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1、天恒数码港建设专案商业计划书,天恒科技(浙江)有限公司 二零零四年 二月,商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出 风险及其规避,专案及公司背景(1),天恒数码港建设专案概况 专案地址:浙江省桐乡经济开发区三期B4-03地块 地址现状:地处桐乡市的西南角,该区区位条件优越,东临世纪大道,西面和南面至康径塘,北至环城南路,地理位置优越,交通十分便利 专案规模:项目总用地面积166597m2,总建筑面积177438m2 天恒数码港建设的必要性 加快实现工业化和现代化的需要
2、 抓住国际资讯产业转移机遇,优化产业链结构的需要 创建“天堂硅谷”,加快融入长三角经济圈的需要 推动嘉兴和桐乡经济发展再创新优势的需要,专案及公司背景(2),天恒数码港的规划要点 上海南翼在华东地区乃至长江三角洲地区影响较大的高科技中心 高新技术企业集聚、辐射基地,高科技人才集聚基地,社会化科技服务基地和大型高科技产品交易平台 从实际出发,走一条建设成本低、运行成本低、见效快的路子 天恒数码港的总体发展目标 桐乡乃至嘉兴的高新技术创新孵化基地、科研创业社区、科学文化公园、高新技术产业化基地和对外开放的视察窗 高新技术人才和企业的集聚、辐射基地,社会化科技服务基地 形成舒适、宜人、高品质的城市空
3、间环境 注重土地开发的利用价值与经济效益,专案及公司背景(3),承办单位:天恒科技(浙江)有限公司 天恒国际(香港)有限公司独家投资组建的外商独资企业 注册资金1008万美元,近期准备增资到2500万美元 成立于2003年6月2 日,法人代表人:陈昕 天恒数码港成功的关键要素 外部环境优势:长江三角洲城市圈中心的区位优势 健全的管理架构 规模与功能优势 完善的运营机制 灵活的经营体系,商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出 风险及其规避,总体建设方案(1),天恒数码
4、港总平面布置方案,天恒数码港建设方案,总体建设方案(2),商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出 风险及其规避,商业模式综述,天恒数码港的商业模式可以概括为“投资与租赁并举、经营与孵化结合”,其主要的盈利模式(收入模式)包括以下几类: 租金收入:利用天恒数码港固定资产出租获取稳定的租金收入,使数码港具有进入良性循环的基础保障。该项收益数额有限,但其重要意义在于具有保证数码港在成立之初就可以实现稳定的盈利,确保现金流的良性运转。 投资入股收益:在实际运作中,还要通过天
5、恒数码港灵活的运营机制,充分利用数码港掌控的资源,对于盈利丰厚和成长性高的企业和项目,采用固定资产投资入股的方式获取高额的投资收益,实现自身的高速发展,投资的形式可以分为以下几种: 参股收益 控股收益 自主投资配套服务收益 在实际运作中,既要避免把天恒数码港建设成为向企业提供办公场所的单纯租赁项目,使项目本身失去高速发展的基础和想象空间,又要避免使其成为单一的孵化器而承担过高的风险。,收入模式分析,稳定收益公司 高科技、高附加值公司,教育培训 金融服务,高成长企业 成熟的孵化项目 环节经营 控股为主,固定资产租赁 稳定现金收益,收入模式 投资方式 收益与风险,稳定回报 低风险,稳定收益 低风险
6、,高额资本回报收益 风险控制,稳定回报 低风险,租金收入,参股收益,控股收益,服务收益,数码港营运设计,数码港营运设计概述 完善的创业环境 资讯科技及服务枢纽 引领科技先锋 创建旅游新景点 数码港营运设计理念 战略导向:接近客户 、快速反应和明确的经营目标 最高管理层:远见、成功欲、进取决心、激励和向心力 组织设计:简化形式和精简员工、提高企业管理者地位的分权化、业绩的衡量 运营文化:成员所共用的价值观念、信念和行为规范的总和,设计目标功能定位,设计理念 水乡城市生态型 建设人性化的城市空间 多功能的组合 现代城市形象与地方特色城市的有机交融 客户服务策略 着手建立客户服务体系 建立客户服务反
