长沙北辰新河三角洲D1地块营销策划投标汇报版_世联_116P_2009年.ppt
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1、,新河三角洲D1,世界“零”距离,XINHE DELTA PROJECT,Dream of the city,城市理想,地块背景,城市价值,城市理想,建筑使命,A,B,C,D,子,楔,对企业品牌的溢价度,是自诞生之日便具备的巨大优势,区域增值潜力,先天的资源优势,市场关注度,业内关注度与传播度,品牌效益最大化 典型案例 中 海香蜜湖一号 中 信中信红树湾 百仕达红树西岸,新河三角洲之于北辰玩的不仅仅是数字游戏,更是品牌超越的最佳契机,北辰在中国!从量变到质变的如何实现?,国内第一家拥有A+H股地产类上市公司 住宅、写字楼、城市综合体运营商 从延长业务链向全国化扩张转化,第十一届亚运会运动员村,
2、第二十九届奥运会媒体村和国家会议中心,开发长沙新河三角洲,立足京内,发展京外,思考出发点1:有不同于常规项目而更具特征的思考模式,思考模式,从城市发展角度: 区域级别开发的历史地位? 我们能够承载的发展机会?,从项目/地块开发角度: 不同地块应该承担不同的开发功能; 全国视野下的市场定位。,世联始终坚持的思考前置点我们应该承担的使命,切入点,执行点,世联作用并不仅是基于项目或市场现状的价值挖掘,思考出发点2需要坚守的几点原则,紧记风险,时间与空间利润把控,走在前沿趋势,客户结构的变化,风险把控,必须把高地价带来的市场风险、政策风险、全盘风险等方位考虑项目整体风险的控制;,以时间换空间,把握大势
3、,边际利润最大化,分析城市未来发展趋势,立足于未来判断项目使命和机会;,高价与价值提升到达一定程度后,客户结构将出现显著变化,Dream of the city,城市理想,地块背景,城市价值,城市理想,建筑使命,A,B,C,D,看待市场一定是追随趋势,而非纠结现状毋庸置疑的未来,“9+2”泛珠三角经济圈,中国经济发展强力引擎,“9+2”泛珠三角经济圈:基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素,包括:福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南九个省(区)以及香港、澳门两个特别行政区,简称“92”。内地九省(区)的区域面积为全国的1/5,人口的1/3,经济总量的1/3
4、。加上香港和澳门两个特别行政区,泛珠三角区域在全国的重要地位十分突出。,“9+2”:产业结构调整/扩大经济腹地/平衡区域发展,中国经济强力引擎,湖南承接珠三角的产业转移,发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用,经济社会发展进入历史最佳的上升通道,湖南在泛珠三角经济圈中扮演着承东启西、联南接北的枢纽作用,既得益于沿海市场的强劲辐射,又受惠于内陆市场的全面联动,经济发展连创新高:,名次 GDP(亿元) 人均GDP(元) 1 广东 35696 39951 2 山东 30559 29262 3 江苏 30024 33089 4 浙江 21107 36241 5 河南 18200 15824 6 河北 16
5、000 19588 7 上海 13698 95049 8 辽宁 12020 24945 9 湖南 11509 13773 10 四川 11025 11008,中国2008年各省GDP排名,中国2009年上半年各省GDP增长,长沙作为全省政治、经济、文化中心,是中部经济的强大发动机,长沙是内陆交通枢纽城市,是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带;位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带,东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应; 到2013年,随着京广、沪昆客运专线建成通车后,长沙至武汉、广州、上海、昆明、北京分别为1、2、3、4、5个小时,湖南人将过上“高铁生活”。,国
