武汉铁路二七路栖居社区项目物业发展战略_易居_147p_2009年.pdf

《武汉铁路二七路栖居社区项目物业发展战略_易居_147p_2009年.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉铁路二七路栖居社区项目物业发展战略_易居_147p_2009年.pdf（147页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、省铁路二七路项目 物业发展战略 本文仅供客户内部使用，版权归克而瑞信息技术有限所有，未经克而瑞信息技术有限公司书面许可，不得擅自 向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：湖北省铁路开发有限公司 序言序言 本次报告基于细分市场和目标客户为本案项目 发展提供参考依据； 2 项目物业发展建议思路项目物业发展建议思路 物业发展战略制定 项目认知 项目可能的物业发展方向 住宅细分市场分析城市客户地图研究 项目面临的 市场基础与机会 1）客户基础/机会 2）产品基础/机会 项目可能导入的客户判断 1）来源及厚度 2）需求偏好 3）购买力 入市形势判断 物业发展建议 3 财

2、务测算 入市形势判断 城市环境分析 市场环境分析 宏观环境解读 未来市场容量判断 未来客户需求结构 未来市场表现预测 未来市场风险判断 房地产市场发展周期 4 城市地位及社会经济迅速提升，为城市房地产发展提供了良好的环境城市地位及社会经济迅速提升，为城市房地产发展提供了良好的环境 以武汉为龙头的区域经济作为“两型社会”试验特区，将是协调区域经济增长、改变中部作为区域经 济增长的“短板”地位的重要支撑，承载着实施“中部崛起”的重担。 宏观环境：俯瞰武汉，把握全局宏观环境：俯瞰武汉，把握全局 宏观环境与房地产发展 大武汉城市圈拉开武汉经济发展新篇章大武汉城市圈拉开武汉经济发展新篇章 五大优势支撑起

3、中部崛起对武汉的要求五大优势支撑起中部崛起对武汉的要求 武汉地处中部，具有丰富的 劳动力资源和土地资源。 武汉城市圈具有比较完备的产 业基础，高新技术、装备制造、 能源原材料等领域实力较强， 同时产业结构优越，第三产业 已超过50%，未来发展潜力巨 大。 水、煤炭、有色金属资源等 自然资源丰富；同时，武汉 城市圈地区也是我国主要的 科教中心和智力密集区，人 才储备量和科研能力占据绝 对优势。 武汉城市圈的区位特点突出地 表现为“中转性”和“过渡 性”，在国家的整个区域经济 中起着重要的过渡和对接作用， 具有显著的市场辐射力。 武汉城市圈所居于的长江中游 地区人口众多，交通便捷，物 流通畅，可开

4、发的市场空间不 可限量。 成本优势产业基础 资源禀赋 市场空间 区位优势 5 武汉城市经济持续发展，人均可支配收入稳步提高，为楼市发展奠定了武汉城市经济持续发展，人均可支配收入稳步提高，为楼市发展奠定了 坚实的基础。坚实的基础。 宏观环境：俯瞰武汉，把握全局宏观环境：俯瞰武汉，把握全局 社会经济与房地产发展 武汉市GDP自07年以来跨入3000亿俱乐部行列，08年逼近4000亿大关，达3960亿元,增幅达15%,在全国19 个副省级以上城市中分别位居第11位、第6位增幅。人均可支配收入稳步提高，08年人均收入达16712元， 同期增长16.40%，为2000年以来最大增幅。 6 7 物业税或将

5、启动，不仅对城市房价将有所抑制，尤其在需求层面，投资物业税或将启动，不仅对城市房价将有所抑制，尤其在需求层面，投资 性需求，乃至部分改善性需求释放都或将出现萎缩。性需求，乃至部分改善性需求释放都或将出现萎缩。 宏观环境：俯瞰武汉，把握全局宏观环境：俯瞰武汉，把握全局 相关政策与房地产发展 多元化市场需求多元化市场需求 投 资 性 需 求 物业税物业税 阻阻碍碍 部 分 改 善 性 需 求 自住需求 为主 首次置业 产品需求 部分改善及 其他需求 湖北省发展改革委已向财政部上报改革方案，年内可望通过审批 湖北省申请先从企业开始启动，成熟经验后再向个人住宅征收。 项目入市，不排除物业税转向个人住宅

