2010年上半年兰州房地产市场发展研究报告_31页.doc

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1、2010年上半年兰州房地产市场发展研究报告目 录绪论 2第一章 上半年宏观经济环境分析 4一、宏观经济的主要表现 4二、房地产政策法规热点追踪 5三、兰州市房地产行业动态 7四、市政动态 7第二章 上半年兰州市土地市场篇 8一、土地成交规模 8二、土地成交结构 9第三章 上半年兰州商品住宅市场篇 11一、上半年商品住宅市场整体运行特征 111、整体情况 112、供销库存 123、成交价格 134、供销面积 14二、上半年兰州商品住宅市场区域供销特征 151 城关中心版块 152 雁滩版块 163 七里河版块 164 黄河北版块 175 西固版块 176 安宁版块 187、兰州市2010年新开盘

2、楼盘统计 188、上半年兰州市商品房销售十强 19第四章 市场分析总结 20一、市场分析 201、外地开发商来兰跑马圈地2、保障性住房冲击兰州房价3、区域市场发展不平衡二、2010年下半年房地产走势分析 1总体分析2下半年房价走势分析3通胀下低利率或可致房价再次反弹绪论近年来，住房问题成了社会各界热烈讨论的焦点。一方面，一线及热点城市房价高涨，普通工薪族望房兴叹。另一方面，有人说房价以后肯定还要涨，一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭：投机炒作、城市化刚性需求、住房供给不足到地方土地财政从现实情况看，土地乱象，房价高悬，乱拆乱建成风，住宅占有严重不均，既得利益盘根错节，确已积重难返

3、。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始，高门槛已使农民几无可能进城安居。毫不夸张地说，楼市问题已是关乎民生稳定、经济增长、社会公平乃至政府执政能力的综合考验。兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。本报告就如何保证和实现政府的建设意图和投资效益，切实解决居民的住房问题，维护社会的稳定；如何建立和健全兰州市的房地产市场，使其积极而健康地成长以促进兰州市的经济又好又快发展进行研究。2010年，中国经济进入了“后经济金融危机”阶段，即前半场金融领域的震荡已经趋于平

4、静，而后半场（后经济金融危机时期）则集中在实体经济领域，回暖和复苏面临的困难大于金融领域。本轮经济金融危机虽源于资本市场的过渡泡沫和快速崩塌，但实体经济的泡沫也在其中起到了很大的作用，主要体现为产能的快速扩张和过剩。在危机前三年，世界经济几乎是以一种前所未有的良好态势在快速发展，渡过了一个“黄金期”。但同时也埋下了经济下滑的伏笔，即由于资金和需求的双向推动，导致各项资产和商品的价格大幅上扬，甚至大幅脱离供需基本面。在价格上扬而引发的巨大盈利前景刺激下，全世界范围内的产能尤其是发展中国家的产能出现了急剧的扩张，而随着资产泡沫的破裂和需求的快速下滑，不少产能在尚未转化为实际生产力的情况下，形成了过

5、剩。 虽然面临经济增速减缓的局面，但到目前为止，经济发展的主体并没有遭到破坏，财政、金融、企业与市场的基本面仍然呈稳定状态，并且在政府振兴经济措施的强势干预下，已逐渐呈现出复苏回暖趋势，消费者信心指数明显上升。第一章 上半年宏观经济环境分析一、宏观经济的主要表现宏观经济形势主要表现在以下几个方面。第一，政府大规模增加公共投资。从2009年的9500亿元到2010年的10500亿，两年间财政赤字达到了2万亿元。国家实施4万亿的投资计划，其中中央新增1.18万亿。政府的公共投资是增加了集体需求，缓解了部分行业和企业生产经营困难，加强了经济社会发展的薄弱环节。第二，实行大规模结构性减税。包括停征一百

