2017年房地产行业供给侧改革研究之三：从新加坡组屋到北京共有产权房-20170912-方正证券-33页-佰策地产文库.pdf

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1、 研究源于数据 1 研究创造价值 Table_Summary 房地产 供给侧改革研究之三 ： 从 新加坡组屋到北京 共有产权房 方正证券研究所证券研究报告 行业深度报告 行业 研究 房地产行业 2017.09.12/推荐 TABLE_ANALYSISINFO 房地产首席分析师： 夏磊 执业证书编号： S1220517040004 TEL: 010-68584865 E-mail： 联系人： 黄什 TEL： E-mail： 实习生王菁菁有贡献 Table_Author 重要数据： Table_IndustryInfo 上市公司总家数 132 总股本 (亿 股 ) 2577.13 销售收入 (

2、亿元 ) 6260.57 利润总额 (亿元 ) 1016.82 行业平均 PE 25.86 平均股价 (元 ) 10.80 行业相对指数表现 ： TABLE_QUOTEINFO - 7 % - 2 % 3% 8% 13% 18% 2 0 1 6 /9 2 0 1 6 /1 2 2 0 1 7 /3 2 0 1 7 /6 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 成交金额(百万) 房地产 沪深300 数据来源： wind 方正证券研究所 相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责 条款 TABLE_REPORTINFO 房地产供给侧改革研究之

3、二：集体用地 支持租赁，将如何改变行业格局？ 20170901 房地产供给侧改革之一：住房租赁市场： 政策与未来 20170818 从春秋到战国：房地产进入强者恒强的 王者时代 20170715 将棚改进行到底 兼论棚改三个经济 意义 20170601 为什么我们对 2017 年房地产投资不悲 观：兼论房地产投资增速的三种预测方法 20170101 长效机制是新一轮地产周期的起点 20161217 投资要点 ： 1.探索升级， 北京 推出 共有产权房 ： 2017年 8月，北京推出共 有产权房，全面升级替代自住型商品房 。（ 1）面向人群： 支持 夹心层核心家庭， 明确向“新北京人”供应房源不

4、低于 30%；（ 2） 定价与确权：低于市价出售，但 以销售价格占市价比重确定产 权比例； （ 3）对比自住型商品房 ：产权确定方式灵活，更能保 证公平；（ 4）对比经济适用房： 去除收入和户籍限制，降低进 入门槛；购房者只能享受部分产权增值，退出门槛更高。 2.政策影响 ：（ 1） 分流销售 ： 北京未来五年将推出 100 万套 产 权 类 住宅，其中 21.7%左右为共有产权房，预计提供 1,953 万 平 ； 经估算，北京 市 2021年 常住人口规模为 2,299.6 万人 ，人 均住房面积为 34.7平 /人， 五年内总需求为 10,936.9 万平 ； 故 北京推 出 共有产权房将

5、分流 17.9%销售 。 （ 2）稳定 房价 ： 大量 刚需和改善需求，供不应求支撑北京 房价高居不下，需求端的 限贷限购并不能根本解决问题，需要增加有效供给，匹配供需 ； 共有产权房制度 正是从供给端发力 ，增加产权类保障房供给， 精准满足部分 刚需， 促进商品房市场稳定发展（ 供应 有限， 影 响 房价亦 有限 ） ；不同类型商品房所受影响不同，小户型、刚需 型所受影响 相对较大， 大户型、高价位高端住宅所受影响较小。 3.追 溯前生 ， 北京初探 自住型商品房： 2013年为抑制房价上涨、 保障夹心层住房需求，北京推出自住型商品房。（ 1） 主要特点： 打破户籍限制，强调居住 功能；房价

6、 低于同地段、同品质商品 房 30%； 五年后 可 转让 ， 需 交 增值额 30%；（ 2）发展现状：项目 在各区域分布不均，开发商以国企为主 ；（ 3） 主要 不足：未 完 全 实现产权共有，存在套利空间。相对自住型商品房， 共有产 权房 在产权确定、退出机制等 全方位升级。 4.成功 案例 ， 新加坡组屋制度发展成熟 ： 1960年，新加坡 建立 组屋制度，成立建屋发展局全面负责组屋建设。（ 1） 政府主导 模式 ：无偿划拨土 地，支持组屋建设； 中央公积金和住房贷款 制度 等渠道 提供 充足资金来源；政府完全垄断组屋销售，以低 价向中低收入核心家庭提供组屋 ； （ 2） 经验借鉴 ：

