吉林长春高力地产净月项目启动操作策略报告_新景祥_152页_2009年.pdf

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1、创造长春地产的第三个神话 高力地产净月项目启动操作策略报告 写在前面写在前面 目前为止，净月板块还从未出现成功的复合大盘项目 。 “我们到底要挑战什么？” 前两个神话已是众所周知：一个是中海国际社区，一个是保利罗兰香谷。 本案百万平米的开发体量，是对这一市场现实的破冰与挑战。 “如何确保挑战成功？” “创造长春地产的第三个神话“创造长春地产的第三个神话。”。” 前两个神话有三个共同点：结果相同。开盘都实现了近20万方的年去化量。 品牌相同。都是全国一线的超级开发商。 时机相同。都选择了在长春市场还算火热的08年入市。 “还存在创造第三个神话的市场机会和条件吗？该如何去创造这能够创造神话的条件和

2、机会？” “该怎样去面对前面两个神话对后来者的压力？以及无数正在血拼的竞争项目？”。 我们首先要解决的会是如下的问题：我们首先要解决的会是如下的问题： “城市边缘地块,怎样规划设计,才能立于不败？”。 PART1PART2PART3 理想与现实核心问题的解决核心问题的解决启动与执行 市场关联分析与突破方向市场关联分析与突破方向聚焦与引爆聚焦与引爆企划概念与表现方向企划概念与表现方向 理想与现实理想与现实理想与现实理想与现实 1 1、面对现实。基于、面对现实。基于“人口导入人口导入”的市场关联分析的市场关联分析 2 2、面对理想。、面对理想。从从“ “神话制造者神话制造者” ”看地块与主城对接的

3、机会与条件看地块与主城对接的机会与条件 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析 一、面对现实。一、面对现实。 基于“人口导入”的市场关联分析。基于“人口导入”的市场关联分析。 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析 1、地块与主城市场的关联分析1、地块与主城市场的关联分析 2、大盘竞争的格局与态势2、大盘竞争的格局与态势 3、区域市场的格局与态势3、区域市场的格局与态势 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析 地块的市场关联（替代）竞争背景分析关联标准的建立 宗地与市 场的关联 关系 宗地与市 场的关联 关系 地缘市场地缘市场 核心的关联核心的关联 市场(主城)市场(主城) 关键驱动形成

4、关键驱动形成 的消费联结的消费联结 地块自身地块自身辐射辐射 的区域市的区域市场场 以交通可以交通可达性达性辐射辐射 的长春主的长春主城市城市场场 投资型及投资型及目标目标功能功能 导入性市导入性市场场 公共交通导入型公共交通导入型 自驾车（未来快速公共交通）导入型自驾车（未来快速公共交通）导入型 交通关联（替代）竞争综合态势交通关联（替代）竞争综合态势交通关联（替代）竞争综合态势交通关联（替代）竞争综合态势在售项目未售项目在售项目未售项目 01：天富V7001：台北华郡 02：怡景名苑02：荣旺天下 03：安华美郡03：中海常青藤 04：东方万达城04：御翠豪庭 05：中海南湖1号05：中铁

5、国际花园 06：湖畔诚品06：牡丹园 07：新奥蓝城07：新星宇地块 08：亚泰樱花苑08：万盛理想国 09：中意之尊09：信达东湾半岛 10：万科杨浦花园10：成龙公馆 11：澳海东方1号11：强华地块 12：君地天成 01：东田青年城13：力旺格林春天 14：东田青年城 15：华大天朗国际 16：鲁辉国际新城 17：新里中央公馆 18：倚澜观邸 19：绿地英湖 20：水景阁 21：高格蓝湾 22：中海金域中央 23：中信城 24：华业玫瑰谷 25：力旺弗朗明歌 26：中海国际社区 27：大禹城邦 01：东田青年城28：天安第一城 29：保利罗兰香谷 30：宜家70/80 12：众城一品东南