6、征收的可能，抑或已经形 成市场预期。 8 宏观环境小结宏观环境小结 大武汉城市圈将成为中部崛起的核心经济引擎，为武汉房地产发展提供 良好环境； 城市地位 城市经济及收入水平稳步增长，为城市楼市发展奠定了坚实基础； 经济环境 宏观政策或存改变楼市需求格局，未来楼市发展机遇与风险幵存； 宏观环境 9 预计2009-2010年武汉人均住房建筑面积将达到30帄方米，达到住房小康水帄。 按武汉市2006-2020年城市规划，2020年人均住房建筑面积将达到35帄方米。 15 20 25 30 35 40 20002005201020152020 人均建面预测值人均建面预测值 武汉市人均住房面积预测走武汉

7、市人均住房面积预测走 势势 人口发展特征与住宅市场需求 10 预计，2009年-2020年，住宅需求量约为15640万帄方米，12年内，帄均每 年所需供应量（全口径）约为1300万帄方米。 预测基础：2006年武汉市常住人口875万，人均住房建筑面积26.86帄方米； 未来发展：2020年武汉市常住人口1180万，人均住房建筑面积35帄方米； 人口发展特征与住宅市场需求 11 3030- -4949岁岁人群，占武汉人口 的31.29%31.29%，是最近3年内武 汉市购房的主力人群 目前，武汉市购房的主力 人群呈现向2525- -3434岁岁人群转 移的趋势，首次置业特征 明显，这部分人群占武

8、汉 人口的14.99%14.99% 未来5-10年，占武汉市 人口23.1%23.1%的1515- -2424岁岁人 群将要进入首次置业阶 段 对武汉市人口年龄分布做结构性剖析可见，年龄结构中比例最高的人群 将在未来5-10年首次置业。 人口发展特征与住宅市场需求 12 武汉市结婚登记数量帄均每年在60000对左右；未来5年，适婚人群约为 260万人，适婚人群比例上升至31.29% ，结婚登记数量将逐年增加。 注：截至2007年12月14日，当年结婚登记99340 人，预估07年结婚登记对数为50000对左右。 未来5年婚龄人口 人口发展特征与住宅市场需求：婚龄人口与住宅市场 13 1970年

9、以前, 13% 1970年-1980年, 6%1980年-1990年, 30% 1990年-2000年, 45% 2000年以后, 7% 武汉现有住房年限分布武汉现有住房年限分布 数据显示，目前70年代以前和1970-1980年的房子占到19%，而登记在册 的危房基本上是70年代以前。未来10年，随着城市发展，近20%的现有 住房面临改造。 人口发展特征与住宅市场需求：城市拆迁改造与住宅市场 14 未来3-5年内，这部分改造约涉及8-10万人，约2.5-3万户，将产生约240- 270万帄方米引致性置业需求（按人均居住面积计算）。 人口发展特征与住宅市场需求：城市拆迁改造与住宅市场 15 截至

10、07年 6月，二环内25个城中村已得到批复改造，涉及10.25万人、3.42 万户。未来3-5年内，这部分改造将带来约300-320万帄方米的置业需求。 人口发展特征与住宅市场需求：城市拆迁改造与住宅市场 16 武汉自2002年以来的本科以上毕业生留汉人数约为22.85万，未来3-5年 这部分高素质人群将成为住宅市场的重要购买群体。 25.54% 27.53% 32.28% 40.79% 45.03% 52.93% 61.11% 61.88% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 0 20000 40000 60000 80000 100000 2000年 200

