长沙湘潭华金国际商住复合型社区项目定位及物业发展建议报告_世联_186页_2010年.ppt
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1、,1,2,“革新”湘潭人居品质标准 华金国际定位及物业发展建议报告,3,商业秘密声明,本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,4,世联始终坚持的思考前置点: 基于对地块资质,世联认为该项目应该承担怎样的发展目标?这个目标是世联思考项目发展与
2、启动的基础出发点。,1.,项目印象,5,城市新区中心板块边缘:区位、规划项目位于河东新区核心区边缘,德国工业园区内,城郊结合带,本案,湘潭县中心城区,湘钢/电机 集团,芙蓉路(长沙),吉安路,芙蓉路,湘江二桥,建设路,河东大道,书院路,车行5分钟,长沙方向,车行50分钟,车行7分钟,湘潭 政务中心,市府,车行15分钟,河西老城区,河东商业 中心,德国工业园,区位:新区核心区边缘,德国工业园区内 项目位于吉安路与书院路交汇处。湘潭城区东南部,德国工业园区内,为河东新城区中心边缘地带,城郊结合区。 规划:岳塘新城核心区,湘潭城市发展主力方向 随着长株潭一体化进程,湘潭城市发展主力方向为向东,向北对
3、接长沙、株洲,项目位于新城建设核心区边缘。 距离:通达性好,距中心区距离车行便捷 本项目位于河东新区核心区边缘,距长沙市城区35公里,约30分钟车程;距离湘潭市中心约5分钟车程,距离湘潭县中心约7分钟车程。,6,城市新城中心板块边缘:区位、规划德国工业园目前已进驻20余家企业,发展环保、机电、新能源装备等产业,为国际科技合作试点基地,湘潭(德国)工业园位于原高新科技工业园范围内,东起湘钢铁路专用线、西至宝塔南路、北临科东1号路、南至书院路,总面积5403.69亩(含吉安路面积)。 以机电、建材、环保等产业为主。 未来5年内引进30家以上的德国企业,实现新增工业产值150亿元以上,新增技工贸收入
4、300亿元以上。,7,城市新城中心板块边缘:区位、规划区域内环境优越,大中专院校林立,政府机关企事业单位聚集,区域内居住人口以中高端收入人群为主,高端宜居氛围浓厚,城建学院,湘潭职业技术学校,湖南工程学院,湖南电气学院,高端宜居氛围,湘钢集团,湘电集团,湘钢集团,湘电集团,项目所在区域内,学校、政府机关、大型企事业单位聚集,主要居住人口为中高端收入人群新区整体居住氛围及环境优越。,湘潭市政府,东方红广场,8,城市新区中心板块边缘:交通、配套区域内道路建设完善,通达性好,区域内配套完善,居民生活、交通、办公便利,湘潭县中心城区,湘钢/电机 集团,芙蓉路(长沙),吉安路,芙蓉路,湘江二桥,建设路,
5、河东大道,书院路,长沙方向,车行7分钟,河西老城区,河东商业 中心,湘潭政务中心,区域内各大路网建设完毕,主干道均建设为双向四车道,交通流量及动线明确,通达性好。 与老城区及湘潭县通行道路畅通,通达性良好。 各主干道与城际干道联通,通达性豪,项目毗邻吉安路,城际纵向交通动脉。 通过新区建设,目前区域内各项生活配套完善,医院、学校、商业中心已建设完成,居民生活便利。,9,资质平平,存在硬伤,需后天发力:中高容积率,中等规模,商业占比较大,地块平整,无自然资源,东北向有加油站,但南向拥有一定的江景资源,本项目指标: 总占地面积:67468.86 总建筑面积:256473.91 容积率:3.8 商业
6、用地:20%5万 学校配套用地:50亩=190 12.67万,地形地貌:土地平整,无起伏地势,已完成土地平整,10,环境杂乱,区隔明显,城郊分水岭:项目以西为大专院校,以北以东为工业园区,以南为农田村落,待拆迁农民房,环境较差,1,2,2,4,6,项目四至: 东侧为工业厂房用地,目前已确定为远大住工入驻,东南侧为农田。 南侧为农村房,46层,未来将拆迁,但时间未定,南侧二桥过后为湘潭县中心城区 西侧30亩为学校储备用地,目前确定为教师宿舍区,及城建学院教学用地。 北侧为工业园区厂房,目前为华能等企业入驻。,周边环境较差,3,3,西侧学校储备用地,5,4,西侧城建学院,2,东侧吉安路,5,5,东
7、侧工厂用地,南侧通湘潭县,南侧农民村落,客户访谈红叶轻纺市场罗老板:那个位置好啊,就是现在还没发展起来,周边没什么人气,商业那边都还没做起来,不过那过个桥就到湘潭县了,德国工业园里面,不过发展也快类。,5,南侧书院东路,11,三面环路,车行便捷,通达性好:项目三面环路,东侧临城际主干道,南侧临城市主干道,车行快速交通便捷,但目前公交系统缺失,临近城市城际主干道,通达性好 吉安路与书院路交汇处,吉安路延伸连接芙蓉路。同时临近多条城区主干道,路网四通八达,至河西、河东、湘潭县城区中心快捷便利。 未来城际铁路开通后与市中心距离更近 临近处在规划中的长株潭城际板塘站,2030年开通后,项目与城市中心的
