2010年广州市一手住宅市场分析报告_35页.doc
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1、2010广州市一手住宅市场分析报告目录一、房地产行业发展现状分析31、房地产行业概况31)房地产的基本知识32、我国房地产行业发展现状61)我国房地产发展现状62)房地产企业的分析93)房地产消费者需求分析154)区域房地产市场分析16二、广州房地产行业市场现状分析183、广州房地产市场分析181)2010年第1季度广州房地产市场分析182)2010年3月广州房地产市场状况23三、行业市场竞争分析284、广州房地产竞争281)房地产行业竞争分析282)广州市各区域房地产市场情况对比分析29四、2011年房地产行业趋势345、广州房地产发展趋势分析341)2011年楼市发展预测34一、房地产行业
2、发展现状分析1、房地产行业概况1)房地产的基本知识a、房地产的定义:房地产是房产和地产的总称,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。b、房地产主要涵盖的领域:土地开发和再开发; 房屋开发; 地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押; 房地产经营,包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等; 房地产中介服务,包括信息、咨询、估价、测量,律师、经纪和公证等; 房地产物业管理服务,包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安
3、、绿化、卫生、代收代付等; 房地产金融,包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。c、房地产行业的特点:1、房地产行业从事的不是建筑活动,而是经济活动。2、房地产行业需要策划活动来贯穿实施。3、房地产行业是多项目的综合体工程系统。4、房地产行业的工作是决策,不是简单的工作。5、房地产行业的利润渠道很多。1) 2)房地产政策影响分析2010年房地产市场由于政策的影响,楼市逐渐冷淡。而我国楼市一直被开发商们戏称为“政策市”,可见政策对楼市发展有着很大影响力。自去年底开始,国家一系列房地产调控政策出台,随后广州市政府也出台了系列政策稳定房价。这些政策将对广州楼市产生很大的影响,根据以下是2010年46楼
4、市的调控政策一览表,得出今年将推行的重点房地产政策,把脉今年广州楼市。2010年46楼市调控政策一览表时间措施要点2010.06.4住建部发通知规范二套住房房贷认定标准为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号),规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准,现就有关事项通知如下2010.05.26土地增值税细节明确 有望成房地产调控利器 国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后,国家税务总局26日发布关于土地增值税清算有关问题的通知,明确土地增值税清算过程中若干计
5、税问题。有关专家指出,土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起,形成房地产调控的“组合拳。”2010.05.22广州新政二十四条:坚决遏制城市房价过快上涨广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施,如严格限制各种名目的炒房和投机性购房,坚决抑制不合理住房需求;对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查;明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。2010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率5月2日,央行宣布自5月10日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而
6、考虑的。2010.04.30深圳楼市新政细则今日出台 将比中央更严格深圳市山水宾馆四楼会议室,深圳市规划和国土资源委员会下设的房地产研究中心召集了当地开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近20人举行内部研讨会,对新政出台后对市场的影响以及各方的看法进行讨论。此外,还对即将出台的地方细则进行吹风。2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时,解读了最新出台的房贷新政。他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要
7、求商品住房严格实行购房实名制,未获预售许可 开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会
8、:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于302010.04.13住建部:加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议,要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房价过快上涨。表1根据以上的相关政策,得出对住房需求起抑制、刺激影响的相关政策,其中今年的房地产政策主要是抑制房价过高和调节房地产经济为主的,其中:a、抑制住房需求因素的政策有:广州新政二十