6、 13：三威地产 14：宝雍阁地块 31：金坐标 32：亿隆富贵苑 01010101 02020202 01010101 02020202 03030303 0404040405050505 06060606 07070707 03030303 本案本案本案本案 04040404 10101010 08080808 09090909 11111111 12121212 05050505 06060606 13131313 14141414 07070707 08080808 15151515 16161616 17171717 18181818 19191919 20202020 090909

7、09 10101010 21212121 22222222 12121212 1111111113131313 24242424 23232323 25252525 26262626 27272727 28282828 29292929 30303030 31313131 32323232 14141414 交通动线上的关联（替代）竞争轨道交通导入交通动线上的关联（替代）竞争轨道交通导入交通动线上的关联（替代）竞争轨道交通导入交通动线上的关联（替代）竞争轨道交通导入 本案本案本案本案 亿隆富贵名苑亿隆富贵名苑亿隆富贵名苑亿隆富贵名苑 金坐标金坐标金坐标金坐标 宜家宜家宜家宜家70/8070/8

8、070/8070/80 保利罗兰香谷保利罗兰香谷保利罗兰香谷保利罗兰香谷 天安第一城天安第一城天安第一城天安第一城 大禹城邦大禹城邦大禹城邦大禹城邦 众城一品东南众城一品东南众城一品东南众城一品东南 三威地产三威地产三威地产三威地产 强华地产强华地产强华地产强华地产 信达东湾半岛信达东湾半岛信达东湾半岛信达东湾半岛 中海国际社区中海国际社区中海国际社区中海国际社区 力旺弗朗明歌力旺弗朗明歌力旺弗朗明歌力旺弗朗明歌 高格蓝湾高格蓝湾高格蓝湾高格蓝湾 中海金域中央中海金域中央中海金域中央中海金域中央 成龙公馆成龙公馆成龙公馆成龙公馆 中信城中信城中信城中信城 玫瑰谷玫瑰谷玫瑰谷玫瑰谷 在售项目在售

9、项目在售项目在售项目 未售项目未售项目未售项目未售项目 水景阁水景阁水景阁水景阁 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-6000 供应供应供应供应成交成交成交成交供应供应 54 8 8 1 27 358 7 0 20 44 4

10、7 74 53 35 79.55% 25 288 82.99% 供应供应成交成交供应供应 44 32 44 59 45 15 239 30 70-9070-90221163245128127 3026 4573651:0.79 323 298 878 397 201 合计合计4992924332601160912160110258418481:0.71 去化率去化率58.51%60.05%78.62%68.75%71.52% 成交成交 28 219 233 593 275 135 131 150 493 149 109 6000以上6000以上供求比供求比 面积段面积段 （平方 米） （平方

11、米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交成交成交 70以下70以下3028 108 109 387 91 90 1:0.93 90-11090-11099474224801:0.68 110-130110-13029135855 65 1:0.78 130-150130-150813616065 6946 1:0.67 150-170150-17049258667 3327 1:0.69 170以上170以上20833161461:0.67 供应供应成交成交 轨道交通沿线项目轨道交通沿线项目多层多层供求形势供求形势 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_0

12、9.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-6000 供应供应供应供应成交成交成交成交供应供应 54 8 8 1 27 358 7 0 20 44 47 74 53 35 79.55% 25 288 82.99% 供应供应成交成交供应供应 44 32 44 59 45 15 239 30 70-

13、9070-90221163245128127 3026 4573651:0.79 323 298 878 397 201 合计合计4992924332601160912160110258418481:0.71 去化率去化率58.51%60.05%78.62%68.75%71.52% 成交成交 28 219 233 593 275 135 131 150 493 149 109 6000以上6000以上供求比供求比 面积段面积段 （平方 米） （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交成交成交 70以下70以下3028 108 109 387 91 90 1:0.93 90-

