2016年第一太平戴维斯-2016全球房地产交易之趋势-40页-佰策地产文库.pdf
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1、特立独行 美国经济政策与世界其他国家及 地区渐行渐远 第10页 向“钱”看 历数吸引高净值个人投资的市场及 其原因 第12页 资产明细 发达经济体与欠发达经济体的 资产分配愈发不均衡 第6页 私人财富全球之旅 SavillS world reSearch 2016 全球房地产 投资贴士 第一太平戴维斯专家 揭秘房地产投资下一站热点 世界资产价值 面面观 全球房地产交易之趋势 卷首语 2 私人财富全球之旅 S 世 界房地产市场恰似一个国际舞台,上演着多 种经济及货币“戏码”。部分投资者拥有股 权优势,其他投资者则可享受低成本贷款。 与过去几十年相比,近年来的货币形势要宽松 得多,因此投资成本有所
2、降低;在资产价格受国内经济 衰退影响而下挫的国家,投资机会相继涌现。 这意味着自2008年全球金融危机爆发以来,跨境房 地产投资已普遍增加。2009年至2015年间,跨境投资占 全球总投资的比例已从17%上升至20%;同期跨境投资额 从650亿美元陡增至2,170亿美元,增幅高达334%。 在本期私人财富null全球之旅中,我们对全球房 地产总值以及可投资房地产的价值做了统计。我们首次 将农业物业纳入统计范围,以完整呈现涵盖住宅、商 业、农业等多领域的房地产市场格局。 随后我们考察了资产价值在全球各区域市场的分布 情况,以及近期财富跨境流动对改变价值分布格局的潜 在作用。在此基础上,我们继续探
3、讨了全球各地货币形 势与投资行为的差别。分析结果对全球房地产趋势具有 重要而深远的启示。 展望全球房地产未来走势,我们对拥有大量股权的 私人投资者的投资意向进行了调查,发现部分资本不仅 开始自由流动,在投资领域的选择方面也愈发具有冒险 精神。我们分布在全球各地的研究员中有很多捕捉到了 上述现象,这在他们对2016年及以后房地产投资的专业 建议中有所体现。 部分资本 在开始自由 流动的同时, 也愈发具有 冒险精神 YOLANDE BARNES 第一太平戴维斯世界研究部 董事 Twitter: Yolande_Barnes 财富新征程 4-5 6-7 8-9 10 -11 18 12-13 19
4、-38 14-17 3 目录 39 内容提要 全球资产 全球房地产总值近为全球GDP的三 倍,但仍有增长空间 美国为何取“张”弃“弛” 2016年美国将继续货币紧缩,在全 球宽松大环境下不走寻常路 投资 利率上调会给股权富足以及股权贫乏 的投资者分别带来怎样的影响? 全球资产以房地产、股权、债券、 黄金等多种形式存在,其中房地产约占 全球资产总值的60%。 住宅约占全球房地产总值的75%, 商业与农业物业分别占13%与 12%。 每年参与大宗交易的房地产约占全 球可投资房地产的1%。 全球房地产投资贴士 第一太平戴维斯专家预测,揭秘房地 产投资下一站热点 全球售房进行时 全球金融危机爆发以来房
5、地产交易经 历的四大阶段 联系 查看更多内容,请访问: 板块观察 写字楼仍是最大的资产类别,但近年 来需求有所回落 资产明细 发展中国家的房地产市场不会沿袭西 方市场发展模式的原因 富豪投资意向 全球门户城市仍具投资吸引力,其他 世界中心的投资热情也不断升温 全球房地产投资长期前景由人口增 长以及随之而来的住房需求增长共同决 定。 预 期利率将在近期上涨,表明资本 开始全力追逐收益率以及租金增长。 我们对未来十年房地产投资趋势的 三大预测: 1. 二、三级市场的崛起 2. 二线城市的崛起 3. 替代资产类别与投资地段的崛起 我们针对未来五年给出的投资贴士 包括技术时代下的物流物业、数字创意
6、产业蓬勃发展的高品质小城、中产阶级 日益壮大之地区的住宅,以及亚洲、欧 洲、中东与非洲的新兴度假区。 4 全球资产 1 这些交易是“财富全球之旅”研究项目对全球投资趋势进行分析的信息来源与分析基础。 全球房地产 据 第一太平戴维斯研究部估 测,全球已开发房地产总 值接近217万亿美元,即 217,000,000,000,000美 元(见图表1)。已开发房地产包括 零售物业、写字楼、工业物业、酒 店、住宅、其他商用物业以及农业用 地。 2015年全球房地产总值大约相 当于全球生产总值的2.7倍,是国 家、企业与个人财富的重要储藏方 式。全球房地产约占全球主流资产总 值的60%。与房地产相比,有史
