郑州英地天骄农科路项目营销推广报告_119P_2009年.ppt
《郑州英地天骄农科路项目营销推广报告_119P_2009年.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《郑州英地天骄农科路项目营销推广报告_119P_2009年.ppt(119页珍藏版)》请在佰策地产文库上搜索。
1、农科路项目营销推广沟通,“点睛”中州,这是城市中心最珍稀空白的画布,邀你描绘精彩!,汇报纲要,项目概况,PART.1,目标设定,市场环境,项目定位,营销策略,推广阶段,PART.2,PART.3,PART.4,PART.5,PART.6,项目概况,PART.1,目标设定,市场环境,项目定位,营销策略,推广阶段,PART.2,PART.3,PART.4,PART.5,PART.6,【项目概况】 区位,项目地处城市中心区之核心,离花园路、东风路、农业路、文化路四条主干道均为500米,交通便利、生活商业配套齐备、教育资源丰富,天资卓越,为城市稀缺高尚居住区。,【项目概况】 项目属性,【中心之核心,3
2、0万稀缺高尚住宅区】,项目概况显而易见项目的特点十分清楚 所以对项目的定性和目标客户的圈定都很简单 相信前面和后面其他优秀的同行 都会就各种数据进行各种分析 我们不想把已经很清楚的各种数据罗列一遍 再耽误各位领导10分钟的时间,所以我们的思路是:用最直接的方式来推进 1、项目可能将要面临的问题 2、我们要达到的目标 3、我们将在什么样的环境下完成目标 4、用什么样的方式完成目标,项目概况,PART.1,目标设定,市场环境,项目定位,营销策略,推广阶段,PART.2,PART.3,PART.4,PART.5,PART.6,项目可能将面临的问题,市场对项目认知度低,无高端客源积累,客户对公司缺乏了
3、解,我们要达到的目标,利润,周期,品牌,【利润】,我们的价格 目标?,高售价是利润的保证,我们要做的的是通过营销和推广的双管齐下,实现利润最大化。,郑州高端楼盘4、5月份成交数据,郑州纯高层项目4、5月份成交数据,市场量化比较法推导出项目初步定价 :,注:对比因素选择是购买者购买时普遍考虑的因素;以项目自身条件为基础(分子取值100),分别就每个对比因素, 结论:通过市场比较法,推导项目初步市场定位为5560元/,一期实现均价 6000元/!,因此,钧城认为,项目必须高举高打,入市即跻身第一梯队高端阵营!通过项目推广和精准营销策略的实施,我们有信心达到:,高端客户心理揣摩:高价=高品质。在郑州
4、高端市场,提升客户对项目心理价位,反而有利高端形象的建立。,【周期】,以销带建,滚动开发;把控市场风险,快速回现。,周期,营销周期的安排应该是同时满足高售价实现和快节奏开发,【周期】,第一梯队楼盘4、5月份月均销售面积为5290;第二梯队楼盘月均销售面积为13700。市场回暖的背景下,郑州中高端项目年销售面积预估在7-10万之间。 我们的目标是:价格跻身第一梯队,销量紧贴第二梯队。,【品牌】,实现项目品牌与公司品牌互动提升。,通过项目的成功运作,大幅提升公司的知名度和美誉度 奠定公司在市场地位,走快速可持续发展之路,我们的品牌 目标是?,品牌:互动发展, 实现项目品牌与公司 品牌的同步提升,周
5、期:以销带建 快速消化,利润:创造价格 顶峰,实现利润最大化,【目标体系】,在单位时间内利润、品牌良好互动,名、利双收!,品牌互动案例借鉴 。,【建业集团】,森林半岛,联盟新城,建业省域化,借鉴点:通过项目品牌的成功运作,使得项目品牌能够成为系列化、省域化发展。,森林半岛:郑州森林半岛、洛阳森林半岛、开封森林半岛。 联盟新城:郑州联盟新城、商丘联盟新城、漯河联盟新城。,【国贸中心】,借鉴点: 项目品牌塑造公司品牌。 农科路项目与国贸中心,同样得天独厚的地段优势,一个为住宅中的稀缺、一个为商业的绝版,几多相似。 新田置业通过国贸中心项目的成功运作,已经步入郑州市特大型知名发展商。 2008年,新
