扬州仪征市尚东区_御园住宅项目全程策划方案_111页_2008年.PDF

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1、1 为您提供最为专业的房地产顾问服务 仪征项目整体推广报告仪征项目整体推广报告 呈致：仪征发展有限公司呈致：仪征发展有限公司 2 为您提供最为专业的房地产顾问服务 目录：房地产市场研究目录：房地产市场研究 仪征宏观市场、仪征住市场、项目状况仪征宏观市场、仪征住市场、项目状况 近期政策分析近期政策分析宏观指标分析宏观指标分析 宏观市场 分析 中观市场 分析 宏观市场 分析 中观市场 分析 仪征住市场分析仪征住市场分析 本项目分析本项目分析 微观市场 分析 微观市场 分析 调控步骤 2008上半政策一览 2008下半政策预测 国 民生产总值 人口及收入状况 各产业状况 房地产市场指标分析 仪征区域

2、概况 仪征房地产板块分析 仪征房地产客户特征 项目外部条件 项目内部条件 项目前期启示 项目认知 竞争对手信息介绍 本项目内容 调控步骤 2008上半政策一览 2008下半政策预测 国 民生产总值 人口及收入状况 各产业状况 房地产市场指标分析 仪征区域概况 仪征房地产板块分析 仪征房地产客户特征 项目外部条件 项目内部条件 项目前期启示 项目认知 竞争对手信息介绍 本项目内容 1 12 2 3 3 4 4 3 为您提供最为专业的房地产顾问服务 宏观市场分析宏观市场分析 政策分析?调控步骤政策分析?调控步骤 最近两，房地产业受 到前所未有的关注，而 由于市场的非性成长， 导致价格增长过快、住

3、供应结构合等一系 社会矛盾，也因此遭遇 政府数次的宏观调控； 最近两，房地产业受 到前所未有的关注，而 由于市场的非性成长， 导致价格增长过快、住 供应结构合等一系 社会矛盾，也因此遭遇 政府数次的宏观调控； 从近几的整体政策面 看，政府对房产市场监管 正在断的成熟，从2004 的一级土地市场，2005 的二级市场，2006的 三管齐下，到2007的信 贷政策,政府对于保持房地 产业健康稳定发展的决心 是十分明显的； 从近几的整体政策面 看，政府对房产市场监管 正在断的成熟，从2004 的一级土地市场，2005 的二级市场，2006的 三管齐下，到2007的信 贷政策,政府对于保持房地 产业健

4、康稳定发展的决心 是十分明显的； 而且从宏观调控步骤看， 国家未来还会对房产市场 进持续调整，以达到健 康有序的发展结构。 而且从宏观调控步骤看， 国家未来还会对房产市场 进持续调整，以达到健 康有序的发展结构。 房地产 一级市场 房地产 二级市场 2004 年 2005 年 2004-2007年政策调控宏观方向图 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 2006 年 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 银行信贷 2007 年 4 为您提供最为专业的房地产顾问服务 宏观市场分析宏观市场分析 近期政策分析?08上半以来政策一览近期政策分析?08上半以来政策一览 2008上半的

5、新政主2008上半的新政主 要以信贷政策为主；要以信贷政策为主； 预计在2008下半出预计在2008下半出 台强硬新政策的可能性台强硬新政策的可能性 大；主要以完善房地产个个大；主要以完善房地产个个 环节的管性政策为主。环节的管性政策为主。 法规内容发布 单位 实施 时间 影响法规内容发布 单位 实施 时间 影响 国务院关于 促进节约集约 用地的通知 土地闲置满两、依法应当无偿收回的，坚决无偿 收回，重新安排使用；土地闲置满一满两 的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 国务院 办公厅 1月7日规划土地市场，避免土地 费及个别开发企业囤积 居奇。 土地调查条 条详细规定：土地用现状及

6、变化情况、土地权 属及变化情况、土地的所有权和使用权状况；土地 的自然条件、社会经济条件。每十进一次全国 土地调查；每进土地变调查。 国务院 办公厅 2月7日减少地方政府违规为 房地产开发 企业所得税预 缴问题的通 知 对房地产企业预售收入的预计润做调整，由 原来的非经济适用房低于15%调高到20%，经济适 用房维持3%。 国家税 务总局 1月1日增加财政收入，规范征收 市场，增加开发企业成 本，有可能导致房价上 涨。 上调人民币存 款准备 上调存款类融机构人民币存款准备0.5个百分 点 央1月2日继续加强银体系动性 管，抑制货币信贷过快 增长， 上调人民币存 款准备 上调存款类融机构人民币存

