政策影响持续期不超变化，成交情况基本与一手市场类似，政

37、策影响持续期不超 过过3 3个月个月 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 4.154.15新政新政 国十一条国十一条 抑制投资性购抑制投资性购 房，打压市场房，打压市场 二套房首付、利二套房首付、利 率增加，停发三率增加，停发三 套房贷。市场受套房贷。市场受 影响大影响大 一手市场打压力一手市场打压力 度大，刺激二手度大，刺激二手 成交量上涨成交量上涨 政策宽松，刺激政策宽松，刺激 二手市场成交火二手市场成交火 爆爆 4.124.12新政新政 国四条国四条 数据来源：以上数据均来自于国土局公布数据 5 5 0909年

38、至今深圳市二手房成交价格受政策影响波动不大，总体年至今深圳市二手房成交价格受政策影响波动不大，总体 呈上涨态势呈上涨态势 3 3个月个月 20092009年至今深圳二手房成交均价走势年至今深圳二手房成交均价走势 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 4.154.15新政新政 国十一条国十一条 抑制投资性抑制投资性 购房，打压购房，打压 市场市场 二套房首付、二套房首付、 利率增加，停利率增加，停 发三套房贷。发三套房贷。 市场受影响大市场受影响大 一手市场打压一手市场打压 力度大，刺激力度大，刺激 二手租赁价格二手租赁

39、价格 上涨上涨 政策宽松，刺政策宽松，刺 激二手市场成激二手市场成 交火爆交火爆 4.124.12新政新政 国四条国四条 上涨上涨15%15% 20092009年至今深圳二手房租赁价格走势年至今深圳二手房租赁价格走势 6 6 0909年至今二手房租赁成交价格变化基本与二手房成交情况变年至今二手房租赁成交价格变化基本与二手房成交情况变 化类似，微涨化类似，微涨15%15% 3 3个月个月 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 4.154.15新政新政 房地产市场呈现下房地产市场呈现下 降走势，沪深股市降走势，沪深股市 同

40、程度下滑同程度下滑 房地产市场在政策房地产市场在政策 支持下呈现上升态支持下呈现上升态 势，沪深股市同幅势，沪深股市同幅 度上涨度上涨 国四条国四条 7 7 最近最近5252周房地产和股价表现走向趋近，两次重要政策作用下周房地产和股价表现走向趋近，两次重要政策作用下 股市和房地产市场同程度变化股市和房地产市场同程度变化 3 3个月个月 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 小小 结结 0909年至今推出的密集政策年至今推出的密集政策，严格控制了房地产市场发展秩序严格控制了房地产市场发展秩序， 限制开发商囤地等行为限制开

41、发商囤地等行为，打击了投资投机性购房需求打击了投资投机性购房需求，短期内效短期内效 果显著果显著，成交量价均有较明显下降成交量价均有较明显下降。股市走势也受房地产市场股市走势也受房地产市场 波动影响同比变化波动影响同比变化。但从数据分析可以看出政策消化期一般不但从数据分析可以看出政策消化期一般不 超过超过3 3个月个月，市场市场3 3个月后又会量价齐升个月后又会量价齐升，成交火爆成交火爆。此时政策又此时政策又 会接踵而至会接踵而至，如此循环往复如此循环往复，房地产市场呈现周期性变化态势房地产市场呈现周期性变化态势， 但总体仍呈较明显上涨态势但总体仍呈较明显上涨态势。 小小 结结8 8 Code

42、 of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 Part 3:新政后一周楼市表现 4 4 1 1 2 2 3 3 政策出台背景及政策解读政策出台背景及政策解读 20092009年年- -20102010年政策及影响全回顾年政策及影响全回顾 新政后一周楼市表现新政后一周楼市表现 后市影响预判后市影响预判 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 国庆期间一手成交量情况国庆期间一手成交量情况 2007年周均 1159套 2008年周均 703套 2010年周均 617套

43、 2009年周均 1327套 数据来源： 国土局网站项目销售公示明细 上周1266 1 1国庆期间成交量情况国庆期间成交量情况 根据国土局数据，深圳市场从根据国土局数据，深圳市场从1010月月1 1日至日至1010月月7 7日共计成交日共计成交25382538套，因国土局数据存在滞后关系，套，因国土局数据存在滞后关系， 25382538主要反映为主要反映为9 9月份数据，实际国庆期间成交量估计远远小于此数据。根据中原监控数据，实际月份数据，实际国庆期间成交量估计远远小于此数据。根据中原监控数据，实际 成交估计约为成交估计约为10001000套套 Code of this report | 31

