中小容积率专题研究.pptx

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1、中小容积率研究,谁动了我的面积？ 开发商挥之不去的心理底限 做满容积率,我们经常会碰到一些项目容积率做不满的情况,博志成营销提出： 容积率既定，通过产品组合赚钱,？,容积率与产品组合的关系：,在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目； 容积率0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多； 容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响； 容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的

2、话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了； 容积率1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点； 容积率1.52.0，正常的多层+小高层项目； 容积率2.02.5，正常的小高层项目； 容积率2.53.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差； 容积率3.06.0，高层项目（楼高100米以内）； 容积率6.0以上，摩天大楼,先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）,普遍思考，有对应关系？,注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。 （2）按高层民用建筑设计防火规范（GB 50

3、045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。,产品形式与容积率对应关系的经验取值：,多层+小高层？ 这可不一定！,以容积率在1.0-2.0之间的中小容积率的项目为例，展开探讨：,物业类型选择模型,企业发展战略,宏观政策影响,竞争、差异化,土地经济性角度： 单方产值测算,产品组合如何选择,动态视角,容积率既定，则总面积已定 拆分容积率，优化产品组合，提升平均单方产值，从而提升销售利润率,单方产值测算,别墅卖到6800才能赶上多层的单方收益，卖到9900才能赶

4、上高层的单方收益,1,某项目单方产值测算表,单方产值测算,高层 + 低密度产品 利润型产品 以稀缺产品提升项目档次,项目容积率偏低 富余土地：做大花园、湖？还是分给低密度产品,地段、地段、地段,一线城市，北京金茂府，毗邻CBD核心区最近的成熟生活片区 占地面积15.6万方，容积率2.25 容积率2.0-2.5，通常思路，普通小高层？ 产品组合：高层产品 18层+24层,高层大花园，提升居住品质,单方产值测算,特殊的稀缺资源，将会影响细分市场的选择进而影响产品组合,稀缺资源影响,四线城市，项目占地面积48万方，容积率1.5。稀缺温泉资源优势，临近公园 单方产值角度考虑，产品组合初步思路：砖混多层

5、、小高层（地区无高层）,方向：温泉旅游度假为主题，带动住宅开发,产品：温泉旅游会馆，低密别墅为主，洋房为辅，小高层仅为补足容积率,企业发展战略影响,企业发展战略、品牌战略、产品线战略等等，都会对项目及产品组合有影响。,石家庄高新区水榭花都，项目占地面积5.3万方，容积率1.07 开发商初涉房地产行业，前两个项目均为普通住宅产品，期望转型，开拓产品线，打造企业品牌。各种高端产品都希望去尝试。 容积率在0.8-1.2，普遍思路，产品组合： 普通多层,？,产品组合：别墅+花园洋房+空中别墅（小高层）,宏观政策影响,企业不仅仅关注利润，还要考虑现金周转速度，有的时候，现金流比利润还要重要。,一线城市，

6、北京房山，临近房山线城铁。项目占地面积19万方，容积率1.6-1.8,2011年9月开盘，均价15000元/平，周边项目16000-17000元/平,定位现金流型项目，面向刚需，现金流是关键。 产品组合： 多层+ 小高层,竞争、差异化角度,某三级城市开发区，距离城市较远，行车20分钟。 项目占地面积14万方，容积率1.8 区域在开发项目较多，区域未来供应量大，竞争激烈，且多为当地知名开发商项目 竞争项目产品组合： 1. 占地14万方，容积率1.8，产品组合：11层小高层+18层中高层 2. 占地8.5万方，容积率2.1，产品组合：多层+小高层+高层 3. 占地11.5万方，容积率2.0，产品组

7、合：小高层+高层 4. 占地33万方，容积率1.1，产品组合：别墅+多层+小高层 如何在竞争中突围而出，是项目成功的关键,面对多重竞争，如何寻求差异化，破围而出？,竞争、差异化角度,总平图,方向： 18层 大花园 方向： 24层+洋房和少量叠拼,动态视角,考虑产品组合的同时，要考虑产品的发展与创新，尤其是大盘项目，要以发展的眼光去考虑。 如：多层升级为花园洋房 一代洋房升级为二代洋房 稀缺性带来的低密度物业的升值,18,洋房,18,退退台设计，有效利用光照,错错落布局，立面灵活,院入户花园，下沉花园,露顶层露台花园,院下沉花园,19,第二代 电梯洋房,花园 墅质 门廊 露台,花园：下沉式花园、空中花园、院子； 墅质：高低屋檐降低体量，类别墅； 门廊：入口门廊设计，凸显尊贵； 露台：有天有地，墅质生活。,6-9层？,更简洁大方，更有质感，注重细节及线条处理，并利用多种方式降低高度感,动态视角,Thanks 感谢您的时间,北京朝阳公园路19号佳隆国际大厦A座5层 邮政编码:100125 电话：010-65390228-8035 传真 : 010-65390198,