湖北随州汽车国际城项目可行性分析报告_140页_2010年.pdf

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1、“中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 1 页 共 140 页 湖北随州市“中国国际汽配城”项目可行性分析报告 目 录 湖北随州市“中国国际汽配城”项目可行性分析报告 目 录 一 、 城市研判 - P2 二 、 房地产市场分析 - P20 三 、 汽车产业分析 - P51 四 、 项目价值综合分析 - P59 五 、 项目住宅部分定位及可行性研判 - P68 六 、 项目住宅部分优化建议 - P91 七 、 项目专业市场部分可行性研判及定位 - P96 八 、 项目开发策略建议 - P112 九 、 项目财务评估 - P120 十 、 结论 - P139 一

2、、 城市研判 - P2 二 、 房地产市场分析 - P20 三 、 汽车产业分析 - P51 四 、 项目价值综合分析 - P59 五 、 项目住宅部分定位及可行性研判 - P68 六 、 项目住宅部分优化建议 - P91 七 、 项目专业市场部分可行性研判及定位 - P96 八 、 项目开发策略建议 - P112 九 、 项目财务评估 - P120 十 、 结论 - P139 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 2 页 共 140 页 一、城 市 洞 察 一、城 市 洞 察 1、城市定位、功能及竞争力分析 2、城市区位与交通 3、城市经济与产业 4、城市

3、人口与生活 5、中心城市规划 1、城市定位、功能及竞争力分析 2、城市区位与交通 3、城市经济与产业 4、城市人口与生活 5、中心城市规划 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 3 页 共 140 页 1、城市定位、功能及竞争力 1、城市定位、功能及竞争力 1.1、城市定位： 1.1、城市定位： 随州市城市定位为：国家级历史文化名城,鄂中北地区性中心城市,湖北省新兴旅游城市。 城市定位中对城市竞争优势和城市功能认识缺乏深度，未能突出体现其城市特点及主导产业结构。 1.2、城市功能 1.2、城市功能 随州市城市功能定位为：全国专用汽车名城，湖北省重要的电子信息

4、产品生产基地，与武汉城市圈对接的汽车及零部件产业基地，“汉襄”工业走 廊中重要的工业城市。 根据城市定位及城市功能上判断，随州市具有较为清晰的发展思路和长期性的发展战略，但受限于其地理区位及经济基础的不足，较难达到预期目 标。 1.3、城市竞争力 1.3、城市竞争力 2007 年随州市主要经济指标排名（湖北省 16 个城市） 工业增加值 工业销售率 城镇固定资产投资 地方财政一般预算收入 社会消费品零售总额 第 12 名 第 2 名 第 13 名 第 13 名 第 10 名 综合以上各项数据来看，随州市在湖北省内综合经济指标处于中下流水平，随州城市竞争力仍然较弱。 “中国国际汽配城”项目可行性

5、分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 4 页 共 140 页 1.4、城市 SWOT 分析 1.4、城市 SWOT 分析 优势(strength) 劣势(weakness) 对外交通网络发展迅速 自然资源优越，适宜发展特色农业 历史遗存丰富，城市人文底蕴丰厚 经济积累有基础 城市用地条件较好，可拓展空间较大 城市综合实力较弱，产业结构仍需优化 城乡统筹及协作有待加强 城市核心竞争力尚未形成，软环境缺乏吸引力 城市域城镇化质量不高，中心城区建设水平有待提升 机会(opportunity) 威胁(Threat) 国家中部崛起战略的实施 武汉城市圈的建设 区域重大基础设施的建设 区域竞争压力

6、及防止“真空效应”的挑战 工业化及城镇化对自然生态保护的挑战 城镇建设对城市历史文化保护的挑战 2、城市区位与交通 2、城市区位与交通 2.1、城市区位 2.1、城市区位 随州地处湖北省北部， 2000 年 6 经国务院批准设立地级市。随州是 长江流域和 淮河流域的交汇地带，东承 武汉，西接 襄樊，北临 信阳，南达 荆 州，居“荆豫要冲”，扼“汉襄咽喉”，为”鄂北重镇”，是湖北省对外开放的”北大门”。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 5 页 共 140 页 2.2、城市交通 2.2、城市交通 2.2.1、公路、铁路交通 入境国道：312 国道、316