6、多项行政收费，实现了税费改革，实行了增值税的转型。两次提高个人所得税，工薪所得征税标准，对居民的存款利息、证券的交易和利息免收个人所得税。第三，扩大信贷投放规模。一年多来，政府多次降低基准利率，放松贷款管制，扩大信贷的投放规模，增加货币供给。2008年第四季度新增人民币贷款250亿，2009年新增9.6万亿，2010年又新增了4万亿。第四，政府大力发展民生事业。加快实施了保障性的安居工程，加大廉租房的建设，棚户区的改造，扩大养老和基本医疗的保险覆盖面。第五，通胀压力增大。自2009年11月起，CPI连续7个月同比上涨，2010年5月份 CPI击穿了3%的警戒线，创19个月来的新高。二、房地产政

7、策法规热点追踪 2010.01.10 国务院办公厅发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 2010.01.12 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.03.10 国土部对房地产用地开展突击检查。国土部发通知内容摘要：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开

8、制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 2010.03.18 国资委要求78家不以房地产开发为主业的央企15天提交退市方案。按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业行业。 2010.04.11 银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2010.04.13 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房

9、价过快上涨。 2010.04.15 国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.19 住建部要求商品住房严格施行购房实名制，未获预售许可的开发商不得收取定金。住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管、完善商品

10、住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准。 2010.04.30 北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房，暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房。同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证

11、明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。 2010.05.02 央行年内第三次上调存款准备金率。央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是为配合楼市降温而考虑的。 2010.05.06 深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.05.06 国务院出台关于进一步支持甘肃省经济社会发展的若干意见，意见着眼于解决影响和制约甘肃省发展的

12、突出问题，提出进一步支持甘肃省经济社会发展的重要意义、指导思想、基本原则、发展战略、主要目标和具体措施，涵盖甘肃经济社会发展的各个领域、各个方面。 2010.05.19 甘肃省政府正式出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见。 2010.05.22 重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷做出限制。同时对首次购买住房并以按揭方式支付的纳税人实行财政补助，实行有保有压的调控措施。 2010.05.22 广州出台“国十条”楼市新政细则，主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快

13、的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等。 2010.06.04 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010.06.13 由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式对外发布，旨在加快发展公租房，解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010.06.19 六部委部署保障房规划：2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题。2015年末，基本建立全国住房保障基

14、础信息管理平台。评析：此次开始的房地产市场调控，力度之大，政策之严，是前所未有的。自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。5月份后，随着调控继续深化，尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后，6月份，房地产市场已加速异变，房价下降的趋势已越来越明确。分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价上涨。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大

15、。另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。目前，全国各地房地产市场成交量持续大幅下滑，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大趋势已经显现，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。一度不愿意降价的开发商们，尝到了“零成交”的苦涩滋味，不得不放弃原有策略，进行降价促销或加大降价促销力度，有的甚至已在酝酿7折降价促销，使房价直接下降30%。从中央以及各地对近期房价过快上涨所出台的政策来不难看出，中央将继续推行“保稳定”的中心思想，继续

16、积极推进房地产调控。系列政策的出台虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，房价下降但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。未来一段时间内，楼市政策的出台将不会放松也不会过度打压，在维持市场稳定发展的前提下，预计将出台遏制房价过快上涨、促进楼市健康发展的相关配套政策和细则。三、兰州市房地产行业动态 2010.03.27 甘肃省房地产业协会第三届会员代表大会召开。 2010.03.28 在3月28日召开的“2010(第七届)中国商业地产行业年会”上，兰州市当选为“2010年中国商业地产最具投资潜力城市(区)”。 2010.04.22 2010中国兰州绿色低碳地产发展高峰论坛举行。

17、2010.05.10 中央电视台新闻频道共同关注栏目以“西部城市东部价、房价两年翻一番”披露兰州高房价，兰州某些楼盘被点名。 2010.05.13 在兰州市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让会议上，3宗国有建设用地分别以两亿五千一百万元、一亿两千万元和七千万元的高价拍出。 2010.05.13 甘肃（兰州）房地产新政分析研讨会举行。 2010.05.14 广州恒大95亿元承揽兰州九州生态园的改造项目，正式进军兰州地产业。 2010.05.26 国土资源部部署2010年城市土地价格调查和监测工作，调研35座高房价城市商品房成本，兰州名列其中。 2010.06.03 兰州市国土资源局公开拍卖和挂

