2012年8月市场与政策周期叠加下的土地市场_财通证券.pdf

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1、 请阅读最后一页评级说明和重要声明请阅读最后一页评级说明和重要声明 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 房地产投资专题报告房地产投资专题报告 证券分析师：金赟、赵月亮 SAC 证书编号：S0160511030004 SAC 证书编号：S0160511030006 Email： 2012 年 08 月 28 日 市场与政策周期叠加下的土地市场市场与政策周期叠加下的土地市场 2012 年年 8 月月 本期要点：本期要点： 在土地市场上，土地的供应由政府规划审批，受中央及地方政策的 引导。近年来，城市建设用地增速放缓，供应紧张。以北京为代表的大 城市， 为了缓解人口就业压力、 改善生活质量，

2、 亟需向外拓展城市边界。 与国外的大城市普遍采取建立卫星城的做法不同，由于存在交通不够便 捷、生活便利程度低、缺乏良好的就业机会、户籍流动不自由等多方面 的原因，目前看来建立卫星城的做法并不可行。而随着如高架、地铁等 交通设施的完善，就业机会的增加，以及配套设施的建设，大城市郊区 化是更加可行的路径。 农村土地流转政策的出台，加速了农村土地规模经营的进程。与之 呼应的农村宅基地流转，可以提高农村土地的使用效率，并且能够在未 来一段时期增加城市建设用地的供应，缓解供地紧张的局面。 根据土地性质的不同，土地市场又可以分成住宅及商业土地市场和 工业土地市场，它们的需求分别来自房地产开发企业和工业企业

3、。房企 的资金链和库存量是影响住宅及商业土地需求的两个重要因素，而工业 企业的利润是影响工业扩张和工业用地需求的重要因素。 在工业土地市场上，土地价格的影响因素是工业扩张的速度，地价 与投资增速的走势一致，但具有时滞性。在住宅及商业土地市场上，房 价与地价在走势上表现出良好的一致性，房价比地价领先上涨，这是因 为房企愿意接受的地价与未来房价预期相一致。当市场景气时，房价上 涨推动地价上涨，政府推地的积极性提高，同时开发商拿地意愿增强， 则土地成交上涨；反之，则土地成交惨淡。 就目前的土地市场而言，除商业用地之外，住宅用地和工业用地同 比都是负增长，但商业用地占全部土地面积的比例很小。这说明从整

4、体 上看，当前的土地市场仍不景气，暂时还未出现回暖的征兆。 相关报告相关报告 2010 年 8 月 26 日 对当前房地产市场几个重要问题 的理解及判断 2012 年 6 月 20 日 房地产投资专题：保障性住房对 房地产市场的影响分析 财通证券研究所财通证券研究所 2 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 正文正文目录目录 1. 土地交易规则土地交易规则 . 4 1.1. 城镇土地来源 . 4 1.1.1. 城市建设用地 ：增速放缓，供应有限 . 4 1.1.2. 新农村建设：农地征用，释放土地供应 . 9 1.1.3. 保障房建设：挤占约 30%的土地供应计划 . 10 1.2. 农

5、村土地流转 . 10 1.2.1. 农村土地政策与土地财产权 . 10 1.2.2. 现有的土地流转制度 . 11 1.2.3. 未来的土地供应：提高对空臵宅基地的利用 . 12 1.3. 土地招拍挂制度 . 13 1.3.1. 土地招拍挂制度的发展 . 13 1.3.2. 土地招拍挂制度的创新 . 14 1.3.3. 严厉打击开发商囤地现象 . 14 2. 土地供需状况土地供需状况 . 17 2.1. 供给面：受政策面导向 . 17 2.2. 需求面：受企业拿地意愿影响 . 18 2.3. 供需匹配：成交量与溢价率 . 21 3. 土地价格土地价格 . 23 3.1. 价格驱动因素 . 23