6、家发改委正式印发促进中部地区崛起规划至中部6省,其中,对湖南发展的重大利好政策频现。这是继西部大开发“十一五”规划、东北地区振兴规划之后出台的又一重大区域性规划,是指导当前和今后一个时期中部地区经济社会发展的纲领性文件。 规划明确提出在长株潭城市群规划建设城际客运系统,进一步提升武汉、长沙机场在全国的地位,实施长沙、张家界等机场改扩建工程。建立覆盖中心城市和油气管道主干线沿线部分县级城市的管道网络,实现石油、天然气的网络化、安全化供应。 规划提出了培育城市群增长极,加快形成产业和人口高度集聚、充满活力的城市群,成为推动中部地区经济社会加快发展的重要增长极。并且比照实施振兴东北地区等老工业基地政
7、策,支持中部地区老工业基地全面振兴。,中部地区崛起的核心增长极,长株潭大事记,1997年,湖南省委、省政府作出了推进长株潭经济一体化的战略决策。 1998年,编制实施交通同环、能源同网、金融同城、信息同享、环境同治五个网络规划。 2000年,编制长株潭经济一体化“十五”规划 2002年,编制实施长株潭产业一体化规划。邀请中国城市规划设计院着手编制湘江生态经济带开发建设总体规划、长株潭城市群区域规划。 2003年,省政府颁布湘江长沙株洲湘潭段开发建设保护办法 2004年,编制实施2004-2010年长株潭老工业基地改造规划。 2005年,省政府颁布实施长株潭城市群区域规划,这是我国内地第一个城市
8、群区域规划。编制实施长株潭经济一体化“十一五”规划。 2006年,省第九次党代会提出,大力推进长株潭交通同网、能源同体、信息同享、生态同建、环境同治,简称“新五同”。张春贤书记提出加快以长株潭为中心,以一个半小时通勤距离为半径,包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3+5”城市群建设。三市党政领导联席会议召开,制订了联席会议议事规则,签署了区域合作框架协议以及工业、科技、环保三个合作协议。 2007年12月14日,经国务院同意,国家发改委正式下文批准,长株潭城市群为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”; ,依托“长株潭两型社会试验区”和“长株潭综合性高技术产业基地”两大国
9、家级平台,长株潭城市群的发展步入了快车道。,长沙将成为省域经济发展的最大受益体,核心聚集效应将持续加强,按照计划,到2015年,长株潭地区人均GDP达到6万元,万元GDP能耗较2007年下降35%,国土面积每平方公里单位产值达到1.67亿元。在这些数据中,人均GDP达到6万元最为引人注目,按照目前的汇率计算,相当于人均GDP达到8800美元左右,这就意味着到2015年,长株潭地区将步入世界中等发达地区行列。,长株潭城市群城际轨道交通网规划(2009-2020)获准意味着2012年长株潭通勤时间将限制在30分钟内,至“3+5”其他城市为60分钟,其他次中心城市往来在90分钟;其预计投资约1500
10、亿元; 到2013年,随着京广、沪昆客运专线建成通车后,长沙至武汉、广州、上海、昆明、北京分别为1、2、3、4、5个小时,湖南人将过上“高铁生活”。,房地产发展有关方面最新数据显示,2009年预计全市房地产开发施工面积达到4800万平方米,同比上升5.93%;竣工面积为1500万平方米,同比增加47.64%;成交面积为1600万平方米,同比增加138.18%,接近长沙商品房销售的历史之最。 2009年,全市加大了棚户区改造的推动力度,积极推行货币补偿政策,加快项目启动,使我市房地产市场逐步走出了低迷。预测明年投资增幅仍将保持上扬,长沙房地产市场将呈现更加健康平衡的发展势头。,城市发展规律:城市
