青岛万达广场综合体营销策划方案_108P_2009年.ppt

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1、按事物的本来面目去认识它 按事物的应有面目去创造它,帕特里克 格迪斯,目 录 Contents,PART 1 分析 策略目标,PART 2 策略定位 传播定位,PART 3 推广战术 创意展示,PART 1 分析/策略目标,规划中的青岛中央商务区正在崛起，他将带来高密度的商务活动和各种相关业态，初步估算青岛中央商务区全部建成启用之后，区内企业总产值可达到480亿元，其巨大经济效益将对城市发展有突出贡献。,【城市向北】,市北区CBD目前发展尚不成熟，居住氛围较浓，商务氛围不足，缺乏高档商务办公场所和相应的商务配套设施。,【区域现状】,市北区CBD会像东京新宿、香港中环、纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯一

2、样成为城市中最耀目的新星，让青岛的目光向北聚焦。,【向北聚焦】,【亟需带动区域发展的新力量】,万达广场城市发展驱动力,今天，让城市明白了，什么是向心力。,08年签约落户市北的十大项目，中远佐敦（香港）有限公司、正和海运、蓬达度假酒店、良友酒店、 亚力山卓国际家居中心、中国光大银行青岛分行财富管理中心，包括生产研发基地、航运物流、酒店、 商务中心等，他们的建成会带动中央商务区进入新的发展阶段。,【前景看好，多方关注】,上海、北京、南京、宁波 、成都、西安、济南 ，万达广场城市综合体无论出现在哪个城市，都会在当地形成良好的市场效应和品牌规模并形成城市副中心。,【每个万达广场都是一个城市中心】,万达

3、广场将带来高密度的商务活动毋庸置疑，同时 商务复合化衍生出的品牌商业、高档餐饮、酒店、 商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等一系列相关 业态，会形成富有效率与活力的商务生态链，使中 央商务区快速发展成熟，带动市北区和整个青岛的 发展。,【大万达 小青岛】,项目周边没有同档次的写字楼产品。 公寓类：嘉合新兴，定位于国际服务公寓 住宅类：锦绣华城 ，低密度、高绿化率的人文大宅 周边竞争项目少，嘉合新兴、锦绣华城虽各有特点， 但在商业配套和产品档次上均低于万达一筹。,【竞争环境】,青岛万达广场自2008年4月份开始正式亮相，进行前期推广， 在青岛市快速树立了项目和企业形象，塑造了青岛市2008年房地产

4、市场的热点。 青岛万达广场自2008年8月30日正式开盘销售至2008年底， 每个月成交量都占据青岛市区商品房成交排名第一位，销售额达到5亿元。,关键词：热,【从亮相到“第一位”】,本案作为山东省首个城市综合体项目， 青岛万达广场也必将成为中央商务区、乃至青岛市的地标性建筑。 意味着我们要在推广上借品牌之势，做足高价值高形象。,关键词：地标,【十亿元对青岛乃至山东，意味着什么？ 】,同样拥有产品及营销优势基础上的竞争对手,不在市北区；而面对全青岛客群而言，诸如远洋中心 、青岛乾豪国际广场 也会吸引一部分客群，那么我们出哪一张牌？强势而自然地塑造我们的品牌高端地位？,【一个铁的事实，区域内无竞争

5、对手】,关键词：出牌,我们的推广策略方式：品牌战略为王，热销跟进。,短期目标：挖透万达广场的产品特性、把城市综合体的属性彻底阐述清楚，并为之前所作的有关区域的发展作一个总结的同时，保持热销势态，为之后的开盘不停积累大量客群，促成后期销售。 中远期目标：进一步确立万达在整个山东的品牌NO1地位，并在市场和客户中形成更广泛的品牌影响力和品牌美誉度，从真正意义上成为万达集团、成为全国市场上的一线品牌。,关键词：品牌 / 一线,【品牌带动一线销售 】,PART 2 策略定位,【2009年度推广策略中需重点解决的两个问题】,1、住宅热销的情况下，万达广场高度如何更高提升？,2、在不同于以往推盘形式，如果