6、 3.2. 土地财政：高度依赖地价 . 25 3.3. 房地产对 GDP 的贡献 . 26 4. 总结总结 . 26 财通证券研究所财通证券研究所 3 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 图表目录图表目录 图 01：城市建成区面积增速减缓 . 5 图 02：城镇固定资产投资增速 . 6 图 03：商品住宅销售面积增速 . 6 图 04：北京建成区面积及增速 . 7 图 05：北京人口密度与道路长度的关系 . 8 图 06：北京郊区化与地铁规划 . 8 图 07：农村集体用地的构成 . 9 图 08：133 个城市土地供应面积 . 17 图 09：土地需求的影响因素分析 . 18 图 1

7、0：上市房企经营现金流出 . 19 图 11：上市房企投资/消费比 . 19 图 12：一二线城市商品住宅可售面积 . 19 图 13：一二线城市商品住宅库存消化时间 . 19 图 14：133 个城市住宅用地及商业用地的成交面积 . 20 图 15：工业企业利润影响工业用地成交量 . 20 图 16：工业、商业及住宅用地的成交量 . 21 图 17：133 个城市住宅土地供需匹配 . 22 图 18：133 个城市土地成交溢价率 . 22 图 19：房价、住宅地价、工业地价依次上涨 . 23 图 20：土地购臵面积与土地价格的高度相关 . 24 图 21：工业投资增速影响工业地价 . 24

8、图 22：土地出让收入占地方财政收入的比例很高 . 25 表 01：全国住房用地供应计划及实际供应情况 . 10 表 02：宅基地空臵面积估算 . 13 表 03：由房企自身原因造成且尚未处臵的房地产闲臵土地情况表 . 15 表 04：房地产相关税费 . 25 表 05：房地产占 GDP 的比重 . 26 财通证券研究所财通证券研究所 4 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 1.1. 土地交易规则土地交易规则 1.1.1.1. 城镇土地来源城镇土地来源 城镇土地的供应主要有两个来源，存量建设用地和新增建设用地。其中，存 量建设用地是城镇中未开发使用的建设用地， 新增建设用地是指征用农村

9、集体土 地，转为国家建设用地。 1.1.1.1.1.1. 城市建设用地城市建设用地 ：增速放缓，供应有限增速放缓，供应有限 存量建设用地的供应主要取决于本级政府规划、 省级政府审核和国务院批准。 2007 年 1 月，国土资源部在对城市建设用地审批方式做出重大调整的文件 中规定： （1）省级国土资源管理部门将把本行政区域内所有需报国务院批准的城 市建设用地请示汇总，连同对各城市农用地转用和土地征收方案书面审查意见， 报省级政府同意后，由省级政府一年一次性呈报国务院，同时抄送国土资源部和 派驻地区的国家土地督察局； （2）城市建设用地经国务院批准后，由省级国土资 源管理部门对城市政府报送的农用地

10、转用和土地征收实施方案进行审核， 符合要 求的建议省级政府予以同意。 省级政府在审核同意城市农用地转用和土地征收实 施方案后，应将有关情况报国土资源部备案，同时抄送派驻地区的国家土地督察 局； （3）城市农用地转用和土地征收实施方案经省级政府审核同意后，由城市政 府予以公告，国土资源管理部门具体实施，按国家有关政策组织征地和供地。城 市国土资源管理部门要按季度汇总城市建设用地的具体供应情况， 填报城市建设 用地供应情况有关备案表，分别报省级政府和国土资源部备案。 充分的土地供应是城镇建设的根本条件， 城镇建设用地具有数量有限且相对 稀缺的特点。2010 年，城市建成区占城市城区面积的比例仅为

11、22.42%，比 2007 年的占比仅增加了 2.27%。城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、 市政公用设施和公共设施基本具备的地区， 可以反映一定时间段城市建设用地的 规模、形态和实际使用情况。 财通证券研究所财通证券研究所 5 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 图图 01：城市建成区城市建成区面积增速减面积增速减缓缓 数据来源数据来源：国土资源部国土资源部、Wind 资讯、资讯、财通证券研究财通证券研究所所 自 95 年至今，城市建成区的面积数量仍保持增长的势头，但其增速在 03 年 左右达到峰值。我们对城市建城区的面积增速变化的原因进行分析： 98 年，福利分房制度被

