漯河天下城项目市场调研报告_2010年.ppt

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1、致 谢,首先感谢天诚置业有限公司领导对我公司的信任，带着诚挚的谢意，我们开展了项目前期顾问工作，在公司各位领导的鼎力支持下，经过近一个月的努力，我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将对漯河房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正！ 在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢！,第一部分：中国房地产态势分析 第二部分：漯河宏观经济分析 第三部分：漯河供应市场分析 第四部分：项目需求调查分析 第五部分：项目背景分析 第六部分：综合定位及建议,目 录,第一部分 中国房地产态势分析,一、本轮宏观调控的历程,【20002003年】,对房地产市场尚未形成明确统一的看

2、法，仅从防范风险的角度出台相关政策。 1、2002年下半年，中国人民银行提出房地产市场的风险问题 2、2003年2月18日，国土资源部发布了关于清理各类园区用地,加强土地供应调控的紧急通知 3、央行“121” 文件：从七大方面对房地产信贷做了进一步规范，对房地产开发企业贷款、个人住房贷款、商业用房贷款以及土地储备贷款作出新的规定，提出了更为明确、量化和严格的贷款件。,【2004年】,风险争议和初步控制阶段,控制供应阶段,从严全面调控阶段,【20052007年】,1、从控制投资规模的角度，运用土地和信贷政策，对房地产供应量进行控制。 2、8.31大限：协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年

3、8月31日前处理完毕 3、三个暂停：全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地，利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。 4、央行调整银行贷款利率及个人住房贷款利率：上调基准利率0.27。 房地产市场调控是沿着三条路径进行： 一是紧缩土地供应：继续了土地市场公开化和整顿土地市场的步伐，相继出台了8.31大 限和三个暂停。 二是紧缩货币供应：利用货币工具，通过调整对银行的货币供应量来紧缩对房地产企业的信贷供应量。 三是降低住房消费的有效需求：在连续多年降息之后首次调整人民币存贷款利率，预示人民币利率进入了新一轮的上升通道。,1、2005年，“国八条”及其实

4、施细则 ： （1）住房供应结构 （2）土地供应调控力度 （3）住房转让环节营业税政策 （4）明确享受优惠政策普通住房标准 2、2006年，国六条及其实施细则国十五条 （1）套型面积：套型建筑面积90平方米以下建设总面积的70%以上； （2） 闲置用地：对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从 高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 （3）按揭贷款：个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。90平方米以下 20%。 （4）土地供给：增加低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 （5）土地出让

5、模式：在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办 法，以招标方式确定开发建设单位。 （6）营业税：5年 3、2007年严厉的消费信贷政策 中国人民银行、银监会2007年9月27日发出关于加强商业性房地产信贷管理 的通知: 对购买首套且套型建筑面积在90平方米以下的，首付比例不得低于20%； 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付比例不得低于30%；对已利用贷 款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，首付比例不得低于40%，贷款利 率不得低于基准利率1.1倍，首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。,【2008年】,解决供需矛盾阶段,1、2008年3月财政部、国家

6、税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 ，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知 2、自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。,【2009年】,全面救市与收缩阶段,1、七折利率优惠 ：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 2、

7、国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过关于试行社会保险基金预算的意见。意见中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。 3、5月份，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。,【2010年】,最严厉调控阶段,1、2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。 2、3月份，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

8、,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 3、4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。 4、4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。,本轮宏观调控的历程,二、宏观调控中房地产的高速发展,房

9、地产投资,房地产开发,房地产销售,房地产销售,房地产价格,2004-2007年70个大中城市季度价格（同比）涨幅情况表,2007年主要城市商品房成交规模比较,2007年主要城市商品房成交均价比较,因此关于房地产泡沫论论据不足！,可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）,商品住宅价格上涨速度远远低于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度,1998-2003年，我国城镇居民住房的“房价收入比”呈现下降态势,（深圳：2003年房价收入比为4.25）,三、当前形式下房地产运作主旨,地产行业前景：快速发展可持续数年,我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额,1991-2003年，我国房地产业增加

10、值平均只占GDP的1.8%,1991-2001年，我国房地产业增加值对GDP增长弹性为1.09，未来十几年，房地产业增长弹性将上升到1.3，甚至1.5,微观视角下：房地产业的增长空间巨大,我国人均住宅使用面积的未来增长空间,2009年我国城镇居民人均住宅面积仅24.6平方米,2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24平方米左右（建筑面积30平方米左右）,需要明确的两个概念,A1大势：房地产市场快速健康发展,A2政策：谨慎且积极应对政府新政,我们对“10新政”的解读及预期,政策一：购买首套自住房且建筑面积90平方米以上,首付不低于30%;二套房首付提高至50%以上，利率不低于基准利率1.