11、发展到一定阶段需要出现作为增长极的新核心区,法国经济学家弗朗索瓦佩鲁提出: 城市发展的增长极理论:新核心区建设是促进城市发展和进步的“增长极”和“动力源”,新核心区建设作为增长极能够促进城市发展、提高城市地位和增强城市竞争力!,增长极出现,城市发展轨迹与增长极,促进城市快速发展,增长极出现,促进城市快速发展,快速扩张期,快速扩张期,每一个人心里都有一个哈姆雷特!每一个城市都有一个曼哈顿!,是欧洲最大的、最具人性化色彩商务中心,提升了巴黎作为欧洲重要金融商务中心的地位,拉德方斯作为 巴黎发展增长极,拉德方斯广场和新区的代表建筑大拱门建造在象征着古老巴黎的凯旋门、香榭丽舍大道和协和广场的同一条中轴
12、线上,让现代的巴黎和古老的巴黎遥相呼应,相映成辉,使得巴黎这座古老的大都市变得更加年轻,更具魅力,也使得高楼林立的新区能借助巴黎悠久深厚的文化底蕴,拉德方斯 具有战略眼光的规划、建设和管理使其在不到半个世纪的时间里迅速成为欧洲乃至世界最著名的商务和文化中心区,拉德方斯是现代巴黎的象征,是欧洲最重要的商务中心区,是巴黎与世界城市竞争中最具竞争力的王牌,东京台场 大大提高城市能级,提升了城市在世界城市体系中的影响力,确立了东京国际都会形象和亚洲金融中心地位,所谓台场,是江户时代开始填海造田得来的土地。现在的台场已经成为东京青年最乐于去消费与休闲的地方,台场通过文化、休闲、娱乐的带动,迅速带动副都心
13、发展,商务、商业特便是餐饮、旅游购物等发展迅速,带动交通改善、商业升级促进东京城市发展,巩固东京作为亚洲金融、商务中心的地位,台场是东京发展的新增长极,4平方公里的台场位于东京临海副都心 ,东京新型产业和行业的集聚中心,世界著名的休闲娱乐中心,克拉码头 Clark quay 克拉码头在新加坡市的中部,新加坡河贯穿整个城市,在克拉码头可以欣赏到新加坡河两岸优美景色,克拉码头重建项目从上世界60年代开始实施,经过近20年改造,发展成为新加坡最著名的核心区;克拉码头2平方公里德滨水区改造成为新加坡发展的新动力,带动整个城市飞速发展,克拉码头 浓缩了新加坡的生活、文化与财富,也吸引着世界对新加坡关注的
14、目光,克拉码头是新加坡发展的新增长极,1.8平方公里的克拉码头发展成为新加坡最重要的核心区,是新加坡城市发展的增长极,从十二世纪开始的数百年里,热那亚港对意大利的经济、贸易和对外扩张发挥了重要作用; 然而,二战后随着热那亚新港区的建设和使用,老港区逐渐荒废,成为“混乱而肮脏,庞大、恢弘的港区”,老港区经过改造后,不但成为了热那亚新的商业、贸易中心,而且成为了世界著名的国际会议中心,Magazzini del Cotone会议城每年都召开数十个国际会议,成为城市发展重要的增长极,“热那亚港区成功重建带动了对该城市附近区域的投资,热那亚对其古老区域的重新发掘得到了应有的回报 。 ”,热那亚港区是热
15、那亚发展重要增长极,热那亚2平方公里的旧港区经过重建发展成为城市的商业、文化、贸易中心,成为城市的增长极,陆家嘴之于上海,朝天门之于重庆,福田中心区之于深圳,城市豪宅的价值发展理论,基于城市经济发展程度,豪宅已突破区域及价值的箱体市场,经济的发展以及观念的更新,箱体市场逐步突破阶段,地段+产品的硬性发力,难以完全突破箱体市场,一线城市,二线城市,三、四线城市,新河三角洲的历史必然使命,武汉天地(瑞安) 成都誉峰,深圳水榭花都 波托菲诺 。,新河三角洲城市箱体的打破者,客户与价值体系的全面突破,“超越时空 世界比肩”,“新河三角洲”商务、文化、商业、生态、居住 城市RBD,长沙曼哈顿,Dream
