2011年3月保定市场前景分析报告.ppt
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1、保定市场前景分析报告,时间:2011年3月,第 2 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析, 河北保定城市的战略地位,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,第 3 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 4 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、
2、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 5 页,中国历史 文化 名城、戏曲之乡,城市印象城市历史,保定市地处河北省中部,是一座有2300年历史的文化名城。曾获得“戏剧之乡”、“中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”、“雕刻之乡”等多种称号。,保州城,莲池书院,第 6 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 7 页,闻名中外的满城汉墓,位于
3、河北保定满城县城西南1.5公里的陵山上,满城汉墓是西汉中山靖王刘胜及其妻窦绾之墓。举世闻名的“金缕玉衣”、“长信宫灯”、“错金博山炉”、“朱雀街环杯”就出土于此。,满城汉墓,城市印象城市名片,名胜类,第 8 页,上谷,是古郡名;上谷八景,就是保定八景。分为大慈阁、奎楼应宿、横翠朝晖、古莲花池、东皋春雨、西刹秋涛、鸡水环清、狼牙山。,上谷八景,城市印象城市名片,名胜类,第 9 页,保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如:驴肉火烧、白运章包子、大慈阁酱菜、马家老鸡铺卤煮鸡、义春楼白肉罩火烧、高碑店豆腐丝等。,饮食文化源远流长,历史悠久,冀菜的重要渊源,美食类,城市印象城市名片,第 10
4、页,保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有18个运动项目训练中心;拥有16位世界冠军、22位亚洲冠军、130多位全国冠军。钱红、郭晶晶、庞伟、高军、王浩、齐宝香、牛剑锋、等一批世界体坛名将。,“体育冠军的摇篮”、“体育之城”,体育文化类,城市印象城市名片,第 11 页,皮影艺术,俗称“皮影戏”,在中国已有一千多年历史。有人考证,现在北京、唐山,甚至承德、辽宁一带的皮影的来源就是涿州的皮影。涿州的皮影,被称之为“涿州影”。,涿州皮影,民俗文化类,城市印象城市名片,第 12 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客
5、户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,“8+2”发展规划,保定,保定,一轴三带:包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山太行山山区生态文化带; 8+2 发展模式:包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市; 环首都经济圈:在北京周边的十余个区县,建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区,以新兴产业为主导的经济圈。2011年,廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010,这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。,一轴三带规划,保定,环首都经济圈,保定作为环
6、首都的“京畿”城市,目前城市发展水平不高,但未来发展机遇广阔。,城市印象城市规划,城市总体布局,南市区:保定府的发源地,重工业厂房较多,城市改造难度颇大。 新市区:面积接近市区面积的1/2,是保定市政治、经济、文化、科技中心。 北市区:是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。 高开区:中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。 各板块功能比较:,城市主城区规划,城市印象城市规划,15,朝阳北大街商圈,朝阳南大街商圈,火车站商圈,裕华中路商圈,保定市区规划有四个核心商圈,其中朝阳北大街和南大街商圈位于新市区,与地块距离较近,且商务氛围成熟,发展较快,有利于区域配套的
7、逐步完善,同时提升地块的自身价值。,裕华中路商圈:传统商圈,商业氛围最为成熟。 火车站商圈:档次不高,总体水平较低。 朝阳南大街商圈:商圈规模较小,正处于不断成长发展中。 朝阳北大街商圈:高档的商务休闲娱乐场所聚集,保定市商务气氛最浓,消费水平最高的区域。,距朝阳南大街商圈4公里,距朝阳北大街商圈5公里,城市印象城市规划,城市商业规划,16,市区周边各科技园及工业园,在提高地区经济的同时,还将产生大量的住房需求。,城市印象城市规划,城市产业布局,第 17 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的
8、SWOT分析,6、城市准入建议, 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 18 页,城市印象重点事件,保定国家级高新技术开发区保定中国电谷。是中国内地首个官方宣布加入WWF发起的“地球一小时”全球关灯活动的城市,是世界自然基金会,“中国低碳城市发展项目”首批两个试点城市之一;中国八个低碳试点城市之一;十佳创建低碳城市之一。,独特优势: “国家火炬计划新能源与能源设备产业基地”(科技部批设,全国唯一) “国家科技兴贸出口创新基地(新能源)”(商务部、科技部联合批设) “国家可再生能源产业化基地”(科技部批设,全国唯一) “国际科技合作基地”(科技部批设) “新能源产业国家高新技术产业基