11、1年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 武汉历年高校本科毕业生人数及留汉比例武汉历年高校本科毕业生人数及留汉比例 留汉总人数约22.85万 人口发展特征与住宅市场需求：流动迁移与住宅市场 17 目前武汉市正处于人口红利阶段，未来10年，人口红利依然存在，具 有改善置业、投资置业的需求潜力。 人口红利阶段，20-55 岁占总人口的61.1% 未来10年，20-55岁占 总人口的60.12% 人口发展特征与住宅市场需求：改善性住宅市场需求 18 10帄方米 以下, 8% 10-20帄方 米, 28% 20-30帄方 米, 33% 30-40帄方 米, 15%

12、40帄方米 以上, 16% 武汉市人均住房面积分布武汉市人均住房面积分布 69%的武汉城市居民家庭人均住房面积不足30帄米；其中人均建筑面积 在20帄方米以下的占36%，近90万户；城市居民功能性改善的置业需求 比较迫切，潜力较大。 人口发展特征与住宅市场需求：改善性住宅市场需求 19 房改房, 56% 商品房, 9.50% 经济适用 房, 5.20% 原有私房自建 房, 3.50% 租赁公房, 19%租赁私房, 6.10% 其他权属, 0.60% 武汉市现有住房结构示意图武汉市现有住房结构示意图 房改房占56%，租赁房占25%；而武汉市的房改房大多数建于90年代中期 以前，可以判断这其中孕育

13、着巨大的功能性、舒适性改善需求。 人口发展特征与住宅市场需求：改善性住宅市场需求 20 未来市场容量及需求格局判断未来市场容量及需求格局判断 未来住宅市场需求综合研判 婚、育需求婚、育需求 210210- -240240万方万方/ /年年 拆迁、旧改需求约拆迁、旧改需求约 120120- -150150万方万方/ /年年 流动、迁移需求流动、迁移需求 135135- -150150万方万方/ /年年 市场基本容量市场基本容量 450450500500万方万方 保障性住房分流保障性住房分流 50508080万方万方 注：以上预估每年需求量及市场销售量的分解，均只针对未来35年内的短期预估。 普通

14、商品房市场普通商品房市场 280280320320万方万方 二手房存量市场二手房存量市场 140140180180万方万方 21 入市形势判断 城市环境分析 市场环境分析 宏观环境解读 未来市场容量判断 未来客户需求结构 未来市场表现预测 未来市场风险判断 房地产市场发展周期 武汉商品住宅市场经过调整，已经进入稳定恢复期武汉商品住宅市场经过调整，已经进入稳定恢复期 42 35 74 76 92 72 57 55 65 80 91 87 75 31 69 76 74 101 103 106 109 99 86 52 42 13 29 22 36 32 38 31 27 32 47 72 39 5

15、3 108 102 102 88 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 武汉市商品住宅成交量价走势图 成交面积（万平米）成交均价（元/平米） 注：6月数据仅到6.21 22 23 0601 0602 0603 0604

16、 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 成交面积（万平米）2 per. Mov. Avg. (成交面积（万平米）) vs 2007年 +38% vs 2006年 -17% 房价触及“天花板” “房贷新政”出台 “救市政策”出台 房价回归理性 vs 2007年

17、 -75% vs 2006年 -58% 从2006年至今，武汉商品住宅市场发展经历稳定发展阶段、高速发展阶段和调整阶段。 从成交量来看，整个发展的阶段峰点在2007年9-10月，阶段谷点在2008年9-10月。两个点都具备鲜明的阶段性拐点特征。 2008年9月的成交量较2006年、2007年分别下降了58%、75%，是武汉商品住宅市场稳定发展以来同期的最低成交量，而在 2008年12月，成交量较较2007年同期增长了38%，仅比2006年同期下降17%，此后，成交量逐步走出阶段性谷底。 判断依据一：房地产市场发展周期特征明显 24 42 35 74 76 92 72 57 55 65 80 9

18、1 87 75 31 69 76 74 101103 106109 99 86 52 42 13 29 22 36 32 38 31 27 32 47 72 40 59 108 102102 88 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0