7、款准备0.5个百分 点存款类融机构人民币存款准备升至15.5 的新高点。 央3月2日继续加强银体系动性 管，抑制货币信贷过快 增长， 上调人民币存 款准备 上调存款类融机构人民币存款准备0.5个百分 点存款类融机构人民币存款准备升至16的 新高点。 央4月2日继续加强银体系动性 管，抑制货币信贷过快 增长， 房屋登记办 法 房屋所有人只要持相关证明、交纳相关费用，就可 在房屋所在地的登记部门进登记。 住房和 城乡建 设部 7月1日预告登记可防开发商一房 两卖 住专项维 修资管办 法 未按本办法规定交存首期住专项维修资的，开 发建设单位或公有住房售房单位得将房屋交付购 买人。 建设 部、财 政部

8、 2月1日规范住市场 5 为您提供最为专业的房地产顾问服务 宏观市场分析宏观市场分析 未来政策分析? 2008下半政策预测未来政策分析? 2008下半政策预测 2007的新政及对市 场的影响明显好于2005 的国八条，但2007开始 的通货膨胀加速使得未来 中央的宏观调控将加关 注经济面的变化； 2007的新政及对市 场的影响明显好于2005 的国八条，但2007开始 的通货膨胀加速使得未来 中央的宏观调控将加关 注经济面的变化； 针对房地产方面的政策以 规范市场为导向。 针对房地产方面的政策以 规范市场为导向。 1、税收方面1、税收方面 预计2008将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体

9、通过“物业税起征（大房保有税 等）或“土地使用税等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需 求； 预计2008将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过“物业税起征（大房保有税 等）或“土地使用税等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需 求； 2、信贷方面2、信贷方面 在2008央加息一至二次的空间仍然存在，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩， 从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产业的业集中； 在2008央加息一至二次的空间仍然存在，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩， 从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产业的业集中； 3、

10、土地方面3、土地方面 对于目前囤积土地进施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则，并具体进实施；对于目前囤积土地进施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则，并具体进实施； 4、规范业秩序4、规范业秩序 07相继出台一系规范房地产业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。因此在08 该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续程，并加强从上至 下的监管，对房地产业的统计制进改革等。 07相继出台一系规范房地产业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。因此在08 该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续程，并加强从上至 下的监管，对房地产业的统计制进改革等。 6 为

11、您提供最为专业的房地产顾问服务 宏观市场分析宏观市场分析 宏观指标分析?国民生产总值宏观指标分析?国民生产总值 从2003到2007连续5 实现生产总值均增 长超过11%； 从2003到2007连续5 实现生产总值均增 长超过11%； 2007，全市生产总值 完成162.5 亿元，同比去 增长16.4%； 2007，全市生产总值 完成162.5 亿元，同比去 增长16.4%； 根据目前当地经济发展 速,预计全市均经济 增长预期为15以上, 到2010全市生产总值 达到250亿元。 根据目前当地经济发展 速,预计全市均经济 增长预期为15以上, 到2010全市生产总值 达到250亿元。 注：20

12、08-2010数据为预测值 2003-2010年仪征市GDP总量与增长速度 0 50 100 150 200 250 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 单位:亿元 0% 4% 8% 12% 16% 20% GDP值增长速度 7 为您提供最为专业的房地产顾问服务 宏观市场分析宏观市场分析 宏观指标分析?人均可支配收入状况宏观指标分析?人均可支配收入状况 2007仪征市城市户口人均可 支配收入超过人民币13390 元，家庭收入约在人民币 30000元,与当地房价对比为 1/9左右,与国际惯相当接 近,与其它城市相比较仍有上 涨空间。 2007仪征市城

13、市户口人均可 支配收入超过人民币13390 元，家庭收入约在人民币 30000元,与当地房价对比为 1/9左右,与国际惯相当接 近,与其它城市相比较仍有上 涨空间。 人均可支配收入也出现大 幅的增长，从2003的 7,976元增长到2007的 13,390元； 人均可支配收入也出现大 幅的增长，从2003的 7,976元增长到2007的 13,390元； 按照15%增长比推算， 2010，仪征市的人均可 支配收入将超过20,363元， 人均可支配收入的持续增 加，将为房地产市场提供源 源断的有效需求。 按照15%增长比推算， 2010，仪征市的人均可 支配收入将超过20,363元， 人均可支配

14、收入的持续增 加，将为房地产市场提供源 源断的有效需求。 2003-2010年仪征人均可支配收入、增长率对比表 0 5000 10000 15000 20000 25000 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 城市居民人均可支配收入增长率注：2008-2010数据为预测值 8 为您提供最为专业的房地产顾问服务 2003-2007年仪征市人口数量及走向 0 50000 100000 150000 200000 250000