7、国道、107 国道等。 入境高速公路：汉十高速、随岳高速（在建）等。 入境铁路：京广铁路、西宁铁路、汉渝铁路。 公路交通 市际客车均已开通； 省际客车直达城市有上海、中山、惠州、泉州、广州等； 铁路交通 每日有 28 次列车入境随州； 近年来，随州市公路交通路网得到快速发展，但公路基础仍然较为薄落；铁路交通网络较为发达，是国内重要的中转枢纽之一。 2.2.2、航空交通：随州没有机场建设规划，航空交通主要依托武汉飞机场，航空网络依赖性强。 湖北省内飞机场分布情况 武汉天河机场 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 6 页 共 140 页 3、城市经济与产业 3

8、、城市经济与产业 3.1、城市经济规模 3.1、城市经济规模 2006 年， 随州市完成生产总值 218.33 亿元， 同比增长 12.1%， 其中第一产业增加值 56.25 亿元， 第二产业增加值 92.10 亿元， 第三产业增加值 69.98 亿元，人均 GDP 为 8676 元。 2007 年，随州市完成生产总值约 242.94 亿元，同比增长 12%，其中，第一产业增加值为 59.34 亿元,第二产业增加值为： 105.92 亿元，第三产业 增加值为 77.68 亿元，人均 GDP 为 9694 元。 随州市20002007年地区人均GDP（元） 4410 4963 5310 5813

9、 6845 7629 8676 9694 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 随州市20002007年地区生产总值（亿元） 109.63 123.68 132.5 145.39 171.62 193.07 218.33 244.52 0 50 100 150 200 250 300 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 7 页 共 140 页 根据国际经验，当一个地

10、区的人均 GDP 超过 1000 美元之后，社会消费的结构将会升级，从原来的日常消费品转移到舒适型的住房、汽车、休闲娱乐 以及投资等方面，而目前随州市的消费水平正处于这一阶段的起步时期： 人均 GDP 3000 美元 消费特征 以生理需求为主，解 决温饱和日用品 生活改善阶段，开始追求 耐用品如大家电的消费 开始改善住房条件、交通 硬件，非物质消费增加 追求享受的品质阶 段，注重理财投资 随州市自 2000 年成立后，地区生产总值以年均 17%的速度增长，经济发展速度较快，但是随州经济基础依然薄落，人均 GDP 还不足万元。 带动随州经济快速发展主要体现在四个方面：固定资产投资强劲、支柱产业发

11、展迅速、消费需求旺盛及外贸出口增长固定资产投资强劲、支柱产业发展迅速、消费需求旺盛及外贸出口增长，具体指标如下： 项目 2006 年 2007 年 同比涨幅 城镇固定资产投资（亿元） 54.59 78.9 44.5% 其中：第二产业投资 21.94 36.91 68.2% 房地产投资 6.83 9.11 33.4% 支柱产业投资（亿元） 39.83 49.11 23.3% 其中：汽车机械 13.86 18.65 34.6 社会消费品零售总额（亿元） 103.59 122.76 18.5% 外贸出口总额（万美元） 15650 20110 28.5% 房地产投资增幅大，随州市房地产市场进入快速发展

12、阶段，但是相比一般三线城市，投资规模仍然较小。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 8 页 共 140 页 3.2、城市产业结构 3.2、城市产业结构 3.2.1、产业结构 2007 年，随州市三产结构为 24：44：32，相比 2006 年的 26：42：32，第一产业所占比例有所下降，第二产业所占比例得到提升，第三产业所占比 例基本不变。 随州市 20002007 年三产产值及所占比重一览表 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 总产值 109.63 123.68 132.50

13、145.39 171.62 193.07 218.33 244.52 第一产业产值 33.6 34.19 36.6 38.47 49.91 52.95 56.25 59.34 所占比重 0.31 0.28 0.28 0.26 0.29 0.27 0.26 0.24 第二产业产值 41.34 47.79 50.77 57.93 68.62 80.72 92.1 105.92 所占比重 0.38 0.39 0.38 0.40 0.40 0.42 0.42 0.44 第三产业产值 34.69 41.7 45.13 48.99 53.09 59.4 69.98 77.68 所占比重 0.32 0.34