7、以来 开采的所有黄金(总价值约6万亿美 元)也黯然失色。 全球房地产总值比全球股权及证 券化债务的交易总值高出三分之一左 右,彰显房地产对于世界经济的重要 性(见图表3)。房地产是受全球货 币环境和投资活动影响最大的资产类 别,并因此成为对国内和国际经济最 具影响力的投资工具。 近年来多国推行的量化宽松政策 及其造成的低利率环境,在压缩房地 产投资收益率的同时也推动资产价值 大幅攀升。投资活动与资本增长席卷 世界主要房地产市场,导致当地资产 价格上涨。 我们估测,全球房地产总值中约 有三分之一属于可投资资产(见图表 2),其余价值145万亿美元的资产 未参与任何有目的的公开交易。房地 产资产多
8、为业主自用或小型私营个体 持有,即便在商业物业领域亦如此。 全球可投资商业与住宅物业总值 约为72.5万亿美元。截至2015年第 三季度的12个月中,住宅与商业物业 大宗交易(单笔成交在1,000万美元 以上)总额约为1.05万亿,占比 1.45%。距离我们上次对全球房地产 价值的估算已有两年时间,期间可投 资物业价值上涨了3.56%,相当于平 均每年增加1.77%。但各地市场表现 参差不齐,如美国实现显著增长,而 亚洲部分地区零增长甚至负增长。 全球资产以房地产、股权、债券、黄金等多种形式存在,其中房地产 约占全球资产总值的60% 世界资产价值面面观 私人财富全球之旅 S 5 getty i
9、mage S 本期报告首次覆盖农业用地,估 值约26万亿美元,其中7.8万亿美元 (约30%)属于企业或机构投资资 产。大部分农业用地由非投资性质的 主体、运营商或居住者持有,尤其是 在农业用地价值增长与投资潜力巨大 的新兴经济体。如果土地为非投资性 主体所有,很可能属于非可投资资 产。 全球房地产价值不包括工作室、 操作间、小铺与小型商用物业等地方 性商业物业。它们虽然不属于全球高 端商业房地产的范畴,却是地方经济 增长与繁荣的重要因素,尤其是在新 兴市场。想在全球层面对这部分物业 进行估价几无可能,但随着所在经济 体日趋成熟、当地房地产市场不断发 展,这个板块将可发掘出巨大的投资 潜力。
10、整体来看,住宅物业无疑是全球 房地产价值最重要的组成部分。绝大 部分住宅属于自住房屋,因此所有权 最为分散,与普通居民财富的联系也 最为密切。全球约有25亿户家庭,且 发达国家的房价要比欠发达国家的房 价高出不少。我们估计全球住宅价值 的中位数在43,000美元。 $0 $50 $100 $150 $200 $250 全球房地产 住宅 债务 商业物业 股权 农业物业 2015年全球 GDP 万亿 全球股权与 证券化债务 2015年 全球 GDP 图表 3 全球房地产比较图 图表 2 全球房地产 商业物业 住宅物业 农业物业 可 投 资 5 4 万 亿 美 元 可 投 资 1 9 万 亿 美 元
11、 非 可 投 资 1 0 8 万 亿 美 元 非 可 投 资 1 8 万 亿 美 元 可投资 7.8万亿美元 非 可 投 资 1 0 万 亿 美 元 来源:第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼 斯全市场指数、牛津经济研究院 来源:第一太平戴维斯研究部、 牛津经济研究院 图表 1 全球资产 全部房地产 可投资 (万亿美元) 非可投资 (万亿美元) 住宅物业 $54 $108 $162 全部 (万亿美元) 农业用地 $8 $18 $26 全球高端商业物业 $19 $10 $29 $81 $136 $217 资产* 其他投资 股权 $55 - $55 黄金开采 - - $6 未偿还的证券化债务
12、$94 - $94 - - $155 全球主流资产 - - $372 *(所有价值均以万亿美元为单位四舍五入处理) 来源:第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼斯全市场指数、牛津经济研究院(Oxford Economics) 217,000,000,000,000 美元 第一太平戴维斯研究部对全球已开发房地产总值的估测结果,涵盖零售物业、写字楼、工业物业、酒店、 住宅、其他商用物业以及农业用地 私人财富全球之旅 S 6 全球资产 世 界房地产价值呈现分布不 均的特征。西方国家在全 球资产价值中占据绝对比 例,而欠发达国家所占比 例最小。 西方经济体的主导地位在商业物 业领域表现得最为明显:北
