2017年第一季度 戴德梁行-大连写字楼及零售市场报告-16页-佰策地产文库.pdf

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1、大连写字楼与零售市场概况 2017年第一季度 2 宏观经济概况 Cushman & Wakefield 大连 宏观经济 概况 大连 天津 青岛 沈阳 西安 人口（万） 595.6 1,547（ 2015年） 920.4 829.2 871（ 2015年 ） 面积（市区） （平方千米） 2,415（ 2015年底） 183 1,471 3,495 10,108（ 2015年） 地区生产总值（亿元） 8,150 17,885.4 10,011.3 6,712 6,257.2 第三产业生产总值（亿元） 3,162.2（ 2016 Q3） 9,661.3 5,479.6 2,562.7（ 2016 Q

2、3） 3,827.4 失业率 2.9% 3.5% 3.1% 3.1% 3.4%（ 2015年 ） 社会消费品零售总额（亿元） 3,410.1 5,635.8 4,104.9 3,985.9 3,730.7 人均可支配收入（元） 38,050 34,074 43,598 39,135 30,032 消费价格指数 101.9 102.1 102.5 101.7 100.9 房地产开发投资 （亿元） 503.5（ 2016 Q3） 2,300.0 1,369.1 709.7 1,955.8 北中国区主要城市经济数据 (2016年 ) 来源： 当地 统计局 /戴德梁行研究部 03 Cushman &

3、Wakefield 大连宏观经济概况 主要地块成交情况 地块编号 竞得方 成交时间 土地用途 区域 土地面积 (平方米 ) 总价(百万 元 ) 容积率 楼面价(元 /平方米 ) 大城（ 2016） - 22号 大连万科置业有限公 司 2017 Q1 居住、商业服务 业设施 甘井子区 55,002.8 463.3 3.5 2,420 大高（ 2017） -1 号 大连恒发投资有限公 司 2017 Q1 居住、其他商务 （贸易、设计、 咨询等技术） 高新区 50,298.1 616.9 1.2 10,222 大金（ 2016） - 29号 大连华懿置业有限公 司 2017 Q1 商业服务业设施 （

4、商业用地，旅 馆用地 -宾馆、 服务型公寓，娱 乐用地） 金普新区 40,001.0 148.0 2.0 1,850 来源：大连国有土地使用权交易中心 戴德梁行研究部 04 Cushman & Wakefield 大连宏观经济概况 主要写字楼与零售物业大宗交易 项目名称 物业类型 交易类型 交易面积(平方米 ) 交易日期 卖方 买方 交易总额(百万 元 ) 楼面价(元 /平方米 ) 柏威年 购物中心 股份 40% N/A 2016 Q4 马来西亚柏 威年集团 加拿大养老基金 投资公司 1,100 N/A 凯丹天地 服务式公寓 资产 30,000 2015 Q3 凯丹集团 新加坡辉盛国际 481

5、 16,000 森茂大厦 写字楼 资产 39,300 2015 Q1 森大厦株式 会社 凯龙瑞 保密 保密 凯丹 A2栋 写字楼 资产 18,500 2014 Q2 凯丹集团 辽宁忠旺 305 16,486 雅诗阁 服务式公寓 N/A N/A 2014 Q1 基汇资本 盛捷 571 N/A 来源：戴德梁行研究部 05 6 大连甲级写字楼市场概况 Cushman & Wakefield 大连写字楼市场 各区域市场行情 注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元 /平方米 /月 ） 人民路 星海湾 青泥洼桥 平均租金 : 112.3 空置率 : 13.1% 平均租金 : 120.6 空

6、置率 : 28.4% 平均租金 : 91.7 空置率 : 23.6% 平均租金 : 120.0 空 置率 : 26.4% 来源 ： 基于谷歌地图 的 SiteSolution II报告 戴德梁行研究部 07 Cushman & Wakefield 大连写字楼市场 市场动态 2017年第一季度，大连甲级写字楼市场无新增供应，总存量维持 在 72.9万平方米 。 办公市场需求疲软，全市甲级写字楼空 置 率继续上升，环比上涨 1.5个 百分点至 23.0%，当 季净 吸纳 量 为 -10,992平方米。 青泥洼桥商圈表现 相对稳 定 ， 其它三大商圈空置率均有所攀升， 尤其东港大业主退租迹象明显，空

7、置率环比上涨了 5.8个百分 点， 达 26.4%。 主要租赁交易 平方米 金融行业仍然 是 本季度 需求主力， 占 到租赁 成交的 46%。 另外 ， 房地产 、贸易 、专业服务及物流行业 成交占比相对较为 均衡，合 计占到成交总量 的 33%。 与此同时，部分金融行业选择降级选址办公或退出市场， 如辽宁 葆盛投资从万达中心搬至高 新区办公 ，盛世汇 海从希望大厦搬至 西岗区门 店； 盐业集团从万达中心退租 1,587平方米，国一金典 从虹源大厦退出 600平方米。 项目名称 商圈 租户 面积（平方米） 诺德大厦 星海湾 万盛置业 2,312 绿城深蓝国际 星海湾 中九国际贸易 800 希望

8、大厦 青泥洼 桥 大连恩赐贸易 636 万达中心 东港 大连东立工艺纺织品 607 新增供应，净吸纳量和空置率 来源：戴德梁行研究部 -10% 0% 10% 20% 30% 40% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 新增供应 吸纳量 空置率 08 Cushman & Wakefield 大连写字楼市场 市场动态 租金水平 历 年存量及预 测 人民币 /平方米 /月 平方米 本季度，受近两年新入市项目及市场需求疲软的双重影响，大连 甲级写字楼平均租金持续走低，环比下降 1.7%至每月每平方米 108.4元 。 为应对 2017年 新增 供应 集中