14、 0.34 0.34 0.31 0.31 0.32 0.32 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 9 页 共 140 页 随州市第二产业（工业、建筑业）产值及所占比重逐年稳步提高，所占比重最大。第二产业是随州产业结构中的主体。第二产业是随州产业结构中的主体。 第一产业产值逐年增加，但其所占比重总体显下滑趋势。 第三产业产值同样逐年增加，产值所占比重基本保持同一水平。 3.2.2、城市支柱产业 随州市“十一五规划”继续把工业作为发展经济的首要任务，大力实施“工业强市” 、 “项目兴市”战略。着力培植支柱产业和骨干企业，推动工业 经济开放式和集群化发展。重点抓

15、好汽车及零部件、电子信息产品制造、食品医药化工、纺织服装、风机制造和新材料六大产业板块。 2007 年，随州规模以上工业完成增加值 70.01 亿元，比上年增加 25.38%，增幅比上年提高 3.1 个百分点，高于全省平均增幅 1.75 个百分点。 随州市20002007年三产产值所占比例走势图 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 第一产业第二产业第三产业 第一产业0.310.280.280.260.290.270.260.24 第二产业0.380.390.380.40.40.420.420.43 第三产业0.320.340.340.340.310.310.320.32 2000年20

16、01年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 10 页 共 140 页 随州市支柱产业具有两个特点： （1） 、支柱产业支撑作用明显。五大支柱产业实现工业增加值 49.11 亿元，占全市规模以上工业增加值的 70.2%。其中汽车机械产业实现增加值 18.65 亿元，同比增长 34.6%；纺织服装业实现增加值 6.95 亿元，同比增长 29.9%。 （2） 、重工业增速快于轻工业。重工业累积实现工业增加值 39.59 亿元， 增长 28.2%，比轻工业增长率高 6.4 个百分点。 随州市 2007 年

17、工业增加值主要指标（亿元） 累积 同比增长 增加值 70.01 25.4% 按轻重工业分 （1）轻工业 30.42 21.8% （2）重工业 39.59 28.2% 其中：五大支柱产业 其中：五大支柱产业 49.11 23.3% （1）汽车机械 （1）汽车机械 18.65 34.6% （2）纺织服装 （2）纺织服装 6.95 29.9% （3）医药化工 （3）医药化工 4.89 14% （4）食品工业 （4）食品工业 14.95 19.6% （5）电子信息 （5）电子信息 3.67 -2.6% “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 11 页 共 140 页

18、4、城市人口与生活 4、城市人口与生活 4.1、人口规模 4.1、人口规模 随州市 20002007 年人口规模及变化 年份 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 总人口 248.58 249.18 249.5 250.13 250.71 253.08 251.64 252.23 非农业人口 65.88 68.97 66.66 66.97 66.44 59.62 61.46 农业人口 182.7 180.21 182.84 183.16 184.27 193.46 190.18 20002007 年，随州市总人口增长速度

19、较慢，人口规划变化不大。非农业人口有所下降，主要原因是外出务工；农业人口数量有所增加。 4.2、收支水平 4.2、收支水平 2007 年，随州市城镇居民家庭总收入为 10594 元，同比增长 23%，人均可支配收入为 10025 元，同比增长 22.9%；农民人均纯收入 4177 元，比上年 增加 596 元，增长 17%。 城镇居民家庭总收入构成中，主要是工薪收入，为 6938 元；其次是转移性收入，为 1969 元；再次是经营性收入，为 1530 元，其他性收入为 157 元。 具体如下图所示： “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 12 页 共 140

20、 页 国有单位职工人数规模大，平均收入高，是最有经济实力的群体。 2007 年，随州市城镇居民人均总支出为 7678 元/人，消费性支出 6153 元/人，占家庭总支出的 80.14%，其中食品支出 2323 元/人，具体构成详见下 图： 随州市2007年城镇居民收入构成 66% 19% 14% 1% 工薪收入转移性收入经营性收入其他收入 不同所有权性质企业职工人数及平均工资 194520 111888 29898 52734 10692 12120 8589 8854 0 50000 100000 150000 200000 250000 全部职工国有单位集体企业其他类型 0 2000 40