7、馈机制 健全客户资料体系 服务培训 优质服务 公司网站,商业运作的三大基本原理,“托福原理” 到美国读书的中国学生都要参加托福考试,托福也成为美国人对中国进行优中选优的“人才掠夺”战略,而这样的人与只有小学毕业或中学毕业的人相比,成功机率自然要大得多。同样的道理,天恒数码港,从事高科技成果孵化和电子信息产业发展,不是从基础项目或尚待确认的项目做起,而是选择优秀、成熟的技术成果进行孵化,从而降低风险和研发支出。 “外科医生原理” 外科医生很少去当私人保健医生,其中的原因是因为外科医生的优秀与否,完全取决于他的经历与经验,也就是诊疗病人的多少。如果一个外科医生只为一个人的健康服务,由于平常很难开刀
8、做手术,他的业务水平就会倒退,很难在符合要求。在这个意义上,天恒数码港将充分发挥“外包”的竞争优势,积极与有关方面的优秀机构合作,以保证结果最好、效率最高。 “星级饭店原理” 一瓶水在星级饭店的消费价格是50元,而在一般的小店里只卖5元,其中的原因是因为星级饭店里的客人能认同五星级饭店的价值并有相应的支付能力。因此,从天恒数码港中孵化出来的项目一定要找到有支付能力和产业化能力的大机构和大企业,以保证成效的可能性与增值性。,两大市场推广计划(1),第一阶段为建设期,工作重点是有计划的外围宣传,提升天恒数码港的知名度: 充分发挥“政府参与,企业主导”的体制优势,有计划、分步骤地参与政府组织的各种招
9、商引资的路演活动 详细分析并介绍天恒科技数码港商业模式的创新,并与其他类似的机构作比较,体现运作模式的创新性 通过专业的财经公关活动,追踪报导广大公众对天恒科技数码港的关注程度 与有意进港的公司草签入驻协议,通过优惠政策和公关手段吸引国际、国内知名公司以及清华大学等知名院校进港,产生群聚效应,带旺人气,形成“抢驻”数码港的良好局面 充分实现与华商会相关资源的对接,华商会带给天恒科技数码港的不仅仅是资金支持,更重要的是其背后所拥有的丰富的资源。为此,天恒科技数码港未来应致力于成为华商会及其下属企业嫁接长三角地区的重要平台,两大市场推广计划(2),第二阶段为运营期,工作重点是完善并执行天恒科技数码
10、港的商业模式,营造核心竞争力: 除了完成天恒科技数码港的基础设施建设以外,在园区软环境的建设方面下大气力,以区别于普通房地产的建设模式 完善天恒科技数码港的管理体制,从清华大学等知名学府、中科院、社科院以及华商会等处聘请电子信息、风险投资、财务等方面的专家组成专家委员会 精选并培育重点企业,在一个较短的时间内形成示范效应 浙江省政府和清华大学于2003年12月31日正式签约,浙江清华长三角研究院定址嘉兴。长三角研究院,将成为清华在长三角地区的科技成果转化基地,同时也将为浙江省构建起一条“研发-成果孵化-产业化”的技术创新链起到巨大的推动作用。未来天恒科技数码港将充分抓住清华长三角研究院落户嘉兴
11、的有利条件,与清华大学建立起紧密的战略合作伙伴关系,从而进一步提升自身的品牌影响力和人才聚集力 继续通过专业的财经公关活动,有计划、分步骤地进行对外宣传和公关推广,组建一支能打硬仗的业务队伍,业务组织与管理模式:按行业市场特点,合理设置业务组织与管理模式,优先吸纳有专业背景和较高素质的业务人才。 业务监控管理制度:在绩效考核、嘉奖惩罚、客户资料、销售业绩等方面建立健全业务管理制度。实行销售与收益挂钩的政策,多劳多得,奖优罚劣,以此来激励销售人员的积极性。 建立业务人员内部良性交流机制:以相互促进,提高部门的整体业务拓展水平。为员工提供最大的能力发挥和职业发展空间,保持业务队伍的相对稳定。 业务
12、人员培训:按天恒科技(浙江)有限公司制度、产品技术、业务理论、客户关系、市场概况、客户服务体系和基础财务等几个方面,编写业务人员培训教程,对业务人员进行定期培训,并外聘专业人士不定期作专题讲座和针对性培训。公司还将为业务骨干人员提供高层次外培机会。 建立报务跟踪卡制度:客户填写考评表,考评销售报务人员,同时销售人员兼市场调查员,了解市场,捕捉市场机遇,提供迅速、准确的市场讯息作为研发目标的参考。,商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出 风险及其规避,公司发展战略目标
13、(1),初期目标(从初期建设到建成后的两年内) 顺利建成,通过完善的配套基础设施,以服务和价格优势招纳世界级信息产业巨头和国内著名IT企业的长三角机构入驻 在短时间内创造品牌效应,对初创期和成长期的中小型企业形成强大的聚合力,为下一步实施参股、孵化奠定基础 通过租售数码港的楼盘,盘活存量,带动人气 通过租金收入和以固定资产参股收益稳定企业获取的分红,产生当前效益,使数码港成立首年度即实现盈利,公司发展战略目标(2),中期目标(建成后的35年) 完善数码港的运营机制,以专家委员会评估、风险投资投放、行政一体化服务、金融配套运作的全方位的多种手段,启动孵化器功能 逐步形成“竞技场”概念,实行选优和