15、 300000 350000 400000 2003年2004年2005年2006年2007年 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2003年2004年2005年2006年2007年 城市人口城市人口农村人口农村人口 2007仪征市城市户口人数 为275420 ，,乡村人口 321648人 ,城市户口人数 对比去年同期增加2%,而 乡村人口对应的减少 2%，我们预计未来几年 城市化进程将进一步加 快，乡村人口的导入也为 房地产市场提供源源不断 的新增客户。 2007仪征市城市户口人数 为275420 ，,乡村人口 3

16、21648人 ,城市户口人数 对比去年同期增加2%,而 乡村人口对应的减少 2%，我们预计未来几年 城市化进程将进一步加 快，乡村人口的导入也为 房地产市场提供源源不断 的新增客户。 宏观市场分析宏观市场分析 宏观指标分析?人口走势宏观指标分析?人口走势 9 为您提供最为专业的房地产顾问服务 2007仪征市第一产业增加 值9.1亿元 ，仪征市从 2003年-2008年连续5年增 长为5% ,相比其她产业增 幅缓慢，从全市经济来看 未来将以第二、第三产业 为发展方向，工业、服务 业的快速发展将快速提升 城市综合实力和人均收 入。 2007仪征市第一产业增加 值9.1亿元 ，仪征市从 2003年-

17、2008年连续5年增 长为5% ,相比其她产业增 幅缓慢，从全市经济来看 未来将以第二、第三产业 为发展方向，工业、服务 业的快速发展将快速提升 城市综合实力和人均收 入。 宏观市场分析宏观市场分析 产业发展导向、趋势?第一产业产业发展导向、趋势?第一产业 2003-2007年仪征市第三产业增长速度 0 10 20 30 40 50 2003年2004年2005年2006年2007年 单位:亿元 0% 5% 10% 15% 20% GDP值增长速度 10 为您提供最为专业的房地产顾问服务 2007仪征市第二产业增加 值109.39亿元 ，仪征市从 2003-2007连续5增 长为16%以上 ,

18、产业发展 迅速，从全市经济来看未 来将以第二、第三产业为 发展方向，工业、服务业 的快速发展将快速提升城 市综合实力和人均收入。 2007仪征市第二产业增加 值109.39亿元 ，仪征市从 2003-2007连续5增 长为16%以上 ,产业发展 迅速，从全市经济来看未 来将以第二、第三产业为 发展方向，工业、服务业 的快速发展将快速提升城 市综合实力和人均收入。 宏观市场分析宏观市场分析 产业发展导向、趋势?第二产业产业发展导向、趋势?第二产业 2003-2007年仪征市第二产业增长速度 0 20 40 60 80 100 120 140 2003年2004年2005年2006年2007年 单

19、位:亿元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% GDP值增长速度 11 为您提供最为专业的房地产顾问服务 2007仪征市第三产业增加 值43.98亿元 ，仪征市从 2003-2007连续5平 均增长为30% ,相比其它 产业增幅迅速，从全市经 济来看未来将以第二、第 三产业为发展方向，工 业、服务业的快速发展将 快速提升城市综合实和 人均收入。 2007仪征市第三产业增加 值43.98亿元 ，仪征市从 2003-2007连续5平 均增长为30% ,相比其它 产业增幅迅速，从全市经 济来看未来将以第二、第 三产业为发展方向，工 业、服务业的快速发展将 快速提升城市综合实和 人均收入

20、。 宏观市场分析宏观市场分析 产业发展导向、趋势?第三产业产业发展导向、趋势?第三产业 2003-2007年仪征市第三产业增长速度 0 10 20 30 40 50 2003年2004年2005年2006年2007年 单位:亿元 0% 5% 10% 15% 20% GDP值增长速度 12 为您提供最为专业的房地产顾问服务 2001-2007年仪征市房地产投资增资比较图 -2 0 2 4 6 8 10 12 2001200220032004200520062007 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 房地产投资增长 宏观市场分析宏观市场分析 房地产状况?房地产投资房地

21、产状况?房地产投资 2007仪征市房地产开发投 资6.12亿元，下22.3% ， 仪征市经过2001-2004 连续4快速增长，进入 2005后 ,投资增幅明显放 缓，主要原因一、前期发 展太快，二、宏观调控开 发企业持观望态。 2007仪征市房地产开发投 资6.12亿元，下22.3% ， 仪征市经过2001-2004 连续4快速增长，进入 2005后 ,投资增幅明显放 缓，主要原因一、前期发 展太快，二、宏观调控开 发企业持观望态。 通过前5的积开发，整 个市场的保有大幅上 升，市场短期有竞争，未 来竞争逐步减少。 通过前5的积开发，整 个市场的保有大幅上 升，市场短期有竞争，未 来竞争逐步