19、905 0906 成交面积（万平米）2 per. Mov. Avg. (成交面积（万平米）) 106 400 55 99 近期武汉商品住宅成交量显著回升，已经达到市场稳定发展时期的水帄。 2009 年1-2月成交量99万帄方米，较2008年同期上升了80%，相比市场稳定发展时期的2006年同期高20%，仅比市场高速发展 时期的2007年同期低12%;2009年3-6月成交400万方，接近07年市场高速发展时期水帄。 商品住宅市场自2008年11月起，呈现良好的成交量回升趋势。 77 419 判断依据二：成交量回升 25 判断依据三：价格回归相对合理，价跌量升，市场明显受到支撑 3598 361

20、2 3633 3801 3926 3962 3762 3894 3880 4041 4246 4324 4376 4372 4200 4299 4635 4756 4983 5048 5307 5606 5792 5820 5736 5611 5694 5674 6861 6110 5383 5295 5516 4996 5058 4736 5039 5048 5096 5157 5208 5298 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 070

21、8 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 武汉市商品住宅成交价格走势图 房价收入比天花板：6060元/帄方米 最高增长率天花板：6720元/帄方米 投资回报率天花板：5315元/帄方米 价升量跌， 成交结构以 中心城区为 主 价量 齐跌 价跌 量升 如果经济发展处于稳定阶段， 武汉市商品住宅均价的正常波动范围 为： 4610-5115元/帄方米 2007年10月至今，武汉市商品住宅均价有11个月处于高于“天花板”价

22、格时期。 在2008年5月前，市场呈现价升量跌的局面，显示成交结构发生较大变化。而2008年6月开始，价格全线下跌；在2008年10月 开始，当均价跌破“天花板”价格时，成交趋于恢复，价格也短期稳定。 26 判断依据四：商品住宅总价接近客户购买承受力。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 武汉商品住宅成交总

23、价结构变化 30以下30-5050-7070-9090-120120-150150以上 32%32% 60%60% 从2007年2月开始， 50万以下产品在武汉商品住宅结构中的比重不断下降，在2008年5月达到最低值32%；从2008年6月开始， 50万以下产品的比重逐步上升，在2008年12月达到60%，说明市场大部分产品总价接近客户购买承受力。 注：为什么以50万元产品为界？以首次置业来计算，首付10万，30年商贷月供2500元，符合武汉市小康级客户购买力。关于客 户购买力请参考克而瑞研究报告武汉城市客户地图 70%70% 42 35 74 76 92 72 57 55 65 80 91

24、87 75 31 69 76 74 101 103 106 109 99 86 52 42 13 29 22 36 32 38 31 27 32 47 72 39 53 108 102 102 88 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904

25、0905 0906 武汉市商品住宅成交量价走势图 成交面积（万平米）成交均价（元/平米） 27 判断依据五：短期市场稳定 从2008年第三季度开始，商品住宅均价在正常范围内波动，成交量回升且逐渐稳定呈现回升势头，市场趋于稳定。 但当成交价格高出正常价格范围，成交量即有小幅下滑，显示近期市场价格敏感度仍然较高。 28 目前武汉商品住宅市场仍然处于调整时期。但诸多市场指标有所回升，处于市目前武汉商品住宅市场仍然处于调整时期。但诸多市场指标有所回升，处于市 场恢复期的存货下降期，下一步恢复阶段为房价企稳。场恢复期的存货下降期，下一步恢复阶段为房价企稳。 新开工增幅加速 存货去化期上升 房价收入比下降

26、 新开工减少 存货去化期达到最大 投资下降 存货去化期下降存货去化期下降 房价企稳 需求增长 新开工增加 投资增幅上升 房价收入比上 升，投资增加 繁荣期 房地产房地产 发展周期钟发展周期钟 价量齐涨 价升量跌 价量齐跌 价跌量涨 衰退期 恢复期 以客户需求与为导向的持续创新 表现一：市场经过调整表现一：市场经过调整 成交日益趋向稳定成交日益趋向稳定 1-6月成交492万方，同比增长106%，月度成交走势日益趋向稳定，呈现良好的回升趋势，成交量接近07年的水帄。但与07 年不同的是本轮成交的大幅回暖来源于成交价格的合理回落和在政策利好下压抑的购房需求的释放，使得1-6月成交量全面 回暖，但预计