6、田挥师荥阳,囤地万亩洞林湖,进入高速发展期。,郑州国贸中心,项目概况,PART.1,目标设定,市场环境,项目定位,营销策略,推广阶段,PART.2,PART.3,PART.4,PART.5,PART.6,【市场环境】 成交量,5月份郑州市住宅成交量为80.09万,尽管环比小幅下降,但仍然延续了3、4月份的热销势头。从09年近三个月的销售情况看,成交量较07-08年同期都有大幅增长, 成交量逐步放大,市场明显回暖,【市场环境】 供求关系,2009年郑州商品房批准预售量连续几个月同比大幅下降,到5月份为止累计供销比为0.5:1。累计可售商品房由1月份900.16万下降到目前的682.28万平方米,
7、月均减少43.58万 ,以此计算,年内郑州商品房供需结构有失衡的趋向。可售房源的减少,一方面将缓解房地产泡沫带来的不利影响;另一方面,市场供需矛盾显现,直接决定未来房价居高不下。 需求逐步增加,供应逐步减少,市场出现供不应求局面。,第一阶梯,第二阶梯,第三阶梯,第一阶梯项目存量有限,随着09年销售消化,竞争削弱。第二梯队项目数量及竞争力有限,价格均在4500元/以上,高端项目6100-7700元/。,高档住宅户型面积普遍较大,三房为主,面积120-140。100以下户型缺乏,2010年项目入市时,存在较大竞争空白。,为了抵御全球金融危机的影响,自2008年10月起,中央政府迅速调整了货币政策,
8、开始向市场大幅注入流动性。 与此同时,美国、欧盟、日本都几乎同中国一样采取增加货币供应量来对抗金融危机,全球央行几乎同步开动印钞机,大量的钞票在短期内涌入市场,其必然结果一定是全球经济将从通货紧缩向通货膨胀迅速转型,未来一年内,全球经济体的流动性将再次达到历史顶峰。 货币供应量短期大幅增加,而短期内社会商品总量却没有明显增加,结果一定就是商品价格的大幅上涨,这种大涨通常是以固定资产价格的暴涨为序幕的。 这些因素加上国家此前刺激房地产消费的减少房地产交易税、降低首付比例等政策,房地产需求的大幅回暖已经大势不可逆转,中国房价再度暴涨已不可避免。,全面通货膨胀在即,房价将再度暴涨,天时 地利 人和,
9、市场回暖、供需失衡、房价将稳步提升 2010年入市时规模高端项目竞争空白 花园路商圈适时成熟造就项目价值 成本大大降低,利润率大大提高 农科路适时打通,中心中的中心,商业、教育、人文、休闲配套 一应俱全。,英地适时以较低价格拿下地王地块 实力开发团队 精诚实干的合作团队,【结论】,项目概况,PART.1,目标设定,市场环境,项目定位,营销策略,推广阶段,PART.2,PART.3,PART.4,PART.5,PART.6,【核心卖点分析】,城市中央最后2块珍稀地王价值所在; 繁华中取静、大隐于市的理想居所状态; 国贸、丹尼斯为核心的旗舰级商业配套; 四条主干道围绕的交通便利及未来规划发展; 丰
10、富教育资源,数十年人文积淀的核心生活圈; 中原高速强大的后盾资源信心优势。,一切与地段和资源有关!,【核心价值提炼】,城市中央 新地王 30万,稀缺大规模 国贸、丹尼斯 ,繁华取静 大隐于市 理想居所 ,中心、尊贵、稀缺,河南博物院 人文气息(文化路) 名校省实验中学 ,餐饮酒吧街休闲文化 奥斯卡影院 文博广场 动物园 ,数十年文化积淀、成熟人居,优势1:绝品地段、成熟配套 优势2:稀缺大规模高品质人文社区,与此相匹配的客户在哪里?,【客户分析】,项目最能打动客户的核心优势:,项目的客户有哪些,首先来看一个客户细分表,目标客户年龄跨越25-50岁间,囊括50、60、70、80四个年代,包括改善
11、型和城市栖居型客户,但无论何种类型、哪一年龄层客户,共同的标签都是城市精英,看中的都是项目便捷的城市中心生活。,地段、配套及高品质稀缺居住区是客户购买的重要驱动因素,他们置业想法便捷、舒适、独立、升值潜力,希望与城市零距离,能在都市和家中自由转换; 与年轻渐行渐远,但有一定经济实力!思想前卫,接受力强,对新鲜事物天生拥有强烈的敏锐感。 房子不一定最奢华的,但一定是最温馨的,要够特别;追求品位同时,更能有自己独立的精神世界 ,首选是闹中取静的区域。 他们,或地主或老板或领导或敏锐的投资者或资金运转高手,收入丰厚,有独到投资眼光,认同项目地段及衍生价值,看好产品升值、保值空间;,一种前瞻的置业想法