12、取消，住宅商品化市场兴起，城市建成区面积增速 出现一个小幅的波动； 99 年，亚洲金融危机结束，加上 01 年中国加入世贸组织，经济迎来高速增 长，城市建成区面积增速进入快速上升的通道； 我国的重工业化进程在 03-04 年达到白热化，城镇固定投资增速加快，工业 所需的土地面积增加。而商品房市场的发展在 05 年亦达到一个高峰，住宅 土地市场的需求快速增长。同时，03-05 年期间国有企业改制，企业解除制 度束缚，极大地提高了经营效率以及盈利能力。在诸多因素作用下，城市建 成区面积增速亦在这个时期达到峰值； 城市建成区面积增速在 07 年和 09 年出现两个小高峰， 我们判断这很可能是 由房地

13、产投资推动的。商品房销售面积增速的高峰分别在 07 年 8 月以及 09 年 11 月，说明城市建成区面积增速的两个小高峰应该是由住宅土地市场的 需求推动形成。 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000平方公里 全国:城市建成区面积 建成区面积增速（右） 财通证券研究所财通证券研究所 6 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 图图 02：城镇固定资产投资增速城镇固定资产投资增速 数据来源数据来源：国家统计局、国家统计局、Wind 资讯、资讯、财通证券研究财通证券研究

14、所所 图图 03：商品住宅销售面积增速商品住宅销售面积增速 数据来源数据来源：国家统计局、国家统计局、Wind 资讯、资讯、财通证券研究财通证券研究所所 注：注：05 年年 8 月商品住宅销售面积同比达到月商品住宅销售面积同比达到 592.95%，同时，同时 06 年年 8 月的销售面积同比仅为月的销售面积同比仅为-72.77%，为了不影响，为了不影响 图表效果，我们将这两个极值去除图表效果，我们将这两个极值去除。 对大城市而言，城镇建设用地稀缺的问题尤其严重。特别地，当近年来城市 建成区的绿化率提高，可供建设用的建成区面积占比更少。 以北京为例， 05-09 年这五年来建成区面积的平均增速仅

15、为 2.69%，增长速 度十分缓慢。 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 200020012002200320042005200620072008200920102011 亿元 城镇固定资产投资完成额 城镇固定资产投资同比增速（右） -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 商品住宅销售面积同比 财通证券研究所财通证券研究所 7 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 图图 04：北京北京建成区面积及增速建成区面积及增速 数据来源

16、数据来源：国土资源部、国土资源部、Wind 资讯、资讯、财通证券研究财通证券研究所所 为了扩大城市建成区的面积， 国际的一些大都市普遍会采用建设卫星城和郊 区化两种方式。以同在亚洲的韩国为例，在上个世纪 60 年代，韩国的城市化进 程加速，人口出现向大城市（汉城和釜山）转移的趋势，导致大城市的人口密度 急剧上升。为了缓解人口快速增长的压力，在 1989 到 1992 年间，韩国政府批准 建设了汉城（首尔）绿带外的五个卫星城，发展服务业或工业，创造就业机会吸 收劳动力。 然而，想要在中国的大城市周边建立卫星城，却面临着诸多困难，例如交通 不够便捷、生活便利程度低、缺乏良好的就业机会、户籍流动不自

17、由等。相对而 言，国内大城市的郊区化进程要快得多。 北京郊区化大约在 20 世纪 80 年代中后期开始，主要表现为人口郊区化，即 城市中心区人口外迁，和工业郊区化。城市交通的发展在很大程度上促进了郊区 化的进程。04-05 年，随着北京道路长度的增加，人口密度急剧下降，呈明显的 反向关系。然而 07 年之后，道路长度与人口密度的反向关系被破坏，道路长度 明显减少。造成这种现象的可能原因是路面交通过于拥堵，地铁作为替代交通工 具被广泛使用。 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 20022