21、00 6000 8000 10000 12000 14000 人数工资 2007年随州城镇居民支出构成 38% 12%9% 5% 9% 14% 11% 2% 食品衣着家庭设备医疗 交通通讯文化教育娱乐居住其他 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 13 页 共 140 页 5、中心城市规划5、中心城市规划 5.1、中心城区规划 5.1、中心城区规划 5.1.1、发展战略及策略 随州市中心城区发展战略为： “以东向拓展为主体，适度向南发展，限制向西、向北发展”限制向西、向北发展” 。 随州市中心城区发展策略为： “东拓、西抑、南优、北调北调” 。 本案地处城市

22、北部，在城市发展管理上属于“限制、调整”区域，这无疑将对本案构成一定威胁。 随州市中心城区发展策略 东拓 优先启动城东新区新火车站站前区建设； 城东南工业区在完善 316 国道两侧开发的基础上逐步由南向北推进； 花溪河两侧及其以北地区主要作为远期开发用地，近期宜严加控制； 远期发展跨过漂水向淅河组团发展，但发展用地严格控制在新汉丹线以南。 南优 设立新白云山风景区，打造城南山水风景品牌； 启动新区市委建设项目，进一步提升周边环境品位； 引进外部资金，适量开发高品质居住社区，配套公共服务设施。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 14 页 共 140 页 西

23、抑 依据规划划定擂鼓墩保护区范围，拆除内部违章建筑，控制周边城市建设； 优先置换厥水、涢水上游两侧工业用地，控制污染排放； 综合配置公共服务设施，发展旅游服务业； 城市建设限制在绕城西线范围内。 北调 审核现有企业排污标准，转、停、改不合格企业； 设立严格工业项目准入制度，审批入驻企业，建立完善污染评估治理机制； 控制项目用地范围，不得突破规划限制； 严格控制两水工业园区北与厉山、南与旧城区之间地带的建设，避免沿 316 国道线状连绵。 5.1.2、中心城区规划布局 中心城区规划采用“一河两岸，轴线组团”结构进行布局。 一河两岸： “一河” ： 厥水河(府河)。 “两岸” ：城东+城西河岸、城

24、南河岸。 轴线组团： “水轴” ：厥水河(府河)。 “陆轴” ：316 国道。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 15 页 共 140 页 通过“一河两岸，轴线组团”结构将中心城区分为 3 个功能组团： “中心大组团” ：包括城东组团、城西组团、城南组团。 “城东组团”功能：商业、商务、文体、居住综合区。 “城西组团”功能：博览、居住综合区。 “城南组团”功能：行政、文教、居住综合区。 “两水工业组团” 。 “淅河工业综合组团。 ” 中心城区工业布局 中心城区居住空间布局 共用设施布局 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司

25、 第 16 页 共 140 页 5.1.3、曾都新型工业基地（两水工业基地）规划 曾都新型工业基地位于北郊办事处与厉山镇交界处，占地 10 平方公里，基地规划“三园一区”，即汽车及机械制造产业园、轻纺织产业园、高新技 术产业园和商住区。 本案距离曾都新型工业基地约 4.5 公里，随着本案的开发建设及曾都新型工业基地的招商引资，本案有可能将与之形成集汽车生产、改装、整车销 售、汽配汽修为一体的现代化汽车生产、整车销售、维修集散基地。 5.2、住房规划及政策 5.2、住房规划及政策 5.2.1、住房建设计划 根据随州市 2008 年2009 年住房建设计划： 2008 年，随州市中心城区供应住房用

26、地 32.85 公顷 ，建设各类住房 6070 套，总建设面积 63 万平方米。 其中： 供应商品住房用地 25.75 公顷 ，建设商品住房 4295 套，建筑面积 49. 4 万平方米 ； 经济适用住房用地 6.58 公顷 ，建设经济适用住房 1575 套，建筑面积 12. 6 万平方米 ； 廉租住房用地 0.52 公顷，建设廉租住房 200 套，建筑面积 1 万平方米。 2009 年，随州市中心城区住房建设计划各项指标与 2008 年相同。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 17 页 共 140 页 5.2.2、住房建设政策措施 （一） 、 加强住房

