上海农工商_通北路项目前期定位报告_同策_131P_2009年.ppt
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1、谨呈:农工商房地产(集团)股份有限公司,农工商通北路项目前期定位报告 2009.09.29,定位逻辑 PART 1:项目属性分析 PART 2:相关市场扫描 PART 3: 项目定位建议,老工业厂房聚集区,杨树浦煤气厂,老式居住区,区域属性-地段,上海内环内 杨浦区东外滩板块 拥有15.5公里长的黄浦江岸线 上海现代工业的发祥地 原有区域形象陈旧、破败,项目所处的区域属于市中心二级地段,传统工业和居住城区,区域属性-交通,区域的地理位置优越,直接受到陆家嘴金融贸易区辐射,交通发达,4条轨道交通线路贯穿,轨道交通:轨道4号线、8号线、10号线、12号线 本案所处区域直接受到两条轨道(4号线和12
2、号线) 交通线的辐射 路面交通:紧邻大连路隧道,临近杨浦大桥和中环 线军工路隧道 ,直接受到陆家嘴金融贸易区辐射 公交系统:37、25、155、853等多条公交线路,大连路隧道,杨浦大桥,项目位置,陆家嘴金融贸易区,欧尚大卖场,名校市东中学,红房子医院,惠民公园,板块内配套能满足基本的生活需求,包括医院、学校、公园等,但缺乏大型的商业配套,且高中档词的消费、休闲娱乐场所,区域属性-配套,配套齐全,能满足基本生活需求,但缺乏大型集中商圈,old,new,未来东外滩将建设以高档居住休闲为主,融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代化办公场所,成为具有传统文化内涵、丰富景
3、观效果的滨江特色区域。,崭新的规划将颠覆本项目区域旧厂房形象,未来的东外滩一条立体的浦江风景线将呼之欲出。,区域属性-产业规划,东外滩滨江特色居住的区域规划将大大提升区域形象,大连路总部研发集聚区配套设施规划建设。该地区已成功吸引西门子上海中心、德国大陆集团亚洲总部等跨国企业落户,今年将有包括大量外籍人士在内的5000人先期入驻办公,配套的商务消费需求激增。 随着西门子总部迁移至杨浦,众多中小企业也将迁移至该区域(以西门子作为主要客户的物流、广告、中介等现代服务业企业为主),西门子总部基地,区域属性-产业规划,以西门子总部为代表大连路总部研发区规划提速大连路商务功能区的形成,提升地段的商务价值
4、,区域属性,项目所处的区域属于市中心二级地段,传统工业和居住城区 区域的地理位置优越,直接受到陆家嘴金融贸易区辐射,交通发达,4条轨道交通线路贯穿 配套齐全,能满足基本生活需求,但缺乏大型集中商圈 传统工业退出历史舞台,良好产业规划,区域未来发展潜力巨大,区位优越且拥有完善的基本生活配套和出行条件 区域步入产业调整,远期潜力巨大,短期较难显现,基地条件,区域旧城改造力度加大,本案所处的平凉西块旧区,是杨浦历史上最大规模的旧城改造项目,作为未来的规划储备地块,位置条件:基地处于东外滩板块的西区,受到整个东外滩滨江区和大连路功能区的辐射 交通条件:基地距离轨道4号线大连路站15分钟路程,交通的可达
5、性良好,地块位于通北路,位置优势并不突出,但可享受便捷的交通和规划辐射,基地条件,基地周边杂乱环境的现状将随着动迁改造得到改善,原厂8号楼,西侧:通州路,南侧:惠民路,北侧:济宁路,东侧:正广和总公司,基地四至 基地位于旧城改造范围内,东临正广和总公司,北临济宁路,西靠通州路,南依惠民路 通州路:路面杂乱,目前正在进行动拆迁工作,预计短期环境将有改善 济宁路:城市次级道路,有新建老公房和社区商业 惠民路:城市次级道路,目前正在整修,以厂房和社区商业为主,项目基地,基地条件,项目属性小体量的商办用地,且地块形状不规则,属于市区二级地段的小体量商办用地项目 目前周边环境较杂乱,待旧城改造将得到改善