44、 Copyright Centaline Group, 2010 0 40 80 120 160 200 0401 0402 0403 0404 0405 0406 0407 0408 0409 0410 0411 0412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 单位:套 全市二手住宅每周走势全市二手住宅每周走势 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5.3-9 5.10- 16 5.17- 23 5.24- 30 5.31-

45、 6.6 6.7- 13 6.14- 20 6.21- 27 6.28- 7.4 7.5- 11 7.12- 18 7.19- 25 7.26- 8.1 8.2-8 8.9- 15 8.16- 22 8.23- 29 8.30- 9.5 9.6- 12 9.13- 19 9.20- 26 9.27- 10.3 10.4- 10 成交套数 根据中原监控，根据中原监控， 1010月月1 1日至日至1010月月7 7日成交约日成交约900900套套 ，环比下降，环比下降60%60%，但与，但与4 4月政策出来后一周下跌月政策出来后一周下跌80%80% 相比，本次调控影响明显小于相比，本次调控影响明显

46、小于4 4月。月。 全市二手住宅每周走势深圳中原4月每日成交量表（4月1日-4月20日） 2 2深圳中原监控二手楼数据情况深圳中原监控二手楼数据情况 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 个盘表现情况个盘表现情况 3 3深圳新政后各楼盘成交情况深圳新政后各楼盘成交情况 根据国项目：星河时代根据国项目：星河时代 开盘时间：开盘时间：1010月月1010日日 推售套数：推售套数：4545套别墅套别墅 面积段：面积段：211211- -298298平米平米 均价：均价：3500035000 销售情况：销售情况：3838套套

47、观点：观点： 由于推售量较少，且都为别墅产品，加之项目积累时间较长，到访客户资金实力雄厚，对政策金融调控部分，由于推售量较少，且都为别墅产品，加之项目积累时间较长，到访客户资金实力雄厚，对政策金融调控部分， 敏感度不高，故在客多货少的情况下，成交理想。敏感度不高，故在客多货少的情况下，成交理想。 星河时代星河时代 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 个盘表现情况个盘表现情况 3 3深圳新政后各楼盘成交情况深圳新政后各楼盘成交情况 开盘时间：10月10号 主力户型：150260三房、四房、五 房 推售套数：260套 销

48、售价格：均价15000 销售套数：80套 到访情况：到场客户100 观点：桃源居新推项目主要目标客户群为首改型客户，从良好的销售情况下看，新政的 调控影响对首改的刚需客 户影响相对较少。 原因： 1首改客户资金实力较强； 2 改善需求强烈，属于自用型，是刚性需求的代表 桃源居桃源居 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 个盘表现情况个盘表现情况 3 3深圳新政后各楼盘成交情况深圳新政后各楼盘成交情况 项目：首座 开盘时间：10月7号 主力户型：40-45 推售套数：100套 销售价格：均价32500 销售套数：70套

49、到访情况：到场客户110批 观点： 从良好的销售情况下看，可以看到投资客在新政下，更愿意选择出租较高或者转投商业写字楼物业，中心区 公寓型产品，在低总价，易出租的条件下，更受投资客欢迎。 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 项目国庆周开盘 成交数量20套左右186 户型 66-1722-5房， 少量合拼 66-1722-5房 客户 政策 罗湖、香港、布吉为主 国庆期间开盘优惠额外减8000 个盘表现情况个盘表现情况 3 3深圳新政后各楼盘成交情况深圳新政后各楼盘成交情况 荔山道 占地面积:91875 建筑面积:284

50、806 容 积 率 3.20 绿 化 率 35% 总户数:1740 开发商:深圳市信义房地产开发公司 荔山道 开盘时间：9月30日 推出户型：66-170平米2-5房 开盘均价：22000元/ 开盘优惠：折前价8000元（礼遇卡优惠）98%（验 资升级优惠）99%（开盘当天优惠）； 首付3成以上（含3成）价格表上的折后总价97%； 首付3成以下（不含3成）：价格表上的折后总价98%； 一次性付款：价格表上的折后总价96%； 。 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 项目国庆周开盘 成交数量3150 户型 862+1为主