9、放量带来的激烈 竞争， 提前抢占客户 资源，青泥洼桥商 圈 业主 采 取 优惠租金的策略 ，成交租金 环比下 降了 5.8%至每月每平方米 112.3元，空置率降到 13.1%，为空 置率 最低 的商圈。 租户承租能力明显减弱，降级 搬迁的动作 也时有发生。星海湾区 域租金环比微降 0.5%，至每月每平方米 120.6元。 由于市场竞争激烈，一部分未入市场项目租售模式不确定性加大， 如鼎森中心和石油大厦。另外有一部分项目 仍 处于长期停工状态， 如欧力士总部大厦、绿地中心、中房国际中心等。 预计 2017年大连甲级写字楼市场将有裕景 ST2、新星 星海中心 两个高品质项目投入市场，新增面积 1

10、9.4万平方米。同时乙级写 字楼中央大道有望今年投入市场，新项目集中供应将 使 市场竞争 进一步加剧，市场成交租金将继续走低。 - 20 40 60 80 100 120 140 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 平均租金 来源：戴德梁行研究部 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019F 09 Cushman & Wakefield 大连写字楼市场 未来供应 (2017-2019) 0

11、50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 2017 2018 2019 青泥洼桥 星海湾 新世界中心 3期新世界中心 期新世界中心 期 平方米 裕景中心 ST2 新星星海中心 保华金融中心 大连国贸中心大厦 裕景中心 ST1 来源：戴德梁行研究部 10 11 大连优质零售市场概况 Cushman & Wakefield 大连零售市场 各区域市场行情 青泥洼桥 西安路 平均租金： 500-1,360 出租率： 95%平均租金 : 550-1,250 出租率 : 96% 平均租金 : 350-600 出租率 : 99% 高新区 华南 平均租金 : 300-800

12、 出租率 : 100% 来源：基于谷歌地图的 SiteSolution II报告 戴德梁行研究部 12 Cushman & Wakefield 大连零售市场 市场动态 新增供应 , 净吸纳量和出租率 主要新店开幕 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% (50,000) - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 2015 2016 2017Q1 新增供应 吸纳量 空置率 项目名称 商圈 租户 亿合城 华南 Zoo Coffee、汤姆熊 开发区万达广场 开发区 漫读书店、我是网咖、宽窄巷、满园春饼 恒隆

13、广场 奥林匹克 小王子儿童主题乐园、珐翡拉、 Trussardi、Boy London、 Trek&Travel 柏威年 青泥洼桥 三叶草、老张牛肉面、海马体照相馆、百乐 多意大利披萨、欧时力、 Five Plus 平方米 来源：戴德梁行研究部 2017年第一季度，大连市场无新增优质商业项目，全市 优质 商业总 存量 仍为 244万平米 。 由于市场需求疲 软 ，零售业绩不理想，本季度全市优质 购物 中心空置率环比上涨 0.2个百分点至 12.7%。 本季度，大连购物中心中体验式业态开业占比较大。大连首 家图书餐饮店 漫读书店，也是该品牌在东北市场 的首家 分店 ，于大连开发区万达广场三层开业

14、， 租 赁面积 1,800平方 米，是一家集咖啡、餐饮、家居、服饰、绘画、陶艺等于一 体的融合书店。 高新区万达广场收回万达百货的第五层运营，并将其改造成 酷街区 ， 融合了台球 俱乐部、电子竞技、密室逃脱、养生会 馆、教育中心 、跆拳 道、舞蹈 等体验式业态于一体。 13 Cushman & Wakefield 大连零售市场 市场动态 租金水平 600 640 680 720 760 800 平均租金 人民币 /平方米 /月 平方米 本季度全市优质购物中心首层租金环比下降 1.3%至每月每平方 米 675元。 本季度优质购物中心租金 呈现小幅下降趋势，一方面是由于部 分项目租赁状况未达到预期

15、 ，开发商旨在通过 微降 租金提升 出 租率。 另一方面则因为开发商 为 吸引 优质品牌进驻、鼓励现有 品牌续约，采取了保守的租金 策略。 2017年，大连核心商圈仅有的 2个在建优质购物中心项目将会 入市，中央大道和甘井子区万达广场，合计体量 50万平方米。 规划中的太古广场和华润万象汇两大综合体项目预计今年于 大 连主 城区开工。除此之外，社区类项目瑞沃广场和百斯德绿天 地也将于今年开业 ，以体验业态 为主，丰富了华南商圈的商业 形态。 平方米 历 年存量及预 测 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 青泥洼

16、桥 西安路 华南 高新区 奥林匹克 人民路 & 东港 其它 14来源：戴德梁行研究部 Cushman & Wakefield 大连零售市场 未来 供应（ 20172020） 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 2017 2018 2019 2020 西安路 机场新区 华南 新世界中心 3期新世界中心 期新世界中心 期 平方米 中央大道旅游文化 购物中心 Hunan Road Underground Shopping Street 万象汇 甘井子区万达广场 15来源：戴德梁行研究部 冯其武 大连公司副总经理 王盛 大中华区副总裁、北中国区董事总经理 魏东 北中国区研究部主管 翟岩松 大 中华区研究 部经理 王小娟 大连研究部高级分析师 联系方式 中国大连市中山区中山路 136号希望大厦 1601-1602室 Tel: +86 411 8886 5288