14、淘汰并举,提高孵化效率 积极运作港内参股企业的上市,创造经典范例,进一步放大数码港的品牌效应 在这个阶段,考虑引进战略投资者,通过溢价增发,进行增资扩股,实现资产有效放大,公司发展战略目标(3),长期目标(建成5年之后) 完善数码港孵化器的全套功能,加大对重点孵化项目和成长期企业的投入力度,加快参、控股企业的上市进程 根据产业方向、技术含量等有选择地使深房集团择机介入,降低投资风险并实现投资收益的快速化和最大化 数码港的管理和运营方式进一步规范化和国际化,时机成熟时通过分拆等手段在美国、香港或国内创业板直接上市,原有股东可以实现高额投资回报和安全退出。,良好的管理制度及机制,监事审计管理机制
15、行政后勤管理机制 财务管理机制 市场销售管理机制 追踪落实机制 会议制度 执行委员会CEC(Coperative Execution Conference) 战略运营评估会(Strategy-1,Strategy-2) 年度评估会P组会议(Personnel Assessment) 员工激励机制,企业运营文化设计理念,组织架构设计:由传统的刚性集权向弹性分权发展 资本形式变化:现代社会的资本形式是资讯和使员工从他们的工作中获得更多内在满足的激励方法 组织结构界限:由传统的边界明显向边界分散发展 管理运营文化:领导者将通过亲身实践自己所希望有行为和开放式对话的方式来建立和强化公司的社会软体 “学
16、习型”管理模式:由传统的成长、效率性向学习、有效性转变 指导原则:由传统的家长制向平等、授权、横向关系以及意见一致转变 沟通:由传统的正式、书面向非正式、口头转变 计划与决策的实现:由传统的官僚制(员工接受命令)向分权化,自我控制转变,商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出 风险及其规避,极具发展前景的朝阳产业(1),信息产业是我国国民经济的第一大支柱产业:信息产业包括通信业和电子信息产品制造业。近10年来,中国的信息产业飞速发展,增长速度是同期GDP增长速度的2倍
17、,已经成为我国国民经济的第一大支柱产业 随着我国电子信息产业规模的扩大,珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾地区、部分中西部地区四大电子信息产业基地初步形成。目前以上海为中心的长江三角洲,已成为世界电子信息产品制造业的一个重点投资地区,囊括了从芯片到外壳的所有计算机零部件生产,2002年长江三角洲电子信息产业完成工业总产值4532亿元,占全国的25.5%。 2003年电子信息产业实现销售收入18800亿元,同比增长34%,增幅呈上升趋势;实现利税1000亿元,同比增长16%;完成工业增加值4000亿元,同比增长34%,增速比全国工业增幅高22个百分点,为近年来最好水平,对GDP增长的贡献约为10%
18、。,近年我国电子信息产业销售收入增长情况,数据来源:信息产业部(2004年为预测值),极具发展前景的朝阳产业(2),优越的地理位置,中心城市 桐乡上海 10KM 桐乡苏州 60KM 桐乡杭州 56KM 桐乡宁波 220KM 跨海大桥可缩短一半 港 口 桐乡乍浦港 45KM 桐乡上海港 135KM 桐乡洋山港 100KM 机 场 桐乡杭州萧山国际机场56KM 桐乡上海虹桥国际机场115KM 桐乡上海浦东国际机场130KM,完善的基础设施,桐乡市基础设施建设状况良好,市区“三纵三横”的道路主干道便捷畅通,水、电等资源充沛,现代通讯网络完善,设施先进 桐乡经济开发区、外商 台商投资区内企业生活、生产
19、用水由日供水11万吨的地面水厂专线供应,出厂水压大于3kg,水管直径一般在 200 600毫米 桐乡经济开发区、外商台商投资区电源取自华东大电网,区内有110KV变电所二座,3.5万伏变电所二座, 220KV变电所动工建设,输变电容量44100KV,可进行双回路供电,企业供电率可达99.96% 桐乡经济开发区、外商 台商投资区内有24000KW的热电厂一座,蒸汽压力为10kg,汽温200度,价格为94元/吨。预计2004年通天然气 桐乡市污水处理厂日处理污水8万吨,投资区内埋设日排量2.5万吨级的排污管道,污水管支管 300600毫米,总管 10001500毫米。区内企业的生活、生产污水可通过