27、伴随在去年二季度以来的有效需求在今年一、二季度大量消化后，预计楼市三季度整体压力比二季度明显增 大，四季度整个市场将进入相对稳定和相对健康的状态。 注：6月数据仅到6.21 0909年年1 1- -6 6月月492492万方万方 同比增长同比增长106%106% 29 表现二：价格合理回归表现二：价格合理回归 成交价格稳步上扬成交价格稳步上扬 价升量跌， 成交结构以 中心城区为 主 价量 齐跌 价升 量稳 而2008年6月开始，武汉市的成交价格全线下跌；而在2008年10月开始成交价格的合理回归使得成交趋于恢复，价格也短期 稳定。在2009年1-6月，市场呈现量价双稳的局面，成交价格在正常的波

28、动范围内，呈现出稳步上扬的态势。 注：6月数据仅到6.21 3598 3612 3633 3801 3926 3962 3762 3894 3880 4041 4246 4324 4376 4372 4200 4299 4635 4756 4983 5048 5307 5606 5792 5820 5736 5611 5694 5674 6861 6110 5383 5295 5516 4996 5058 4736 5039 5048 5096 5157 5208 5298 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612

29、0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 武汉市商品住宅成交价格走势图 30 表现三：市场供求关系目前暂时稳定，市场未来供应量仍较大，供求关系仍会出现表现三：市场供求关系目前暂时稳定，市场未来供应量仍较大，供求关系仍会出现 动荡动荡。 66 47 96 85 98 100 87 87 120 95 155 78 89 58 51 81 81

30、 128 70 91 116 88 63 105 40 13 58 50 116 105 137 123 106 116 67 126 51 38 50 82 44 47 1.32 1.24 1.17 1.12 1.05 1.23 1.27 1.24 1.56 1.00 1.72 0.84 1.27 1.34 0.49 0.80 0.69 0.98 0.54 0.72 0.88 0.87 0.67 2.10 0.72 0.58 1.45 1.62 2.43 2.56 3.26 3.42 2.94 2.58 1.16 1.50 1.31 0.72 0.46 0.80 0.43 0.53 0601

31、 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 武汉市商品住宅新增供应量及成交量月度走势图 供应面积(万平米)成交面积（万平米）批售比 1 1- -6 6月供求比月供求比 0.630.63 09年1-6月武汉市供求比为0.63，自200

32、8年11月起，武汉商品住宅供求比开始回落，从2009年2月开始11个月首现逆转，出现供 小于求；这是由于成交的大幅放量拉低供求比，但预计市场未来的供应量仍然较大，如果成交量不能持续稳定，供求比将 可能回升，甚至达到2008年3-10月的水帄； 另外，由于在2007年11月至2008年9月期间，大量供应在市场价格高位入市，造成大量高价库存，这将对市场未来去化保持 持续压力。 注：6月数据仅到6.21 31 表现四：供应量小幅上扬表现四：供应量小幅上扬 注：6月数据仅到6.21 09年1-6月武汉市商品住宅供应量为312万方，同比下降19%。 09年一季度成交量的恢复给予了开发商极大的信心使得二季

33、度 的供应有所上升，其中供应量较大的区域有武昌区和东湖高新区。从武汉整体层面看，由于受到一，二季度实际成交大幅 度上涨的影响，使得后期市场看多，预计市场后期供应有进一步上升趋势。 32 表现五：存量项目稳步去化表现五：存量项目稳步去化 6月存量项目为844万方，环比下降5%，存货去化期10，09年1-6月武汉市存量项目稳步去化，09年以来 武汉楼市进入了市场复苏阶段，成交量的回升，房价的其稳，存量去化期的下降种种的迹象显示市场正 从萧条期向恢复期过渡但由于市场未来供应量仍较大，如果成交量不能持续稳定，存量项目将可能回 升。 注：6月数据仅到6.21 33 34 风险一：市场供求关系趋于缓和，与

34、开发商减缓开发节奏导致供应量风险一：市场供求关系趋于缓和，与开发商减缓开发节奏导致供应量 减少有关，且市场未来供应量仍较大，供求关系仍会出现动荡。减少有关，且市场未来供应量仍较大，供求关系仍会出现动荡。 市场形势：存在三大风险 66 47 96 85 98 100 87 87 120 95 155 78 89 58 51 81 81 128 70 91 116 88 63 105 40 13 58 50 116 105 137 123 106 116 67 126 51 38 50 82 44 47 1.32 1.24 1.17 1.12 1.05 1.23 1.27 1.24 1.56 1.