11、1倍。,调整户型比例，增加90以下中小户型比例，应对市场变化；,楼市新政要求，购买首套自住房且建筑面积90平方米以上,首付不低于30%;二套房首付提高至50%以上，利率不低于基准利率1.1倍。新政的实施让许多购房者开始青睐90平方米以下的紧凑户型。,共生观点：,政策要点：,政策二：暂停发放第三套及以上住房贷款,政策要点：,2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,共生观点：,短期炒楼将被严打，项目和企业的抗风险

12、能力是开发商本阶段生存和发展的关键；,政策三：土地增值税预征率由0.5%提高到2%,2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。,政策要点：,共生观点：,土地增值税率的增涨，直接影响到土地成本的增加，进而使得房地产总成本提高；,2010年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监

13、管。 2010年一季度房地产开发投资增幅35.1%。土地市场火爆，地价飞涨，地王频现。至2010年4月，全国主要城市住宅售价较2009年阶段性低点累积增长约60%。受到流动性过剩及供需矛盾突出的影响，全国多个热点城市，如深圳、北京、上海，住宅市场出现恐慌性抢购，投机再度泛滥。自2010年5月“新国十条”颁布以来，市场观望情绪浓重，交易锐减，新建住宅、二手住宅市场交易量极度萎缩。二手住宅挂牌量增加、部分单位挂牌价格下降约10%，议价空间加大，成交价格出现5%10%的跌幅。 长远来看，房地产市场将会走向健康良性的道路，有利于房地产市场的长远发展。,市场回顾总结：,四、房地产快速发展的市场驱动因素,

14、驱动因素1：经济增长带来收入增长和游资充裕导致全社会流动性过剩,全球性的流动性过剩和中国经济结构性的问题，导致近两年尤其是2007年的流动性过剩。近两年来，中国广义货币供应量M2增速持续高于名义GDP增速， 平均高过2.5个百分点，货币发行过多带来市场流动性泛滥，2007年末广义货币 M2超过40万亿元。这种过剩流动性和货币扩张一方面刺激经济高增长，同时充裕的货币供应也给物价总水平带来上涨压力，也最容易激发资产价格泡沫。资产价格特别是房价在过去几年快速上涨，使得土地稀缺性更加显著，地价快速 上升，加剧了市场泡沫程度。 注：广义货币供应量M2，则是指M1（现金+银行的活期存款）再加上居民储蓄存款

15、和企业定期存款。货币供应量是中央银行重要的货币政策操作目标。,驱动因素2：本币升值吸引大量境内外资金追逐以本币计价资产,同时，美国已经进入减息周期，而中国逐步加息，中美货币利率倒挂 成为国际投机过剩资本继续涌入中国的催化剂。在人民币加速升值和加息的背景下，人民币资产和人民币资本品，成为为数不多的避风港，吸引更多热钱流入中国，大量境内外资金疯狂追逐以人民币计价资产从而推动中国土地和房屋等价格全面上涨。,驱动因素3：有效需求旺盛，供求缺口加大,驱动因素4：负利率条件下，通胀预期加大，选择通胀避险工具,驱动因素5：宽松的融资环境,小 结,近年来，房地产和土地市场价格大幅度上涨是人民币升值和5年来经济

16、高速增长的必然结果，是经济发展到一定阶段的必然规律，也决定着经济发展中宏观调控的必然性。 从最近几年尤其是2009年的宏观数据分析，中国经济面临通货膨胀的压力逐渐增大，本轮宏观经济调控政策从一开始直指房地产业，就是通过调控 房地产业过热来消除宏观经济过热的现象。,五、房地产发展态势分析与展望,房地产宏观形势分析与展望,2009年第四季度前，行业对于市场形势普遍采取乐观态度。但是2009年11月 之后，行业对市场发展趋势的判断比较谨慎。一方面，广州、深圳等一线城市的土地拍卖价格和房地产价格出现局部回调，另一方面，在销售压力下，个别 企业为快速回笼资金带头降价促销，引发近期房地产行业出现“拐点”的