18、003200420052006200720082009 平方公里 北京:城市建成区面积 北京:城市建成区面积增速 财通证券研究所财通证券研究所 8 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 图图 05：北京人口密度与道路长度的关系北京人口密度与道路长度的关系 数据来源数据来源：国土资源部、国土资源部、Wind 资讯、资讯、财通证券研究财通证券研究所所 从 07-12 年，北京地铁的运营总里程从 142 千米增加到 440 千米，运营线路 从 4 条进展到 15 条。根据规划，到 2015 年北京将完成 19 条轨道交通线路，总 长将达到 561 千米。地铁的快速发展，为居民的长距离出行提供了

19、便捷的条件。 图图 06：北京郊区化与地铁规划北京郊区化与地铁规划 数据来源数据来源：财通证券研究：财通证券研究所所 注：虚线框出部分是北京四环所在的位臵。注：虚线框出部分是北京四环所在的位臵。 800 1,200 1,600 2,000 2,400 2,800 5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 人/平方公里 公里 北京:城市实有道路长度 北京:城市人口密度（右） 财通证券研究所财通证券研究所 9 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 1.1.2.1.1.2. 新农村建设：新农村建设：农地征用农地征用，释放土地供应，释放土地供应 社会主义新农村

20、建设在党的十六届五中全会提出， 是我国现代化进程中的重 大历史任务。由于现存的土地制度极大程度地限制了农村规模化经营的发展，因 此在新农村建设中，土地问题是极其重要的一个方面。2005 年，温家宝在当 前农业和农村工作需重视的问题讲话中提到， （1）要坚持土地基本经营制度不 动摇。 在家庭承包经营的基础上， 可以通过产业化经营等方式引导农民进入市场， 可以在土地承包经营权自愿、 依法、 有偿流转的基础上逐步扩大土地的经营规模； （2）要严格控制建设占地。近些年，大量农用地转为非农用地，不仅为工业和 城市发展提供了土地资源，而且通过土地征用和出让，为城市建设筹集了大量资 金，这是一些地方城市建设

21、之所以能快速发展的一个重要原因，但这也是以对农 民补偿偏低、牺牲大批良田为代价的； （3）要依法加强土地管理，无论是土地承 包、流转，还是土地征收征用，要充分运用法律手段，切实保障农民的土地财产 权利。 图图 07：农村集体用地的构成农村集体用地的构成 数据来源数据来源：财通证券研究：财通证券研究所所 在新农村建设的名义下，大量农村集体土地经由征用转为国家建设用地，掀 起了农地征用的大潮。以及土地流转政策中允许流转的农地，主要是村办及乡镇 企业用地以及宅基地，农地征用和流转可以极大地释放土地供应。 农村土地 农用地 耕地 园地 林地 牧草地 其他农用地 集体建设用地 农村居住用地-宅基地 农村

22、公共服务及基础设施用地 村办及乡镇企业用地 财通证券研究所财通证券研究所 10 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 1.1.3.1.1.3. 保障房建设保障房建设：挤占约挤占约 30%30%的土地供应的土地供应计划计划 近年来，中央对保障性住房的建设十分重视，在土地供应计划中也特地指出 提供给保障性住房的计划供应面积。在上一篇房地产专题报告保障性住房对房 地产市场的影响分析中，我们详细阐述了保障性住房的建设对房地产市场的当 期及长期影响，这里我们不再展开叙述。 从长期来看，保障性住房与商品房在对土地的需求上构成竞争关系。保障性 住房具备政策优势，地方政府必须要为保障性住房的建设供应土地

23、，在土地供应 量有限的情况下，将挤占商品房所需的土地面积。 2012 年计划开工保障房 700 套，而在今年的土地供应计划中，保障性住房 的计划供应土地面积约占全部计划供应面积的 30%。 2011 年保障性住房的实际供 应土地面积占全部实际供应面积的 35.4%。 表表 01：全国住房用地供应计划全国住房用地供应计划及实际供应情况及实际供应情况 单位：单位： 万公顷万公顷 计划供地计划供地 面积面积 实际供地实际供地 面积面积 计划完计划完 成率成率 其中：计划供应其中：计划供应 保障性住房面积保障性住房面积 其中：实际供应其中：实际供应 保障性住房面积保障性住房面积 保障房保障房 实际实际