12、,【核心价值表现】,本案概念写真,人们为了美好的生活,聚居于城市。,亚里斯多德,真正的隐者是热爱城市,以与人沟通为乐的,所以有“大隐隐于市”之说。对于尚未达到“大隐”境界的大多人,也是喜爱城市的,但喜静之人不得不因为喧嚣而放弃了城市中心便捷的权利。 农科路延伸的这里,被东风路,文化路,花园路、农业路城市主干道包围的这里,仿如置身另一个世界,风筝在天空悠闲的飘荡,代替汽车轰鸣人声鼎沸的是清脆的鸟鸣,你可能很讶异城市中心竟有这样的地方,满足你对城市各类繁华的需求近在咫尺,却可退而幽静,你不禁会喜欢这里,不再是充满了浮躁与喧扰的城市中心,而缺失了繁华便利也不能成为中心的条件。这种可以完全体验都市中心
13、静与动的完美转换,以数十年的文化积淀和成熟为我们铺垫理想生活的背景。,生活的一百种场景, 生活的一百种可能,国贸、丹尼斯步行6分钟,中心之中心,真正的城市名片,科技市场车行1分钟,博物院、文博广场、奥斯卡步行5分钟,农科路餐饮酒吧街步行5分钟,花园路、动物园车行1分钟,城中心天赋精华 英地(中原高速)倾力奉献,花园路 东风路 农业路 文化路,舒适人居户型 现代外立面 台地景观 实验中学旁 丹尼斯、大商新玛特商业人气 ,数十年人文积淀,从Google的卫星地图上,可以清晰看到花园路、农业路、文化路、东风路4条城市中心区主干道所合围的区域,也是因为农科院试验田的缘故,至今能够在城市中心保留如此大面
14、积的天赋、天赐之所,花园路、农业路、文化路、东风路4条路首尾相接,如果似盘踞在城市中心的一条龙,那本案居4路的至中至正位置,恰似龙睛。,这里被称为“新地王”、政府的 “靓女”,自然是天赋、天赐之所,丽质天生、气质天成,而根植于中原大地的英地(中原高速),厚德载物,在这已有数十年人文积淀的城市中心,倾力奉献理想人居。,关键词,中原,中原高速,英地置业 中原大地,厚德载物,中轴,中心建筑,地,天,人,天赋至中至正 丽质天生,城市中心人文积淀 建筑只为人,天、地、人三者完美合一,是中国人理想的居住境界,【形象定位】,中原,中轴,中心建筑,【案名1】,英地城理,“城里”的谐音 造城的理论,造合理的城,
15、城的理想,城的榜样 名词、形容词、本案观念专有名词,天赋城市之所 厚载一方,铺陈大地的菁华 唯天地之间,人 居于此 在城市的上层 瞰望省博物院的玄武图腾 慨叹数千年的历史沧桑 间或文化路博览群书 省实验莘莘学子蓬勃朝气 于静中,忘却咫尺都市繁华,【案名2】,英地博揽峰,博:广博,博大,一如就近博物院,万千资源为我所享 揽:动词,一种伟大的胸襟,另有“博览群书”之意 峰:有一种高度,仅供仰望,【案名3】,英地天骄,字面义,“天之骄子”,和我们的目标客户对位 英地地,天骄天赋宠爱,骄身份人居, 天地人完美合一,【案名4】,英地金域中央,甲说:现在,这个城市再没有比这 个位置更适合住的地方了,乙说:
16、去上班最近,丙说:就在城市中心,上哪儿都方便,丁说:每天和家人相处时间最多,戊说:大商新玛特、丹尼斯就在旁边,购物休闲娱乐,己说:离实验中学最近,对孩子上学有好处,庚说:15分钟从公司到家,更多享受,辛说:面积适中,可以做为第一居所,关键词 中 心,没错,中心确实在每个人心中,或者说,中心就在你我心中!,【主广告语】,中心,在你心中,制造沟通语境,双向与互动的沟通前提,中心: 物理属性上的交通距离 心理属性上的中心、生活方式等 心中: 最本真的生活向往与信仰,天阔 居上 揽中心,【备选广告语】,天阔:高层、景观、视野,天高云阔物质属性,居上:,揽中心:,身份象征,都市中心上层生活,尽情收揽精神
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 郑州 天骄 农科 项目 营销 推广 报告 _119P_2009