22、减少。 13 为您提供最为专业的房地产顾问服务 仪征市西接南京，东连扬州，南 濒长江，与镇江隔江相望，部 与安徽天长市接壤。 长江岸 线27公，是想的建港岸线， 长江、运河两条大动脉以及贯穿 市区部的宁通高速公,组成 四通八达的水陆交通网。润扬 大桥和宁启铁的兴建，使得仪 征与上海、南京、扬州、镇江、 连云港等大中城市的距离近在咫 尺之间，是江苏五大重点经济 发展带之一。 目前仪征房地产市场状况总体概 况主要还是以区域性自住为主， 在售住较为集中的板块主要在 城西与城中城区，目前市场上的 供应充足。销售价格保持在 2500-3200元之间。 城东板快是新发展起来的又一市 场供应区域，该区域临近

23、商业主 干道工农，随着城市未来规 划向东发展的战意图逐渐明 显，给区域板块的发展奠定好 基础。 仪征市西接南京，东连扬州，南 濒长江，与镇江隔江相望，部 与安徽天长市接壤。 长江岸 线27公，是想的建港岸线， 长江、运河两条大动脉以及贯穿 市区部的宁通高速公,组成 四通八达的水陆交通网。润扬 大桥和宁启铁的兴建，使得仪 征与上海、南京、扬州、镇江、 连云港等大中城市的距离近在咫 尺之间，是江苏五大重点经济 发展带之一。 目前仪征房地产市场状况总体概 况主要还是以区域性自住为主， 在售住较为集中的板块主要在 城西与城中城区，目前市场上的 供应充足。销售价格保持在 2500-3200元之间。 城东

24、板快是新发展起来的又一市 场供应区域，该区域临近商业主 干道工农，随着城市未来规 划向东发展的战意图逐渐明 显，给区域板块的发展奠定好 基础。 中观市场分析中观市场分析 仪征住市场?区域概况仪征住市场?区域概况 14 为您提供最为专业的房地产顾问服务 中观市场分析中观市场分析 仪征住市场?板块分析仪征住市场?板块分析 目前城市居住区分成2部分,以胥浦河为 中央的仪征化纤居住区,与仪征市市区 两大板块组成。我们的项目处于仪征市 区，接下来我们对该区域重点描述。 城西板块：目前城西板块建筑类型主要 以普通住为主，配有少联排别墅， 区域售价在2400-2700，供应较大，竞 争相当激。楼盘有南洋尚城

25、、莱茵达 枫都市、星源和谐家园等。 城中板块：目前城中供应相比城西较 少，售价在3200元左右，在售楼盘有城 中花园，锦绣家园等； 城东板块：目前城东板块仍未真正形 成，周边配套极其匮乏，几个大盘正在 酝酿当中，但其实可小视，仪征市 最具实的万博也在该区域当中，项目 有万博奥匹克、水木阳光等。 目前城市居住区分成2部分,以胥浦河为 中央的仪征化纤居住区,与仪征市市区 两大板块组成。我们的项目处于仪征市 区，接下来我们对该区域重点描述。 城西板块：目前城西板块建筑类型主要 以普通住为主，配有少联排别墅， 区域售价在2400-2700，供应较大，竞 争相当激。楼盘有南洋尚城、莱茵达 枫都市、星源和

26、谐家园等。 城中板块：目前城中供应相比城西较 少，售价在3200元左右，在售楼盘有城 中花园，锦绣家园等； 城东板块：目前城东板块仍未真正形 成，周边配套极其匮乏，几个大盘正在 酝酿当中，但其实可小视，仪征市 最具实的万博也在该区域当中，项目 有万博奥匹克、水木阳光等。 城中板块城中板块 城西板快城西板快城西板快城西板快 城东板块城东板块 15 为您提供最为专业的房地产顾问服务 中观市场分析中观市场分析 仪征住市场?客户分析仪征住市场?客户分析 本地客户为主本地客户为主 全市总面积901平方公，现有总人口593万人。当地外来人口 较少，城市化进程一般，每人口导入较少为总人口的2%， 当前的购房