18、牌出让的G1004号宗地起始价为单亩1688.71万元，仅起始价就已刷新了于5月13日产生的兰州最高成交单亩价787万元。 2010.06.05 兰州“抢地战”蔓延到郊县，永登土地拍出390万每亩的历史高价。 2010.06.11 数据显示，五月兰州房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅与4月份持平;环比上涨0.2%,涨幅相比四月份缩小2.8个百分点。四、市政动态 兰州市城区污水“全收集”管网敷设工程第一批项目3月5日开工建设白银路污水管道工程（安定门-东湖泵站）、西新线污水管道工程（河口新桥-西固14#路）、安宁东、西路、571#、585#路污水管道工程（刘沙公路-制配厂）、东岗东路污水管道工程

19、（五里铺桥-东岗立交桥）和罗锅沟污水管道工程（九州开发区洪道内）作为兰州市2010年实施的城区污水“全收集”管网敷设工程第一批项目，3月5日已全面开工建设。 兰州市西固污水处理厂、雁儿湾污水处理厂工程3月13日正式开工建设兰州西固污水处理厂位于西固区陈坪街道，整个项目用地377亩（含中水处理用地），一期用地128亩。工程总投资3.55亿元（含34公里配套管网、1座污水提升泵站），设计处理能力近期10万吨/日(2010年)，远期20万吨/日(2020年)，出水水质标准为补充水季节为一级A，非补充水季节一级B标准。西固污水处理厂建成后，将处理整个西固区的生活污水和部分工业废水。该项目已经列入200

20、8年国家新增中央预算内投资项目，由市城投公司投资建设，上海市政工程总院设计，中铁一局集团公司中标承担施工任务，甘肃方圆监理公司承担监理任务。其中34公里的管网工程委托市政工程管理处实施，已经于2009年6月开工。兰州市雁儿湾污水处理厂原设计规模为16万m/d，分两期建设。一期于1984年开始建设，1998年一期工程一级处理设施投入运行。2001年一期工程二级处理设施投入运行，工程规模为10万m/d，出水水质执行（GB897888）标准。二期工程于2001年12月开工建设， 2003年6月二期工程污水处理设施投入运行，规模为6万m/d，出水水质二期执行（GB89781996）标准。兰州市雁儿湾污

21、水处理改扩建工程包括对原设施的提升改造，对现有污水处理厂扩建，工程总投资3.719亿元（含22公里配套管网、1座污水提升泵站）。设计处理能力近期26万m/d(2015年)，远期36万m/d(2020年)。出水水质达到一级B标准。雁儿湾污水处理厂改扩建项目建成后将处理城关区黄河以南，雷坛河以东、皋兰山以北区域的生活污水和部分工业废水。该项目由市城投公司和中国有色工程设计研究总院/北京恩菲环保股份有限公司（联合体）共同投资建设，由中国市政工程华北设计院有限公司设计，由中国恩菲工程技术有限公司和浙江海天建设集团有限公司（联合体）中标承担施工任务，甘肃蓝野建设监理有限公司承担监理任务。 七里河黄河大桥

22、维修加固（改造）工程3月20日开工3月20日，七里河黄河大桥实施封闭，对其下部结构桥墩及桥台实施加固改造，上部结构更换主梁。维修加固（改造）后的桥梁全长变为260.08米，桥面宽度由现在的18.4米加宽到23米，同时将改造南北滨河路的立交和引桥部分以及相关道路，并提高完善全线的绿化和配套照明等设施。该工程由兰州市城建设计院设计，兰州市政总公司承担施工，甘肃方圆监理公司承担监理工作，概算投资为7135万元，计划工期为8个月，预计11月底完工通车。第二章 上半年兰州市土地市场篇一、土地成交规模2010年上半年兰州市房地产用地供应总量达432320.6，成功出让9宗土地，面积276449.2，在全部

23、成功出让建设用地中，以拍卖出让方式供地4宗，面积71728.6，以挂牌出让方式供地5宗,面积204720.6。上半年兰州市土地总收益为101340万元,其中在全部供应建设用地中，以拍卖方式出让土地成交价款为58200万元；以挂牌方式出让土地成交价款为43140万元。二、土地成交结构上半年成交的9宗地块中，3宗为居住用地，2宗为居住兼容商业用地，1宗为商业居住用地、1宗为商业用地，1宗为商业、居住、办公用地，1宗为其他公共设施用地。第三章 上半年兰州商品住宅市场篇一、上半年商品住宅市场整体运行特征1、整体情况特征：新政以来，兰州楼市惨淡经营，商品房销售面积同比下跌44.84%，其中商品住宅销售面