20、污水管线系统集中到污水处理厂经统一处理后排放 桐乡市以光缆为传输信道的数字化程控电话网络。桐乡现有电话交换机容量21万门,移动交换机容量35万门,实现了光纤环网,可提供宽带多媒体、虚拟小交换机、ISDN、DDN、ADSL、高速接入Internet等服务,并可设立卫星接收装置,全面的政策优惠(1),地价优惠 桐乡经济开发区、外商 台商投资区的地价一般在5万元左右;投资额度大,科技含量高,产业关联度大的项目可以更加优惠。 所得税优惠 注册资本500万美元以下的生产性外资项目,其企业所得税实行“五年免税”。 注册资本在500万美元以上(含500万美元)的生产性外资项目或省及省以上认定的高新技术外资企
21、业,其企业所得税实行“五免五减半”。 政策享受期满后,企业发生年度亏损,可用下一纳税年度的所得弥补的,可以逐年延续弥补,但最长不得超过五年。 政策享受期满后,企业用税后利润再投资于区内企业的,财政可列支返还其再投资部分已缴纳的企业所得税款的50%。,全面的政策优惠(2),增值税优惠 生产性外资项目第一年至第五年缴纳的增值税地方留成部分财政列支返还。 生产性外资项目注册资本在500万美元以上的(500万美元)或经省及省以上认定的高新技术企业,第六年至第七年缴纳的增值税地方留成部分财政列支返还50%。 在规费减免方面 除了国家规定且必须上交的规费外,桐乡地方性规费全部减免。,创新的运作模式(1),
22、天恒数码港作为国内少有的纯粹的民营科技园区,将充分发挥民营经济的体制优势,通过一系列市场化运作的手段,区别并超越一般由地方政府主导开发的科技园和孵化器机构 在数码港的配套硬件设施和服务全面跟进的情况下,对进港企业实行租赁费、物业管理费补贴的方法,降低入驻成本,吸引网络业和IT行业的国内外知名企业入驻数码港,创立品牌效应,产生强大聚合力 由中科院、社科院以及其他投资专家等组成的独立专家委员会,对候选项目进行科学论证,在行业选择和具体项目选择上合理布局,通过孵化、投资组合,分散风险,实现投资收益最大化 采用租金现值计算,折价参股的新方式,充分利用现有物业,盘活存量资产,提高资金效率,降低投资成本,
23、创新的运作模式(2),经验丰富的专业行政经理队伍,为孵化企业提供完善的一体化后勤服务支持。引进“温床”概念,向新创公司提供从起草法律文件、划归银行账户,到提供必要办公设备、以及人事、工商、税务等全方位的后勤服务,减轻公司负担,降低运营成本,帮助新创公司度过最初的难关,使其专注于技术开发和推广,快速成长 由风险投资基金、担保机构、银行、投资管理公司、券商等共同组成完整的金融支撑体系,对种子期、创建期、成长期、扩充期等处在不同阶段的企业提供针对性金融服务,包括由风险投资基金金行先期投入,经过担保,由银行提供成长和扩充期的后续资金支持,经顾问公司的策划、包装运作后,由券商推荐上市等,真正实现培育好的
24、项目从创意到上市的孵化器功能 没有现代高科技人才网络的支持,要想在电子信息等高科技产业开拓出一片天地几乎是不可能的。除了公司自身聘请的高水平的专业顾问团队之外,我们将积极与清华大学等知名机构建立起紧密的合作关系,以其作为公司重要的技术支撑。另外,天恒数码港未来作为华商会庞大的对外合作网络中的一个结点,必然会分享相关的优势资源,优秀的管理团队,陈昕,项目公司法人代表,执行董事,男,30岁,大专文化,助理会计师,中国注册策划师,曾任职于中国农业银行桐乡市支行,积累了相当丰富的金融专业知识和实践经验,熟悉资本市场运作。务实灵活,能适应市场环境变化。能及时把握市场机会,作风朴实,行为果断。具有“敬业、
25、勤奋、创新”精神,德才兼备。现任天恒科技(浙江)有限公司执行董事、桐乡市世纪网翼信息技术有限公司董事长 王建伟,项目公司董事,总经理,男,37岁,大专文化,中共党员,曾在多个行业任职,还曾在某四星级大酒店的基建中任项目方负责人,具有丰富的市场经验和企业经营管理方面的才能。长达4年的军旅生涯历练出了坚韧、沉着、冷静的性格,养成了雷厉风行的工作作风,现任天恒科技(浙江)有限公司董事总经理、桐乡市世纪网翼信息技术有限公司董事总经理,商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出