24、供供 应应占比占比 2009 / 7.64 / / 1.10 14.4% 2010 18.47 12.54 67.9% 6.58 3.24 25.8% 2011 21.8 13.59 62.3% 7.74 4.81 35.4% 2012 17.26 / / 5.01 / 29.0%* 数据来源数据来源：国土资源部国土资源部、财通证券研究财通证券研究所所 注：注：2012-保障房供应保障房供应占比占比*是通过计算是通过计算 计划供应保障性住房面积计划供应保障性住房面积/计划供地面积计划供地面积 得到得到 1.2.1.2. 农村土地流转农村土地流转 1.2.1.1.2.1. 农村农村土地土地政策政

25、策与土地财产权与土地财产权 与农村土地分配政策相对应的， 农民法定的土地财产权包括土地承包经营权、 宅基地使用权和集体收益分配权等。 财通证券研究所财通证券研究所 11 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 土地承包经营权指农民有权承包经营土地。 农村土地承包法中规定，农 村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。 任何组织 和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。 当农村土地 承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。农村土地承包采取农村集体 经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒 滩等农村土地，可以采取招标、

26、拍卖、公开协商等方式承包。 除了向集体经济组织申请承包土地， 农民还可以向集体经济组织提出申请宅 基地，即用于建造自己居住房屋的农村土地。根据国土资源部关于加强农村宅 基地管理的意见 ，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有 一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。宅基地属于集体所有，任 何集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。 现有的土地政策是限制农村快速发展的原因之一， 而农村土地流转则是解决 这个问题的有效途径。但是，在农村土地流转的过程中，需要保护农民法定的土 地财产权不受侵犯。 1.2.2.1.2.2. 现有的土地流转制度现有的土地流转制度 200

27、8 年， 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定指出：按 照依法自愿有偿的原则，不改变土地集体所有性质，不改变土地用途不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农 民土地承包权益的条件下，允许农民以出租、转包、互换、股份合作出租、转包、互换、股份合作等形式流转 土地承包经营权土地承包经营权，发展适度规模经营适度规模经营。 党的十七届三中全会和 2009 年中央 1 号文件专门就农村土地流转问题出台 了相关政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流 转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股 份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形

28、式的适度规模经营多种形式的适度规模经营。有条件的地 方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。 财通证券研究所财通证券研究所 12 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 农村土地流转后，土地的用途不发生改变，同时所有权仍然属于集体，土地 的承包权仍然属于承包人，但是经营权归受让人所有。也就是说，农村土地流转 的实质就是土地承包经营权的流转。 按照规定，农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。的确，农村 土地流转为农民带来了“第一桶金” 。例如在广东的南海模式中，村庄组成股份 公司向工业投资方出租农地，地租收益按股在农户和集体之间分红；在昆山模式 中，由村民私人集资

29、在农村建设用地上盖标准厂房与台商“联营” ，租金年底分 红。 与农村土地流转相呼应的，还有宅基地的流转宅基地的流转。由于城镇化进程的推进，许 多农民进城务工，造成房屋空臵，宅基地未能充分合理利用的现象。 目前国内的宅基地流转有温州模式、义乌模式、天津模式等。温州模式和义 乌模式都是将集体土地先征为国有，再按国有土地相关规定办理土地流转；而天 津模式是用宅基地换城市建筑用地指标。即农民整体拆迁，异地集中建设住房臵 换原有住房， 原有宅基地统一组织复耕， 实现耕地占补平衡； 节省下来的宅基地， 换取城市建设用地指标，出让给开发商，换取建设资金。天津模式相当于将宅基 地一部分转为耕地，另一部分转换城

30、市建设用地，可谓是两全其美，我们判断其 在全国推广的可能性较大。 1.2.3.1.2.3. 未来未来的土地供应的土地供应：提高对空臵宅基地的利用提高对空臵宅基地的利用 宅基地的流转可以提高土地的使用效率，有效地增加城市建设用地，从而解 决土地供应紧张的问题。宅基地的空臵与农民进城务工的城镇化进程密切联系。 因此，我们可以通过城镇化的过程来大致估算可以征用的宅基地面积。 据统计数据显示，2011 年进城务工农民的存量达到 2.5 亿人，且仍然处于 持续增长的阶段。我们假设农民工存量以 3%左右的平均速度增长，则每年新增 财通证券研究所财通证券研究所 13 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报