24、积同比下降43.87%。成交量几近腰斩，买卖双方观望情绪浓厚。2010年伊始，兰州市房地产依然一片火爆，商品房交易面积连续3个月环比上涨33%以上，然而国家出台楼市调控政策之后，大量投资者被挤出，即使是刚性需求者也大都陷入观望，成交量大幅下降。此外，很多开发商为避免销售业绩太差、影响楼盘形象、甚至打击目标购房者信心，也选择了观望等待、推迟开盘，导致上市量也同步减少，市场热销抢推局面不再。国家调控政策对市场冲击巨大，从四月份开始，商品房交易面积略有增加，环比增长在五月探底，六月开始逐步回升。2、供销库存特征：市场存量房多房地产市场历来反应较快，在受到成交惨淡影响的同时，各家开发商也不敢盲目开盘，

25、上市的新房源大幅减少，尽量在根源上缓解房地产滞销局面。上半年成交量并不乐观，与成交量相对应的供应量与去年同期相比也在大幅下降，可以看出2010年上半年兰州市商品房批准预售面积为42.54，与上年同期相比下降8.99%，市场供应量下降，与之相反的是市场存量房面积远远大于批准预售面积。截至六月末，兰州房地产市场累计可销售的商品房面积达177.08万，比上半年批准预售面积的4倍还多。最近一项网络调查显示：84.94%的网友支持继续出台新政遏制房价；47.48%的网友表示，房价下降30%以上才会考虑出手买房；37.29%的网友认为，开发商还能挺半年左右。3、成交价格特征：价格稳步上涨，购房者期待房价更

26、大幅度回落价格的形成要素很多，有众多因素都能够影响到价格的走势与波动，但其中最为重要的还是供求关系。价格是购房者与开发商共同形成的，只有双方达成共识最终才能形成价格，这与合理不合理，高与不高无关，因为价格总是相对的、波动的，只有动态的、长期的趋势方能反映价格的动向，我们将这种研究称之为趋势研究。 然而兰州房地产的趋势只有一个，即向上的趋势，兰州房地产到目前为止还没有出现大的价格下滑，兰州房地产价格长期以来呈上行态势，变化主要集中于其上涨速度的快与慢。上半年兰州房价依然保持稳中有升的态势，房价距离大多数购房者心理价位还有较大差距。40006000元/的商品房需求量巨大。供需双方在价格方面矛盾突出

27、，成交量创下的新低，说明买方市场对未来房价的悲观预期正在弥漫整个市场，随着楼市调控政策的逐步深化，楼市进入了调整期，预计未来房价将可能下行。4、供销面积特征：90-120占据市场主流2010年上半年，兰州市商品房销售2229套。90-120占据成交量半壁江山。而需求最旺盛的则是90-100。目前房价仍处于高位，多数刚需望价止步，“4.15新政”带来的观望气氛渐浓。120平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，刚性需求和改善性需求仍然是市场主流。二、上半年兰州商品住宅市场区域供销特征兰州区域经济发展不平衡，表现在房地产市场上大致可以将兰州房地产市场划分为以下六大版块：城关中心版块、雁滩版块、七

28、里河版块、黄河北版块、安宁版块、西固版块。1 城关中心版块城关中心版块，就其区位经济的优势毋庸置言，是当前兰州房地产市场最具优势的市场版块，尽管属于高房价的核心区，但颇受中产阶层以上的社会群体青睐，无论市场如何变化，在未来五年内不会有大的起落。更重要的还在于城关中心版块具有城市历史和文化的延续，无疑成为了向往都市生活的人们的精神依托之地。因此，即使随着城市化进程的不断加快，这里仍是绝大多数购房者的首选，仁恒国际、中广地产、亚太大厦等众多项目的热销就是最好的佐证。版块动态2 雁滩版块雁滩版块，成长迅速，并且大盘集聚，颇受人们的爱戴。自上世纪九十年代末，占地近800亩的新港城落户雁滩开始，这一版块