27、建设管理，大力推进综合开发。 （一） 、 加强住房建设管理，大力推进综合开发。 A、严格控制零星建设。停止审批行政事业单位在建成区范围内自建住宅（含带有住宅的综合楼）和个人新征地建私房。对单位现有空地和拆除后 的危旧房用地，符合居住小区（含组团）建设条件的，纳入其他性质住房规划整体开发；不符合居住小区建设条件的，原则上用于城市绿地和公共配套 设施建设。企业因改制、破产等原因需将原使用的土地转让后用于房地产开发的，应按城市规划的要求，实行统一规划，统一拆迁，统一出让，统一开 发，不得零星分散开发。 B、落实住房开发项目套型结构比例的规定。住房开发项目在供应土地时，首先由规划管理部门依据控制性详细

28、规划出具用地性质、建筑密度、容 积率、绿地率、建筑高度等规划设计条件后，由房地产管理部门本着区域平衡的原则，提出套型建筑面积等控制性指标要求，一并作为土地出让的前置 条件。凡没有按要求落实有关指标的住房开发项目，相关管理部门不得为其办理规划许可、招投标、施工许可等手续。 C、 加大旧城改造的力度。 严格执行 城市房屋拆迁管理条例 ， 因地制宜确定各个居民点改造的优惠政策， 确保旧城改造顺利进行。 十一五 期 间，重点是抓好“城中村”改造，破产企业的改造开发，护城河两岸的住房改造。 D、大力发展居住小区。根据城市总体规划，建设一批大规模、高标准、上档次的居住小区。除开发建设单栋临街建筑外，对建筑

29、面积老城区在 万平方米以下的房地产开发项目，原则上不再予以审批。 十一五 期间，除继续抓好文峰都市花园、汉东星都、擂鼓墩小区等续建项目外，重点抓 好铁路东移后的住宅建设，抓好城东“世纪外滩住宅小区”、“滨湖湾住宅小区”、城北“左岸星城住宅小区”、城西南“丽岛花园”，以及白云湖水 库一河两岸的住宅小区建设。 （二） 、完善住房用地供应政策，强化住房用地管理。 （二） 、完善住房用地供应政策，强化住房用地管理。 A、调整住房供应结构。坚持适当从紧的土地供应政策，规划期内，年度土地供应要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通 商品住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70

30、 。严格限制低密度、大型及别墅类的土地供应。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 18 页 共 140 页 B、在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的开发建设模式，抓好中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。 C、加大闲置土地处理力度。依据国家闲置土地处置的法律、法规，严格查处违法囤积土地的行为。建立和完善土地收储制度，积极盘活各类存量 土地，整合土地资源。 （三）加快住房新体制建设，有步骤解决中低收入家庭住房问题。 （三）加快住房新体制建设，有步骤解决中低收入家庭住房问题。 A、加快推进和完善住房补贴制度。严格执行国家停止住房实物分配的有关规

31、定，尽快出台住房货币化分配的配套政策文件，将职工住房补贴发放 到位。 B、加强经济适用住房的建设和管理。认真贯彻落实国家经济适用住房管理办法 ，着力抓好望城岗住宅小区、蒋家冈住宅小区、铁树住宅小区等 经济适用住房小区建设，满足中低收入者的住房需求。 C、建立和完善城镇廉租住房保障制度。土地出让净收益的 5% 和住房公积金在扣除风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房保障。坚持 发放租赁住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅的原则，完善廉租住房保障方式，力争 2012 年人均 10 平方米以下家庭应保尽保。 （四） 、培育和规范房地产市场。 （四） 、培育和规范房地产市场。 A、积极发展住房二

32、级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。加强房地产中介服务行业的 管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。 B、整顿和规范房地产市场秩序。建立健全房地产开发经营管理程序，加强房地产开发建设全程监管；根据有关法律法规的规定，严肃查处违反或 规避套型结构要求的违法违规行为。对不符合规划控制性要求，违规建设的住房，要依法予以处理直至没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居 住困难。继续加大商品房销售、中介服务和广告宣传中的违法行为的查处，切实整治房地产交易环节违法违规行为。 “中国国际汽配城”项目可行性