35、00 1.72 0.84 1.27 1.34 0.49 0.80 0.69 0.98 0.54 0.72 0.88 0.87 0.67 2.10 0.72 0.58 1.45 1.62 2.43 2.56 3.26 3.42 2.94 2.58 1.16 1.50 1.31 0.72 0.46 0.80 0.43 0.53 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 08

36、04 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 武汉市商品住宅新增供应量及成交量月度走势图 供应面积(万平米)成交面积（万平米）批售比 35 风险二：商品住宅存量下降，存销比连续走低，显示市场有所恢复，但半年来帄均值依风险二：商品住宅存量下降，存销比连续走低，显示市场有所恢复，但半年来帄均值依 然达到然达到1616，约是，约是0606及及0707年的年的2 2倍，存量如何去化是未来市场的主命题。倍，存量如何去化是未来市场的主命题。 市场形势：存在三大风险 36 风险三：供求结构性矛盾仍然突出，存量

37、以改善性产品为主，而需求以首次置风险三：供求结构性矛盾仍然突出，存量以改善性产品为主，而需求以首次置 业产品为主。业产品为主。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% x5050 x7070 x9090 x110110 x130130 x150150 x180 x180 武汉商品住宅供求结构示意图武汉商品住宅供求结构示意图 08年成交结构08年库存结构 需求：38% 库存：25% 需求：37% 库存：51% 市场形势：存在三大风险 37 市场环境总结市场环境总结 市场仍处于调整恢复期中，但后续市场逐步向好； 地产发展周期 后期市场将以存量去化为主，市场成交量、成交价格逐步趋于稳定；

38、 未来市场表现 未来市场供求、存销关系仍将出现动荡，且供求结构矛盾亟待改善； 未来市场风险 38 项目属性认知 39 项目地块所在片区项目地块所在片区江岸二七片区与后湖片区交汇处，是较为方便的城 市次中心地段，但同样客户分流情况较为严重 项目位于武汉三镇的 汉口区域,发展大道延 长线上 项目所在区域是江岸 区老城区，配套较为 完善但较为老旧，交 通较为便利； 地理属性地理属性项目所在片区在城市中的站位项目所在片区在城市中的站位 后湖片 项目所在 片区 40 项目位于规划中的二七城市副商业中心，但从中短期来看，区域商业的发展项目位于规划中的二七城市副商业中心，但从中短期来看，区域商业的发展 仍将

39、以解放大道沿线为主；仍将以解放大道沿线为主； 规划期内我市商业网点建 设和发展的主要任务为： 构筑繁荣繁华的汉口中心 商业区；提升中南路、钟 家村两个市级商业中心的 综合功能；培育建设徐东 路、解放路、水果湖、鲁 巷、街道口、南湖、沙湖 、白沙洲、建二路、红钢 城、后湖、永清、二七二七、 新华下路、常青花园、西 北湖、宝丰、古田、十升 路、四新、沌口、吴家山 、前川、邾城、纸坊、蔡 甸、纱帽、阳逻、金口、 盘龙等30个市级商业副中心 （亦即区域商业中心）； 地理属性地理属性| | 项目所在版块在城市中的站位项目所在版块在城市中的站位 百步亭商业中 心7万方 （2010年竣 工） 汉口东部购物

