2010年上半年兰州房地产市场发展研究报告_31页.doc
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1、2010年上半年兰州房地产市场发展研究报告目 录绪论 2第一章 上半年宏观经济环境分析 4一、宏观经济的主要表现 4二、房地产政策法规热点追踪 5三、兰州市房地产行业动态 7四、市政动态 7第二章 上半年兰州市土地市场篇 8一、土地成交规模 8二、土地成交结构 9第三章 上半年兰州商品住宅市场篇 11一、上半年商品住宅市场整体运行特征 111、整体情况 112、供销库存 123、成交价格 134、供销面积 14二、上半年兰州商品住宅市场区域供销特征 151 城关中心版块 152 雁滩版块 163 七里河版块 164 黄河北版块 175 西固版块 176 安宁版块 187、兰州市2010年新开盘
2、楼盘统计 188、上半年兰州市商品房销售十强 19第四章 市场分析总结 20一、市场分析 201、外地开发商来兰跑马圈地2、保障性住房冲击兰州房价3、区域市场发展不平衡二、2010年下半年房地产走势分析 1总体分析2下半年房价走势分析3通胀下低利率或可致房价再次反弹绪论近年来,住房问题成了社会各界热烈讨论的焦点。一方面,一线及热点城市房价高涨,普通工薪族望房兴叹。另一方面,有人说房价以后肯定还要涨,一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭:投机炒作、城市化刚性需求、住房供给不足到地方土地财政从现实情况看,土地乱象,房价高悬,乱拆乱建成风,住宅占有严重不均,既得利益盘根错节,确已积重难返
3、。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始,高门槛已使农民几无可能进城安居。毫不夸张地说,楼市问题已是关乎民生稳定、经济增长、社会公平乃至政府执政能力的综合考验。兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市,其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始,兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段,部分楼盘价格年涨幅超过了15%。本报告就如何保证和实现政府的建设意图和投资效益,切实解决居民的住房问题,维护社会的稳定;如何建立和健全兰州市的房地产市场,使其积极而健康地成长以促进兰州市的经济又好又快发展进行研究。2010年,中国经济进入了“后经济金融危机”阶段,即前半场金融领域的震荡已经趋于平
4、静,而后半场(后经济金融危机时期)则集中在实体经济领域,回暖和复苏面临的困难大于金融领域。本轮经济金融危机虽源于资本市场的过渡泡沫和快速崩塌,但实体经济的泡沫也在其中起到了很大的作用,主要体现为产能的快速扩张和过剩。在危机前三年,世界经济几乎是以一种前所未有的良好态势在快速发展,渡过了一个“黄金期”。但同时也埋下了经济下滑的伏笔,即由于资金和需求的双向推动,导致各项资产和商品的价格大幅上扬,甚至大幅脱离供需基本面。在价格上扬而引发的巨大盈利前景刺激下,全世界范围内的产能尤其是发展中国家的产能出现了急剧的扩张,而随着资产泡沫的破裂和需求的快速下滑,不少产能在尚未转化为实际生产力的情况下,形成了过
5、剩。 虽然面临经济增速减缓的局面,但到目前为止,经济发展的主体并没有遭到破坏,财政、金融、企业与市场的基本面仍然呈稳定状态,并且在政府振兴经济措施的强势干预下,已逐渐呈现出复苏回暖趋势,消费者信心指数明显上升。第一章 上半年宏观经济环境分析一、宏观经济的主要表现宏观经济形势主要表现在以下几个方面。第一,政府大规模增加公共投资。从2009年的9500亿元到2010年的10500亿,两年间财政赤字达到了2万亿元。国家实施4万亿的投资计划,其中中央新增1.18万亿。政府的公共投资是增加了集体需求,缓解了部分行业和企业生产经营困难,加强了经济社会发展的薄弱环节。第二,实行大规模结构性减税。包括停征一百
6、多项行政收费,实现了税费改革,实行了增值税的转型。两次提高个人所得税,工薪所得征税标准,对居民的存款利息、证券的交易和利息免收个人所得税。第三,扩大信贷投放规模。一年多来,政府多次降低基准利率,放松贷款管制,扩大信贷的投放规模,增加货币供给。2008年第四季度新增人民币贷款250亿,2009年新增9.6万亿,2010年又新增了4万亿。第四,政府大力发展民生事业。加快实施了保障性的安居工程,加大廉租房的建设,棚户区的改造,扩大养老和基本医疗的保险覆盖面。第五,通胀压力增大。自2009年11月起,CPI连续7个月同比上涨,2010年5月份 CPI击穿了3%的警戒线,创19个月来的新高。二、房地产政
7、策法规热点追踪 2010.01.10 国务院办公厅发出通知,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。 2010.01.12 中国人民银行决定,从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资,不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.03.10 国土部对房地产用地开展突击检查。国土部发通知内容摘要:一、加快住房建设用地供应计划编制;二、促进住房建设用地有效供应;三、切实加强房地产用地监管;四、建立健全信息公开
8、制度;五、开展房地产用地突出问题专项检查。 2010.03.18 国资委要求78家不以房地产开发为主业的央企15天提交退市方案。按照国资委要求,除已确定的16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业行业。 2010.04.11 银监会指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。 2010.04.13 住房城乡建设部13日召开电视电话会议,要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房
