2010年9_10月房地产新政事件影响解读_56页_中原.pdf
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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 深圳中原技术发展中心 ShenZhen.09.2010 20102010年年9 9月月- -1010月新政事件影响解读月新政事件影响解读 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 4.15新政过去不到三个月时间,全国各地楼市在一段新政过去不到三个月时间,全国各地楼市在一段 时间的观望后,又进入了普遍的量价齐飞阶段,在各时间的观望后,又进入了普遍的量价齐飞阶段,在各 界的猜测中,官方再度出手调控。界的猜测中,官方再度
2、出手调控。 2010年年9月月26日晚,国土部、住房和城乡建设部联合发日晚,国土部、住房和城乡建设部联合发关关 于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知, 此后此后 中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚日晚 间联合发文,要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,间联合发文,要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市, 要在一定时间内限定居民家庭购房套数要在一定时间内限定居民家庭购房套数 连番出台的新政将房地产推向风头浪尖,直指民生。连番出台的新政将房地产推向风头浪尖,直指民生。 背景一:背景一
3、: 背景二:背景二: 背景三:背景三: 报告写作背景报告写作背景 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 4 4 1 1 2 2 3 3 政策出台背景及政策解读政策出台背景及政策解读 20092009年年- -20102010年政策及影响全回顾年政策及影响全回顾 新政后一周楼市表现新政后一周楼市表现 后市影响预判后市影响预判 目录目录 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 1 1当前房地产市场状况当前房地产市场状况 4.154.15新政后仅三个月,房
4、价出现量价齐升的局面。新政后仅三个月,房价出现量价齐升的局面。 房地产调控力度空前,但是效果倒退,引至新一轮的上涨。房地产调控力度空前,但是效果倒退,引至新一轮的上涨。 投资客迅速抬头,刚需客户恐慌性购房。投资客迅速抬头,刚需客户恐慌性购房。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 房地产快速增长房地产快速增长 信贷过度信贷过度市场供给矛盾市场供给矛盾 宽松的货币政策宽松的货币政策 2 2促使本轮房地产快速增长的原因促使本轮房地产快速增长的原因 Code of this report | 6 Copyright Centa
5、line Group, 2010 美国货币供应量M2=8万亿美元,中国货币供应量M2=60万亿人民币。中国货币发行量已经超过全 球第一经济强国。而中国的GDP只有美国的1/3。货币的增发使资金流向资本市场。使得房地产成 为为数不多的投资资产之一,导致房价不断上涨。 M2与GDP增速关系 0 5 10 15 20 25 03-03 03-09 04-03 04-09 05-03 05-09 06-03 06-09 07-03 07-09 08-03 GDP走势图 0 2 4 6 8 10 12 14 16 08-0108-0208-0308-0409-0109-0209-0309-0410-01
6、10-02 国内生产总值国内生产总值第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业 3 3宽松的货币政策:宽松的货币政策:GDPGDP走势强劲,带动货币的增持,超出实体需走势强劲,带动货币的增持,超出实体需 求的货币发行后,只有消费投资与购买资产两个渠道,中国房价求的货币发行后,只有消费投资与购买资产两个渠道,中国房价 涨幅基本与涨幅基本与M2M2涨幅一致涨幅一致 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 供求比一直处在失衡的状态,一方面是房改使自住需求大幅度上升,中国经济的迅速发展及城市人口 的不断膨胀使得房地产的有效需
7、求不断增加。 在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下,居民对楼市的投资性需求大量增加,另一方面由 于人民币不断升值,投机性外资也较大规模进入房地产市场。 以现有销售速度来看,现有的可售量仅供销售半年时间。 供应:商品住宅供应总量呈下降走势供应:商品住宅供应总量呈下降走势 供求对比:供销比低于供求对比:供销比低于1 1,存量迅速消化,短期供给仍不足,存量迅速消化,短期供给仍不足 4 4促使市场供给矛盾,保障房建设滞后:市场有效需求过于旺盛,促使市场供给矛盾,保障房建设滞后:市场有效需求过于旺盛, 有效供给严重不足,存量迅速消化,短期供给不足有效供给严重不足,存量迅速消化,短期供给不足 C
8、ode of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 2009年我国新增信贷规模达9.6万亿元,相当于过去2、3年的新增量,远远超过GDP增长8%对信贷的需求。 2001年至2008年8年间我国新增信贷20万亿元,同期新增GDP也是20万亿元(名义值),即1个信贷换1个 GDP,2009年我国仅新增GDP2.1万亿元,即4至5个信贷换1个GDP,信贷的效率很低,或者讲货币和信贷投放 严重偏多。多出的货币和信贷绝大部分都流入房地产市场。 5 5促使天量信贷推动房价井喷态势:适度宽松的货币政策是促使天量信贷推动房价井喷态势:适度宽松的货币政策