7、北京人口规 模和 GDP 水平与新加坡差别较大， 难以 完全依靠政府提供共有 产权房 ，房企将是主力； 新加坡组屋供给充足， 满足 超 80%市 场需求 ， 有效控制 房价 ， 而北京 共有产权房 满足部分夹心层住 房需求，有助房地产市场稳定发展。 5.投资建议 ： 利好 承建保障房较多的 北京国有龙头房企。有助 于 市场健康 发展，减少政策和市场波动 ，改善市场环境。同时 增强资源获取能力： 虽然共有产权房部分毛利较普通商品房更 低，但房企仍然能够快速回款，并通过配建的商品住房获取利 润。推荐关注：北京城建（ 600266）、首开股份（ 600376） 。 风险提示： 政策推动 不及预期 研

8、究源于数据 2 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 目录 1 探索升级：共有产权房 . 4 1.1 覆盖人群：定位夹心层、增加对“ 新北京人”住房保障 4 1.1.1 支持夹心层首次购房 . 4 1.1.2 保障“新北京人”购房 . 5 1.2 退出机制：可租可售、实 现房屋循环利用 5 1.3 对比自住型商品房：产权确定灵活、更能保证公平 6 1.3.1 定价方式更加灵活 . 6 1.3.2 产权 机制促进公平 . 6 1.4 对比经济适用房：降低准入门槛、提高退出门槛 7 1.4.1 经济适用房“高门槛准入、低门槛退出” 7 1.4.2 共有产权房“低门槛准入，

9、高门槛退出 ” 7 1.5 分流销售，缓解供需矛盾 . 8 1.5.1 类比住房租赁，共有产权制度为缓解供需矛盾提供新思路 8 1.5.2 量化政策影响，分流 17.9%的销售 . 9 1.6 稳定房价，供给侧入手 . 12 1.6.1 大量刚需亟待满足，需求端调控效果有限 12 1.6.2 共有产权房从供给侧入手，稳定房价新思路 14 1.6.3 影响有异：刚需影响较大，高端影响有限 15 2 追溯起源：自住型商品房 . 16 2.1 政策背景：增加供给、定位夹心层 . 16 2.2 制度体系：四个维度、保障刚需 . 17 2.2.1 申请条件：取消户籍限制、强调房子“居住”功能 17 2.

10、2.2 运营主体：非政府垄断、由房企主导 18 2.2.3 土地供应：“限房价、竞地价”，集中建设或配建 18 2.2.4 销售机制：低于市价 30%销售，五年内 不得转让 20 2.3 发展现状：区县分布不均，开发商以国企为主 20 2.3.1 区县分布不均，朝阳区供应领先 . 20 2.3.2 盈利空间较小，开发商以国企居多 21 2.4 主要不足：未完全实现产权共有，退出机制存套利空间 22 2.4.1 退出时仅上缴增值额的 30%，套利空间较大 22 2.4.2 产权比例不分地段，易造成区域不公 22 3 成功案例：比建国还久的新加坡组屋制度 . 23 3.1 组屋旨在满足多层次住房需

11、求 . 23 3.1.1 “双轨式”供应体系 . 24 3.1.2 “三阶段”发展历程 . 24 3.2 制度体系：强政府模式，组屋供应充足 25 3.2.1 组屋特点：多户型、广覆盖、可转售 25 3.2.2 土地供应：政府行政划拨、成本较低 26 3.2.3 资金来源：金融体系完善、供应充足 27 3.2.4 定价机制：政府完全垄断、根据收入分配 29 3.2.5 运营模式：纯政府模式， HDB 专门负责 . 30 3.3 经验借鉴：纯政府模式难复制，供给侧发力可稳定房价 30 3.3.1 北京难以完全复制新加坡纯政府模式，房企将是主力 30 3.3.2 新加坡以供给充足为基础，需求端调控

12、稳定房价效果明显 31 4 投资建议和风险提示 . 32 研究源于数据 3 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 图表目录 图表 1： 关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见主要内容 4 图表 2： “四类家庭”不可申请共有产权房 5 图表 3： 共有产权房与自住型商品房、经济适用房申请条件对比 5 图表 4： 北京市共有产权房和自住型商品房对比 6 图表 5： 经济适用房与 共有产权房申请与退出机制对比 7 图表 6： 住房需求和满足途径存在差异 . 8 图表 7： 发展住房租赁与北京市共有产权房对比 9 图 表 8： 北京 2012-2016 和 2