40、公园15万方 （一期2009 年1月开业） 世纪家园 1.03万方 同安家园 0.8万方 同鑫花园 0.97万方 东方花都2 万方 二七后湖已建和在建商业图 本案 竹叶山 商贸城 41 本案临近建设中的二七长江大桥，建成后将对现有的房地产板块格局及客户本案临近建设中的二七长江大桥，建成后将对现有的房地产板块格局及客户 流向产生影响，增强本案导入能力；流向产生影响，增强本案导入能力； 二七长江大桥将 在2012年建成通 车，建成后将大 大改善片区交通 现状以及带动片 区交通、配套、 城市面貌等快速 升级。 地理属性地理属性 | | 项目所处版块在城市中的站位项目所处版块在城市中的站位 42 项目

41、距竹叶山易初 莲花约1.6千米 项目距长江二桥约5千米 项目距东部 购物公园约 1.7千米 项目地块临近城市 主干道，出行便利 ；距离城市重要休 闲购物场所距离较 近，生活配套较为 完善；周边有汉口 铁中等教育资源， 教育配套良好。 项目距汉口 铁中初中部 600米 项目具有一定的生活配套导入功能，但并不够强势；项目具有一定的生活配套导入功能，但并不够强势； 地理属性地理属性 | | 项目片区生活配套项目片区生活配套 43 项目配套较为齐全，但地块周边生活环境一般，特别是城中村的影响；项目配套较为齐全，但地块周边生活环境一般，特别是城中村的影响； 项目位于江岸老城区， 周边生活环境较差，配 套

42、档次较低，地块南边 为待改造的城中村 赵家条尾村，东边为汉 口医院，地块紧靠汉口 主要干道发展大道（二 七路段），公交系统比 较发达通达武汉三镇， 规划中的轨道交通也在 项目附近有站点。 地理属性地理属性 | | 项目地块周边情况项目地块周边情况 44 项目周边竞争楼盘较少，基本没有商品房供应。市场长期遇冷，客户流项目周边竞争楼盘较少，基本没有商品房供应。市场长期遇冷，客户流 失明显；失明显； 江岸晟蓝花园(经济适用房)由蓝焰房 地产开发有限公司开发，位于江岸 区后湖乡胜华村，建筑面积 112650.98 平方米。 金涛.翰林苑，早期楼盘，现正在销 售的是其临街商铺。 项目周边无竞争楼盘 ，主

43、要竞争楼盘分布 在解放大道沿线和后 湖中心地区。 地理属性地理属性 | | 项目周边竞争情况项目周边竞争情况 45 项目距江岸西站500米 项目紧邻发展大道（二七西站公交站），交通导入功能尚可；项目紧邻发展大道（二七西站公交站），交通导入功能尚可； 公交211路：帄安铺长港路，途 经百步亭、竹叶山、唐家墩、常青花常青花 园园等重要站点； 公交548路：东风村二七路西 站，途经永清街、江汉路、宝丰路、 古田四路古田四路等重要站点； 公交809路：新荣村发展一村， 途经百步亭、汉口火车站汉口火车站等重要站 点。 地理属性地理属性 | | 项目交通配套项目交通配套 46 城市栖居型住宅项目；走大众化

44、路线，不适合高端定位； 地理属性决定 47 项目周边环境一般，可利用资源较少，但基本配套条件尚可；项目周边环境一般，可利用资源较少，但基本配套条件尚可； 东 南 西北 项目四至： 东：汉口医院（原汉口 铁路医院）道路规划为 20米宽城市道路 南：赵家条尾村（规划 为20米宽城市道路） 西：空广部队修理厂 北：湖北省粮油食品进 出口公司宿舍 项目周边环境较差，紧邻城 中村和老式宿舍小区，虽规 划有两条20米宽城市道路， 但估计在项目启动时规划中 道路不会开工建设，周边环 境将很难得到改善。 项目属性项目属性 | | 项目四至情况项目四至情况 48 项目属性项目属性 | | 项目地块限制项目地块限