17、争论。 在当前土地市场和房地产市场形势下，需要仔细研究面临的有利和不利因素，冷静分析市场内外部环境，把握好市场发展的主流趋势和大方向。,1、2010年房地产市场面临的不利因素,1、2010年房地产市场面临的不利因素,1、2010年房地产市场面临的不利因素,（3）实施从紧货币政策，流动性紧缩压力开始显现 自2007年以来，随着全球的流动性泛滥，国内的金融体系也未能独善其身，为对冲流动性过剩可能带来的通货膨胀压力，央行不遗余力地采取了包括加息、提高存款准备金率以及发行央票在内的货币紧缩手段。 2008年，中国将实施十年之久的“稳健货币政策”调整为“从紧货币政策”，这样一个较强的转变信号意味着政策对

18、资产市场资金面肯定有一个收紧作用。市场流动性过剩的主要原因在于巨大的贸易顺差造成的，从货币政策操作工具分析，中央银行对冲流动性及加强信贷控制的措施虽然不能从根本上解决流动性产生的内在性问题，但是随着不断加大回收和对冲流动性，政策量变累积效应最终会显现，必将对银行体系流动性产生实质影响，最终也影响房地产行业的资金供应。 金融资产和地产价值上涨，从本质上来说就是受到本币升值背景下，流动性泛滥导致的资产价值重估过程，也就是货币供应增加后实体资产的自然增值。而一旦资金流动性泛滥的格局改变，那么资金的供求关系 就要重新调整，改变金融资产长期升值趋势，导致金融资产和地产价格的回落。,2005.3.31政府

19、封杀无证认筹，常规的认筹-解筹-开盘的销售模式被打破,项目运作进程,预售许可证,Before 预售证,登记,认筹,选房,销售,认筹的功效： 1、开发商信心 2、定价依据 3、开盘储客,新的游戏规则下如何解决或规避是销售策略的一大问题！,房地产市场发展的有利因素,（1）支持房地产市场发展的基础依然存在,尽管中短期蕴含较多的不确定因素，但是支撑房地产市场发展基础依然存在。中国的人口红利因素将构成房地产的消费主力；连续多年来城市化率增幅达1，以此计算 每年新增城市人口在1500-2000万人，城市化进程加速支撑房地产市场真实性需求；而 在通货膨胀压力下，居民把房地产产品作为资产配置的标的，作为通货膨

20、胀避险和分享 人民币升值收益的工具，居民对于商品房需求不仅停留在居住和消费上，还进一步提高 到投资和资产配置需求上。 基于中国人口红利因素、城市化进程、居民配置投资载体的分析，我们认为，由于 土地资源的稀缺性、商品房供不应求的整体格局不会改变，房价整体上涨的趋势也没有 改变，支持中国房地产市场发展的因素依然存在。,（2）房地产市场对于金融市场体系的稳定发挥重要作用,在任何国家的经济发展过程中，与房地产相关投资都在国民经济中占有重要位置。在投资方面中，2007年房地产投资占全社会固定资产投资的比重18.4；商业信贷中，房地产贷款（开发信贷和消费信贷）占商业银行贷款总额比重的17.2，其中购房贷款

21、占到全部商业贷款的10.79。而在消费信贷政策调整之后，房地产市场波动一定程度上导致商业银行惜贷，但是，如果房价大幅度下跌，则会出现比较严重危险的情况。 从美国次按危机来看，房价大幅度下跌的波及面极为广泛，房价下跌导致更高的信贷违约率，造成美国金融机构巨额亏损甚至破产，对金融体系产生重大破坏，引发美国经济下滑乃至衰退。 鉴于房地产市场在经济发展中的重要地位，尤其是出于稳定维护金融体系的安全，宏观政策在挤出部分资产价格泡沫同时，必然也会着眼行业发展和经济发展大局，在遏制价格暴涨同时避免价格暴跌。,3、对市场的展望,中国在几十年的宏观经济管理中，特别是汲取了上次经济周期所带来的通货紧缩教训后，在政