13、017-2021 供地计划对比 . 9 图表 9： 北京市共有产权房供应面积计算过程 10 图表 10： 2012-2016 年间常住人口规模及年均增速 . 11 图表 11： 2017-2021 年间常住人口规模预测 . 11 图表 12： 2012-2016 年间人均居住面积及平均增速 . 11 图表 13： 北京市住房总需求计算过程 . 12 图表 14： 北京 2007-2016 年间总人口数及户籍人口占比 12 图表 15： 北京市 2011-2016 年高校毕业生总人数（万人） 13 图表 16： 北京市 2016 年高校毕业生留京情况 . 13 图表 17： 北京 2012-20

14、21 年间保障性住房土地供应占比 13 图表 18： 北京市最新限购限贷政策 . 14 图表 19： 北京 2016.07-2017.07 期间新房、二手房价格环比 14 图表 20： 共有产权房对刚需型商品房销售有分流作用 15 图表 21： 北京 2016 上半年楼盘销售金额 TOP10 16 图表 22： 意见中关于自住型商品房相关规定 16 图表 23： 2011.01-2014.12 期间北京市新房住宅价格指数图 . 17 图表 24： 自住项目案例：保利首开 四季怡园 （门头沟） 17 图表 25： 自住项目案例：东洲房地产 东洲家园（朝阳区） 17 图表 26： 自住型商品房和经

15、济适用房的主要区别 18 图表 27： 2013-2016年自住型商品房土地出让情况（一） . 19 图表 28： 北京市各区县自住型商品房供应情况（ 2014年至 2017年 5月） . 21 图表 29： 国企成为自住型商品房开发商主力 21 图表 30： 自住型商品房与共有产权房产权比例不同对比案例 22 图表 31： 以位于朝阳区房屋 A对比共有产权房和自住型商品房 23 图表 32： 以位于昌平区房屋 B对比共有产权 房和自住型商品房 23 图表 33： 新加坡政府主导、市场为辅的“双轨式”住房供应体系 24 图表 34： 组屋建设“三阶段”期间新加坡居住在组屋的人口比例 25 图表

16、 35： 新加坡组屋制度的相关规定 . 25 图表 36： 共有产权房、自住型商品房与新加坡组屋的对比 26 图表 37： 1960-2015年新加坡住宅建设统计表 . 27 图表 38： 新加坡使用普通账户存款购置组屋的限制 28 图表 39： 2013-2016年建屋发展局资金来源情况（单位：百万新元） . 28 图表 40： 2005-2016年商业银行住房抵押贷 款占比逐年上升 . 28 图表 41： 新加坡 2015.08-2017.08组屋、私人住宅价格走势（新加坡元） 29 图表 42： 新加坡组屋分配体系 . 30 图表 43： 新加坡 HDB的两大主要职能 . 30 图表 4

17、4： 2007-2016年间新加坡和北京常住人口总数（万人） . 31 图表 45： 2007-2016年间北京市人均 GDP水平远低于新加坡（元） . 31 图表 46： 新加坡房价指数 2013 年见顶后连续 3 年下滑 32 研究源于数据 4 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 1 探索升级 ： 共有产权房 2017 年 8 月， 北京市共有产权住房管理暂行办法 （以下 简称 办 法 ） 和 北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行） 公开 征求意见，明 确 北京共有产权房定价机制、产权确定、土地供应等内 容。 共有产权房是政府提供政策支持，由建设单位开发

18、建设，销售价 格低于同地段、同品 质商品住房价格水平 ，并限定使用和处分权利， 实行政府与购房者按份共有的政策性商品住房。 根据办法规定，共有产权房将完全替代自住型商品房，对产 权比例、进入门槛、退出机制进行全方位升级。 早在 2014 年 12 月，住建部公布 关于试点城市发展共有产权性 质政策性商品住房的指导意见 (建保 2014 174 号 )，明确在北京、 上海、深圳、成都、淮安、黄石 6 地开展共有产权性质政策性商品房 试点。 2017 年 8 月， 北京市共有产权住房管理暂行办法 则是根据 该文件 制定。 图表 1： 关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见主 要内容