27、者以当地人为主。 仪征化工区域客户为辅 收入快速增长，生活质断提升，使得化工区域居住环境以 无法满足该区域对居住环境的要求，加上城市向东发展的大趋 势，未来将有大化工区客户向居住环境、配套成熟的城市 东部。 动态客户 随着城市化进程的加速发展，及周边区域工业快速发展，引申 全市总面积901平方公，现有总人口593万人。当地外来人口 较少，城市化进程一般，每人口导入较少为总人口的2%， 当前的购房者以当地人为主。 仪征化工区域客户为辅 收入快速增长，生活质断提升，使得化工区域居住环境以 无法满足该区域对居住环境的要求，加上城市向东发展的大趋 势，未来将有大化工区客户向居住环境、配套成熟的城市 东

28、部。 动态客户 随着城市化进程的加速发展，及周边区域工业快速发展，引申 出大的农业户口人员进城，动拆迁户等购房客户，加之少 外来经商、打工人员，周边城市投资客户。 出大的农业户口人员进城，动拆迁户等购房客户，加之少 外来经商、打工人员，周边城市投资客户。 16 为您提供最为专业的房地产顾问服务 微观市场分析微观市场分析 本项目分析?外部条件本项目分析?外部条件 项目地处仪征城东， 沿山河东以南，石桥 河的东面，是整个 仪征市的东部，距离 城市中心约10分钟车程 左右。 目前该区域处于开 发初期，周边居住配套 匮乏，公共交通也未辐 射到该区域，未来主干 道石桥河也在修建 当中。 配套设施的完善，

29、为 将来的销售带来一定难 。 项目地处仪征城东， 沿山河东以南，石桥 河的东面，是整个 仪征市的东部，距离 城市中心约10分钟车程 左右。 目前该区域处于开 发初期，周边居住配套 匮乏，公共交通也未辐 射到该区域，未来主干 道石桥河也在修建 当中。 配套设施的完善，为 将来的销售带来一定难 。 万博奥林匹克万博奥林匹克 水木阳光 本案 水木阳光 本案 17 为您提供最为专业的房地产顾问服务 微观市场分析微观市场分析 本项目分析?内部条件本项目分析?内部条件 规划指标要求 土地位置土地面积土地用途 容积 建筑 密 绿化 规划指标要求 土地位置土地面积土地用途 容积 建筑 密 绿化 1860018

30、600 1860018600 1860018600 住住1、31、330%30%30%30%石桥河 东侧 石桥河 东侧 项目地块形状方正，总 建筑面积约7、25万平 方米，容积约1.3，绿 化覆盖高达30%。 项目地块形状方正，总 建筑面积约7、25万平 方米，容积约1.3，绿 化覆盖高达30%。 项目未来由联排、多 层、小高层等组合而 成，采用欧洲围合式的 布局方式，通过中心花 园、组团绿地、间绿 地和蜿蜒曲折的水系， 营造出欧洲意象，尽显 欧式园意境，将成为 市区低密、高绿化 、低容积居住社区 的经典作。 项目未来由联排、多 层、小高层等组合而 成，采用欧洲围合式的 布局方式，通过中心花

31、园、组团绿地、间绿 地和蜿蜒曲折的水系， 营造出欧洲意象，尽显 欧式园意境，将成为 市区低密、高绿化 、低容积居住社区 的经典作。 占地适中，具规模；地块方正，于规划设计占地适中，具规模；地块方正，于规划设计 18 为您提供最为专业的房地产顾问服务 微观市场分析微观市场分析 本项目分析?项目前期启示本项目分析?项目前期启示 解区域，了解对手，解自己、改变现状解区域，了解对手，解自己、改变现状 启示，破现状 ?注重产品、形象、推广、营销个个环节的细节，打 造当地精品楼盘，吸引当地消费者，创企业品牌。 ?联合宣传城市向东，生活向上的区域推广概 ?产品定位形成差异，错开客户竞争压。 ?购房客户对该区

32、域配套现状接受较差 ?开发商初次在该城市开发项目； ?当地著名开发商进入该区域，压较大 CBA 19 为您提供最为专业的房地产顾问服务 微观市场分析微观市场分析 本项目分析?项目认知本项目分析?项目认知 精致气质精致气质 精致气质精致气质 外部支撑外部支撑 外部支撑外部支撑 形成合形成合 形成合形成合 城市规划向东发展，搭上顺风车 城市规划向东发展，搭上顺风车 周边交通快速改善 周边交通快速改善 塑塑塑塑 7、5万的规模 7、5万的规模 上海开发商，引入先进的开发 上海开发商，引入先进的开发 城市湿地公园的规划建设 城市湿地公园的规划建设我们是高品质、精致楼盘。我们卖的仅仅 是房子，而是一种近