6、 地块形状不规则,占地面积小,规划设计需要寻求突破,基地条件,基地位置优势不突出,但是交通便利度高 周边环境杂乱,短期无法完全改变现状,以下的特征: 地段价值 环境很差 规划利好 前景较远 体量很小 商办属性,如何定位?,上海市自07年“927新政” 出台,成交量开始直线下降,随后在一定幅度内波动,整体成交低迷,直至08年“1028新政”出台及政府救市措施的刺激,成交量从09年初开始回升,目前整体表现出“量价齐升”。 09年上半年,商品住宅成交873.74万,与08年同期相比上升66%,接近08年全年的成交面积(占08年全年成交面积的97%);同时成交均价呈上升趋势,6月份成交均价15463元
7、/,达到08年6月高峰期以来的最高水平。,【09年的楼市运行火爆,后市如何?】,宏观背景,实体经济未好转而房价飙升的原因 根据超额货币增速预测,2010年三季度出现通胀,流动性过剩 通胀预期,楼市上升行情将延续至2011年初 全国:20%-25%的涨价空间 上海:25%-30%的涨价空间,近期以温和手段为主,信号作用明显,对楼市影响不大。 2010年年中货币政策可能转向,实体经济恢复后,楼市可能成为打压对象。,CPI、房价持续上升,政策展望,宏观背景,【面对几年后大市的不确定性 对安全边际的寻找将是本案定位的核心出发点】,NO1:安全 NO2:出彩,我们的目标,STEP1 :市场扫描, 寻找本
8、案定位导向的安全边际,商办属性,办公市场扫描,06年至今全市办公产品供求均价图,整体办公楼市场供大于求,易受经济的不确定性影响 受到宏观经济恶化影响,08年办公楼市场运行缓慢,09年市场略有回暖,但整体表现不温不火,市场分析-全市办公楼市场,整体市场供大于求,市场整体热度不够,不温不火,杨浦区整体办公供求,08年以来,杨浦区办公楼供应量为22万方,成交量为17万方,供求比为1.29:1,呈供大于求的态势。 价格方面,08年区域办公物业的成交均价为16837元/平方米,09年为15957元/平方米,价格成长性较差。,杨浦区办公楼市场整体供大于求,且价格成长性较差,杨浦区办公楼市场供求价格走势,外
9、环内办公市场,根据外环以内的主要区县的统计,杨浦区作为新兴的非核心办公区域,成交量在浦东、普陀、虹口之后位居第四,但成交价格为所有区县中最低的,杨浦区办公成交价格是外环内主要区县中最低的,杨浦区办公市场分布,杨浦区最为成熟的商务板块,主要依托杨浦大学城的知识经济产业 代表项目:创智天地、万达商业广场,五角场及周边板块,五角场及周边板块,控江路商务圈历史悠久,项目楼龄较长,但周边商业环境成熟,加之地铁8号线使得交通十分便利,新建的办公项目主要集中在环境优美的黄兴公园周边 代表项目:硕和国际、海尚杰座、白玉兰,鞍山黄兴板块,大连路商务圈:新兴板块,随北外滩的逐渐成熟和大连路总部基地的规划而愈来愈显
10、示出竞争力,但高端项目集中在大连路沿线。 代表项目:西门子中心、北美广场等,东外滩板块,鞍山黄兴板块,东外滩板块,杨浦办公市场整体分为五角场、鞍山黄兴和东外滩三大板块,五角场及周边区域办公楼市场,五角场及周边区域办公供求,五角场依托城市副中心定位、复旦等知名高校和知识型产业支撑,已经发展成杨浦区最为成熟的商务区。 08年以来,五角场及周边区域办公楼供应量为15万方,成交量为9.7万方,供求比为1.55:1,仍呈供大于求的态势。 价格方面,08年区域办公物业的成交均价为17654元/平方米,09年为17882元/平方米,价格成长性较差。,板块办公市场供大于求,价格成长性较差,五角场及周边区域办公
11、在售项目,五角场及周边区域在售办公项目共有5个,为杨浦区在售项目最集中区域。 区域内在售项目多为08年开盘,到目前为止去化情况一般。 9月份以来,办公项目成交均价在19000-25000元/平。,杨浦区在售项目最集中区域,去化一般,五角场及周边区域出租情况,项目区域主要写字楼租赁市场租金水平集中在2-3元天/,整体租金水平偏低。 区域内依托城市副中心定位、复旦等知名高校和知识型产业支撑,写字楼客户以电子科技、信息技术及研发企业为主。,中高端写字楼租金2-3元天/,以科技型企业为主,黄兴、鞍山板块办公楼市场,黄兴、鞍山板块办公供求,黄兴、鞍山板块依靠控江路成熟商业街,黄兴绿地优美环境和轨道交通8