9、价过快上涨。 2010.04.15 国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30。 2010.04.17 国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.19 住建部要求商品住房严格施行购房实名制,未获预售许可的开发商不得收取定金。住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管、完善商品
10、住房预售制度有关问题的通知,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准。 2010.04.30 北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房,暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房。同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证
11、明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。 2010.05.02 央行年内第三次上调存款准备金率。央行宣布自5月10日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是为配合楼市降温而考虑的。 2010.05.06 深圳出台“新国十条”执行细则,规定商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.05.06 国务院出台关于进一步支持甘肃省经济社会发展的若干意见,意见着眼于解决影响和制约甘肃省发展的
12、突出问题,提出进一步支持甘肃省经济社会发展的重要意义、指导思想、基本原则、发展战略、主要目标和具体措施,涵盖甘肃经济社会发展的各个领域、各个方面。 2010.05.19 甘肃省政府正式出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见。 2010.05.22 重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等,没有对三套房停贷做出限制。同时对首次购买住房并以按揭方式支付的纳税人实行财政补助,实行有保有压的调控措施。 2010.05.22 广州出台“国十条”楼市新政细则,主要是重申国务院“国十条”的多项措施,如严格限制各种名目的炒房和投机性购房,坚决抑制不合理住房需求;对定价过高、涨幅过快
13、的楼盘进行重点清算和稽查;明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等。 2010.06.04 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010.06.13 由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式对外发布,旨在加快发展公租房,解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010.06.19 六部委部署保障房规划:2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题。2015年末,基本建立全国住房保障基
14、础信息管理平台。评析:此次开始的房地产市场调控,力度之大,政策之严,是前所未有的。自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来,力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。5月份后,随着调控继续深化,尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后,6月份,房地产市场已加速异变,房价下降的趋势已越来越明确。分析政策我们可以看到,各项调控措施的主要意图是:增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价上涨。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小,但对投机性需求影响较大
15、。另外,新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛,对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。目前,全国各地房地产市场成交量持续大幅下滑,降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限,但房价下降大趋势已经显现,房地产市场已经重回深度调整通道,消费者继续观望乃至弃购,市气持续低迷,成交量加速下降,甚至不少楼盘出现了“零成交”。一度不愿意降价的开发商们,尝到了“零成交”的苦涩滋味,不得不放弃原有策略,进行降价促销或加大降价促销力度,有的甚至已在酝酿7折降价促销,使房价直接下降30%。从中央以及各地对近期房价过快上涨所出台的政策来不难看出,中央将继续推行“保稳定”的中心思想,继续