19、政策规定 主要内容 试点城市 北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石 ； 供应对象 城镇中等偏下收入家庭及符合条件的进城落户农民或其他群体 ； 价格机制 考虑供应对象的支付能力，低于同地段普通商品住房； 产权确定 承购人实际出资额占同地段、同类型商品住房价格比例，一般不低于 60%，其余为 政府所有； 建设方式 分散配建：优先安排在普通商品住房项目中配建 ； 集中建设 ： 结合棚改 ， 尽可能安排在交通便捷的地段 ； 户型设置 小套型为主，单套建面控制在 90 平以内 ； 申报条件 各试点城市自行决定 ； 使用管 理 应用于承租人自住； 除符合相关规定 ， 不得擅自出租转借 、 长期闲置 、 改变

20、用途 ； 退出机制 允许承购人增购，直至取得完全产权； 5年内，不得上市交易； 符合上市条件，同等条件 ， 政府享有优先购买权 ； 承购人增购、上市出售或政府 回购的价格，应随行就市，按同时期、同地段普通商 品住房的价格确定； 上市交易所得价款，应以承购人与政府的产权份额为依据公平分割 ； 产权性质 政策性商品住房。 资料来源： 北京市住建委，方正证券研究所 1.1 覆盖人群 ： 定位夹心层、 增加 对 “新北京人” 住房保障 1.1.1 支持夹心层首次购房 支持夹心层 ： 共有产权住房政策 ， 通过实行政府与购房者按份共 有产权方式 ， 政府将其所持有部分产权 的 “使用权”，让渡给首次购

21、房者，进一步降低房屋出售价格，支持手头有一定存款、但又购买不 起普通商品房的夹心层家庭购房。 明确限制 情形 ： 规定 已签购房合同、本市有住房转出记录、离婚 未满三年 单独申请 、有违建行为 等 四类家庭 不可申请，有房家庭或投 机行为被严格排除在外 ，多方面保证房屋流向无房家庭 。 研究源于数据 5 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 图表 2： “四类家庭”不可申请共有产权房 资料来源： 方正证券研究所 1.1.2 保障 “新北京人”购房 相较自住型商品房 ， 共有产权房制度从多个层面增加对 “新北京 人”住房保障，。 房源供给 ： 要求对“新北京人”分配 比

22、例 不低于 30%，首次从房 源层面保障“新北京人”购房需求，与过去的经济适用房、自住型商 品房相比， “新北京人”购房安居可能性增加 ； 放开户籍限制： 办法 将在项目所在区域有稳定工作 的非京籍 家庭列入优先人群 。 而在之前实施的经济适用房中，明确规定“ 申请 人须取得本市城镇户籍时间满 3 年 ”，将非户籍家庭排除在保障房体 系之外。自住型商品房虽放开户籍限制，但将京籍家庭列为优先对象， “新北京人”住房需求仍难以满足。 图表 3： 共有产权房与自住型商品房、经济适用房申请条件对比 政策类别 申请条件 共有产权房 符合本市限购 条件 ，且名下无房（单身须满 30周岁）； 两类优先家庭：

23、（ 1）有户籍无房家庭；（ 2） 项目所在区有稳定工作的非户籍无房家庭 ； 每个家庭限购一套； 自住型商品 房 符合限购政策家庭（单身须满 25 周岁）； 两类优先家庭 ：（ 1）本市户籍无房家庭；（ 2） 经济适用房、限价商品房轮候家庭； 符合条件家庭限购一套； 经济适用房 取得本市户籍满 3年（单身须年满 30周岁）； 家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符 合规定的标准； 资料来源： 北京市住建委， 方正证券研究所 1.2 退出 机制 ： 可租 可售 、 实现房屋循环利用 共有产权房 进一步完善退出机制 ，可租可售，引导其流向真正刚 需人群。 可租可售 ， 退出灵活 。 共有产权房 主要

24、有三种退出方式：一是 出租，优先面向保障性住房备案家庭，但租金根据产权份额在购房者 和代持机构 之间 分配；二是出售，满 5 年后，可按照市价转让所持份 额，同等条件，代持机构优先购买；三是购买剩余产权，满 5 年后可 研究源于数据 6 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 购买政府产权，获得商品住房产权。 退出机制引导房屋流向真正刚需人群 。 共有产权房退出时规定租 赁对象和转让对象均须为保障性住房备案家庭 ， 引导房屋流向真正刚 需人群 ， 实现共有产权房 循环利用 。 1.3 对 比自住 型商品 房 ：产权确定灵活、更能保证公平 相较于自住型商品房 ， 共有产权