31、告 农民工数量约 0.09-0.10 亿人。农村宅基地的人均面积不得超过省（区、市）规 定的标准，我们参照北京、上海、广州以及重庆的标准，估算出人均宅基地约为 0.23 亩/人，则可以大致估算出空臵的建设面积。通过提高使用效率，这部分空 臵的宅基地，至 2015 年预计总共能够产生约 904 万亩的新增建设用地，占 2010 年全国建成区面积的 15%。 表表 02：宅基地空臵面积估算：宅基地空臵面积估算 年度年度 农民工存量农民工存量 （亿人）（亿人） 存量增速存量增速 每年新增农民工数量每年新增农民工数量 （亿人）（亿人） 宅基地空臵宅基地空臵建筑建筑面积面积 （万亩万亩） 2009 2.

32、3 2010 2.4 4.35% 0.1000 230.25 2011 2.5 4.17% 0.1000 230.25 2012E 2.6 3.99% 0.0996 229.42 2013E 2.7 3.80% 0.0989 227.72 2014E 2.8 3.62% 0.0978 225.12 2015E 2.9 3.44% 0.0962 221.62 数据来源数据来源：国家统计局国家统计局、财通证券研究财通证券研究所所 1.3.1.3. 土地招拍挂土地招拍挂制度制度 土地是开发商投资建设房地产必不可缺的资源。 政府出让土地及开发商购买 土地的过程主要是通过招拍挂制度来实现的。对于开发商而

33、言，购买土地是一笔 大额支出，据测算，土地成本约占开发商建筑开发总成本的 1/3 左右。 1.3.1.1.3.1. 土地招拍挂制度的发展土地招拍挂制度的发展 2004 年 3 月，国土部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 ，规定从 2004 年 8 月 31 日起，所 有经营性项目用地使用权一律要采用招标、拍卖、挂牌方式进行出让，掀起了地 产界的 “土地革命” 。 自此， 我国土地供应方式由协议出让全面转向招拍挂出让， 土地交易正式进入市场化时代。 2010 年 3 月，国土资源部副部长贠小苏在“进一步加强房地产用地供应和 监管电视电话会议”上

34、表示，为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨，将在 财通证券研究所财通证券研究所 14 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 试点城市采取“综合评标” 、 “一限多竞” 、 “暗标”及“限房价、竞地价”等办法 实现对高价土地的抑制。 2011 年 5 月，国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的 意见要求，积极发挥招拍挂在市场配臵土地资源中的作用，完善商品住房用地 预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保 持地价平稳合理调整。该意见肯定了“限房价、竞地价” 、 “限地价、竞房价” 、 “商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种

35、招拍挂 创新做法。 1.3.2.1.3.2. 土地招拍挂制度的创新土地招拍挂制度的创新 当保障性住房的建设扩大规模后，土地招拍挂出现了一些创新做法： （1）限地价，竞保障房面积：把土地成本转化为增加建设保障房，也可以 看作政府对参与保障房建设企业的一项政策优惠。这种土地出让方式，一方面能 够有效避免地价过高、 “地王”频出；另一方面将开发商对土地的竞争转移到对 保障性住房的配建上，有利于地方政府完成保障房的建设任务，减轻地方政府建 设保障房的财政负担。 目前， 北京、 广州等多地已采取此种方式进行 “招拍挂” 。 （2）商品住房用地中配建保障性住房：在普通商品住宅小区中配建一定比 例保障性住房

36、的开发模式。保障性住房可以享用到较好的公共设施配套服务，有 助于降低居住区内低收入群体和其他收入群体的社会距离， 使住宅质量和城市邻 里的生活环境质量都得到提升。北京、武汉、广州等城市某些项目就采用这种方 式。 1.3.3.1.3.3. 严厉打击开发商囤地现象严厉打击开发商囤地现象 自 2010 年以后，国土部开始关注房地产市场，将“加大土地供应特别是保 障房用地供应” 、 “打击囤地炒地” 、 “抑制高地价”作为主旋律。为了控制供应， 抬高房价，实现利润最大化，开发商的囤地现象曾是广泛关注的社会热点问题。 2010 年 12 月，国土部披露了因房地产开发企业自身原因造成且尚未处臵的 财通证券