9、四条、央行年内第三次上调存款准备金率等加息政策。b、刺激住房需求因素的政策有:粤四条等相关政策c、货币政策对房地产行业影响:稳健的货币政策对楼市影响深远实施积极的财政政策和稳健的货币政策,增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。货币政策由宽松转为稳健,对未来的经济发展将有重大意义。面对经济下滑威胁,中央决定实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。很快在2009年逆转了萎靡的资本市场和楼市。 但从2009年下半年起,特别是2010年以来,中国经济出现过热雏形,资本市场泡沫泛起,楼市价格非理性节节攀升。在房地产行业融资渠道上,国家关闭了房地产信托的窗口,让房地产行业融资步步加难。房企从竞争已走向竞合
10、,联合拿地和并购潮,已成为房企走向未来的打开资本的钥匙。 因此,货币政策一直是楼市发展的风向标。稳健的货币政策将对楼市产生较为深远的影响。(资料来源:新浪乐居)2、我国房地产行业发展现状1)我国房地产发展现状a、2009年住宅市场经济运行分析(1)需求大量释放市场恢复上行为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面,中央政府自2008年年底采取了一系列宏观调控政策,财政政策从维持多年的稳健转向积极,并实施“适度宽松”的货币政策扩大信贷规模,在经济上采取人民币4万亿元救市措施来扩大基建,拉动内需增长,实施增值税全面转型以减轻企业负担。此系列政策除了对经济的刺激作用外,宽松的货币政策和积极的财政政策也
11、大大改善了房地产市场发展的环境,包括对5次降息以及4次下调存款准备金利率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例最低降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下,一方面信贷投放量的增加减少了开发企业的融资压力,另一方面也大大降低了消费者的置业门坎,有效的释放了普通及改善型住房需求。(2)一线城市土地充分显示其价值“地王”频出2009年土地市场随着整体经济的发展而变化,经历从年初经济走势不明朗、开发商对扩张较为谨慎、交易不活跃的局面,到年中后经济复苏,房地产市场快速发展,大大刺激了开发商对土地的需求,土地拍卖竞争激烈的过程。(3)宽松的货
12、币政策助推房价大幅攀升供应普遍紧缺,加上城市价值体现,中高端产品备受欢迎,成交活跃,令一线城市房价快速攀升。根据对一线城市每月成交前十名楼盘的成交结构作统计,中高端住宅占总成交量的41%,成交量接近半数,可见豪宅成交对房价的推动作用。(4)存量去化加速,供应缺口增大各类需求的大量释放,使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高,全年成交量预计达7.6亿平方米,比2008年增长36%,比2007年增长10%。其中一线城市商品住宅成交总量将达4,940万平方米,按年增长82%,当中上海增幅最大,达100%;成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6,400万平方
13、米,按年增长将高达109%。(5)开发商现金流从短缺转向充沛房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持,令开发企业的负债率大幅降低,30大上市开发企业2009年第3季度的净现金流比同年第1季度上涨305%。(6)房价平稳运行成交量将回落对于2010年的展望,由于2009年房价已上升至高位,特别是在一、二线城市,房价已触及普通购房者的承受上限,2010年上涨的空间较有限,但供应量紧缺将决定房价难于短期内大幅回落,预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行,部分2009年上涨过快的城市将会适度回调。(7)整体市场供应略有增长一线城市仍紧绌随着宏观经济环境的好转,2010年房地产开发投资增幅将较2009年
14、提高,加上2009年底政府大力打击捂盘、囤地行为,预计2010年商品住宅的新开工面积将较去年增加,但不可忽视的是,项目从建设到推出市场最快需一年的周期,预计供应高峰期将推迟至2011年。(8)经济好转政府将加强楼市调控以保持市场稳定根据有保有压、抑制投机性购房、鼓励自住和改善型购房的调控大方向,2010年楼市调控政策将呈现更大的差异,在经济转好的宏观环境下,着力保持房地产市场稳定发展。(资料来源:观点地产网)b、2009年全国楼市回顾2009年的楼市是不平凡一年的楼市,楼市回暖、宽松房贷、遏制楼价等政策都为楼市的发展起到了积极的作用。一季度经历了救市政策的刺激1、关于调整房地产交易环节税收政策
15、的通知(财税2008137号) 主要是下调购买普通住房契税税率等。2、关于个人住房转让营业税政策的通知 (财税2008174号) 主要,暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税等 3、关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知(银发2008302号文件) 主要是降低购买首付比和个贷利率等。4、国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见(以下简称国办发2008131号文件),各地政府根据其文件精神纷纷出台救市政策细则,银行也相继出台支持楼市的详细政策,为楼市回暖起到了一定的促进作用。二季度经历了整顿市场秩序1、四月上旬国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导