9、是 房地产行业面临的最大的宏观经济背景房地产行业面临的最大的宏观经济背景 居民中长期消费性贷款规模房贷利率和贷款加权平均利率 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 万科董事长王石:开发商不懂得自律, 这种博弈的后果可能不堪设想,倒逼管 理层出更狠的牌。 而此前他曾有名言:不自律,必自毙。 6 6促使不自律倒逼调控加码促使不自律倒逼调控加码 8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%,涨幅比7月份缩小1个百分点,其中普通住宅销售价 格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%。 而进入9月以后,省内多个城市的房价均在上
10、扬。京沪等一线城市也再现价升量增的态势 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 稳定房价稳定房价 保民生保民生 催生房产新政出台催生房产新政出台 7 7 促使促使20102010年中央对于房地产市场基调:加强市场监管,年中央对于房地产市场基调:加强市场监管, 稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 内容内容点评点评 改改 善善 供供 应应 类类 加强土地增值税
11、征管抬高开发企业成本,超率累进税鼓励开发企业平价卖房 对房价明显高于周边房价水平的开发项目进行土地增值税清算和稽查 有利于物业管理和建筑品质差的企业,并形成威吓作用推动开发企业 快速出货 切实增加住房有效供给 将土地溢价率维持在很低的水平,近期一直都在020%之间徘徊,防 范了行业成本上升风险。 开发企业若土地闲臵,改变土地用途和性质,拖延开竣工时间,捂盘惜售 ,将被暂停股票债券发行,新获取开发贷和购买土地。 威吓推动开发企业快速出货 继续支持开发企业承担中低价位中小套型商品住房项目和参与保障性安居以保障房解决民生问题,缓解舆论压力 落实支持公租房税收优惠,加紧制定关于公租房中长期贷款政策。意
12、识到传统保障房在分配等方面的问题,抓紧新建公租房 引引 导导 需需 求求 类类 限制部分城市居民购房套数 将北京的政策推广到其他城市,该政策是一把双刃剑,一旦放松将刺 激需求增加 全国范围暂停发放第三套房贷款 一线城市早已执行,在二三线城市有影响,但根据中原等中介以及银 行的统计,目前认定为第三套房贷的房贷占房贷总量比例很低 全面上调贷款首付比例到30%以上 对二三套购房者没有影响,遏制了首次购房原来享受2成首付的一些 需求,对纯刚需项目略有影响 对纯外来需求停止放贷影响一些纯粹靠外来需求推动历史上又利用房贷的区域 加强消费性贷款管理,禁止用于购买住房切断炒房者套取资金的空间 调整住房交易环节
13、的契税和个人所得税优惠政策加大购房成本,遏制需求,预计很快有细则落实 加快推行房产税改革试点工作,并逐步推广到全国 重在利用房产税改变购房者心理预期,房产税本身很难改变供求关系 ,长期威胁和若干试点最为可能 加大住房市场检查力度,依法查处经济机构炒买炒卖,阴阳合同等。规范二手房市场 8 8 政策分类:目前出台的政策可以分为改善供应,引导需政策分类:目前出台的政策可以分为改善供应,引导需 求两类。其中不乏非常手段,如限购令求两类。其中不乏非常手段,如限购令 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 在供应端的措施主要包括提供
14、丰富的土地,鼓励或者 迫使开发企业新开工,加快进度,提供更多 的中低价位和中小户型房屋子,以及鼓励建保障性住宅。 严禁囤地。严格控制房地产开发贷款,预收款临管,暂停房地产企业发行股票融资,严格规范房 地产信托,收紧资金链,推动企业加速推盘。 9 9 政策分类:刺激供应数量,改善供应结构政策分类:刺激供应数量,改善供应结构严禁囤地,严禁囤地, 加速开发加速开发 开发贷,按揭贷和银行贷款总余额增速比较开发资金来源来自国内贷款 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 央行提高六家银行存款准备金率50个基点 央行央行1010月月
15、1111日晚通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行,将提高上述几家银行的存款准备日晚通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行,将提高上述几家银行的存款准备 金率,提高幅度为金率,提高幅度为5050个基点。个基点。 相关银行预计本周内缴款,金额约相关银行预计本周内缴款,金额约28002800亿元至亿元至30003000亿元。亿元。 市场预计这一措施的时效仅为两个月,主要是针对市场预计这一措施的时效仅为两个月,主要是针对9 9月新增贷款冲高、央票集中到期以及月新增贷款冲高、央票集中到期以及8 8月、月、9 9月的外汇占款增月的外汇占款增 加等情况而出台的暂时性措施。加
16、等情况而出台的暂时性措施。 此次再度动用存款准备金率此次再度动用存款准备金率, ,也与新增外汇占款连续回升不无关联。也与新增外汇占款连续回升不无关联。 从央行公布的数据来看从央行公布的数据来看, ,今年今年8 8月我国外汇占款增加月我国外汇占款增加2429.772429.77亿元亿元, ,较上月大幅增加较上月大幅增加42.2%42.2%。这是自今年。这是自今年6 6月份汇改重月份汇改重 启以来启以来, ,外汇占款增加值连续第二个月回升。外汇占款增加值连续第二个月回升。 由于该数据远超过当月外贸顺差及外商直接投资之和由于该数据远超过当月外贸顺差及外商直接投资之和, ,可见热钱在连续数月的外流后可
17、见热钱在连续数月的外流后, ,已于当月再度重返中国市场已于当月再度重返中国市场 1010促使刺激供应数量,改善供应结构促使刺激供应数量,改善供应结构收紧银根收紧银根 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 揭制需求的最终是为了分化需求和满足需求,此次房地产需求政策的核心,应该是对需求首先分化,揭制需求的最终是为了分化需求和满足需求,此次房地产需求政策的核心,应该是对需求首先分化, 打击一部分,满足一部分,其次是平滑其释放的时间,使需求尽量和供应的节奏相匹配。打击一部分,满足一部分,其次是平滑其释放的时间,使需求尽量和供应