8、距离进一步缩短 目前公交缺失 目前公交系统尚不完善,仅有10路公交车到达项目附近。,12,新区中心板块边缘,居住氛围欠缺:河东新区已开发板块边缘,无成熟居住氛围,市内客户心理距离远,那位置还有点远咯,河东这边本来人就少,我们都是主要住在建设路那边,吉安路跟书院路那里,还没开发过去吧,那还是远了点,住那边不蛮方便吧,那我还是喜欢建设路这边些。 霞光山庄业主张小姐,东方名苑,市府板块辐射区,距市府板块5分钟车程;临近建设路板块,距建设路板块5分钟。 目前河东新区主要沿建设南路及双拥路两条南北向主干道发展,市府板块、建设路板块房地产发展相对成熟,未来商业配套将集中于双拥路沿线。 本项目处于工业园区内
9、部,各板块辐射边缘区域。,纳帕溪谷,中地凯旋城,中地凯旋城,13,城区边缘发展主轴商住复合型社区,项目印象小结:,A、地段价值明显,中心区边缘,规划利好融城中心概念 湘潭第一、第二产业的比重依然过大,产业结果的优化和发展任务依然艰巨,湘潭市历年产业结构状况,国内外发展规律告诉我们,第三产业对房地产发展带动作用最大,湘潭市的第三产业还有很大的发展空间。,城市发展经济发展,湘潭产业结构中第二产业比重最大,且稳步上升,制造业及深加工业等劳动密集型产业比重大,城市发展处于第二阶段。,159,湘潭城市居民人均可支配收入和人均消费性支出持续稳定增长,09年分别达到16109元和11532元。居民购买力越来
10、越强,居民生活质量得到了明显的提高,刺激了湘潭市民的消费欲望。 人均消费支出增幅平稳有升,09年人均消费性支出增幅大于人均可支配收入增幅,消费市场前景呈现积极态势,房产财富化率高。,城市发展经济发展,城市居民人均可支配收入和人均消费性支出持续稳定增长,且消费型支出增幅大于人均收入增幅,城市居民消费意识增强,TOP3,湘潭居民人均可支配收入位列湖南省第3名,为房地产行业的发展提供了良好的保障。,160,湘潭房地产市场板块格局,多板块格局形成,各板块功能特征明晰,市府板块成为置业热点板块。本项目所处板块位于新城扩展区,市政配套相对落后,随着城市的发展,市府的东移,湘潭已完成城市中心的转移,并已开始
11、新一轮的扩张。 湘潭住宅市场多板块格局也初步形成以市府板块为核心向四周扩散。,161,河西板块老城区,居住环境较差,土地供应有限,房地产发展空间不大,湘潭房地产市场板块格局,韶山路,建设路,北二环,1,2,3,4,5,1,白石古莲城,2,新景西城上筑,3,阳光山庄,4,香樟园南院,5,金荣世纪外滩,片区形象较差,以旧城改造及城市新区扩张为主,城区地位转换后非城市主力发展方向及区域,162,河西板块中高端小高层为主,户型面积以舒适型为主流,2房主力面积为90-100,3房主力面积为120-150,均价为2600元/,湘潭房地产市场板块格局,产品类型:以小高层、高层为主,部分多层;,163,河西客
12、户来源区内客户为主,多为教师及周边企事业单位员工,改善型客户居多,需求面积较大,关注价格及开发商品牌,我比较习惯住这里了,一直生活在这里,都比较熟悉。我老公也在这边上班,比较方便。河西这边就是环境差了点,我买的是西城上筑,新景这个品牌我还是比较熟悉的,新景家园也是他们的,不错,整体品质小区环境都比较满意,而且价格也不高,我们主要是换房子,原来的是单位房,那住的还是不舒服了。 湘潭教育局财务处李女士,湘潭房地产市场板块格局,164,项目开发商:湘潭新景集团有限公司 规模:总占地面积86亩,总建设面积约11万平米,绿化率40%,容积率1.65 区位:湘潭市雨湖区湘衡路2号,湘潭市韶山西路(砂子岭市
13、场对面),南邻涟水大道,交通便捷 风格:时尚简约、现代感强 物业类型:多层、小高层,共471套 均价: 2500元/平米,河西典型在售项目新景西城上筑,月均销售60套左右,已推单位销售率9成以上,品质住宅+立体式台地园林+高配套设施,社区内部配套: 大型会所、泛会所、半地下车库、幼儿园 电视监控系统、电子巡更系统,湘潭房地产市场板块格局,165,河西典型在售项目新景西城上筑销售率一直排在湘潭前列,其高品质的设计、高素质的服务、高保障的居住环境具有很高的参考价值,湘潭房地产市场板块格局,166,河西典型在售项目新景西城上筑 80-90 二房+110-130三房户型为主,户型设计创新,阔绰户内花园
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