14、11090-11099474224801:0.68 110-130110-13029135855 65 1:0.78 130-150130-150813616065 6946 1:0.67 150-170150-17049258667 3327 1:0.69 170以上170以上20833161461:0.67 供应供应成交成交 轨道交通沿线项目轨道交通沿线项目多层多层供求形势供求形势 ? 轻轨沿线多层属稀缺型产品轻轨沿线多层属稀缺型产品,整体去化情况良好。,整体去化情况良好。 ? 市场焦点集中于4500_5500的中端产品。市场焦点集中于4500_5500的中端产品。 ? 4500以内的13

15、0平以下的标准及经济户型,和54500以内的130平以下的标准及经济户型,和5500以上110平以上的高端产品都属市场中的绝对500以上110平以上的高端产品都属市场中的绝对 稀缺产品,是本案未来市场进入的重要机会目标。稀缺产品,是本案未来市场进入的重要机会目标。 市场形势市场形势 分析分析 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-4

16、5004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-6000 供应供应供应供应成交成交成交成交供应供应 54 8 8 1 27 358 7 0 20 44 47 74 53 35 79.55% 25 288 82.99% 供应供应成交成交供应供应 44 32 44 59 45 15 239 30 70-9070-90221163245128127 3026 4573651:0.79 323 298 878 397 201 合计合计4992924332601160912160110258418481:0.71 去化率去化率58.51%60.0

17、5%78.62%68.75%71.52% 成交成交 28 219 233 593 275 135 131 150 493 149 109 6000以上6000以上供求比供求比 面积段面积段 （平方 米） （平方 米） 供应供应 成 交 成 交 供应供应成交成交供应供应成交成交成交成交 70以下70以下3028 108 109 387 91 90 1:0.93 90-11090-11099474224801:0.68 110-130110-13029135855 65 1:0.78 130-150130-150813616065 6946 1:0.67 150-170150-1704925866

18、7 3327 1:0.69 170以上170以上20833161461:0.67 供应供应成交成交 轨道交通沿线项目轨道交通沿线项目多层多层供求形势供求形势 ? 在目前的市场成交焦点中在目前的市场成交焦点中,呈现出明显的两极分化特征。,呈现出明显的两极分化特征。 ?130_150的中产改善型客户明显的被总130_150的中产改善型客户明显的被总价因素压缩在一个狭窄的成交区间,为差异化的产品升级价因素压缩在一个狭窄的成交区间,为差异化的产品升级 提供了充分的操作空间.提供了充分的操作空间. 市场形势市场形势 分析分析 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-

19、40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-60006000以上6000以上供求比供求比 面积段 （平方 米） 面积段 （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交 50以下50以下4163105191656246362110335421:0.52 50-7050-70220201832432113683712441:0.66 70-9070-90428266475

20、385418342126124244147111211:0.76 90-11090-110181875633222863381691801082071315310847041:0.65 110-130110-13020122821301624632105571:0.54 130-150130-15010640224945083601105847712330910375711:0.55 150以上150以上2424811186917616136274022601:0.65 合计合计1212837144474414881135852557311152321016464550334991:0.64

21、去化率去化率69.21%52.12%76.31%65.26%49.12%31.91%39.56%64.14% 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】 轨道交通沿线项目轨道交通沿线项目高层高层/小高层小高层供求形势供求形势 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-600

22、06000以上6000以上供求比供求比 面积段 （平方 米） 面积段 （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交 50以下50以下4163105191656246362110335421:0.52 50-7050-70220201832432113683712441:0.66 70-9070-90428266475385418342126124244147111211:0.76 90-11090-110181875633222863381691801082071315310847

23、041:0.65 110-130110-13020122821301624632105571:0.54 130-150130-15010640224945083601105847712330910375711:0.55 150以上150以上2424811186917616136274022601:0.65 合计合计1212837144474414881135852557311152321016464550334991:0.64 去化率去化率69.21%52.12%76.31%65.26%49.12%31.91%39.56%64.14% 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.