25、房定价机制更加灵活 ， 销售价格 或将更低 ， 进一步降低进入 门槛 。 1.3.1 定价 方式 更加 灵活 共有产权房定价机制更加灵活 ：办法规定，“共有产权房销售 均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成 本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定”。 而自住型商品房直接以“比同地段、同品质商品住房低 30%”确定销 售均价，未考虑项目所处 地段和 购房者的购买能力 等因素。 1.3.2 产权机制促进公平 产权比例以销售均价占市价比例确定 ： 共有产权房 “参照 销售均 价占同地段、同品质普通商住房价格比例确定购房者产权” ，故购房 者只拥有部分产权。相比

26、之下，自住型商品房购买后拥有限定的全部 产权，仅在 5 年后转让时对增值部分以 3:7 比例在政府和个人分成。 对比自住型商品房 ， 共有产权房保证公平效果更加明显 。 共有产 权房定价机制将家庭购买能力考虑在内，并且以销售均价占市价比重 确定产权，故未来共有产权房或将根据 项目所处地段针对性提供不同 比例产权住房 ，如 对所处地段较好、周边普通商品房销售价格较高的 项目提供低产权比例住房，向所处地段普通商品房销售价格较低项目 提供较高产权比例住房，更好 地与家庭购买能力匹配。较 自住型商品 房“不分地段、固定比例”更能保证公平。 图表 4： 北京市共有产权房和自住型商品房对比 主要区别 自住

27、型商品房 共有产权房 申请条件 符合限购条件； 单身人士需年满 25周岁 ； 必须是无房家庭； 单身人士需年满 30周岁； 限购条件 未规定限制申请条件； 已签购房合同、征收安置房补偿协议； 在本市有住房转出记录； 夫妻离异未满 3年； 存在违建行为； 优先购买 本市户籍无房家庭 ； 经济适用房、限价房轮候家庭； 项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其 他区户籍无房家庭 ； 符合本市住房限 购条件的、在项目所在区稳定 工作的非本市户籍无房家庭 ； 退出机制 5年内不得转让； 5年后转让， 应按增值额的 30% 交纳土地收益 ； 转让自住房后不得再次购买 。 可用于出租，所得租金收入按照购房者

28、与代持 机构各自占比进行分配； 未满 5年，不可销售； 满 5 年后， 可按市场价格转让所持份额， 若对 外出售 ， 同等条件政府具有优先购买权 ；也可 按市价从代持机构买回政府产权 。 产权比例 100%产权 ， 5年内受限 部分产权 ， 5年内受限 资料来源： 方正证券研究所 研究源于数据 7 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 1.4 对比经济适用房 ： 降低 准入 门槛 、 提高退出门槛 共有产权房是对产权 型保障房的全新升级 ， 与 经济适用房 的 “ 高 门槛进入 、 低门槛退出 ” 相比 ，共有产权房则是通过排除收入和户籍 的准入 限制 、完善退出 机

29、制 实现“低门槛进入，高门槛退出”。 1.4.1 经济 适用房 “高门槛准入 、低门槛退出” 经济适用房申请条件中要求“具有当地城镇户口”、“家庭收入符 合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准”，通过户籍和收入限 制将非京籍家庭以及收入水平不在规定范围内的家庭排除在外，进入 门槛较高。 而在退出机制上，经济适用房房主 5 年后拥有全部产权，“可以 按市场价格出售”，“ 按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价 的一定比例 交纳 土地收益等价款”，退出门槛相对较低 ，购房者可获 得较大退出收益 。 1.4.2 共有产权房 “低门槛准 入，高门槛退出 ” 图表 5： 经济适用房与共有产权房申请

30、与退出机制对比 主要区别 经济适用房 共有产权房 申请资格 取得本市城镇户籍满 3年，且年满 18周岁 ； 单身人士需年满 30周岁 ； 必须是无房家庭； 单身人士需年满 30周岁； 住房面积要 求 人均住房面积须在 10 平米以下 无房家庭 家庭 收入条 件 1 人户年收入须在 22700元及以下，总资产 净值须在 24 万元及以下 ； 2 人户年收入须在 36300元及以下，总资产 净值须在 27 万元及以 下 ； 3 人户年收入须在 45300元及以下，总资产 净值须在 36 万元及以下 ； 4 人户年收入须在 52900元及以下， 总资产 净值须在 45 万元及以下 ； 5 人户年收入