22、策取向上不会采取“急转弯”的政策。中央政府当前的宏观调控政策仍是以经济杠杆为主，其目的就是为保持经济的稳健发展，避免经济大起大落，避免对房地产市场造成重大的毁灭性打击。 在看到市场风险和暂时困难的同时，我们没有必要对市场盲目悲观。,3、对市场的展望,从市场内部分析，2007年房地产和土地价格大幅度上涨使得整体市场估值中枢显著上移，局部市场非理性上涨导致资产价格水平明显偏离产品基本面，缺乏市场承受力和后续承接力，使市场自身处于脆弱和不稳定状态，尤其是信贷紧缩后购房财务杠杆效应的减弱，资金供应已经无法支持资产成交量和价格持续冲高，市场本身也存在调整的要求。 从行业外部分析，2008年世界经济和中国

23、经济波动将大于前两年，由于中国宏观经济不确定性增加和外围市场走势疲软的影响，过去两年资产市场大幅度上涨的格局将在2008年发生重大变化。同资本品市场一样，2008年房地产市场受到宏观经济影响而产生的波动将会加大，房价涨幅与2007年相比将明显放缓，局部区域甚至出现回调，房地产企业投资预期也将要有所下调。,3、对市场的展望,在局部市场调整过程中，原来全面的、系统性的资产价格单向上扬的格局将发生变化，但是随着市场逐步消化政策的冲击、局部区域资产价格泡沫逐渐挤出，市场价格大幅度下跌空间已经很有限。 尤其是消费信贷政策及时调整，商业银行提高购房贷款风险评估标准、加强风险防范意识，降低由于居民家庭负债比

24、例上升导致大量不良贷款出现而引起全局性金融动荡的可能性，在宏观调控下，房地产市场出现大幅度逆转下行的可能性极小。,2010年房地产政策与影响,金融政策分析,土地政策分析,综合政策分析,政策影响,2010年金融政策分析,1月至12月，央行十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款准备金率达到14.5%。,影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。,3月至12月，央行共6次加息,存款基准利率从2.52%提高到4.14%,贷款基准利率提高到7.47% 。,影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。,9月29日，中

25、国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知，提高第二套住房的贷款首付款比例，不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。,影响：此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投机性购房， 同时影响开发商的楼盘销售量，进一步影响房价的上涨。,2010年土地政策分析,2007.7国土资源和房屋管理局出台出让项目土地使用权转让审核工作程序规定8种土地不得出让,主 要 内 容,2007.10.9 国土资源部 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,2007.5 安阳市土地及房管局 安阳市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法,2007.12国土资源部、财

26、政部、中国人民银行颁布土地储备管理办法,规范土地市场，规定8种土地不能出让。,强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，并且将工业用地纳入招拍挂范围。,住宅房屋因买卖、赠予而发生转让的，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，并收取土地出让金。,土地储备实行计划管理 ，严格规范土地机构融资。,影 响,影响：严格控制土地的转让环节，使土地转让更加透明，减少暗箱操作。同时，使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。,影响：这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。,影响：这一办法的施行意味着在土地出让金上政府收益上浮，二手房的交易价格有可能由此

27、上涨。,影响：有效的打击囤地行为，明确了土地产权关系。,2010年综合政策分析,10月，物权法的颁布实施，对农民耕地被占用、城市拆迁矛盾引发的利益侵占、企业改制中国有资产流失问题、小区车位、绿地权属、70年后房屋续约问题等等做出了规定。,12月，央行和银监会颁布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，解释了“第二套住房”的含义，是以家庭为单位的第二套住房贷款首付比例40%。,影响：有助于解决因房地产所引起的权属关系问题，为物业税的开征奠定了基础。,影响：明确了第二套住房的含义，加大了对房地产市场的管理力度。,其他政策分析,税收政策： 根据河南省财政厅通知，个人购买的自用普通住宅单套建筑面积上限

28、由原来的160m2调整为144m2。面积超过144 m2，属非普通住宅，按4%的税率征收契税。该标准从2005年6月1日起执行。,因此，本项目在定位和户型设计时要充分考虑上述政策带来的影响；部分户型建筑面积可控制在144m2以内，降低客户的购房压力，增强项目的竞争力。,其他政策分析,户籍政策 为了加快城市化进程和促进招商引资，根据漯河政策，凡在安阳购房的客户，可申请三个安阳户口，费用一般在1000元以内。,本项目应充分发挥这一政府鼓励政策，在未来营销推广时采取一定的行之有效的措施，进行有针对性地宣传，达到扩大客群，促进销售的效果。,2010年政策对房地产市场的影响,在宏观调控的背景下，商品房价