24、1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】 轨道交通沿线项目轨道交通沿线项目高层高层/小高层小高层供求形势供求形势 ? 轻轨沿线高层/小高层属典型的刚性市场,整体轻轨沿线高层/小高层属典型的刚性市场,整体供过于求,价格越高,去化越差。供过于求,价格越高,去化越差。 ? 市场焦点集中于4500以内市场焦点集中于4500以内的70-110平紧凑型产品。的70-110平紧凑型产品。 市场形势市场形势 分析分析 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-4500

25、4000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-60006000以上6000以上供求比供求比 面积段 （平方 米） 面积段 （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交 50以下50以下4163105191656246362110335421:0.52 50-7050-70220201832432113683712441:0.66 70-9070-904282664753854183421261242441471

26、11211:0.76 90-11090-110181875633222863381691801082071315310847041:0.65 110-130110-13020122821301624632105571:0.54 130-150130-15010640224945083601105847712330910375711:0.55 150以上150以上2424811186917616136274022601:0.65 合计合计1212837144474414881135852557311152321016464550334991:0.64 去化率去化率69.21%52.12%76.3

27、1%65.26%49.12%31.91%39.56%64.14% 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】 轨道交通沿线项目轨道交通沿线项目高层高层/小高层小高层供求形势供求形势 ? 此路市场,目前对本案并不存在明显的进入机会此路市场,目前对本案并不存在明显的进入机会。 ? 但130-150平的中端改善客户值得关注。但130-150平的中端改善客户值得关注。 市场形势市场形势 分析分析 万科洋浦花园万科洋浦花园万科洋浦花园万科洋浦花园 澳海东方澳海东方澳海东方澳海东

28、方1 1号号号号 中意之尊中意之尊中意之尊中意之尊 亚泰樱花苑亚泰樱花苑亚泰樱花苑亚泰樱花苑 君地天成君地天成君地天成君地天成 中铁国际花园中铁国际花园中铁国际花园中铁国际花园 牡丹园牡丹园牡丹园牡丹园 力旺格林春天力旺格林春天力旺格林春天力旺格林春天 鲁辉国际新城鲁辉国际新城鲁辉国际新城鲁辉国际新城 华大天朗国际华大天朗国际华大天朗国际华大天朗国际东田青年城东田青年城东田青年城东田青年城 万盛理想国万盛理想国万盛理想国万盛理想国 新星宇圣驰新星宇圣驰新星宇圣驰新星宇圣驰 绿地英湖绿地英湖绿地英湖绿地英湖 倚澜观邸倚澜观邸倚澜观邸倚澜观邸 新里中央公馆新里中央公馆新里中央公馆新里中央公馆 在售

29、项目在售项目在售项目在售项目 未售项目未售项目未售项目未售项目 交通动线上的关联（替代）竞争城市快速路导入交通动线上的关联（替代）竞争城市快速路导入交通动线上的关联（替代）竞争城市快速路导入交通动线上的关联（替代）竞争城市快速路导入 本案本案本案本案 宝雍阁地块宝雍阁地块宝雍阁地块宝雍阁地块 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-60006000以上6000以上供求比供求比 面积段 （平方 米）

30、 面积段 （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交 70以下70以下283210117112824083241:0.79 70-9070-9057383603532582271038112738241610008447401:0.88 90-11090-11032426917812217415112713785261766519177021:0.77 110-130110-13012893156105166111146732523004963411:0.69 130-15013

31、0-150645354453832224118239002221591:0.72 150-170150-170241512826130000520067381:0.57 170以上170以上71711:0.14 合计合计3402481024896666509507388402222313095616651296123051:0.78 去化率去化率73.21%88.45%76.69%77.45%55.59%58.45%64.74%77.81%78.09% 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉

32、经典表单分析】经典表单分析】城市快速路沿线项目城市快速路沿线项目多层多层供求形势供求形势 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-60006000以上6000以上供求比供求比 面积段 （平方 米） 面积段 （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交 70以下70以下283210117

33、112824083241:0.79 70-9070-9057383603532582271038112738241610008447401:0.88 90-11090-11032426917812217415112713785261766519177021:0.77 110-130110-13012893156105166111146732523004963411:0.69 130-150130-150645354453832224118239002221591:0.72 150-170150-170241512826130000520067381:0.57 170以上170以上71711:0