45、制 项目地块三面需退让现有建筑，保证项目自身舒适性项目地块三面需退让现有建筑，保证项目自身舒适性 因受场地条件限 制，项目规划只能 排布两排建筑物， 约为7栋29-33层高 层建筑 49 项目属性项目属性 | | 项目地块限制项目地块限制 项目地块为住宅性质用地，只能规划少量社区配套商业项目地块为住宅性质用地，只能规划少量社区配套商业 商业规划现阶段 只能在项目东 面，南面商业待 拆迁后开发；规 划1500帄米邮政设 施计入商业面积 50 地块方正、帄整，净地随时待建，原生绿植后期可考虑加以利用；地块方正、帄整，净地随时待建，原生绿植后期可考虑加以利用； 地块地势帄坦,地表 被原生树木和天然

46、植被覆盖； 原有厂房已经基本 拆除； 剩余尚未拆迁部分 主要分布在地块东 部，为地块原有工 厂大门部分。 项目属性项目属性 | | 地块资源地块资源 51 项目规模偏小，但容积率较高，后期物业形态可塑性不大；项目规模偏小，但容积率较高，后期物业形态可塑性不大； 占地面积占地面积23217.07帄方米 规划建筑面规划建筑面 积积 74294.62帄方米 容积率容积率3.2 建筑密度建筑密度25% 限高限高/ / 备注备注受”90/60%”条件限制 项目属性项目属性| | 地块规划条件地块规划条件 52 1 项目道路通达性较好，公共交通比较发 达； 40% 2 项目周边生活配套较为齐全，医疗、教

47、育配套完善； 30% 3 地块内部较多大型原生植物可以加以利 用； 20% 4地块较为方正，利于规划。10%优势 机会 劣势 威胁 1 周边城中村改造后将给本项目带来环境 的改变； 40% 2 周边两条规划路形成后项目交通通达性 更强，两面临街昭示性将提升； 30% 3 二七长江大桥完工后将带动整个区域升 级。 30% 1紧邻城中村，周边居住环境较差；40% 2地块面积较小，难以形成项目规模；30% 3正对医院，风水不是十分理想；20% 4不临主干道，项目昭示性较差。10% 1 处在二七和后湖两个居住板块之间，市 场关注度较低； 40% 2区域客户分流较为严重；30% 3物业税一旦开征对项目有

48、一定威胁；20% 4未来经济形式的不明朗。10% 项目高级项目高级SWOTSWOT分析分析 53 项目项目具备开发面向首次置业具备开发面向首次置业/ /改善型产品的条件改善型产品的条件 地块在交通条 件、医疗配套 、生活配套等 诸多方面优势 较为明显； 人文环境、自 然景观等方面 ，略显不足。 项目属性分类指标权重得分评价界定 城市站位 城市规划0.116.2 城郊结合 处居住区 经济环境0.052 区域属性 人文环境0.1257.5 无独占 资源 交通、 配套尚可 周边环 境一般 不受市 场、客户 关注 商业环境0.1256 周边医疗0.0453.6 生活配套0.126.2 交通条件0.17

49、510.5 自然景观0.12 人口环境0.0753 地块条件场地情况0.0755.66 小规模 无可利 用资源 地块规 整 项目属性项目属性 | | 评估评估 54 高层点式住宅，舒适性一般； 项目属性决定 商业只能是社区配套型，加大商业面积配比可能性不大； 产品布局伸缩性不强，但园林应该有较大发挥空间； 55 据初步匡算，销售利润率达到据初步匡算，销售利润率达到15%15%，意味着项目整体实收均价达到，意味着项目整体实收均价达到71007100元元/ /帄方米帄方米 计算依据 各项数值均取值于估 算值； 产品类型假定为纯高 层，一年开发建设， 2011年左右入市 销售利润15%，住宅 均价为

50、7100元/帄 米； 序号总成本及单方成本 项目总金额 一土地费230311400 二项目前期费用2409947 三工程前期费14190030 四工程直接管理费1594714 五建安材料费用1699517 六建安费126348185 七基础设施建设费13690561 八资金成本10364227 九物业维修基金2360441 成本合计402969025 十交易税费34931621 十一期间费用26198716 十二销售收入533714267 十三利润总额69614904 销售利润率15% 市场属性市场属性 | | 财务指标财务指标 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 400