16、小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确节约用地、对制度,对违背政策搭车用地、圈地的将作为大案件处理。2、五月上旬,国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发200956号)。主要是对全国工业用地出让最低价标准,实施政策进行适当调整。3、五月中旬,国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知,重点是让抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造,以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作,确保保障性安居工程的顺利落地。4、五月下旬,国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确,保障性住房和普通商品住房
17、项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5、六月初,国家税务总局制定土地增值税清算管理规程,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。6、六月月中旬,国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑。三季度经历了楼市泡沫放大,遏制地王、防范囤地三季度末,楼市旺销已恢复到2007年的地价疯涨,楼见飙升的无序状态,地产泡沫逐步放大,对此国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录(2006年本增补本)和禁
18、止用地项目目录(2006年本增补本),规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期,遏制地王,控制房价上涨。四季度防范楼市泡沫扩大,遏制房价过快上涨1、四季度初,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。2、四季度中旬,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。3、四季度末,财政部、国土资源部、央行、监察部等
19、五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知(财综200974号),将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。c、2010年中国房地产市场形势:2010年,中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著,大体可以分为一季度的“高歌猛进”,二季度的“大幅调整”,三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。具体如下:(1)政策环境:经济手段和行政措施并用,综合调控力度空前。(2)土地市场:上半年供应量增长显著,下半年增速显著下行,低价水平高位震荡。(3)房地市场:全国供应类指标增速创历史新高,需求类指标小幅增长,部门重点城市需求下降显著,但房价整
20、体仍然呈上涨之势。2)房地产企业的分析a、2010年房地产上市公司总体状况进入2010年中国房地产上市公司50强榜单的企业,最低房地产业务收入为19.81亿元,平均房地产业务收入为80.35亿元,房地产业务收入在100亿元以上的企业有11家,50亿-100亿元的有15家,50亿元以下的24家。在平均值以上的有14家。前10强企业房地产业务总收入占前50强业务收入比为52.04%,表明房地产行业规模化趋势明显,未来呈现行业集中发展态势。图1 50强上市公司房地产业务收入分布以下是2010年房地产上市公司及状况:名次企业简称公司代码1万科000002.SZ2中国海外发展00688.HK3保利地产6
21、00048.SH4华润置业01109.HK5碧桂园02007.HK6恒大地产03333.HK7富力地产02777.HK8龙湖地产00960.HK9金地集团600383.SH10世茂房地产00813.HK11远洋地产03377.HK12招商地产000024.SZ13雅居乐地产03383.HK14SOHO中国00410.HK15保利香港00119.HK16瑞安房地产00272.HK17绿城中国03900.HK18合生创展集团00754.HK19恒盛地产00845.HK20金融街000402.SZ21嘉凯城000918.SZ22首开股份600376.SH23首创置业02868.HK24上海复地023
22、37.HK25新城地产900950.SH26陆家嘴600663.SH27新湖中宝600208.SH28方兴地产00817.HK29北辰实业601588.SH30中华企业600675.SH31合景泰富01813.HK32滨江集团002244.SZ33盛高置地00337.HK34越秀地产00123.HK35华发股份600325.SH36荣盛发展002146.SZ37佳兆业集团01638.HK38浙江广厦600052.SH39北京城建600266.SH40信达地产600625.SH41苏宁环球000718.SZ42明发集团00846.HK43宝龙地产01238.HK44亿城股份000616.SZ45
23、花样年控股01777.HK46万通地产600246.SH47百仕达控股01168.HK48泛海建设000046.SZ49云南城投600239.SH50张江高科600895.SH表2注1.资料来源:沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报。 注2.本排行榜采用房地产业务收入作为排名的核心指标,综合考量了企业盈利能力、财务稳健状况和企业的未来持续发展能力,得出最终排名; 注3. 房地产业务收入包括房地产开发销售收入、物业租赁收入、物业管理收入、酒店运营收入、土地一级开发业务收入。业务收入数据来源于企业年报分部报告所披露数据。 注4. 鉴于国内会计准则和香港会计准则



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