29、就成为各大房地产公司的必争之地，竞争的激烈促使市场日益成熟。而完善的市政配套、专业批发市场以及高新技术产业开发区的建成等，都无形中成了支撑雁滩楼市的基石，促进了雁滩版块大跨步的发展，逐步形成了独具特色的大雁滩格局。10年来，雁滩版块形成了兰州新的居住区并逐渐走向成熟，产生了“兰州第一大盘”和“首批国家住宅性能3A住宅小区”的雁滩版块，一直是兰州楼市的排头兵，已成为兰州楼市的“样板”。正是在这一版块，崛起了天庆莱茵小镇、鸿运润园等楼盘，兰州地产界成长起了天庆、天鸿金运等品牌地产公司，并有多家地产企业在此生根。2007年以来，这里更是楼盘云集，雁滩成了兰州房地产市场的一片热土。经过多年建设，雁滩版

30、块已成为兰州最宜居、距市中心最近、大盘聚集最多的区域。未来几年间，雁滩将建设成为国家级兰州高新产业开发区行政中心、研发中心、高档商务中心和高层次人才聚集中心。版块动态：3 七里河版块七里河版块，这个区域的房地产事业正在被迅速唤醒，并且充分彰显出商业住宅的本性。七里河版块一直被视为民族区域而少有大规模的房地产企业介入，但他在商业地产方面的巨大优势，聚合起了以提高区域品味、提升土地价值为目的的优势资金，也成为衔接新旧城区的过渡版块。在未来，这一版块的优势将伴随着城市的枢纽功能改造而继续提升其市场价值。格兰绿都、仁恒置业、倚能地产的连续开发，使得七里河版块成为兰州楼市新一轮的开发热点。目前，七里河版

31、块商业繁荣，市政规划和房地产协调发展，再加上西站便捷的交通网络，七里河版块占尽天时地利人和的优势，加快了兰州房地产发展重心向西部推进，该版块崛起之势不可阻挡。版块动态：4 黄河北版块黄河北版块，以九州为核心的黄河北版块在上世纪90年代，是兰州首先崛起的房地产开发版块，不过命运多舛。由于非理性开发及政策的转向，黄河北一度成为兰州开发企业的坟墓区。新世纪以来，由于政策的加温以及市政设施的逐层布局，黄河北房地产市场从两个方向启动起来。首先是响应新的交通规划，九州区内的大面积土地又一次唤起房地产开发商的信心；其次以草场街、大沙坪为中心的房地产项目不断加速。有迹象表明，黄河北已成为兰州地区低价商品房的滥

32、觞之地。从亚太花园最先进驻此地，到现今亚太嘉园、兰雅亲河湾等项目的开发建设，平稳的发展态势、以及价格与品质的同步上升，使该地产版块吸引了越来越多地关注。无论是购房者还是市场，都对这片区域有了极高的认可度。版块动态：5 西固版块西固版块，具有独立的地缘边界，与“石化城”共生共荣。新城区的东风已经使其与主城区逐步交融。西固版块与石化城相依紧密，房地产市场化开发起步较晚，如同一张等待描绘的白纸一样。但这一版块是兰州居民人均收入较高的区域，地产开发的后发优势非常明显。西固人家、西固百合苑、鸿安国际广场等项目的出现拉近了西固与城中版块的“距离”，西固版块在兰州楼市中的形象也开始清晰起来。版块动态：6 安

33、宁版块安宁版块，学府林立，文化底蕴深厚。相比城市中心而言，这里土地储备的相对丰富，空气清新、适宜居住。但长期以来，商品房的开发力度较小，楼市的市场化进程缓慢。现今，这一版块迎来了房地产开发的黄金期，中和教育世家、倚能黄河家园、众邦金水湾、安宁庭院等楼盘，犹如一颗颗明珠沿河分布，形成了兰州房地产版块的另一个热点。版块动态：7、兰州市2010年新开盘楼盘统计截至六月底，兰州市共有177个楼盘在售，其中城关区在售楼盘92个，七里河区17个，安宁区13个，西固区13个，其他区域32个。8、上半年兰州市商品房销售十强上半年全市排名前十的楼盘总计成交2562套，其中中和教育世家销售异常火爆，以480套位居