31、须在 60000元及以下，总资产 净值须在 48 万元及以下 。 无收入约束 退出机制 只能自住，不得出租或出借以及从事居住以 外的任何活动 ； 不满 5年 ，不得上市交易 ； 若因各种原因可申请回购，回购价格按照原 价格并考虑折旧和物价水平等因素确定； 满 5年后 ，出售时 按 届时同地段普通商品住 房和经济适用住房差价的一定比例 （ 2008 年以前购买 10%，以后 70%） 交纳土地收益 等 价款，并由政府优先回购； 购房人也可以在补缴政府应得收益后取得 完全产权。 可用于出租，所得租金收入按照购 房者与代持机构各自占比进行分 配； 未满 5年，不可销售； 因特殊原因可申请回购， 回购

32、价格 按购买价格并考虑折旧和物价水平 等因素确定 ； 满 5 年后，可按市场价格转让所持 份额， 若对外出售 ， 同等条件政府 具有优先购买权 ； 可 按市价从代持机构买回政府产 权 。 产权特点 拥有限制产权； 拥有全部使用权 ； 拥有部分产权； 拥有全部使用权 ； 资料来源： 思源地产， 方正证券研究所 研究源于数据 8 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 共有产权房 制度去除了收入限制和户籍限制， 定价机制和产权确 定方式灵活，进一步降低购买门槛， 对于 没有经济适用房购买资格又 没有能力购买普通商品房的家庭，可以较低金额购买部分产权，拥有 全部使用权。 而在

33、退出机制上，设置更高门槛。购房者只拥有部分产权， 5 年 后只能在产权范围内享受增值，其余收益归政府所有，用于保障新增 保障性住房建设。若要拥有全部产权，购房者需五年后以市价从政府 手中购买剩余产权，退出门槛远高于经济适用房。 共有产权房低门槛进入保障居住，高门槛退出防止投资。 共有产 权房去除收入 限制、放开 户籍 条件 ， 进一步降低购买门槛，而经济适 用房高门槛进入、低门槛退 出，套利空间更大。 推出 共有产权房，进 一步挤压投资空间，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。 1.5 分流销售 ， 缓解供需矛盾 1.5.1 类比住房租赁 ， 共有产权 制度 为缓解供需矛盾提供新思路 相较于

34、住房租赁市场 ，北京推出 共有产权房 ， 是对产权类保障性 住房 的 探索 。 （ 1） 住房需求存在差异 以一二线 城市为例，目前住房需求主要分 三类： 一是租房， 主要是低收入家庭或个人，包括初入职场的高校毕业 生和刚入城的外来务工人群， 满足 基本居住需求即可。 二是购买刚需住宅 ， 主要是 中等收入家庭 ，有 一定收入积累 ，面 临结婚、 小孩教育等需求， 对 自有住宅、学区 房等需求较大。 三是 购买 改善 住宅 ， 主要是 高收入家庭 ， 对空间 、 居住品质等有 较高要求 。 图表 6： 住房需求和满足途径存在差异 资料来源： 明源地产，方正证券研究所 （ 2）住房租赁政策频出，

35、以租代购缓解住房压力 自广州推出“租购同权”制度、上海拍出纯租赁土地后，九部 委 联合发文鼓励住房租赁市场，缓解一二线热点城市住房供需矛盾。此 后，成都、沈阳等地纷纷响应，出台相关政策落实发展租赁市场试点。 各地从增加租赁用地供应、保障租赁人群权益、提供税收优惠等 多个方面，鼓励“以租代购”，减轻购房压力。这一制度落脚点在于 鼓励人们以非 自有产权方式解决居住问题，目标群体为中低收入家 研究源于数据 9 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 庭。 （ 3） 共有产权制度 为缓解供需矛盾提供新思路 共有产权房制度的落脚点在于保障人们以拥有自有产权方式满 足居住需求，目标