34、.14 合计合计3402481024896666509507388402222313095616651296123051:0.78 去化率去化率73.21%88.45%76.69%77.45%55.59%58.45%64.74%77.81%78.09% 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】城市快速路沿线项目城市快速路沿线项目多层多层供求形势供求形势 ? 城市外围以多层产品为供销城市外围以多层产品为供销主力,整体去化非常理想。主力,整体去化非常理想。 ? 城市外围

35、多层产品是另一种刚性市场,城市外围多层产品是另一种刚性市场,以紧凑2房/3房为核心。以紧凑2房/3房为核心。 ? 市场中存在对多层产品明显的消费偏好,是本案市场中存在对多层产品明显的消费偏好,是本案应把握的重要市场特征.(包括低密度的产品升应把握的重要市场特征.(包括低密度的产品升级级) ) 市场形势市场形势 分析分析 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-60006000以上6000以上供求比

36、供求比 面积段 （平方 米） 面积段 （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交 70以下70以下283210117112824083241:0.79 70-9070-9057383603532582271038112738241610008447401:0.88 90-11090-11032426917812217415112713785261766519177021:0.77 110-130110-13012893156105166111146732523004963411:

37、0.69 130-150130-150645354453832224118239002221591:0.72 150-170150-170241512826130000520067381:0.57 170以上170以上71711:0.14 合计合计3402481024896666509507388402222313095616651296123051:0.78 去化率去化率73.21%88.45%76.69%77.45%55.59%58.45%64.74%77.81%78.09% 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_

38、09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】城市快速路沿线项目城市快速路沿线项目多层多层供求形势供求形势 ? 其中4500以上的中高端产品是明显的空白市场其中4500以上的中高端产品是明显的空白市场。市场形势市场形势 分析分析 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-6000 供应供应 27 27 54 供应供应 94.31% 成交成交成交成交成交成交供应供应供应供应 35 25 26

39、 147277 50-7050-708814071236104 4 51 20 18 6 33 2841831:0.48 35 5 3 10 13 11235 31.19% 580 714 191 319 214 合计合计8258682340104458549025421592267914151:0.53 去化率去化率70.89%50.23%56.45%52.34% 6 4378% 41 411 412 63 53.09% 141 58 26 71 36 6000以上6000以上供求比供求比 面积段面积段 （平方 米） （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交

40、成交成交成交 50以下50以下114611085725 3 26 6 25 7 1:0.53 70-9070-9016722113329222845401:0.71 90-11090-1103323240117222130133861:0.58 110-130110-13030468582352231:0.33 130-150130-15022203511742757221:0.44 150以上150以上481295261:0.27 供应供应成交成交 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经

41、典表单分析】经典表单分析】 城市快速路沿线项目城市快速路沿线项目高层高层/小高层小高层供求形势供求形势 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-6000 供应供应 27 27 54 供应供应 94.31% 成交成交成交成交成交成交供应供应供应供应 35 25 26 147277 50-7050-708814071236104 4 51 20 18 6 33 2841831:0.48 35 5 3

42、10 13 11235 31.19% 580 714 191 319 214 合计合计8258682340104458549025421592267914151:0.53 去化率去化率70.89%50.23%56.45%52.34% 6 4378% 41 411 412 63 53.09% 141 58 26 71 36 6000以上6000以上供求比供求比 面积段面积段 （平方 米） （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交成交成交 50以下50以下114611085725 3 26 6 25 7 1:0.53 70-9070-9016722113329

43、222845401:0.71 90-11090-1103323240117222130133861:0.58 110-130110-13030468582352231:0.33 130-150130-15022203511742757221:0.44 150以上150以上481295261:0.27 供应供应成交成交 项目与市场的关联分析项目与市场的关联分析【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉 【面对现实 08.1_09.3区域在售项目汇总交叉经典表单分析】经典表单分析】 城市快速路沿线项目城市快速路沿线项目高层高层/小高层小高层供求形势供求形势 ? 城市外围的高层/小高层整体城