6、在这种写字楼入市，同时兼顾其他产品的推盘方式上，我们的推广如何在市场上产生统一的、有节奏感的声线？,【解决战略】,万达品牌“剥笋”落地原理,第三层：展现国际化当代商务/生活价值观的“活力之城”；,第二层：展现高端商务环境，建立客群形象及前景价值；,第一层：展现CBD大环境，大方位，建立项目形象及投资使用价值；,中央商务区将秉承青岛独特的建筑风格， 形成一个多元的城市公共开放空间， 城市金融、中介服务、科技信息等 现代服务业的高端产业聚集区和核心区,青岛万达广场由商业裙楼、十字型步行街、 超五星级酒店、两栋MINI 公寓及写字楼、 三栋都市华宅组成。酒店、百货数码 和影院板块，形成超五星级酒店建

7、筑群。,关键词：城市 / 城市,【“城市”与“城市”的价值互换】,【重点考虑CBD的未来】,每一次新标准诞生的过程，都将改变一个 区域或城市的未来历史,传播定位(写字楼/住宅),通过以上我们对区域市场资源及未来价值的再次分析，我们认为本案写字楼2009年度 推广核心价值 ,CBD总部城市,【写字楼推广定位】,是“总部城市”，而非“城市总部”,万达广场39克拉写字楼,写字楼作为精英汇聚的高端商务平台，对推动CBD与城市进程有重要的形象标杆作用。,CBD总部城市,写字楼SLOGAN,影响产生生产力,“影响产生生产力”,我们一直在影响自己，包括更未可知的未来。,“影响产生生产力”,我们也在影响更深远

8、的事物。,我们也在影响更深远的事物。,“影响产生生产力”， 比如北京国贸1，2，3。,影响！有形吗？ 政治家运用影响力来赢得选举； 商人运用影响力来兜售商品； 谁在影响城市，甚至更多？,两个“之一” 第一品牌项目之一 品质地产推动者 品牌企业之一,C:社会影响力 一个证明 品牌地产的一面旗帜，,【 写字楼SLOGAN契合品牌远景规划】 将在“影响力”的三个层面达到其它项目无疑比拟的战略高度,A:产品影响力 两个“必须 ” 房地产业内 必须观摩项目 高端消费者 必须造访项目,B:品牌影响力,第一阶段，亮相期，展示项目品质，树立高端形象以“影响”为中心词汇展开推广 第二阶段，强销期，以项目主要卖点

9、，进一步阐述项目的高端商务特性， 引导购买以“总领”为中心词汇展开推广 第三阶段，持续热销期，进一步挖掘如物业等卖点，突出项目的人性化商务特点， 强化购买以“人”为中心词汇展开推广,写字楼阶段推广中心诉求：,第一阶段 蓄客 时间09.2-09.4 主题：影响CBD之前，先影响城市 目的：拉高期待，业界口碑迅速扩散 ，拦截和蓄客必须此时进行,第二阶段 强销 时间09.4-09.6 主题：影响产生生产力 目的：给市场惊喜 CBD品牌写字楼 拭目以待,第三阶段 强销 时间09.6-09.12 主题:总领城市商务巢 目的：点对点 圈子营销 政企公关活动 热销拉升项目影响力,第四阶段 （持续销售 ） 阶

10、段主题：人，比OFFICE更进一步 目的：继续创造市场热点，同时外地市场借势,【写字楼阶段推广四大战役】,传播品牌理念 彰显产品品质 应和阶层品味 加大渠道,住宅公寓部分推广定位,成就一个城市的想象力,住宅公寓推广定位,创造一种精神高度，让目标群体产生更近距离的心理认同 创造一种生活形态，让目标群体产生近距离的熟悉或向往 将项目的卖点统筹在“成就城市”说辞下,“成就一个城市的想象力”,想象，是人类创新的源泉。 想象的魅力在于它可以将你带入一个虚拟世界， 但是，我们正在实现现实生活中不可能实现的梦想。,放大MIX的生活力量,住宅公寓 针对本地客群SLOGAN,放大MIX的生活力量,放大MIX的生