36、群体是中端收入家庭，与发展住房租赁相互补充 。 共有产权房是租赁市场与交易市场的中间状态，即并非一次性让 渡产权，打破产权价值 0 和 1 绝对分割状态。购房者前期出价相对较 低，进入门槛低，后期购房能力提高，可从政府手中回购相应产权。 主要有两点优势：一是 和自住型商品房相比， 防范投资，回归保 障居住属性，以一定所有权保障参与主体权益；二是 和租赁住房相比， 房企 仍可通过开发销售快速回笼资金，提高房企参与开发的积极性。 图表 7： 发展住房租赁与北京市共有产权房对比 主要区别 住房租赁市场 共有产权房 产权差异 居民无产权 居民获得部分产权 ， 但 有完全使用权 定价机制 市场供需决定房

37、租水 平 政府 规定 销售均价低于 周边同品质商品房 土地出让方式 只租不售 ， 或者竞自持 “限房价、竞地价”方 式出让 资金回流速度 较为缓慢 通过销售回笼部分资金 退出机制 房企退出模式尚不清 晰 可租可售 ， 以产权分收 益 资料来源： 方正证券研究所 整理 1.5.2 量化政策影响，分流 17.9%的销售 本部 分主要从供给端和需 求端两个维度 ， 量化共有产权房推出后 对普通商品房销售的影响 。 （ 1） 供给预测 ： 未来 五年 将新增 1,953 万平共有产权房 土地供给决定北京未来能够供应的共有产权房数量 。由于共有产 权房将全面替代自住型商品房，我们根 据北京市 “十三五”

38、期间自住 型商品房土地规划估算共有产权房供应数量，经过测算 得到 未来五年 将新增 1,953 万平共有产权房。 共有产权房 占比 =共有产权房土地供应面积 /产权类住房 土地总 供应 =1020 公顷 /4700 公顷 =21.7% 图表 8： 北京 2012-2016 和 2017-2021 供地计划对比 北京 2011-2016年住宅用地供应计划完成情况 北京 2017-2021年住宅用地供应计划 住宅用地供应计划（公顷） 住宅用地实际供应（公顷） 产权类住房 （ 100 万套） 租赁住 房（ 50 万套） 年份 住宅总计 保障性 安居工 程 商品住 宅（含自 住商品 房） 年份 住宅总

39、计 保障 性安 居工 程 商品住宅 （含自住商 品房） 类别 住宅总计 定向 安置 住房 自住 型商 品房 普通商 品房 2012 1700 850 850 2012 1168 696 472 计划供 地量（公 顷） 6000 1230 1020 2450 1300 2013 1650 800 850 2013 1783 805 978 2014 1650 650 1000 2014 1195 678 517 3470 2015 1200 450 750 2015 877 495 382 供地 占比 100% 20.5% 17.0% 40.8% 21.7% 2016 1200 350 850

40、2016 469 366 103 总计 7400 3100 4300 总计 5492 3040 2452 资料来源： 北京 规划 国土 委 ， 方正证券研究所 整理 北京市 2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划 显示，未 来五年产权类住房供应面积 4700 公顷 ， 其中 自住型商品房 1020 公顷。 研究源于数据 10 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 办法规定，共有产权房将全面替代自住型商品房，故用自住型商 品房土地供应面积估算共有产权房土地供应，即共有产权房未来五年 土地供应 1020 公顷， 占比 21.7%。 共有产权房 供应套数

41、=未来五年供应住房总套数 *共有产权房占 比 =100 万套 *21.7%=21.7 万套 北京市 2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划 显示， 未 来五年全市住 房建设计划安排 150 万套，其中产权类住房 100 万套、 租赁住房 50 万套；而共有产权房占比为 21.7%，故预测出未来五年将 供应 21.7 万套共有产权房。 这与北京市 住保办主任邹劲松 9 月 8 日发 言提及“ 北京入市未售的 2.3 万套及未来要建设的 20 万套自住房都将 转为共有产权住房 ” 较为接近。 共有产权房供应面积 =共有产权房供应套数 *每套建筑面积 =21.7 万套 *90 平方

42、米 /套 =1953 万平 目前已有自住型商品房面积段分布主要集中在 80（含） -100 ， 我们假定未来共有产权房平均建面 为 90 ；未来五年共有产权房总 供应套数为 21.7 万套。 图表 9： 北京市 共有产权房供应面积计算过程 项目 数量 勾稽关系 计算过程 1.共有产权房占比 17% A=B/C 1020公顷 /4700公顷 =21.7% 共有产权房土地供应（公顷） 1020 B - 产权类住房 土地总供应 （公顷） 4700 C - 2.共有产权房供应套数（万套） 21.7 D=E*A 21.7万套 =100万套 *21.7% 产权类 住房供应总套数（万套） 100 E - 3