18、的节奏相匹配。 揭制不合理需求就是对投机投资需求进行期限制,大幅提高其成本,甚至禁止其进入市场。如首付比揭制不合理需求就是对投机投资需求进行期限制,大幅提高其成本,甚至禁止其进入市场。如首付比 例提高至三成,限购令。例提高至三成,限购令。 个人所得税方面,之前的优惠是对所购新房金额大于所售旧房金额的部分征收,但新政直接控制交易的时间,在个人所得税方面,之前的优惠是对所购新房金额大于所售旧房金额的部分征收,但新政直接控制交易的时间,在1 1年内年内 只要有购销的无论新旧房价值如何都需要全额缴纳个人所得税。新政提升了短期交易成本,抑制了炒房者的炒房行为。只要有购销的无论新旧房价值如何都需要全额缴纳
19、个人所得税。新政提升了短期交易成本,抑制了炒房者的炒房行为。 1111促使分化需求结构,引导需求释放促使分化需求结构,引导需求释放交易税调整交易税调整 新政前后交易税调整对比 税种税种新政之前新政之前新政之后新政之后 契税个人购买自用普通住宅暂减半征收契税(一般为1.5%)对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成 员范围包括购房人,配偶以及未成年子女,下 同)唯一住房的,减半征收契税,对个人购买 90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭 唯一住房的,减按1%税率征收契税 个人所得税对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房扥纳税 人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房
20、的价值可全 部或部分予以免税 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人 不再减免个人所得税 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,消费性贷款的禁止用于购买住房。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,消费性贷款的禁止用于购买住房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款; 对贷款购买商品住房,首付款比例调整到对贷款购买商品住房,首付款比例调整
21、到30%30%及以上,对贷款购买第二套住房的家庭,严格执及以上,对贷款购买第二套住房的家庭,严格执 行首付款比例不低于行首付款比例不低于50%50%、贷款利率不低于基准利率、贷款利率不低于基准利率1.11.1倍的规定。倍的规定。 解析: 此条政策不再像国十条那样只要求房价过高城市有选择性地实行,将有利于打压投资投机性购房,尤其是 外地投资投机者。 对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上,以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷 款最低首付可为20%,现在一刀切,必须三成以上。 各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房,这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买 房的所
22、谓灰色通道。但同时对居民的改善型需求也有影响。 1212促使分化需求结构,引导需求释放促使分化需求结构,引导需求释放限贷令限贷令 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并扩大到全国。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并扩大到全国。 1010月月1 1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买9090平平
23、 方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%1%税率征收契税。另外,对出售自有住房税率征收契税。另外,对出售自有住房 并在并在1 1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 解析:解析: 新政公布之前,曾有部委人士表示,此次政策或将涉及房产税新政。但发现,此次并未明确房产税试点情况。房新政公布之前,曾有部委人士表示,此次政策或将涉及房产税新政。但发现,此次并未明确房产税试点情况。房 产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策,而不是由部委文件统一公布。产税政策可能会由试点城市公布自己的具体
24、政策,而不是由部委文件统一公布。 房产税一旦开征,其规模将达到房产税一旦开征,其规模将达到70007000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充,同时一旦开征房产亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充,同时一旦开征房产 税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。 1313促使分化需求结构,引导需求释放促使分化需求结构,引导需求释放推进房产税试点推进房产税试点 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 14141010月月1212号限购令细则已出,
25、多项规定明确认购时间范围及号限购令细则已出,多项规定明确认购时间范围及 家庭范围界定等疑虑,严格调控市场家庭范围界定等疑虑,严格调控市场 1、9月30日前(含9月30日当天)已在市房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行, 之后(从10月1日起计)的所有商品住房交易必须执行通知规定; 2、家庭的范围界定为购房人、配偶及未成年子女; 3、家庭成员全部为深圳户籍,或者家庭成员中部分为深圳户籍、部分为非深圳户籍的,均可购买两 套住房(登记在深户或非深户家庭成员名下均可); Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 1



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