29、格仍然持续上涨,这主要是由于漯河市住房需求以自住仍占较大比例，投资需求相对较少，因而宏观调控政策并未象对南方地区一样对安阳市场产生巨大影响。,其次，国家出台的相关调控政策使得部分购房者产生了房价下跌的心理预期，这也导致了漯河市商品房的成交量增幅有所放缓出现“量降价升”的市场局面。,再次，众多开发商对于漯河房地产市场发展前景还是比较看好的，对房价抱有上涨的预期。,第二部分 漯河城市背景及宏观经济,城市概况,地理区位,豫中经济圈核心,基本情况 豫中经济圈核心 北距离郑州140KM， 西距平顶山78KM 南离驻马店66KM 东离周口 55KM 城区面积42.9平方千米 地处河南省中部偏南，现辖三区两

30、县； 全市总人口256.9万人，常驻人口248.05万人 。,城市概况,对外交通,京珠高速,南洛高速,107国道,石武高铁,1.国家二类交通枢纽城市 继承河南交通枢纽优势，向东经京珠高速可北上首都，南下广州。 2.“双十字”交通枢纽 京广、漯宝(丰)、漯阜(阳)3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道贯穿全境。,城市概况,产业集群,舞阳：盐岩 、电力、钢铁,市区：食品加工、综合工业,临颖：食品加工、机械化工,目前，漯河已经形成北部临颍食品加工、机械化工产业；南部舞阳盐岩、电力、钢铁产业；市中心食品加工、综合工业产业等。享有中国美食名城称号，食品工业成为漯河走向世界的一张名片。,宏观

31、经济研究,GDP发展状况,漯河市2009年经济总量为593.6亿元，经济总量较小，主要原因是由于其辖区面积较小，人口基数较小，这种局面导致其整体消费力不足。,宏观经济研究,与各市GDP对比,漯河市经济总量在全省排名靠后，对房地产的需求总量要远低于南阳、平顶山等人口大市。,宏观经济研究,固定资产投资额及增速,漯河市城镇固定资产投资增速较快，但近年有所下滑，城市基础设施建设逐步完善，将为房地产开发带来利好。,宏观经济研究,人均收入,2007年人均收入为8742元，超过1000美元，标志着漯河经济进入了快速发展的行列。,市区在岗职工平均工资,近几年职工收入显著增加，消费能力得到提高，市场需求得到扩大

32、。,宏观经济研究,宏观经济研究,河南各城市对比分析,在省内各城市居住消费排行中，漯河市处于中档水平，相比较城市的发展和生产总值而言，漯河市的住宅消费还有很大潜力可挖，这需要开发商开发更好的更具特质的产品来吸引消费市场。 人均生产总值在省内安阳市也是处于中档水平，这与漯河市的房屋价格水平相吻合。,宏观经济研究,城镇私营经济,城镇个体经济,私营经济和个体经济从来都是所在城市高收入人群的重要组成部分，以上业主共有64283人，占城市人口的8.5%（ 64283/760000 ），他们也将是本项目重要的客户来源之一。,宏观经济研究,产业结构比例,第二产业的比例达到了53.8%，说明漯河是一个以工业生产

33、为主的城市，其从业人员将是本项目客户的重要组成部分；漯河市工业主导力量强大，工薪阶层数量庞大，第三产业比例过低。,主要行业分布,宏观经济研究,各个行业的发展将进一步扩大本项目的客群，但由于主要分布区域距离本项目距离相对较远，未来推广时应采取相应的针对措施。,市区：食品加工、综合工业,临颖：食品加工、机械化工,舞阳：盐岩 、电力、钢铁,其他宏观资料,河南省统计局统计数据显示，月份，我省新开工商品住宅1851.27万平方米，增长17.4%。 房地产开发方面统计数据显示，月，全省房地产开发投资378.45亿元，比上年同期增长49.6；其中住宅投资296.89亿元，增长57.4。新开工面积增速趋缓，施