12、号线的交通便捷,发展成为新兴的商务区域。 08年以来,黄兴、鞍山板块办公楼供应量为4.4万方,成交量为2.7万方,供求比为1.63:1,也呈功大于求的态势。 价格方面,08年区域办公物业的成交均价为16556元/平方米,09年为15674元/平方米(剔除海上硕和城内部成交影响),价格成长性也较差。,板块办公市场同样供大于求,价格成长性也较差,鞍山、黄兴板块在售办公项目,鞍山板块为杨浦区老牌成熟居住区,黄兴板块连接着东、西两大学术基地和多个产业孵化区,是知识创新区的战略要地。 区域内无新增办公项目,在售项目皆为07年的老盘,去化情况一般。 9月份以来,区域办公成交价格为15674元/平左右。,去
13、化情况也一般,且均价较低,项目区域写字楼租赁市场租金水平集中在2.5-3.5元天/,整体租金水平较低。 区域内产业集群效应带动整体办公出租市场需求,写字楼客户以建筑设计、信息技术为主。,鞍山、黄兴板块出租项目,中高端写字楼2.5-3.5元天/,建筑设计行业为主,区域非成熟商务区,出售办公市场供应量小,04至09年的供应总量为76300平方米,去化总量为56700平方米 08年至今办公物业的成交量缓慢,08年4月鹏欣国际家纺办公供应2.2万方,至今只去化30% 目前区域的办公项目数量小,只有鹏欣国际家纺办公,天科国际大厦两个项目,东外滩板块,东外滩板块非成熟商务区,整体规模最小,供大于求,成交缓
14、慢,天科国际,本案,郡江国际,北美广场,鸿旭豪苑,区域纯办公项目较少,多居住型产品,大连路沿线项目具备高端潜质,其它项目都参差不齐,西门子中心,东外滩板块,区域纯办公项目较少,以国际家纺中心为代表的办公产品去化不理想; 多LOFT、SOHO、酒店式办公等居住型产品,居住功能物业成交速度较快。,区域纯办公去化不理想,带居住功能的物业成交速度较快,东外滩板块,天科国际的LOFT产品以高性价比吸引周边的投资自住客户,天科国际大厦(启航1号): 位置:兰州路、平凉路 体量:20000平方米 产权性质:办公 产权年限:50年 上市时间:2009年8月 项目形态:1栋17层的写字楼和1栋7层的LOFT组成
15、,LOFT办公 产品:层高5.2米,135套 户型:50-90平方米 装修标准:2000元/平米 均价:25000元/平方米 销售情况:54套(40%) 客户:以周边投资及自住客户 写字楼 租金:2.6-3元天/ 客户:以航运、贸易行业居多,晶座,赢座,天科国际,本案,东外滩板块,09年3月loft获预售证,09年7月loft再获预售证,09年8月loft成交36套,09年9月loft成交17套,天科国际办公产品供应量12380平方米,目前总共成交3114平方米 09年8月loft上市,8月成交良好去化36套2198平方米,9月至今成交17套920平方米,目前报价25000元/平方米; 作为板
16、块内销售最好的项目,loft产品5.2米层高1.8倍的使用面积,天科国际的高性价比赢得了市场的认可。,天科国际5.2米LOFT,自主办公皆宜,开盘以来去化良好,东外滩板块,鹏欣国际家纺中心: 体量:写字楼22051平方米 soho 20770平方米 位置:宁国路 上市时间:2007年10月(办公) 2009年9月(SOHO) 产品:写字楼22层,123套 soho19层,293套,甲级写字楼 产品:132-300平方米 售价:办公19000元/平米 租金:办公2元天/ 销售情况:办公47套(38%) 客户:以航运、贸易、 投资客居多,SOHO公寓 产品:层高3.2米,60-100平方米,精装修