34、榜首。项目点评：中和教育世家项目是由兰州中和房地产开发有限公司在兰州市安宁区开发的一个大型房地产项目。开发商的实力，保证了楼盘的品质；项目绿化规划不仅体现均好性，追求整体的效果，还十分注重细节的变化；项目位于兰州安宁核心腹地，山北水南、向明而居、明堂开阔; 项目规划设计合理，围合布局，周边拥有良好的文化氛围。项目以附近高校文化圈为卖点，自然人文环境好，交通便捷，但因为是新城区，公共交通不便，周边配套设施和市政设施管网还不成熟，但随着新城区的建设，这些问题将会迎刃而解。而项目本身拥有良好的小区环境。第四章 市场分析总结一、市场分析从成交均价层面来看，兰州市房地产市场总体成交均价一直平稳，呈现稳步

35、上升态势。与2009年成交均价相比，2010年初价格涨幅较为明显，之后因为楼市新政的影响，成交均价上涨势头有所压制，进入缓涨阶段。目前的兰州房地产市场，成交量大幅下滑开发商资金压力增大，但仍无降价迹象，买卖双方观望情绪浓厚。总结目前的兰州房地产市场，可以看出有以下几个特点：1、外地开发商来兰跑马圈地正因为看到兰州市房地产市场巨大的发展后劲和潜力，加之一线城市市场竞争愈加激烈，外地实力开发企业纷沓而至，在兰州是跑马圈地，其资金实力使得其已当仁不让地成为主角，本土开发企业面临巨大压力。加之兰州市的地形决定市场土地供应异常的匮乏，很多开发公司处于无地可开发状态，在土地招、拍、挂机制的助推下，近几年土

36、地价格上涨势头异常迅猛，这两方面作用于兰州房地产市场，在推高地价的同时也助推了房价的快速上涨。2、保障性住房冲击兰州房价在向城市化迈进的进程中，城中村改造成为城市发展的瓶颈。从兰州市公布的兰州市住房建设规划可以看到，在未来几年保障性住房将占到总供应量的62%，包括规划中的多个大型城中村改造项目在内，将在未来几年集中面世。如此大量的保障性住房供应量，在解决住房问题的同时势必会对现有的商品房市场造成较大的冲击，商品房价格上涨的压力增大。3、区域市场发展不平衡对比兰州市的房地产市场发展的现状，很明显各个版块之间的发展很不平衡。从经济排名看，城关核心版块、七里河版块、雁滩版块的发展无疑是兰州市目前的核

37、心区域，而且这几个版块的房价也领涨兰州楼市，在全国部分城市房价一片喊跌声中，核心区域的房价似乎不为所动，依旧强势上涨。部分楼盘的价格已经突破10000元/平方米，其他大多也保持在7000元/平方米以上，局部区域投资明显过热。二、2010年下半年房地产走势分析1.总体分析自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。5月份后，随着调控继续深化，尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后，6月份，房地产市场已加速异变，房价下降的市势已越来越明确。目前，

38、放眼全国各地房地产市场，成交量持续大幅下降，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。一度不愿意降价的开发商们，尝到了“零成交”的苦涩滋味，不得不放弃原有策略，进行降价促销或加大降价促销力度，有的甚至已在酝酿7折降价促销，使房价直接下降30%。不难看出，至今，房地产调控已经取得了初步效果。接下来，由于，市场形势依然不明晰、房价下降有限、离预期比较远，所谓抄底之日遥遥无期。而此前的过度透支了大量有效需求，未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中

39、多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，所谓的刚性需求的刚性已经软而不刚，而投资投机在相当长的短时间内将继续远离市场，并加入到卖房者阵营中，因此，低迷的市场形势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。2.下半年房价走势分析基于目前房地产调控和市场实际形势来看，如不出现意外，下半年，房价将出现明显下降，房地产市场回调大势将进一步强化；地价也将跟随房价下降而下降，土地市场继续低迷。其主要理由如下：首先，政府此轮调控的决心非常大，态度非常坚决。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大