11、活力量,“放大的形式多种多样”,“放大MIX也可以很简单”,原来，MIX是可以被放大的。,住宅公寓针对异地客群SLOGAN：,生命，本该如此湛蓝,PART 3 推广战术 创意展示,视觉体系（1）,视觉体系（2）,视觉体系（3）,公关主线,产品传播,品牌形象：系列高端活动,客户维护：促成销售购买,传播战术升级：全方位立体化,传播定位升级：office核心价值最大化,写字楼部分,写字楼的推广历来以小规模投入，地缘推广和定向窄众推广为主要手段，尤其在投入运营后， 入主企业的商务往来本身就是很好的口碑手段。 但初次于市场亮相，仍建议采用一定的公众推广手段以加速形象的建立和基础客源的积累。,写字楼部分,

12、强销期,【写字楼公关活动总览】,开盘活动,客户答谢活动,业内论坛,体验样板间设计活动 （产品运用的各种细节）,新闻发布会,CLUB活动,话题性,促进销售,关系维护,蓄客期,收尾期,重点战术一：万达品牌形象带产品传播诉求核心； 重点战术二：现场包装情景化，开展商业街包装，强调体验感与本案的活力之城的理念更为贴切推广， 衬托社区氛围； 重点战术三：持续客户保养活动，塑造口碑传播；同时加强老带新的力度，增强优惠政策； 重点战术四：延续优势媒体的投放组合，拓展外地媒体渠道。,住宅公寓部分, 与青岛有生意来往或在青岛几个开发区常驻外资企业中高级管 理层，日、韩、台协会成员。 因为城市的品质提升会增加外来

13、客户的数量产品品质吸引走南 闯北的客户，让他们愿意“移民”青岛。 外来客户的主要来源东北、华北内陆地区（内蒙山西）、即墨（济南东营）、附近省市等地区。,住宅公寓部分外地客源经营, 通过机场路牌、机场媒介、机上媒介等媒介工具加以锁定。由于有的客户可能是第一次接触青岛万达广场的信息，因此，让这些客户产生第一好感印象变得很重要。 在外地客源的经营中，可根据市场反映的具体情况对下列航线做针对性的锁定，如特定航线礼品赠送、及特定航线DM投递等。 境摄影特辑、客户通讯、专书等相关资料特定航线赠送。 针对日、韩、台的青岛协会成员，以夜宴形式举行活动聚会，并赠送环境摄影特辑、客户通讯、专书等相关资料。,时间,

14、09.2-09.4,09.4-09.6,强销期,平稳期,续销期,推广区域,推广节奏,青岛本地,单立柱 直邮 万达内部数据库,北京、上海,唐山、济南,单立柱、报广,机场电视广告 机载电视广告 三联生活周刊,三联生活周刊,高档会所直邮,高档会所,高档会所,单立柱,媒体计划,09.6-09.12,三联生活周刊,香港中路户外广告,香港中路户外广告牌 执行年价格：380000元 执行月价格：25000元 面积：120 规格(宽*高*面)：5*12*2面,本地推广 一,本地推广 二,数据库营销： 1、从专业数据库购买写字楼的潜在客户资料，邮寄DM 2、充分利用万达自身客户资源，邮寄DM或发送短信。,异地推

15、广重点城市 机场电视广告 资源分布：全国50余家主要机场 媒体位置：电视分布于出发大厅、候机厅、行李提取区、安检区、到达大厅等醒目区域 播出频次：30次每天每城市 播出时长：15秒/次 广告价格（一周） ： 北京，123000元； 上海，92000元。 投放时间：2009.2-2009.4,机载电视广告 媒体播放形式：精彩节目与商业广告搭载播放。媒体位置：机舱上方悬挂、大屏幕、 机舱内座椅靠背后方。 播出频次：每航班播出一次 广告长度：15秒 广告价格：336000元/月(国航、东航、南航) 投放时间：2009.2-2009.4,三联生活周刊 版面位置：封二 投放时间：2009.22009.4 广告价格：108000元/期 发行范围：全国发行,认识了，创造了。,谢谢。,