37、研究所财通证券研究所 15 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 26 宗住宅闲臵土地相关情况。在整改到位前，国土部将暂停相关企业参加新的 土地竞买活动。这是国土部严厉打击开发商囤地的一个措施。 表表 03：由房企自身：由房企自身原因造成且尚未处臵的房地产闲臵土地情况表原因造成且尚未处臵的房地产闲臵土地情况表 省省 市市 县县 项目名称项目名称 受让人受让人 土地用途土地用途 供地面积供地面积 合同签订合同签订 时间时间 约定开工约定开工 时间时间 北北 京京 北 京 市 市 辖 区 本级 环宇商住楼 C 座住宅 楼 北京首元房地产开 发有限公司 住宅用地 0.244158 2003年0

38、3 月 09 日 2003年09 月 05 日 本级 石榴庄住宅小区西 区 北京市永联房地产 开发有限责任公司 住宅用地 2.863965 2004年08 月 31 日 2005年02 月 27 日 本级 井田花园专家居住 小区项目 C-6 号地 北京井田房地产开 发有限公司 住宅用地 4.675748 2004年04 月 01 日 2004年09 月 28 日 本级 井田花园专家居住 小区 C-2 区 北京井田房地产开 发有限公司 住宅用地 10.58448 2004年07 月 14 日 2005年01 月 10 日 本级 井田花园专家居住 小区 C-4 区 北京井田房地产开 发有限公司 住

39、宅用地 11.60135 2004年08 月 30 日 2005年02 月 26 日 上上 海海 上 海 市 市 辖 区 本级 上海德天臵业公司 上海德天臵业公司 住宅用地 8.8253 2002年01 月 10 日 本级 松江内-21-3 号地块 上海仓桥房地产经 营有限公司 住宅用地 4.46487 2001年12 月 11 日 2002年02 月 10 日 本级 新桥镇-100 号地块 上海君杰房地产开 发有限公司 住宅用地 1.5939 2003年12 月 23 日 2004年06 月 30 日 本级 雅仕阁 上海莘迪房地产有 限公司 住宅用地 1.4424 2001年05 月 11

40、日 2002年05 月 11 日 本级 闵行区七宝镇 645 街 坊 5/1 丘 上海宝静臵业有限 公司 住宅用地 6.4496 2003年12 月 29 日 2004年12 月 29 日 江江 苏苏 无 锡 本级 塔影苑东北侧地块 无锡市电仪房产开 发有限公司 其他普通商 品房用地 0.1825 2004年05 月 28 日 2004年10 月 31 日 徐 州 睢宁县 徐州市建业房地产 开发有限公司建商 住房 徐州市建业房地产 开发有限公司 其他普通商 品房用地 0.856 2006年11 月 06 日 2007年05 月 06 日 福福 建建 漳 州 本级 2006G04 龙文天利房地产

41、开 发有限公司 住宅用地 0.2869 2006年11 月 24 日 2007年11 月 20 日 东山县 成片开发用地 福建东嘉建设开发 有限公司 住宅用地 47.27 1992年08 月 22 日 1993年08 月 22 日 河河 南南 郑 州 本级 2005（12） 健泰企业有限公司 住宅用地 28.30593 2005年11 月 11 日 / 湖湖 北北 武 汉 本级 湖北天马臵业有限 责任公司住宅用地 湖北天马臵业有限 责任公司 住宅用地 2.4359 2003年03 月 15 日 / 省 直 辖 天门市 古姿昌源（天门）房 地产有限公司 古姿昌源（天门） 房地产有限公司 住宅用地