17、 售价:17500元/平米 销售情况:售罄 客户:以周边投资及自住客户,国际家纺中心位置较偏,属性大型产业型综合项目,东外滩板块,07年10月写字楼上市,08年04月soho 第一次上市并未对外销售,09年09月soho 正式上市,Soho产品集中成交,鹏欣国际家纺中心办公产品供应量42821平方米,目前总共成交11918平方米 07年10月写字楼2.2万方上市,07年开始成交量缓慢,长达24个月里销售7546 ,显逐年递减趋势 SOHO产品09年09月上市,已经全部售罄,目前进入签约阶段。,国际家纺中心SOHO产品销售情况远好于写字楼产品,东外滩板块,鸿旭豪苑,本案,鸿旭豪苑: 体量:酒店式
18、办公7956平方米,商业8923平方米 位置:长阳路355号,紧邻大连路,4、12号线上盖 上市时间:2008年11月 产品:酒店式办公8-16F,126套,1000元装修标准 面积:38-78平方米 售价:26000元/平米 销售情况:20套(15.8%) 客户:以周边投资及自住客户为主 鸿旭豪苑办公产品供应量126套,目前总去化20套,去化缓慢,鸿旭豪苑酒店式办公价格为26000元/平米,成交成交缓慢核心原因在于项目产品有缺陷,营销包装调性问题,酒店式公寓,商业,东外滩板块,北美广场是目前区域内高品质的5A甲级办公楼,预计10月份开始销售,报价30000元/平方米,北美广场: 位置:大连路
19、、昆明路,4、12号线(规划中)大连路上盖 体量:72724平方米 产权性质:办公 上市时间:2009年10月中旬 项目形态:3栋商务办公建筑, 500强企业德国大陆集团已购买了其中一栋作为其亚太地区总部和研发中心,办公指标 产品:共2栋5A甲级办公楼,一栋14F,一栋21F,共269套 入住时间:2010.9月 设备设施:外墙为玻璃幕墙、采暖VRV空调 面积:78-252平方米 均价:3000元/平方米 销售情况:10月中旬开盘 租金:未定 物业:仲量联行 物业费用:20元/平方米/月,北美广场,本案,东外滩板块,项目区域写字楼租赁市场租金水平集中在2.0-2.5元天/,整体租金水平较低 写
20、字楼客户60%是杨浦区区域客,以传统航运、商贸为产业的中小企业居多,区域办公整体租金水平较低、租金主要受地段及物业品质影响,以传统运输、商贸企业为主要客户,东外滩板块,市场分析-板块总结,杨浦区主要板块办公市场均供大于求,且价格成长缓慢,且整体租金水平不高,杨浦区产业布局, 根据2008年1月杨浦区政府颂发的上海市杨浦区“十一五”产业发展实施纲要精神,在“两片、一线、一带”的城区总体布局指导下,杨浦区将打造若干特色鲜明的现代服务业集聚区、科技产业集聚区和都市 型产业集聚区,形成“一心、一城、一江、三区”的产 业布局。 一心:江湾五角场市级副中心; 一城:新江湾城国际大学科技园 一江:黄浦江杨浦
21、段创新创意产业基地 三区:大学科技园特色示范区、大连路控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型 产业集聚区。,根据杨浦产业规划,大连路控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区将对本案形成辐射,住宅,商住楼,办公楼,“住转非”政策,众多住宅楼改变用地性质挤入原本并不火热的写字楼市场,最终的结局又一次拉低了商业办公楼的租金水平。,为培养税源,杨浦区政府出台一系列“住转非”政策,允许普通住宅楼改变土地性质,可用于商业办公用途;,低租金的商住楼充斥商业,拉低商住楼租金水平,杨浦办公政策导向,杨浦办公政策导向,产业园打造力度,产业园优惠政策,积极盘活闲置的工业厂房、公共



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