40、的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。其次，“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，基本上使得“新国十条”中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也意味着将来可能在全国更多城市逐步相继开征。这种未来调控政策预期，将房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。第三，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影

41、响，但宏观经济中的结构性问题已经日趋严峻，通货膨胀已经成为现实，压力已经越来越大。虽然目前央行还没有加息，但在今年加息当成为定局。一旦加息，尽管并非针对房地产而出的调控手段，而是旨在打击通货膨胀的宏观经济调控工具，但意味着资金成本上升，打击资产价格泡沫，进一步打击房价预期形。尤其是，加息对开发商和贷款购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价加速下降，强化房价下降趋势。第四，除加息外，市场流动性过剩、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。一旦房地产金融进一步收紧，就可能导致部分开发商的资金链出现问题，从而改变一些开发商的心

42、态和决策，采取降价销售等办法促销，以回笼资金。第五，在买方市场下，只有房价能够及时降价到位，才可能真正触动自住消费者的有限有效需求。如果开发商只是继续采取作为经营策略的优惠促销，不加大降价幅度，让房价及时有效降价到位，继续维持高房价，那么，想要刺激消费者购房、通过销售回款来回笼资金，将越来越难。在这种情况下，只要是在继续正常的生产经营，不管是否承认面临资金压力，开发商要想促进销售，必须理性面对市场，所能采取的有效措施，除了降价还是降低价，直至房价下降到多数自居消费者认可的心理价位水平，别无他法。第六，目前，已经有恒大、万科、绿地等部分大型开发商带头降价促销，已经对开发商群体心态和市场预期产生影

43、响，将导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列。第七，从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、炒地的土地政策无疑还将继续，甚至还会从严，这就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所形成的供应增加，市场供应可能会在下半年急剧加大。而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。第八，如果调整政策不能促使房价回调到合理水平的话，消费者还可能继续观望，成交量还将继续维持低位水平甚至继续下降。基于2008年的市场经验来看，一般来说，成

44、交继续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。基于以上分析可知，在未来一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，市场成交低迷、销售额环比下降、房价下降的大势还将继续。在2010年下半年，房地产市场回调、房价下降的大势将进一步强化，房价将出现明显下降。而且，只要房价下降幅度没有达到消费者的心理预期，买方市场就还将继续，消费者还将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷。伴随房价市场大势，土地市场也将继续低迷市势，地价也将

45、跟随房价下降而滞后性下降，其中二手地价格将较一手地价格先行下降且下降幅度要大，但依然难以实现成交。不过，也要看到的是，尽管自4月中旬以来市场成交惨淡,甚至出现了众多“零成交”,各地的开发商已在遮遮掩掩地降价促销，房价下降大势已经确立，但房价一直在高位徘徊，下降幅度并不太大，市场很是纠结。3.通胀下低利率或可致房价再次反弹应该说，在本轮房地产调控中，除未开征物业税（或改革后的房产税）和尚未上调开发项目自有资本金比例外，直接针对房地产市场的调控政策已经出得差不多了，可市场现状令人尴尬。在系列调控政策下，为什么房价走势依然不明朗？其最主要原因是，连续多月来，诸多与公众日常生活相关的消费品价格几乎全面

46、上涨，通货膨胀已很明显，形势日趋严峻，又在一定程度上推高了房地产等资产价格预期。可一些人依然不愿意承认已经发生了通货膨胀，漠视物价上涨的现实。而央行并未加息，继续实行实际为负利率的低利率。而通货膨胀，反过来又继续推高房地产等资产价格预期，所以开发商及一些多套房持有者、投资投机者不愿意降价。这种通货膨胀、负利率对房地产等资产价格预期的助推效果，客观上与已出台的房地产调控政策形成了一定程度上的对冲。这就是负利率、通货膨胀对房地产调控效果的负作用，可能致使房价再次反弹上涨。或可预期，如果通货膨胀进一步加剧，继续推高房地产等资产价格预期，对冲房地产调控政策，那么接下来的结果可能是，房价再次上涨，而且是更大幅度、更疯狂的上涨，最终使得调控再次失败。