33、分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 19 页 共 140 页 （五） 、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。 （五） 、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。 A、完善房地产统计和信息披露制度。建立多部门参加的联席会议，定期对房地产市场运行情况进行分析，定期向社会披露未来一定时期的土地供 应总量、房地产开发用地规模、区位等信息，以引导企业理性投资，消费者理性消费。同时根据不断变化的市场行情，尽快调整政策，合理引导市场。 B、加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。 （六） 、完善住房建设规划监督管理。 （六）

34、、完善住房建设规划监督管理。 A、强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控 指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址 , 国土资源部门不得办理用地审批。 B、完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 20 页 共 140 页 二、房地产市场分析 二、房地产市场分析 1、房地产发展历史 2、房地产发展现状 1

35、、房地产发展历史 2、房地产发展现状 A、土地市场分析 B、商品住宅市场分析 C、商业市场分析 3、房地产政策分析 4、房地产未来趋势分析 3、房地产政策分析 4、房地产未来趋势分析 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 21 页 共 140 页 1、房地产发展历史 1、房地产发展历史 1.1、商品房市场空白期 1.1、商品房市场空白期 随州作为中原地带的三线城市，房地产市场起步晚，发展较为缓慢。90 年代初期以前，商品房市场相对空白，市场上主要以单位自建房以及个人集 资建房为主。 1.2、商品房起步阶段 1.2、商品房起步阶段 90 年代中后期，随州商品房

36、市场崭露头间，市中心出现了少量小型商品房项目，总体表现为：户型较大，单套面积在 130 以上；单价不高，销售 价格一般在 300-500 元/之间；项目规划简单，住宅品质差；小区缺乏相应的配套和服务。此时的商品房市场是相当不成熟的，但它意味着随州的商品 房市场已初见端倪。 1.3、商品房的快速发展阶段 1.3、商品房的快速发展阶段 进入 2000 年以后，随州房地产步入了快速发展期。 “文峰都市花园” 、 “塞纳左岸”等以及后期的“滨湖湾” 、 “世纪外滩” 、 “左岸星城”等项目进入 市场，不仅在小区规模上改变了“小豆腐块”似的格局，也从产品品质上实现了飞跃。社区、配套等概念真正被引入到房地

37、产并受到广泛的重视，水景、 园林等资源上的利用也被一步步加以优化并成为营销卖点。 世纪外滩世纪外滩 左岸星城左岸星城 滨湖湾滨湖湾 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 22 页 共 140 页 目前，随州房地产市场正处于快速发展期的初级阶段，市场上新推出的滨湖湾、世纪外滩、左岸星城等中高档楼盘，不论是设计理念或是社区规划， 或是建筑品质，都实现了质的飞跃，随州房地产市场已经开始进入“居住品质”的时代。 2、房地产发展现状 2、房地产发展现状 2.1、土地市场分析 2.1、土地市场分析 2.1.1、土地市场供应分析 随州房地产市场发展的初期，土地供应主要集中

38、在市中心，并多以小幅地块出现。随着 城市的发展，城市规模扩大，2005-2006 年之间，土地供应逐渐像南北方向延伸，清河路、 汉东路一带成为新的商品房供应集中区，明珠华府、北城阳光、文峰都市花园、汉东星都、 塞纳左岸等项目都集中在这一区域，目前仍有不少在售。2007 年以后，随州土地供应进一 步向城郊方向扩大， 城南沿涢水河一带成为供给的主要集中区域， 项目逐渐表现出了高总建、 大社区、高质量的特点。总建 15 万的滨湖湾、总建 30 万的世纪外滩以及近万亩大盘碧桂园 等这一时期项目都集中于此。 随州土地市场的供应主要表现为两个特点： 、由市中心往南北方向扩展，南部成为土地供应的热点区域；