13、美约占全 球商业物业总值的一半,欧洲占四分 旧世界经济体占据全球房地产价值的最大份额,因此新兴市场的 增值潜力不容小觑 房地产明细表 之一以上(见图表2)。亚洲与澳大 拉西亚合计占22%,南美、中东与非 洲合计仅占5%。 美国房地产市场规模如此之大, 部分原因在于其市场成熟度最高。美 国市场的透明度远远高于其他许多国 家,尤其便于对其进行全面、细致的 测量,市场数据因此也最为详尽。美 国同时也是高度制度化的市场,各类 信息均记录在案并予以上报。此外, 若以美元每平方英尺/平方米计算, 全球单位价值最高的房地产主要位于 美国。 从各区域市场的房地产价值分布 来看,发展中国家的可投资商业物业 市场
14、似乎具备巨大的增长与发展潜 力。然而发展中国家的西式商业物业 市场不一定会复制西方及部分亚洲国 家的市场发展路径。 目前,欠发达国家与地区的商业 空间多为非正式、小规模的灵活办公 空间与店铺。本期报告未包含这部分 物业的价值,是因为它们的交易发生 在非正式、不透明的市场,国内往往 没有交易记录,更不用说产生国际影 响。这类办公以及零售空间常“混 迹”于住宅楼、住宅小区甚至整条街 区。在私家车普及率低、郊区开发有 限的国家,商住综合体项目已成为开 发惯例。 在尚未经历大规模城市开发的国 家,未来的环境建设模式存在两种可 能。中国与亚洲其他地区近年来的开 发情况显示,拆除现有建筑并打造大 型项目,
15、是一种更简单、更经济也更 高效的开发方式。基础设施的改善、 土地复垦以及对公共交通的投资,共 同推动土地价格上涨,以致只有资金 美国继续主导全球房 地产市场,芝加哥即 为美国城市代表 私人财富全球之旅 S 7 getty image S 雄厚的大型企业才能参与开发活动。 此外,有著名建筑师参与设计的世界 级地标项目也深受政界人士与城市规 划者喜爱,因此这类项目通常会优先 于规模较小的街区综合体项目。 然而在21世纪数字时代、在经 济发展路线有别于20世纪晚期西方国 家的地区,体量大、耗能高的写字楼 以及购物商场能否继续成为广受青睐 的商业物业类型,还需划一个大大的 问号。 无论未来开发模式如何
16、,亚洲、 拉美、中东与北非、非洲全新商业物 业市场的出现都将催生一个巨型市 场。如果这些地区的商业物业存量和 价值能达到当前全球人均水平,那么 全球商业物业总值将可实现54%的增 长。 就价值分布的均衡情况而言,住 宅物业略优于商业物业,与富足人口 的区域分布大致相当(见图表1)。 中国拥有近五分之一的世界人口,住 宅物业总值约为全球的四分之一。然 而,住宅价值依然集中在西方国家: 全球住宅总值的21%位于北美,尽管 北美人口只占世界总人口的5%;欧 洲拥有11%的世界人口,但住宅价值 所占比例高达24%。 亚洲住宅价值的增长反映出住宅 在发展中国家所扮演的角色。它的增 长意味着这些国家的个人
17、理财与小型 企业领域如今拥有更多抵押担保物。 未来10年或20年中,如果非洲住宅 市场能像亚洲市场(不含中国大陆) 那样发展,全球住宅价值将可增加 5.8万亿美元。 经济发展对住宅物业有着巨大的 潜在影响。在经济增长的地区,中产 阶级日益壮大、住房私有比例不断提 高,将共同助力住宅市场的扩张。如 果中东、非洲与亚洲国家的住宅价值 能达到当前全球人均水平,那么全球 住宅物业总值将能实现32%即52万亿 美元的增长。 还有“大奖”等着超极机会型投 资者。虽然新兴经济体的投资机会常 被视为高风险,但稳固的经济增长基 础以及良好的人口结构支撑势必会刺 激人口密集区域的住宅、办公、零 售/休闲空间需求。
18、若投资者能够正 确投放资本,在经济增长更加稳定的 国家甄选出需求最为强劲的地段,新 兴市场将可发掘出极为诱人的投资机 会。 24% 24% 5% 9% 19% 5% 37% 19% 11% 6% 21% 亚太区 中国大陆及香港 欧洲 拉美 中东及非洲 北美 9% 19% 5% 37% 19% 11% 16% 6% 28% 45% 2% 3% 全球人口高端商业物业总值全球人口住宅物业总值 图表 1 全球人口与住宅物业总值分布图 图表 2 全球人口与高端商业物业总值分布图 来源:第一太平戴维斯研究部、牛津经济研究院 45 % 北美占全球高端商业物业总值的 比例 20% 8 私人财富全球之旅 S 投