26、风险及其规避,融资需求与投资计划,总投资2.18亿元 其中固定资产投资2.14亿元 流动资金385.3万元 建设期两年,每年投资额分别为60%、40% 第三年全部投入运行 运营当年综合利用率达设计能力的70% 运行第二年达到90% 第三年实现100%,注:固定资产建设成本单价采用的是本地同等建筑的成本数据,并稍微上浮,为建设过程中的不确定性留出空间。,投资计划及估算,资金安全保障,资产性质保证投资资金安全 绝大部分投资资金(98.3%)都转化为固定资产 依据本地的地理位置和周边经济的发展,只有升值的空间 投资的风险几乎为零 健全的财务制度保证建设资金安全 投资方派驻财务总监,监督建设资金的运转
27、 天恒数码港财务治理结构健全 出纳现金保管与运用、银行来往、应收帐款收取 财务财务分析、财务计划、资金筹措 会计税务处理、财务报告编制、帐本管理 审计投资专案审计、成本及利润标准制定、投资及预算审核,商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出 风险及其规避,租金收入价格假设,营业收入预测 租赁收入 60%的厂房和办公楼 其他房产 投资收益 40%的厂房和办公楼 参股经营期计划为1015年 参股的重点在于高附加值的加工企业 初期投资回报为15%,注:地区平均租价指的是桐乡
28、及嘉兴周边县级市工业园区同等建筑物的月平均租赁价格,从稳健的角度出发,我们的预测都是采用均价的下限。,天恒数码港建成后前五年的租金收入价格假设,运行前10年的收入预测,考虑数码港的日渐成熟和地区通货膨胀等因素,保守估计,每五年上调一次租赁费,幅度为10% 办公楼和厂房60%部分用于出租,剩余部分用于入股投资,入股的不动产按目前桐乡市场行情评估,1800元/平米 天恒数码港的建设期计划为两年,边建设边招商,建成后第一年出租率预测为70%,第二年90%,第三年100%,成本与基本费用预测,根据天恒数码港建设成本和当地的物价水平,我们预测成本和基本财务费用如下: 物业管理费开支:水、电、燃料费用考虑
29、到大部分用电用水由承租者负担,只考虑自行办公用电等,年平均估算为90万元。 管理费用:包括电话费、会务费、人员工资、广告费、咨询费等年平均估算为50万元。 折旧和摊销:项目形成固定资产原值21436.44万元(第三年以后剔出已出售部分),按平均年限法计提折旧,折旧年限为20年,残值率为5%。年平均折旧估算为661万元。无形资产土地征用费按50年摊销,费用为27.22万元。 维修费按固定资产折旧额的20%计提,合计年平均估算为138万元。,运营前10年利润预测,根据前面主营业务和成本费用的预测,对天恒数码港运营前十年的利润进行测算,数码港投入运营的第一年就开始盈利 从运营的第二年开始,投资收益率
30、都在20%以上,天恒数码港现金流量预测表,从静态的财务指标角度,天恒数码港在投产后的第五年就可以完全偿还最初的全部投资,综合经济指标测算,根据盈利和现金流测算的主要经济指标,运营前10年全部投资的内部收益率接近20% 全部投资在第五年就可以完全收回 按6%的折现率,运营前10年财务净现值超过2亿元,盈亏平衡分析,我们用盈亏平衡点来看天恒数码港的抗风险能力 盈亏平衡点表示当数码港的资产利用规模达到多少比例时就能够实现成本的完全收回 计算表明:天恒数码港只要达到设计规模的22.7%,即出售出租率和自行经营额达到设计规模的22.7%时,就可保本,说明该项目具有较强的抗风险能力。 BEP=年平均固定总
31、成本/(年平均营业收入年平均可变总成本年平均销售税金及附加)100%=22.7%,项目经济分析与财务评价,天恒数码港在建成后的前10年实现年平均营业收入6787万元,年平均净利润4885万元,投资利润率19.18%,项目有较好的经济效益 动态投资回收期5.6年(不含基本建设期) 具有很低的盈亏平衡点 因此,天恒数码港具有风险小、收益高的特点,是不可多得的投资项目,商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出 风险及其规避,资本运作整体示意图,商业计划书框架,专案及公司背景 总体建设方案 商业模式与商业运作 发展战略与管理体制 竞争优势与资源分析 融资需求与资金安全保障 财务预测与财务分析 资本运作与投资退出 风险及其规避,风险及其规避,管理风险及对策 财务风险及对策 市场风险及对策 行业风险及对策 专项工程扩建风险及对策 业务经营风险及对策 加入WTO的冲击及对策,致 谢,天恒科技期待与您的战略合作 谢谢!,