33、乎完美的生活态， 塑造与市场现状截然同的产品 20 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目主要竞争对手项目主要竞争对手 南洋尚都?分析举南洋尚都?分析举 项目概况项目概况 物业名称南洋尚都物业类型普通住宅 开发商名称扬州景泰房地产开发有限公司户内装修毛坯房 所在板块城西板块楼盘地址万大道首 目前市场价格 多层、花园洋房均价2700元/平 方米，联排3300元/平方米 工程进4、18开盘 总建筑面积约110000平方米容积1.26 已售面积 建筑形态多层(5层)、小高层(11层)物业费预计0.6/月/平方米 占地面积约92760平方米绿化38% 建筑形态 现代简约式建筑风格，面以蛋黄色面砖为主要

34、色调，建筑主要有多层、 小高层、联排、花园洋房组成。建筑外形新颖，房型设计合。 房型信息标准层86.69 （2房）、97109（3房） 建筑绿化及 公共区域描述 项目绿化设计新颖独特，整体采用南洋风情，配有圣淘沙坡地 、淡马锡 湖、柔佛广场等景观单元，融坡地水景而自然天成，水榭亭台，清泉 转，在当地目前市场属上乘之作。 21 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目主要竞争对手项目主要竞争对手 南洋尚都?分析举南洋尚都?分析举 装修情况毛坯 科技运用及其 它信息： 引进家庭供暖系统，电话、有限电视、宽带数据通讯系统、安 防、警报、监控等职能化系统 智能系统：可视电话系统供水系统：管道饮用水 车库

35、配置：地上车库 会所规划有 物业公司深圳鸿基物业管有限公司 商业配套世纪联华、五星家电 交通配套 万大道、南洋 医疗配套中医院、肿瘤医院 文教配套第三中学、真州小学 融配套建设银、交通银 22 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目主要竞争对手项目主要竞争对手 万博奥匹克?分析举万博奥匹克?分析举 项目概况项目概况 物业名称万博奥匹克物业类型普通住 开发商名称江苏万博集团户内装修毛坯房 所在板块城西板块楼盘地址沿山河东 目前市场价格无工程进圈地待建 总建筑面积约210000平方米容积1.3左右 已售面积未开始销售 建筑形态多层(4-6层)、小高层(1层)物业费预计0.6元/月/平方米 占地面积

36、约150000平方米绿化30% 建筑形态 现代西班牙式建筑风格，面以蛋黄色面砖、涂为主要色调，顶部以红 色砖饰面。 整个小区以中央水景花园为核心，贯穿构筑全区景观，属于具 有现代风格的中高档居住小区，项目由30幢多层、6幢小高层、4幢花园洋 房组成。 房型信息首期推出均为三房面积为106118115124140（3房） 建筑外观及 公共区域描述 项目以水景为主轴贯穿整个小区，以中庭水景岛公园为核心，配有小局部 的绿化营造西班牙式的水景住。 23 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目主要竞争对手项目主要竞争对手 万博奥匹克?分析举万博奥匹克?分析举 装修情况毛坯 智能化 设施及 其它： 安保系

37、统：电子巡、周界报警 智能系统：可视电话系统、有线电视 供水系统：管道饮用水 车库配置：地上车库 会所规划有 物业公司未确定 商业配套苏果超市 交通配套 工农、沿山河 医疗配套中医院、肿瘤医院 文教配套第三中学、真州小学 融配套建设银、工商银 24 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目概况项目概况 物业名称尚东区物业类型普通住 开发商名称和景实业有限公司户内装修毛坯房 所在区域城东板块楼盘地址沿山河东 目前市场价格未定工程进未施工 总建筑面积98085平方米容积1、3 占地面积55700平方米绿化30% 建筑形态联排别墅、多层、小高层住组成 建筑形态 现代欧式建筑风格，外墙采用面砖贴面， 楼

38、盘内部有中央水景绿化带，外部有天然河道。 房型信息标准层90-108-118-128（2房3房） 建筑外观及 公共区域描述 尚东区外观气派大方，小区景观布局合。 项目介绍项目介绍 尚东区?各项内容尚东区?各项内容 25 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目介绍项目介绍 尚东区?各项内容尚东区?各项内容 装修情况毛坯 智能化 设施及 其它： 安保系统：电子巡、周界报警 智能系统：可视电话系统、有线电视 供水系统：管道饮用水 车库配置：地上车库 会所规划有 物业公司未确定 商业配套苏果超市 交通配套 工农、沿山河 医疗配套中医院、肿瘤医院 文教配套第三中学、真州小学 融配套建设银、工商银 26