34、工规模继续扩大。全省房屋新开工面积2163.6万平方米，增长15.2；其中，商品住宅1851.27万平方米，增长17.4。房屋施工面积8726.38万平方米，增长37.4；其中，商品住宅7160.07万平方米，增长42.9。 商品房销售面积822.36万平方米，下降9.1；其中，商品住宅销售面积754.38万平方米，下降9.5。商品房销售额195.16亿元，下降4.3；其中，商品住宅销售额160.80亿元，下降4.5。 供求结构性矛盾依然突出，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低。上半年全省经济适用房完成投资13.62亿元，同比下降26.5，新开工面积79.58万平方米，下降41

35、.8；全省90平方米以下商品住宅投资100亿元，占商品住宅投资的比重为25.2，施工面积1818.23万平方米，占商品住宅施工面积的22.8，新开工面积567.63万平方米，占商品住宅新开工面积的24.1，距70的目标还有很大差距。,其他宏观资料,15月，全市房地产开发投资14.86亿元，比上年同期增长41.6%；全市商品房屋施工面积451.65万平方米，增长69%，其中新开工面积168.96万平方米，增长110%。 今年以来90平方米以下的普通商品住宅投资比重逐月增加，2月、3月、4月、5月的比重分别为：2.3%、8.2%、13.5%和21.8%。1-5月，全市90平方米以下住宅投资2.45

36、亿元，比去年同期增长15.9倍，占住宅的比重为21.8%，比重上升20.2个百分点；其施工面积67.18万平方米，增长14.4倍，占住宅的比重分别为17.3%，比重上升15.6个百分点人。 15月，全市房地产开发到位资金20.04亿元，比上年同期增长64%。到位资金是完成开发资金的1.35倍，较好的保障了房地产开发项目的顺利进行。在国家宏观调控房地产信贷政策的作用下，房地产开发贷款减少，全市用于房地产开发的资金来源中：国内贷款0.15亿元，下降69.2%，所占比重由上年同期的5.7%下降到0.9%；自筹资金12.19亿元，增长135.8%，所占比重由上年同期的61.2%上升到73.6%；其中企

37、业自有资金9.1亿元，增长152.8%，所占比重由上年同期的42.8%上升到55%；定金及预付款2.94亿元，增长17%，所占比重由上年同期的29.7%下降到17.8%。 1-5月，商品房销售面积为57.07万平方米，增长41.5%。全市商品房销售额10.89亿元，增长58.6%。在商品房销售中，现房销售面积11.93万平方米，现房销售额2.51亿元，分别下降13.3%和0.9%；期房销售面积45.14万平方米，期房销售额8.38亿元，分别增长69.9%和93.3%。全市商品房空置面积15.96万平方米，下降46.6%。,相对于全省的房地产形势，10年上半年漯河的房地产行情稳中有升，且发展良性

38、，对于基本上自产自销的三线城市来说， 大城市的房地产振荡几乎没有影响，不过对于成熟市场，走同质化道路无疑是深渊。,宏观经济背景研究小结,宏观经济总体向好，并保持着快速发展的势头，良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。 人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件的追求将迅速膨胀，产生大量的住宅需求将有待于释放。 城市经济总量小，总的需求量有限。因此本项目需要快速进入市场，抢先锁定目标客户群，抢占市场先机。 近几年铁西的工业和市中心的商业都取得了高速发展的成绩，他们的发展无疑会产生大量的住宅需求，但由于铁西距离本项目距离较远，如何吸引这部分客户是本项目的重点工作之一。 与本项目所处区域临近即

39、将大体量开发，准确定位入市势在必行。,宏观经济整体向好，房地产市场将稳步发展,城市概况,漯河市规划,现阶段，漯河市城区受南洛高速影响，漯河市规划以东西方向为发展轴线，整体呈现“东扩西移”的城市格局。,城市概况,漯河市整体印象,城市区位优良，交通便捷，经济稳步发展；城市规模较小，经济总量较小，整体消费力不足；漯河市是以食品加工、造纸为主的新兴加工型轻工业城市。,漯河彩虹桥,第三部分 漯河房地产供应市场分析,宏观供应市场,结合漯河市住房建设规划文本（2008年2012年），可以看出未来漯河的楼市将异常繁荣：,会议主旨：一是进一步完善住房保障体系，加大推进城镇住房保障工作力度；二是加强房屋权属登记管