9、地”(国家发改委批设),第 19 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件 小结,第 20 页,城市印象小结,20,关键词: 历史文化名城、城市建设落后、新型产业崛起、房地产需求旺盛,保定市作为环首都的“京畿”城市,未来拥有广阔的发展机遇。 城市主城区、商业进入快速发展期,城市建设有待进一步改善。 科技园和工业园区布局,将产生大量的住房需求。,第 21 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1
10、、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,第 22 页,人均GDP进入快速发展期,生存与改善型需求并存。,城市宏观环境分析经济发展,数据来源:2007-2010年保定经济统计年鉴,宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系,23,数据来源:保定2006-2010年年鉴,居民收入提升明显、消费能力迅速提高,城市宏观环境分析经济发展,第 24 页,三大产业撑起保定经济,逐年稳步提升,新能源、汽车、纺织三大产业撑起保定经济,仅汽车2009年就完成销售收入200亿元。三大产业在保定市具有雄
11、厚的物质基础,在全市经济总量中占有相当比重。,城市宏观环境分析经济发展,第 25 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,第 26 页,城市宏观环境分析人口发展,全市总人口变化不大,城市化率加剧。,第 27 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展
12、 小结,保定,保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。轨道交通:保定市区为一中心三组团结构,适宜发展轻轨,都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。高速外环:保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路,并形成以市区为中心的高速公路枢纽。铁路枢纽:2015年,随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成,保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽,其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升,未来将形成跨越京石高速的东部新城区。,保定,28,快速交通体系的建立,尤其京石高铁的开通,对保定房地产市场的未来发展起到带动
13、作用。,城市交通,城市宏观环境分析交通发展,第 29 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,第 30 页,城市宏观环境分析资源发展,2008年、2009年保定市全社会固定资产投资总额增幅23、40%,2010年保定全社会固定资产投资718.4亿元,其中城镇固定资产投资648.3亿元,同比回落37%,分别完成全年预期目标的50.8%和51.8%。,数据来源:2006-2009年保定经济统计年鉴,资源发展较缓,较其他城
14、市落后,第 31 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议, 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结,第 32 页,城市宏观环境分析小结,32,关键词: 配套设施逐步完善、居民收入迅速提高,消费能力增强,房地产进入快速发展阶段。,城市宏观经济稳步发展,居民人均收入水平逐渐提高,房地产市场进入快速发展阶段; 公路及铁路交通网络发达,与京津的一体化能力逐步增强,京石高铁的贯通对保定房地产市场的未来发展起到带动作用; 城市化率加速,资源发展相对缓慢。,第 33 页,
15、2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,土地市场 住宅市场 市场小结,34,2010年保定市共招拍挂供应土地总量1769256.7m2 ,住宅用地面积1143774m2 ,其中新市区住宅用地面积672665 m2,占住宅用地总量的59%,新市区将成为继高开区之后的房地产重点开发区域,保定市建设宜居地产的发展重点。,数据来源:保定市国土资源局 数据统计截止日期:2010年11月10日,数据来源:保定市国土资源局 数据统计截止日期:2010年11月10日,城市房地产市场分
16、析土地市场,大量住宅用地入市,市场竞争激励。,第 35 页,2、城市宏观环境分析,前言 城市准入研究的意义,Contents,1、 城市印象,3、城市房地产市场分析,4、客户研究,5、价值梳理后的SWOT分析,6、城市准入建议,土地市场 住宅市场 市场小结,36,新市区板块,北市区板块,南市区板块,高开区板块,目前保定市房地产市场由北市区板块、高开区板块、新市区板块和南市区板块四个板块;,城市房地产市场分析住宅市场,板块划分及特征,37,城市房地产市场分析住宅市场,38,保定市房地产市场在售产品容积率集中在2.5-3之间,产品普遍以高层为主,舒适度不高。,总体上看,各板块二居集中在80-90,
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