39、为您提供最为专业的房地产顾问服务 优势 Strength优势 Strength势 Weak势 Weak SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 上海先进的开发理念，生活、居住 理念 上海先进的开发理念，生活、居住 理念 地块方正，规划合地块方正，规划合 距离市中心有一定距离距离市中心有一定距离 楼盘周边成熟低,各设施欠缺楼盘周边成熟低,各设施欠缺 区域市场待售项目较多，竞 争激 区域市场待售项目较多，竞 争激 机会 Opportunity机会 Opportunity以区位优势打消客户疑虑，抢占机会以区位优势打消客户疑虑，抢占机会 城市建设的快速发展，将郊 区与市区的联系为密， 城东湿

40、地公园的建设，将吸 引购房者向东发展 城市建设的快速发展，将郊 区与市区的联系为密， 城东湿地公园的建设，将吸 引购房者向东发展 ?用项目固有优势，整合周边资源，结合未来好，提升项目的竞 争与销售速 用项目固有优势，整合周边资源，结合未来好，提升项目的竞 争与销售速 ?演绎全新的现代生活，营造未来生活的场景，引领区域现代化 居住风潮 演绎全新的现代生活，营造未来生活的场景，引领区域现代化 居住风潮 ?借助区域市场性发展机会，发展高品质居住物业借助区域市场性发展机会，发展高品质居住物业 威胁 Threaten威胁 Threaten以自身特色产品，差异化竞争以自身特色产品，差异化竞争 宏观调控影响

41、持续显现宏观调控影响持续显现 ?迎合市场，强调生态的、规模的、完善的现代化高档社区迎合市场，强调生态的、规模的、完善的现代化高档社区 ?通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争 ?以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户 27 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目定位、企化推广、销售部分项目定位、企化推广、销售部分 28 为您提供最为专业的房地产顾问服务 目录：项目推广目录：项目推广 项目定位| 项目推广| 销售推案策项目定位| 项目推广| 销售推案策 形象定位形象定位客户定位客户定位 项目定位 项目推广 项

42、目定位 项目推广 项目推广项目推广 销售推案策销售推案策 销售推案策销售推案策 推广概推广概 楼盘特点楼盘特点 目标客户预判目标客户预判 目标客户定性目标客户定性 客户策客户策 客户置业心描述客户置业心描述 推广主题卖点塑造整体推广节奏安排推广主题卖点塑造整体推广节奏安排 整体推广指导思推广主题卖点塑造整体推广指导思推广主题卖点塑造 整体推广节奏安排整体推广指导思整体推广节奏安排整体推广指导思 核心概传播期核心概升华期销售推广费用预算表核心概传播期核心概升华期销售推广费用预算表 策前的几项思考策前的几项思考 销售策销售策 推案策推案策 销售推广阶段划分销售推广阶段划分 销售区域划分销售区域划分

43、 销售价格制定房源销控建议 个性化营销手法销售价格制定房源销控建议 个性化营销手法 2 23 3 5 5 6 6 价格定位价格定位 市场对比市场对比 价格推算价格推算 预期价格预期价格 4 4 项目定位项目定位 定位由定位由 整体规划整体规划 建筑面建筑面 建筑业态选择建筑业态选择 房型推荐房型推荐 1 1 29 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目定位项目定位 项目建筑定位?定位由项目建筑定位?定位由 一、以往的,现在的成功楼盘一、以往的,现在的成功楼盘 过去的万博、现在锦绣家园都是市场成功的典范，可以看 出当地人对该类物业情有独钟。 过去的万博、现在锦绣家园都是市场成功的典范，可以看 出

44、当地人对该类物业情有独钟。 二、建筑层面的考虑二、建筑层面的考虑 纯现代的多层建筑屋顶多为平顶无法用，在建筑面积上 有缺失，而且无法体现现代建筑的质感，纯现代的建筑多 用于高层建筑 纯现代的多层建筑屋顶多为平顶无法用，在建筑面积上 有缺失，而且无法体现现代建筑的质感，纯现代的建筑多 用于高层建筑 三、目前周边竞争对手的建筑风格三、目前周边竞争对手的建筑风格 万博目前的风格是西班牙式，而水木阳光为现代风格建筑万博目前的风格是西班牙式，而水木阳光为现代风格建筑 我们建议采用现代与 传统的融合建筑， 我们建议采用现代与 传统的融合建筑， 现代简约建筑的优点 是简洁明，注重建 筑的使用性，没有传 统建

