中小容积率专题研究.pptx
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1、中小容积率研究,谁动了我的面积? 开发商挥之不去的心理底限 做满容积率,我们经常会碰到一些项目容积率做不满的情况,博志成营销提出: 容积率既定,通过产品组合赚钱,?,容积率与产品组合的关系:,在容积率低于0.3(超低)的情况下,可以判是一个非常高档的独栋别墅项目; 容积率0.30.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但密度有点大,如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,项目品位就相当提高了很多; 容积率0.50.8,一般的双拼、联排别墅项目,如穿插独栋别墅的话,密度将增大许多,即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响; 容积率0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的
2、话,密度相对增大,那么环境相比而言只能算是一般了; 容积率1.21.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点; 容积率1.52.0,正常的多层+小高层项目; 容积率2.02.5,正常的小高层项目; 容积率2.53.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差; 容积率3.06.0,高层项目(楼高100米以内); 容积率6.0以上,摩天大楼,先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值:(依据经验和规律),普遍思考,有对应关系?,注:(1)单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表,其可以有成倍的提高。 (2)按高层民用建筑设计防火规范(GB 50
3、045-95):在我国凡 10层及 10层以上,或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致,故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。,产品形式与容积率对应关系的经验取值:,多层+小高层? 这可不一定!,以容积率在1.0-2.0之间的中小容积率的项目为例,展开探讨:,物业类型选择模型,企业发展战略,宏观政策影响,竞争、差异化,土地经济性角度: 单方产值测算,产品组合如何选择,动态视角,容积率既定,则总面积已定 拆分容积率,优化产品组合,提升平均单方产值,从而提升销售利润率,单方产值测算,别墅卖到6800才能赶上多层的单方收益,卖到9900才能赶



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