39、、地块出让逐渐由“小而散”的形势转变为大宗土地的集中出让，对开发商的实力提 出更高的要求。 世纪外滩世纪外滩 左岸星城左岸星城 明珠华府明珠华府 北城阳光北城阳光 塞纳左岸塞纳左岸 滨湖湾滨湖湾 汉东星都汉东星都 文峰都文峰都 市花园市花园 碧桂园碧桂园 市中市中心心 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 23 页 共 140 页 2.1.2、土地市场成交分析 2005-2006 年期间，随州土地供应大约在 20 万左右，分布于城市中心两侧；成交价格一般在 25-40 万元/亩，即土地价格 375 元/-600 元/之 间。 2005-2006 年期间随州市

40、主要土地出让项目 2005-2006 年期间随州市主要土地出让项目 项目名称 占地面积（万） 建筑面积（万） 塞纳左岸 7 12 汉东星都 8.3 16.5 明珠华府 1.4 0.58 北城阳光 1.6 3 2007 年，随州市出让土地面积约为 564.5 万，碧桂园“造城”项目土地的成功出让使全市土地出让面积猛增。同时，随着商品房市场的快速发展， 土地成交价格也随之上涨。2007 年，随州市土地成交价格在 35-60 万元/亩之间，即 525 元/-900 元/之间。土地价格上涨 50%左右。 2007 年随州市主要土地出让项目2007 年随州市主要土地出让项目 项目名称 占地面积（万） 建

41、筑面积（万） 左岸星城 9.5 22 滨湖湾 4.73 15 世纪外滩 17 30 碧桂园 533.3 232.85 合计 564.5 299.85 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 24 页 共 140 页 2.1.3、土地市场趋势分析 土地出让政策 （1） 、地块大宗出让：随州市将实现土地大宗出让方式，从 2007 年下半年起，逐步取消了小地块分散挂牌出让的方式，转而采用地块大宗出让，这 对开发商的经济实力提出了更高的要求； （2） 、招拍挂的土地出让形式：地方政策将实行招拍挂的土地出让形式，在随州将得到更为广泛的执行。 土地出让趋势 （1） 、百亩

42、以上大宗土地为主：根据市政府确立的土地大宗出让方式，随州市未来土地供应将主要以单宗 100 亩以上为主； （2） 、城郊区域为主：城南和城北将是未来土地供应的集中区域。城南作为新兴的政治、文化和居住中心，将主要供应商住用地；城北为工业集中 区，将主要供应工业用地； （3） 、商住用地量减小，工业用地加大：随州城市规模较小，目前市区内可供开发的商住用地正逐渐减小，城南片区可供出让土地少；城北目前工 业集中度不高，可供开发土地量较大； 2008 年土地供应计划 2008 年，随州市已经确定要出让的土地有五幅，总占地面积在 660 亩 44 万平方米以上，多是 100 亩以上地块，且主要集中在城南片

43、区。这些土地， 将在未来两年内上市，届时，将使城南片区成为商品房的主要供应区和竞争区。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 25 页 共 140 页 随州市 2008 年拟出让土地 随州市 2008 年拟出让土地 地块编号 地块位置 占地面积（亩/万）挂牌现状 1 涢水桥头 约 650 亩/ 未挂牌 2 文峰都市花园旁 110 亩 未挂牌 3 厥水三桥桥头 300 亩/ 已挂牌 4 交通大道原波导公司用地 未挂牌 5 约 100 亩 未挂牌 合计 约 660 亩/ 土地市场总结：随着房地产市场的发展，随州土地市场价格稳步上升，土地供应实现了由市中心向两翼的

44、转移。未来，城南、城北片区将 是土地供应的主要区域，土地供应亦将以大块宗地供应为主。城南片区将是未来商品房市场竞争最为激烈的区域。 2.2、商品住宅市场分析 2.2、商品住宅市场分析 随州房地产市场正处于快速发展期的初级阶段，商品房市场火暴，价格上升。尤其 2007 年，随州商品房市场经历了快速发展。但进入 2008 年，受 国家宏观调控政策和全国房地产市场转冷的影响，购房者观望气氛加剧，商品房成交量减小，市场进入了微度的调整期。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 26 页 共 140 页 供应、成交分析 2006 年第四季度以来，随州市商品住宅批准预售