45、筑的繁琐和拖沓 感。 现代简约建筑的优点 是简洁明，注重建 筑的使用性，没有传 统建筑的繁琐和拖沓 感。 而传统建筑元素的核 心是给人一种文化传 承与建筑艺术的享 受，并能够给消费者 精神上的满足感，传 统建筑比较适合有文 化背景的成功人士。 而传统建筑元素的核 心是给人一种文化传 承与建筑艺术的享 受，并能够给消费者 精神上的满足感，传 统建筑比较适合有文 化背景的成功人士。 我们将两种同风格 的建筑柔和在一起并 取长补短，以达到未 来热销的结果。 我们将两种同风格 的建筑柔和在一起并 取长补短，以达到未 来热销的结果。 30 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目定位项目定位 项目建筑定位

46、?整体规划项目建筑定位?整体规划 整个小区采用围合式 布局方式，通过中心 花园、组团绿地、 间绿地和蜿蜒曲折的 水系，营造出欧洲意 象，尽显欧式园意 境，是市区低密、 高绿化、低容积 居住社区的经典 作。（小区示意图） 整个小区采用围合式 布局方式，通过中心 花园、组团绿地、 间绿地和蜿蜒曲折的 水系，营造出欧洲意 象，尽显欧式园意 境，是市区低密、 高绿化、低容积 居住社区的经典 作。（小区示意图） 31 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目定位项目定位 项目建筑定位?建筑面项目建筑定位?建筑面 屋顶屋顶 外墙外墙 外窗外窗 基座基座 铝合门窗铝合门窗 石材类材石材类材 油毡瓦油毡瓦 瓷砖

47、瓷砖 尺精确的三段式建筑形 体，以清水面砖、石材 （或真石漆）和高档涂 进分割；错有致的坡 屋顶形态，独特的八角 窗、虎窗、斜屋顶窗排 布其间，配以精美线脚装 饰；建筑色彩以柔和明快 的暖色调为主，营造温馨 的居家氛围，并随着组团 建筑形体的变化而变化， 格调一致却单调。 尺精确的三段式建筑形 体，以清水面砖、石材 （或真石漆）和高档涂 进分割；错有致的坡 屋顶形态，独特的八角 窗、虎窗、斜屋顶窗排 布其间，配以精美线脚装 饰；建筑色彩以柔和明快 的暖色调为主，营造温馨 的居家氛围，并随着组团 建筑形体的变化而变化， 格调一致却单调。 尚东区-御园地区开阔，考 虑到长江以地区冬天比 较寒和春季

48、风沙大的因 素，其色彩追求与环境融 合互补效应，以丽典雅 的暖色调为主，以赭红、 淡黄、青灰为园区主色 调，经过时间淘洗，历久 弥新，尽显岁月之美。 尚东区-御园地区开阔，考 虑到长江以地区冬天比 较寒和春季风沙大的因 素，其色彩追求与环境融 合互补效应，以丽典雅 的暖色调为主，以赭红、 淡黄、青灰为园区主色 调，经过时间淘洗，历久 弥新，尽显岁月之美。 32 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目定位项目定位 项目建筑定位?建筑业态组合选择（1）项目建筑定位?建筑业态组合选择（1） 多层联排小高层多层联排小高层70%/10%/20% （容积为1.3）（容积为1.3） 目前当地百姓比较喜欢的多

49、层建筑以4+1或5+1为主，联排别墅的建造 可以微提升项目的档次与形象，结合项目特征如单纯建造该类物业， 整体的面积将有所减少，引入小高层建筑体态，以弥补在容积上的缺 失。 目前当地百姓比较喜欢的多层建筑以4+1或5+1为主，联排别墅的建造 可以微提升项目的档次与形象，结合项目特征如单纯建造该类物业， 整体的面积将有所减少，引入小高层建筑体态，以弥补在容积上的缺 失。 多层多层联排联排叠加别墅叠加别墅70%/10%/20% 如按此比建造房屋，在容积的使用上有一定缺失，但整体的档次 有提升。 如按此比建造房屋，在容积的使用上有一定缺失，但整体的档次 有提升。 多层多层联排联排花园洋房花园洋房70

50、%/10%/20% 如按此比例建造房屋，在容积率的使用上有一定缺失，但整体的档次 略有提升。 如按此比例建造房屋，在容积率的使用上有一定缺失，但整体的档次 略有提升。 各类组合的直观优缺点各类组合的直观优缺点 33 为您提供最为专业的房地产顾问服务 项目定位项目定位 项目建筑定位?建筑业态组合选择（2）项目建筑定位?建筑业态组合选择（2） 各类组合在经济价值上的比较：各类组合在经济价值上的比较： 多层联排小高层多层联排小高层70%/10%/20% （容积为1.3）70%/10%/20% （容积为1.3） 多层、联排的比相同，所以我们针对小高层、叠加别墅、花园洋房 进比较，计算如下：整体地块55