19、资者 报告 经验老到的贷款人会明白房地产 投资的时效性特征,其影响体现在多 个方面:市场周期、开发规划与建设 阶段、回报优化、成熟度以及折旧情 况。其他贷款人则更多受制于批发基 金的可用性与使用成本,进而对房地 产投资环境产生单向影响。 全 球金融危机(2007-08 年)爆发以来,房地产投 资似乎分化为两个板块。 部分投资者获得贷款并以 此为杠杆购置资产;其他投资者则充 分利用所持股权,寻求投资回报及/ 或财富保障。这说明房地产投资在时 间跨度以及最低预期收益率两方面均 存在显著差别。 股权分布表现出明显的地域差异 特征。我们对2015年大宗交易(单 笔成交在1,000万美元以上)进行分 析
20、后发现,与亚洲市场相比,北美房 地产交易的贷款比例往往更高。图表 1所示即为各区域投资交易的平均贷 款比例及相互差别。 与股权投资相比,贷款投资多为 中短期投资,因为债终究要还。决定 投资期限的是贷款人而非项目本身, 亦非建设环境的要求。 且听第一太平戴维斯世界研究部董事 Yolande Barnes为您解读利率上调的影响 货币环境趋 紧,将给全球 房地产投资带 来怎样的影 响? 图表 1 交易贷款比例 贷款比例: 59% 53% 美国 欧洲、中 东与非洲 亚太 相较于股权投资者,货币环境对 贷款投资者的限制明显更多。虽然利 率关系到基金的机会成本,进而也会 影响股权投资者,但当机会成本与所
21、持物业当期收益或总回报(含当起收 益与资本增值)之间出现暂时差异 时,股权投资者的承受能力更强,因 为贷款投资者还需支付贷款利息。 举例说明,贷款对投资表现的影 响在中国开发商身上得到体现。图表 2(对页)所示为2015年贷款比例对 投资表现相对差异的影响。而这还是 发生在中国大幅下调贷款利率的背景 下。 在利率低位、贷款紧缩的后金融 危机时代,股权一直在寻找归属,资 产价格的上涨无可避免。部分国家债 券收益率较低甚至为负值,说明基金 的机会成本很低。因此,高收益率市 场的投资机会极为诱人。主要城市的 64% 私人财富全球之旅 S 会型投资贴士多集中在次级(及更低 级别的)物业、(过去七年中吸
22、引投 资较少的)二线地段。新的替代型资 产类别也是我们的特别关注点;这些 领域的投资尚不具规模,影响也不及 主流资产领域那般引人注目。 在风险系数更高的新兴市场,投 资收益或将维持较高水平;而在透明 度高的发达国家市场,经济的复苏乃 至增长则可能进一步压缩收益率,尤 其是在租金看涨的市场。我们预期全 球房地产资本的跨境流动将继续遵循 从低成本市场流入高收益市场的模 式,同时以租金上涨为目标。如此我 们给出的2016年及以后增值型、机 ja S on ha wke S 核心利润增幅 表现突出 领域平均 (高度两 极分化) 净利润率 13.2% 11.2% 10% 表现欠佳 净负债率含打包成债券出
23、售的债务 (61%) 0.56x (80%) 0.78x (95%) 1.71x 净负债率 59% 63% 68% +16.% +2% -33% 利息费用相当于核心利润的倍数 图表 2 中国开发商:2015年利润增长与 贷款情况 黄金地段深受海外投资者追捧,收益 率下行速度快、幅度大,屡屡创下历 史新低。投资者对投资安全港城 市的炫耀性资产争抢激烈,价格被一 再推高,收益率相应走低。 高负债投资者发现参与竞争的难 度与日俱增,除非投资对象具有明显 的增值潜力。例如,贷款投资伦敦房 地产的美国基金多为存续期较短的机 会型基金,而一些亚洲、中东投资者 则以长期持有型资产为目标,寻求收 益增长以及/
24、或者长期的资本增值。 随着贷款成本与机会成本逐渐回 归“更正常”水平,投资回报率以及 收益增长潜力可能再次成为股权投资 者与投资基金重点考量的对象。然而 对于股权投资者来说,全球不同市场 之间仍存在一定的“套利空间”。世 界城市的净实际投资收益率高低不 齐,即说明了这一点。 来源:City Research 伦敦倾向于吸引短线 投资的机会型买家 私人财富全球之旅 S 10 美独 众国皆 弛 张? 市场洞察 私人财富全球之旅 S 11 2.7 % 2008年至2015年美国10年期政府债券 平均收益率 且听Heidi Learner剖 析美国货币政策或将 进一步收紧的原因 我 们正跨入金融危机爆
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