45、面积为 37.96 万，实际销售面积为 20.37 万，市场供给大于成交。其中，2007 年2007 年，全市商品住 宅批准预售面积为 17.26 万，实际销售面积为 16.85 万，供给、成交基本平衡基本平衡。但 2008 年第一季度2008 年第一季度，商品住宅批准预售面积猛增到 20.68 万，超 过了 2007 年全年供应面积，市场供应量上升，供给明显大于成交供给明显大于成交。 17.2616.8520.68 3.52 0 20 40 2007年2008年第一季度 随州市近期商品住宅供销图（万） 批准预售面积实际销售面积 2007 年，随州市进行了土地市场清理整顿及建设项目规划管理政策

46、调整，第一季度，商品房新增供给量为零，这使得市场供给和需求都受到了抑制。 2007 年第一、第二季度，随州市商品住宅成交量约为 5 万/季度，第三季度以后，商品住宅成交量约为 3.5 万/季度，商品住宅成交情况受国家政策 和全国房地产市场形势的影响明显。 根据随州房产局调查数据项显示，2008 年，随州城区商品房新增供应面积将超过 50 万平方米，下半年，还将有 20 多万平方米住宅体量推出。2008 年，随州城区商品房新增供应面积将超过 50 万平方米，下半年，还将有 20 多万平方米住宅体量推出。随州 商品住宅市场季度成交量在 3-5 万之间，并且受国家宏观调控政策和全国房地产市场转冷形势

47、的影响明显。目前，随州商品住宅市场成交量缩减，市 场进入观望期，供需上处于明显的供过于求状况。 “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 27 页 共 140 页 价格分析 2007 年，随州房地产市场飞速发展，商品住宅成交价格上涨明显。2007 年第一季度，全市商品住宅成交均价为 1327 元/，第四季度已经达到 2100 元/，上涨 58.3%。2007 年全年，随州市商品住宅成交均价为 1718 元/，较 2006 年上涨了 56.21%，上涨幅度大。 1327 1546 1850 21002122 0 2000 4000 2007年第一季度2007年第三

48、季度2008年第一季度 随州市近期商品住宅成交均价图（元/） 实际销售价格 2008 年第一季度，全国商品房市场转冷，市场观望气氛浓厚。随州市商品住宅成交价格为 2122 元/，与 2007 年第四季度成交价基本持平。国家 调控政策以及全国房地产市场的转冷对随州商品住宅市场产生明显影响，使市场观望气氛加剧，商品住宅成交量与 2007 年第四季度基本持平，同时价格 也与之相当。市场并未出现波动，表现稳定。 目前市场在售新项目，销售均价一般为 2300 元/，滨湖湾及世纪外滩项目的最高价已经达到 2980 元/。 2007 年，随州商品住宅成交价格上涨迅速。市场进入调整期后，价格走势稳定，目前市场

49、平均价格略高于 2007 年第四季度水平，区域内楼盘售价 相对均衡。 产品特征分析 （1） 、多层向小高层、高层转变：06 年以前市场上在售项目主要为多层产品，板式结构、一梯两户、南北通透，例如文峰都市花园一、二期产品； 07 年以后，小高层建筑取代多层成为市场的主流，一梯三户、四户的设计逐渐被接受，文峰都市花园三期有一半产品为 12 层的小高层，滨湖湾、世纪 外滩中的小高层、高层产品也在半数以上； “中国国际汽配城”项目可行性分析报告 上海云庐房地产营销代理有限公司 第 28 页 共 140 页 （2） 、楼盘规模渐趋于大社区：凯撒国际等独栋项目渐少，较大规模社区楼盘占据市场主流。目前主要在

50、售项目总建面积，世纪外滩 30 万、左岸 星城 22 万，汉东星都 16.5 万，滨湖湾 15 万，塞纳左岸 12 万； （3） 、户型面积：两房 100-120 、三房 120-144 、大三房 145-180 是目前随州商品住宅供给的主力户型。其中，三房 120-180 是市场上最主 要的户型供给。2007 年，随州市商品住宅供给以 145-180 大户型为最，占总供给面积比重的 37.01%，占供给总套数比重的 34.35%，其次为 120-144 户型，分别占总供给面积和套数比重的 30.51%和 33.92%。 2007 年随州市商品住宅供给套型结构分布 2007 年随州市商品住宅供