16、积极推进房地产调控。系列政策的出台虽然短期内因市场观望造成了成交量降低,房价下降但就长期而言,对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。未来一段时间内,楼市政策的出台将不会放松也不会过度打压,在维持市场稳定发展的前提下,预计将出台遏制房价过快上涨、促进楼市健康发展的相关配套政策和细则。三、兰州市房地产行业动态 2010.03.27 甘肃省房地产业协会第三届会员代表大会召开。 2010.03.28 在3月28日召开的“2010(第七届)中国商业地产行业年会”上,兰州市当选为“2010年中国商业地产最具投资潜力城市(区)”。 2010.04.22 2010中国兰州绿色低碳地产发展高峰论坛举行。
17、2010.05.10 中央电视台新闻频道共同关注栏目以“西部城市东部价、房价两年翻一番”披露兰州高房价,兰州某些楼盘被点名。 2010.05.13 在兰州市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让会议上,3宗国有建设用地分别以两亿五千一百万元、一亿两千万元和七千万元的高价拍出。 2010.05.13 甘肃(兰州)房地产新政分析研讨会举行。 2010.05.14 广州恒大95亿元承揽兰州九州生态园的改造项目,正式进军兰州地产业。 2010.05.26 国土资源部部署2010年城市土地价格调查和监测工作,调研35座高房价城市商品房成本,兰州名列其中。 2010.06.03 兰州市国土资源局公开拍卖和挂
18、牌出让的G1004号宗地起始价为单亩1688.71万元,仅起始价就已刷新了于5月13日产生的兰州最高成交单亩价787万元。 2010.06.05 兰州“抢地战”蔓延到郊县,永登土地拍出390万每亩的历史高价。 2010.06.11 数据显示,五月兰州房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅与4月份持平;环比上涨0.2%,涨幅相比四月份缩小2.8个百分点。四、市政动态 兰州市城区污水“全收集”管网敷设工程第一批项目3月5日开工建设白银路污水管道工程(安定门-东湖泵站)、西新线污水管道工程(河口新桥-西固14#路)、安宁东、西路、571#、585#路污水管道工程(刘沙公路-制配厂)、东岗东路污水管道工程
19、(五里铺桥-东岗立交桥)和罗锅沟污水管道工程(九州开发区洪道内)作为兰州市2010年实施的城区污水“全收集”管网敷设工程第一批项目,3月5日已全面开工建设。 兰州市西固污水处理厂、雁儿湾污水处理厂工程3月13日正式开工建设兰州西固污水处理厂位于西固区陈坪街道,整个项目用地377亩(含中水处理用地),一期用地128亩。工程总投资3.55亿元(含34公里配套管网、1座污水提升泵站),设计处理能力近期10万吨/日(2010年),远期20万吨/日(2020年),出水水质标准为补充水季节为一级A,非补充水季节一级B标准。西固污水处理厂建成后,将处理整个西固区的生活污水和部分工业废水。该项目已经列入200
20、8年国家新增中央预算内投资项目,由市城投公司投资建设,上海市政工程总院设计,中铁一局集团公司中标承担施工任务,甘肃方圆监理公司承担监理任务。其中34公里的管网工程委托市政工程管理处实施,已经于2009年6月开工。兰州市雁儿湾污水处理厂原设计规模为16万m/d,分两期建设。一期于1984年开始建设,1998年一期工程一级处理设施投入运行。2001年一期工程二级处理设施投入运行,工程规模为10万m/d,出水水质执行(GB897888)标准。二期工程于2001年12月开工建设, 2003年6月二期工程污水处理设施投入运行,规模为6万m/d,出水水质二期执行(GB89781996)标准。兰州市雁儿湾污
21、水处理改扩建工程包括对原设施的提升改造,对现有污水处理厂扩建,工程总投资3.719亿元(含22公里配套管网、1座污水提升泵站)。设计处理能力近期26万m/d(2015年),远期36万m/d(2020年)。出水水质达到一级B标准。雁儿湾污水处理厂改扩建项目建成后将处理城关区黄河以南,雷坛河以东、皋兰山以北区域的生活污水和部分工业废水。该项目由市城投公司和中国有色工程设计研究总院/北京恩菲环保股份有限公司(联合体)共同投资建设,由中国市政工程华北设计院有限公司设计,由中国恩菲工程技术有限公司和浙江海天建设集团有限公司(联合体)中标承担施工任务,甘肃蓝野建设监理有限公司承担监理任务。 七里河黄河大桥
22、维修加固(改造)工程3月20日开工3月20日,七里河黄河大桥实施封闭,对其下部结构桥墩及桥台实施加固改造,上部结构更换主梁。维修加固(改造)后的桥梁全长变为260.08米,桥面宽度由现在的18.4米加宽到23米,同时将改造南北滨河路的立交和引桥部分以及相关道路,并提高完善全线的绿化和配套照明等设施。该工程由兰州市城建设计院设计,兰州市政总公司承担施工,甘肃方圆监理公司承担监理工作,概算投资为7135万元,计划工期为8个月,预计11月底完工通车。第二章 上半年兰州市土地市场篇一、土地成交规模2010年上半年兰州市房地产用地供应总量达432320.6,成功出让9宗土地,面积276449.2,在全部
23、成功出让建设用地中,以拍卖出让方式供地4宗,面积71728.6,以挂牌出让方式供地5宗,面积204720.6。上半年兰州市土地总收益为101340万元,其中在全部供应建设用地中,以拍卖方式出让土地成交价款为58200万元;以挂牌方式出让土地成交价款为43140万元。二、土地成交结构上半年成交的9宗地块中,3宗为居住用地,2宗为居住兼容商业用地,1宗为商业居住用地、1宗为商业用地,1宗为商业、居住、办公用地,1宗为其他公共设施用地。第三章 上半年兰州商品住宅市场篇一、上半年商品住宅市场整体运行特征1、整体情况特征:新政以来,兰州楼市惨淡经营,商品房销售面积同比下跌44.84%,其中商品住宅销售面



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