44、市外围的高层/小高层整体去化较差,价格越高,去化越差去化较差,价格越高,去化越差。对本案而言,是较差的目标市场.。对本案而言,是较差的目标市场. ? 此路市场的刚性特征明显收缩,焦点集中于小两房.此路市场的刚性特征明显收缩,焦点集中于小两房. ? 对本案中必须出现的高层/小对本案中必须出现的高层/小高层产品,应注意两方面因素:高层产品,应注意两方面因素: 一是做客户升级,与经济型客户做隔离;一是做客户升级,与经济型客户做隔离; 一是把握经济型客户的需求,在90一是把握经济型客户的需求,在90平以下,进一步做面积压缩和产品创新平以下,进一步做面积压缩和产品创新. . 市场形势市场形势 分析分析

45、交通动线上的关联（替代）竞争交通动线上的关联（替代）竞争交通动线上的关联（替代）竞争城市内环导入交通动线上的关联（替代）竞争城市内环导入 在售项目在售项目在售项目在售项目 未售项目未售项目未售项目未售项目 湖畔诚品湖畔诚品湖畔诚品湖畔诚品 中海南湖中海南湖中海南湖中海南湖1 1 1 1号号号号 御翠豪庭御翠豪庭御翠豪庭御翠豪庭 安华美郡安华美郡安华美郡安华美郡 新奥蓝城新奥蓝城新奥蓝城新奥蓝城 中海常青藤中海常青藤中海常青藤中海常青藤 荣旺天下荣旺天下荣旺天下荣旺天下 东方万达城东方万达城东方万达城东方万达城 怡景名苑怡景名苑怡景名苑怡景名苑 台北华郡台北华郡台北华郡台北华郡 天富天富天富天富

46、V70V70V70V70 本案本案本案本案 长影花园洋房长影花园洋房长影花园洋房长影花园洋房 城市内环沿线项目城市内环沿线项目多层多层供需比供需比 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-60006000以上6000以上供求比供求比 面积段 （平方 米） 面积段 （平方 米） 供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成

47、交成交供应供应成交成交 70以下70以下34251072246341:0.74 70-9070-90382856437351106751:0.71 90-11090-11044289574383460591182482031:0.82 110-130110-1302086223832423754521461291:0.88 130-150130-1506024340217468504242312361651:0.70 150-170150-170208136202417353063111711:0.64 170以上170以上8031163112323502481:0.71 合计合计100481

48、022514029724118415815614233324412539351:0.75 去化率去化率0%21.21%62.08%81.15%86.45%91.03%73.27%74.62% 城市内环沿线项目城市内环沿线项目多层多层供需比供需比 户型户型3000以下3000以下3000-35003000-35003500-40003500-40004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005000-55005500-60005500-60006000以上6000以上供求比供求比 面积段 （平方 米） 面积段 （平方 米） 供应供应成交成交供应供应

49、成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交供应供应成交成交 70以下70以下34251072246341:0.74 70-9070-90382856437351106751:0.71 90-11090-11044289574383460591182482031:0.82 110-130110-1302086223832423754521461291:0.88 130-150130-1506024340217468504242312361651:0.70 150-170150-170208136202417353063111711:0

50、.64 170以上170以上8031163112323502481:0.71 合计合计100481022514029724118415815614233324412539351:0.75 去化率去化率0%21.21%62.08%81.15%86.45%91.03%73.27%74.62% ? 二环沿线及以内的多层,属市场稀缺产二环沿线及以内的多层,属市场稀缺产品,整体去化良好.品,整体去化良好. ? 市场重心集中于4000-5500的舒适2房/标准3房和舒适3房.市场重心集中于4000-5500的舒适2房/标准3房和舒适3房. 市场形势市场形势 分析分析 城市内环沿线项目城市内环沿线项目多层多