16、 of the city,城市理想,地块背景,城市价值,城市理想,建筑使命,A,B,C,D,“Give me a place to stand on, and I can move the earth ”Archimedes,D1地块”皇冠上的明珠”体现何种价值?!,大盘启动的经典案例:华侨城波托菲诺的启动模式最先启动的地块依托最好的核心资源,建立区域与众不同的顶级豪宅印象,纯水岸一期 2002.7,天一期 2001.7,天二期I 2003.12,天二期II 2004.6,2005.6,纯水岸二期 2004.10,天二期III 2005.1,启动区的设置:最先启动的地块较大,并非资源最好,但依
17、托最好的核心资源(燕栖湖),通过湖畔会所、商业街的展示,为客户建立区域顶级豪宅区的印象与信心,从而确保了高形象进入,提升价格。,会所,商业街,D1地块将承担项目豪宅价值标杆的使命,树立长沙标杆豪宅新高度,真正的城市豪宅必然都有代表自身核心形象的价值标杆!,启动第一极:市场热度初步建立,持续现金流,启动第二级:突破箱体,标杆制造者,D1片区,承担项目开发战略使命,D1标杆区使命必达,Dream of the city,城市理想,地块背景,城市价值,城市理想,建筑使命,A,B,C,D,“使一个产品稀缺难求,你可以卖出天价” Gucci总裁 明尼科迪梭,奢侈品是“无形价值/有形价值关系比值最高的产品
18、”,奢侈品又称为“非生活必需品”,关键词:独特、稀缺、珍贵,顶级豪宅核心驱动力模式,世联对全国乃至世界范围内顶级城市中心豪宅案例进行研究,总结出5种核心驱动力模式,功能转换青岛东海路9号 科技智能化深圳红树西 附送价值深圳蝴蝶谷,顶级配套私享,城市综合体,生活模式,资源私享,产品创新,核心 驱动力,深圳华润幸福里 日本六本木,富人生活示范深圳波托菲诺 湾区新生活深圳中信红树湾,新加坡吉宝湾,香港凯旋门 香港贝沙湾,代表案例: 青岛东海路9号 深圳星河丹堤 杭州金色海岸 深圳红树西岸 深圳中信红树湾 深圳波托菲诺 深圳幸福里 香港贝沙湾 新加坡吉宝湾 香港凯旋门 美国Brickell Key 美
19、国William island 日本六本木 ,东海路9号:动感的“帆”形外观,以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅,强烈的地标效应。,产品创新: 功能转换东海路9号、科技智能红树西岸、附送价值蝴蝶谷,红树西岸:连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL,通过极致高科技智能化技术打造亚洲代表性数字化社区。,蝴蝶谷:100的赠送面积,全新的创新产品突破市场,创造市场神话。,资源私享万科.十七英里,城市综合体华润幸福里定位于“以居住为主导功能,具备商务特征的城市资源型高尚住宅”,坐享都市中心的商务生活配套,华润中心总占地面积8万平方米,总建筑面积55万平方米 。 华润中心一期,包括万象城和华
20、润大厦两大建筑;华润中心二期,包括“幸福里”三栋超高层住宅、君悦酒店、万象城二期三部分。 万象城总建筑面积约18.8万平米,拥有6层商用楼面,200多家独立店铺,集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身;华润大厦为29层,约4.2万平米办公面积的国际标准5A甲级写字楼;君悦酒店,由美国凯悦酒店管理集团管理,楼高40层。,幸福里定位为“以居住为主导功能,具备商务特征的城市资源型高尚住宅”。由3栋49层的塔楼组成,楼高约160米,总建筑面积约11万平方米,总户数共768户,精装修标准交付。 幸福里与万象城、君悦酒店为邻,自处闹市繁华,享受一站式服务却又闹中取静、自成一体,使其城市中心型