40、理，进一步活跃房地产交易市场；三是继续开展房地产市场秩序整顿活动，创造良好的市场环境；四是加大物业管理工作力度，努力开创物业管理工作新局面；五是加强房屋租赁管理，培育和规范房屋租赁市场；,城市建设现状与需求,2614.3万平方米,140.7万平方米,商品房,商品房,840万平方米,360万平方米,经济适用住房与廉租房,经济适用住房与廉租房,【2007年底已经完成2755万平方米】,【2008-2012年规划期内住房需求1200万平方米】,房地产发展概况,05-09年漯河房地产投资额分析,漯河市房地产市场发展较为缓慢，处于不温不火的状态。2008年、2009年有较大幅度的提升，从目前市场情况来看

41、，开发规模逐渐放大。,数据来源：漯河房管局网,房地产发展概况,06-09年漯河房地产成交量分析,漯河市房地产在20062007年间成交量持续增长，2008年受经济危机影响，成交量急速下滑，2009年受大环境“小阳春”影响，成交量飞速增长，目前成交量持续增长。,数据来源：漯河房管局网,房地产发展概况,2010年2-7月份漯河房地产成交量与金额分析,图表解析： 2010年27月份漯河市房地产市场稳步发展，尤其在4月份国家“新政”调控后，出现逆势增长局面； 今年6、7月份，全国房地产销售常规性淡季之际，漯河市商品房销售面积和销售金额同步增长。,数据来源：漯河房管局网,房地产发展概况,2010年各阶段

42、漯河房地产成交价格,图表解析： 目前，漯河市多层销售均价呈现区域化，各区域不同价格不一，总体均价在2570元/平米，从第一季度到8月底，价格稳步上升，增长幅度较大； 漯河市小高层、高层价格较多层价格高，第一季度到8月底价格呈缓慢增长趋势，目前小高层均价：2860元/平米，高层均价：3300元/平方米。,数据来源：漯河房管局网,房地产发展概况,漯河房地产市场板块分化,漯河房地产市场整体发展格局已经出现了板块分化：目前已形成沙北新区版块、沙北东区版块、沙南核心商圈附近的中心板块三大区域板块。,沙北东区板块,沙北新区板块,中心板块,房地产发展概况,沿河住宅带,2009年沙澧公园澧河景园对游人正式开放

43、，标志着作为漯河市重点民生工程的沙澧河开发建设取得阶段性成果，随着改造工程的实施，沿河两岸将释放出2000多亩的土地以供开发，未来漯河市将形成沿河高端住宅带。,微观供应市场调查,调研目的 了解漯河市房地产供应市场的现状和特点，把握漯河房地产市场的发展趋势，为本项目的定位提供参考依据； 调研方法 首先，对漯河市房地产市场进行整体调研，了解房地产项目的分布、档次、数量、规模等总体信息；随后，根据获得的总体信息，结合本项目特性，选择有价值项目或竞争性项目进行重点实地调研； 样本框 下表是针对安阳市市场调研项目的分布：,漯河楼市图,2010年漯河房地产项目,建业森林半岛、建业壹号城邦 、双汇欧洲故事

44、、金色里程、蓝湖小区、金地兰乔圣菲、昌建外滩、文萃苑、塞纳春天、丽景苑、清华园、天明第一城、翡翠城,据统计，有三十四个楼盘，三个村民自建，三十一个开发项目，开发面积上百万平方米，可谓市场异常繁荣、竞争激烈！,各板块房地产发展前景评测,沙北东区板块,沙北新区板块,中心板块,各板块房地产发展前景评测,从该图上可以看出，漯河房地产市场已经明显划分出三大板块，即：沙北新区板块、沙北东区板块、中心板块。,板块描述：,中心板块-关键字：核心、成熟配套,东区板块-关键字：政府、环境好、高档,开发区板块-关键字：产业、新区,洹北板块-关键字：封闭、落后,铁西板块-关键字：污染、高收入,各板块房地产发展前景评测

45、,沙北东区板块：升值前景看好,2006年，随着京林中央公园一期热销的示范效应，加上政府在东区配套设施的投资不断增加，安东新区逐渐形成了环境优美、交通四通八达、配套设施日趋完善、人气趋旺的现代化新城区。目前，安东新区升值前景被消费者看好,能在安东新区拥有一套房子，已成为安阳人财富与尊贵的代名词。 2007年，随着京林中央公园二期、香格里拉城市花园、银鹭山庄、鑫泰苑等高品质楼盘陆续投放市场，东区板块仍将延续去年的发展势头，东区板块的市场化、规模化、品质化进程将加速发展,甚至更加繁荣。 不过,也正因为其前景耀眼,安东新区成为房地产市场各种资源争夺的热点区域，随着竞争日趋激烈，东区板块的风险也在增加。