43、. 共有产权房供应面积（万平） 1953 F=D*G 1953万平 =21.7万套 *90平 /套 共有产权房平 均建筑面积（平 /套） 90 G - 资料来源： 北京 规划 国土 委 ，方正证券研究所 （ 2） 需求预测： 未来五年将有 10,936.9 万平购房需求 需求端预测 ，从常住人口规模与人均住房面积 入手，通过测算出 2021 年这两大指标的数值， 与 2016 年底情况进行对比， 计算 出 北京 市未来五年 新增 住房总需求。 A 常住人口规模 我们根据过去五年北京常住人口增长情况估算 2021 年时常住人 口规模 。 常住人口 年均增速 国家统计局数据显示 ， 2012-20

44、16 五年期间 ，北京市 常住人口规 模从 2011 年底的 2018.6 万人增长至 2016 年 底的 2172.9 万人，年均 增速为 1.48%。 常住人口规模增速在 2015 年、 2016 年 有明显 下降，主要原因是 北京近几年一直在推进“非首都功能疏散”，将大量 附加值较低的制 造业和商品交易迁移出去，部分非户籍低收入家庭离开北京，导致常 住人口规模增速 迅速 放缓。 此外，考虑到 北京提出 在 2020 年将人口控制在 2300 万人以内， 故未来五年人口 复合 增速较前五年将有所下降。 我们假定 2017-2021 年间常住 人口 年均 增速为 1.14%（随着非首都功能疏

45、散迅速推进，减 少常住人口的边际影响降低；而放开二孩后北京新生儿出生增加，应 届高 校毕业生人数也并未明显减少。因此 增速较 2015-2016 年有望反 弹 ） 。 研究源于数据 11 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 图表 10： 2012-2016 年间常住人口规模及年均增速 年份 常住人口规模（万人） 增速 2012年 2069.3 2.51% 2013年 2114.8 2.20% 2014年 2151.6 1.74% 2015年 2170.5 0.88% 2016年 2172.9 0.11% 年均复合增长率 1.48% 资料来源： 国家统计局 ，方正证券

46、研究所 常住人口总 规模 2021 年 常住人口总规模 =2016 年常住人口规模 *（ 1+年均增速 ） 5=2,172.9*(1+1.14%)5=2,299.6 万人 ，符合北京市人口规划目标 。 图表 11： 2017-2021 年间常住人口规模 预测 年份 常住人口规模估计值（万人） 年均增速 2017年 E 2,197.7 - 2018年 E 2,222.7 - 2019年 E 2,248.1 - 2020年 E 2,273.7 - 2021年 E 2,299.6 - 年均复合增长率 1.14% 资料来源： 国家统计局 ，方正证券研究所 B 人均住房面积 我们根据 2012-2016

47、 年间人均居住面积 增长趋势计算出过 去五年 年均增速为 1.83%， 假定未来五年增速将保持不变，故 以其作为 2017-2021 年间人均居住面积增速 。 图表 12： 2012-2016 年间人均居住面积及平均增速 年份 人均居住面积（平 /人） 增速 2012年 29.38 1.52% 2013年 29.36 -0.07% 2014年 31.31 6.64% 2015年 31.54 0.73% 2016年 31.69 0.48% 年均复合增长率 1.83% 资料来源： 国家统计局 ，方正证券研究所 以 2016 年底人均居住面积 31.69 平 /人为基数，以 1.83%为未来五 年年

48、均增速，估算出 2021 年时，北京市人均居住面积为 31.69 平 /人 * （ 1+1.83%） 5，即 34.7 平 /人。 C 2017-2021 年间 新增住房需求 我们已经测算出 2021 年时北京市常住人口规模及人均居住面积 ， 故 2021 年时居住总面 积为 2,299.6 万人 *34.7 平 /人，即 79,796.1 万 平，而 2016年居住总面积为 2,172.9万人 *31.69平 /人 ，即 68,859.2 万平，故 北京市未来五年的住房总需求为 79,796.1万平 -68,859.2万 平 ，即 10,936.9万平。 研究源于数据 12 研究创造价值 Table_Page 房地产行业 -行业深度报告 图表 13： 北 京市住房总需求计算过程 项目