21、的综合体驱动型豪宅难以超越。,城市综合体日本六本木集办公、商业、住宅为一体的综合性建筑群,住宅依托于周边商业、文化等配套成为东京著名顶级豪宅之一,森大厦,君悦大酒店,住宅B、C座,露天广场,项目占地89000平方米,总建筑面积近80万平方米。该建筑群包括森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视台、美术馆、好莱坞美容美发世界、榉木坂六本木综合楼,住宅楼等10栋建筑及附属设施,是东京第三处高楼群,其中最高的森大厦238米。,住宅区是4栋由6层43层的住宅大楼组成,其中A、B、C座为高档住宅,D座为服务式公寓。 住宅区居民:一部分为在附近工作的人士,其中有大量外籍人士;另一部分为城市的富豪或文艺名人。,住宅
22、区依托周边完善的酒店、商业、文化等配套,极大地提升了项目价值,生活模式波托菲诺依托华侨城区域开发所奠定的配套体系,引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式,满足多元、开放、创新、融合的居住体验,示范富人生活,华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系,经过资源整合后,极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值,生活模式中信红树湾“湾区生活价值”是中信红树湾的核心价值主张,“中信=红树湾=湾区物业+湾区生活”是贯彻始终的开发战略,核心战略 区域价值的新定义中信红树湾=深圳国际化未来=湾区物业+湾区生活,270度全高尔夫景观样板房,TH错列,改善与高层之间的关系,餐厅、客厅角度,过道角度,书房角度,资源私享
23、新加坡吉宝湾整合湾区资源,750m海岸线、滨海俱乐部、 Marian Bay、圣淘沙高尔夫俱乐部、圣淘沙度假村,形成完整的湾区资源私享体系,Marian Bay,750米海岸线,圣淘沙高尔夫俱乐部,圣淘沙度假村,资源及配套的私享: 拥有750米的海岸线,业主私享; 将Marian Bay当成自己的“大操场”; 高尔夫俱乐部; 滨海俱乐部; 交通便利,有地铁站,仅5分钟车程即到市区CBD和商业区; 靠近新加坡史上最大的购物娱乐中心怡丰城,未来设施还包括圣淘沙综合娱乐城。 产品体系 大师手笔,亚洲首各项目 新加坡发展特色规模最大的顶级豪宅单位,横跨1330平方米,并附带1100平方米的内置空中花园
24、; 项目的特色还包括有著名的建筑师的签名、使用钢和钛的合金材料来反映现代意识、分体式建筑和错综纵横线以及反映自然环境的曲线。 全方位观海体系建立,满足业主从任何角度体验海,raffle place 商业街,Marina at Keppel Bay,圣淘沙度假村,Reflections at Keppel Bay,顶级配套私享香港凯旋门顶级摩天会所,拥有无敌海湾视野,配套顶级豪华,完全体现顶级高尚生活,仅为业主专属,业主私享 四层空中会所 59楼的摩天大厅 60楼为宴会及休闲区 61楼是大型健身中心 62楼为空中花园,62楼空中花园,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,顶级配套私享香港贝
25、沙湾按照世界最优质的设施及服务标准为业主服务的8大顶级会所,满足富人从出行、宴请、品味生活(艺术收藏、品酒)、艺术教育等方面的私享需求,贝沙湾 会所系统,顶级艺术馆,空中服务俱乐部,名车、游艇俱乐部,时尚娱乐城,顶尖健身美容会所,豪华宴会厅,品酒馆、雪茄馆,艺术少年宫,五种顶级豪宅特征及适用性总结,复合价值下,以都市综合体及生活模式打造为主要方向构建项目价值体系,城市央区顶级生活模式如何构建?,央区标杆豪宅发展历程及价值研究,央区豪宅发展阶段及其总结,初级发展阶段,高级发展阶段,成熟发展阶段,天湖郦都,香蜜湖1号,翠湖天地,天玺,棕榈泉国际公寓,半奢侈品,单一奢侈品,城市奢侈品,高级发展阶段案
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