46、,各板块房地产发展前景评测,沙北新区板块：发展潜力无限,沙北新区是漯河市工业企业集中的地区,也是漯河市人口密集地区,这为房地产业的发展提供了深厚的经济基础和广阔的消费空间。与东区不同,西区房地产市场的竞争没有那么激烈。多年来,仅有贞元集团等几家房地产企业在这里踏踏实实地开发和培育市场。 随着政府在西区配套设施的投资不断增加，2007年，贞元枫林水郡、都市领地、同乐北区、大华金商都、龙悦湾玉花苑、中盛梧桐园等高品质楼盘陆续投放市场，具有发展潜力的安阳西区房地产市场将繁荣起来，而这几家企业多年的努力应该在今年换来丰厚的回报。,市中心板块：区位优势明显,各板块房地产发展前景评测,市中心板块无可比拟的

47、地段优势，完善的配套和基础设施，便捷的购物和交通环境，医疗卫生、教育等优势使市中心板块成为了购房者所青睐的区域，而这从市中心楼盘的热销就可看出。 2007年，区位优势明显的博地苑、榕树湾、书香园等市中心板块新盘，将一如既往受到购房者的推崇。,漯河市房地产整体供给情况,区域市场来看，漯河已经进入小高层、高层年代，多层供应量非常稀缺，百姓逐渐接受高层。 中心区价格和西区价格领跑，东区板块紧随其后。近两年来漯河市房价快速上升，漯河进入房地产稳步上升阶段。 东区板块供应量急剧上升未来竞争将会激烈，本项目要扎实做好每一步工作。,东 区 板 块,漯河市房地产区域市场分析,供应量分析,3000元以下总建面积

48、44.63%,3000元以上总建面积55.37%,从市场供应量来看，中高档的项目高于中低档项目，中高端市场竞争激烈。 从目前在售楼盘的体量来看，大规模小区已然成为房地产行业发展的必然趋势，就本项目而言属于中等小区要求我们从产品同质化中走出来，做出更符合目标消费者的高品质产品。,3000元以下的827000,3000元以上的1026000,漯河市房地产区域市场分析,户型分析,目前供方市场以三居室为主，总体比例为71.23%；两居室次之，比例为20.87%；两者之和为92.1%；而四居室及以上比例为7.86%。 目前供方市场的各物业比例是各城市一般情况下比例，需要我们挖掘消费者真正的需求得到需求比

49、例。,户型分析,目前市场供应上主要集中在100到160的三室上，中等面积三室房子供应量加大。,漯河市房地产区域市场分析,结构层高 建筑结构,目前市场层高普遍增加到3米，为提高产品竞争力建议本项目层高3米 目前市场普遍采用框剪结构，加上本项目为高层，建议本项目用框架剪力墙结构。,结构层高交房标准,漯河市房地产区域市场分析,目前漯河在售楼盘交房均为毛胚房，建议本项目可以根据消费者调查相应结果再思考该问题。 朝向方面市场供应基本为正常南北朝向，建议本项目避免出现东西朝向和非正常朝向。,漯河市房地产区域市场分析,价格分析,中高档层次楼盘在 市场竞争压力大， 高档项目同时面 对较大的竞争；,5个项目加权

50、均价为2650元/,7个项目加权均价3121元/,5个项目加权均价3660元/,漯河市房地产区域市场分析,价格分析,在17个调研项目中，住宅均价在2900元/平米以上的楼盘有10个，数量比例占到了59%； 而整体加权均价为 3126.66元/平米; 2800元/平米3500元/平米的项目价格均价为3125元/平米;,市场整体价格区间； 本项目价格定位可参照2800元3300元的项目加权平均价格即3125元/平米;,漯河市房地产区域市场分析,价格分析,目前市场中主力户型总价在40万左右的楼盘最多；同时主力总价在40-45万以及50万以上的楼盘也占有一定比例； 本项目主力户型总价应该控制在5万左右