42、 3.765901 2006年05 月 25 日 / 天门市 古姿昌源（天门）房古姿昌源（天门）住宅用地 1.241257 2005年09/ 财通证券研究所财通证券研究所 16 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 县 级 行 政 单 位 地产有限公司 房地产有限公司 月 23 日 天门市 古姿昌源（天门）房 地产有限公司 古姿昌源（天门） 房地产有限公司 其他普通商 品房用地 0.352268 2008年09 月 08 日 2008年12 月 30 日 天门市 古姿昌源（天门）房 地产有限公司 古姿昌源（天门） 房地产有限公司 住宅用地 0.355064 2005年09 月 23 日

43、/ 天门市 古姿昌源（天门）房 地产有限公司 古姿昌源（天门） 房地产有限公司 住宅用地 0.649716 2005年09 月 23 日 / 天门市 古姿昌源（天门）房 地产有限公司 古姿昌源（天门） 房地产有限公司 住宅用地 1.085825 2006年05 月 25 日 / 天门市 古姿昌源（天门）房 地产有限公司 古姿昌源（天门） 房地产有限公司 其他普通商 品房用地 0.3789 2008年09 月 08 日 2008年11 月 08 日 湖湖 南南 长 沙 长沙县 湖南三湘未来之家 臵业有限公司 湖南三湘未来之家 臵业有限公司 住宅用地 58.8448 2004年12 月 27 日

44、2005年12 月 30 日 郴 州 本级 住宅 资兴市第一建筑安 装有限公司 住宅用地 1.39991 2004年08 月 20 日 2004年09 月 28 日 云云 南南 玉 溪 峨山彝族 自治县 “水晶山”经济适用 住房 峨山县房地产开发 总公司 住宅用地 1.547 2002年07 月 05 日 / 数据来源数据来源：国土资源部、国土资源部、网易房产、第一财经日报、网易房产、第一财经日报、财通证券研究财通证券研究所所 2012 年 6 月，国土部出台闲臵土地处臵办法 ，于 7 月 1 日起实行。2011 年 12 月， 闲臵土地办法（修订草案） 向社会征求意见，正式出台的文件与修 订

45、草案并没有太大的出入。 闲臵土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用 权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设 的国有建设用地。 （1）如未规定动工日期的，自用地使用合同生效日起满 1 年未 动工建设的及（2）已动工开发，但开发面积不足应动工面积 1/3 或已投资额不 足总投资额 25%的均认定为闲臵土地。 该办法规定，对于认定为闲臵土地的，有 5 种处臵方案可选择，包括： （1）签订补充协议， 延长动工开发建设期限，但延长动工期不得超过 1 年； （2） 改变土地用途并重新办理有关手续； （3）安排临时使用，但临时使用期限最长不 得超过 2 年； （4）协议有

46、偿收回土地使用权； （5）对于已缴土地款、落实项目资 金但因规划调整造成闲臵的，可进行价值相当的土地臵换。 对于未能就处臵方案达成一致的，按以下方案处理： （1）闲臵满 1 年的，向 土地使用者下达 征缴土地闲臵费决定书 ， 按土地出让或者划拨土地价款的 20% 财通证券研究所财通证券研究所 17 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 征缴土地闲臵费； （2）未动工开发、土地闲臵满 2 年的，向土地使用者下达收 回国有建设用地使用权决定书 ，可无偿收回土地使用权。 该办法虽然明确规定了对开发商闲臵土地的处理方案，但开发商仍然有 办法进行规避，逃避处罚。例如政策中对投资的定义模糊，若投资中

47、考虑土地购 臵费，则总投资额的 25%是个比较容易达到的标准线，并不能对开发商的囤地行 为构成约束力。因此，对于该政策能否有效地执行，我们持后续观望态度。 2.2. 土地供需状况土地供需状况 2.1.2.1. 供给面：供给面：受政策受政策面面导向导向 土地的供应取决于政府规划和审批，因此在很大程度上取决于政策的引导。 例如 10 年 4 月，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （又 称“新国十条” ） ，提出“坚决抑制不合理需求，增加住房有效供给” 。为了增加 住房供给，势必要增加土地供给。在政策推动下，10 年政府大量增加了土地的 供应面积，比 09 年同比增长 38.9%。

48、图图 08：133 个城市个城市土地土地供应面积供应面积 数据来源数据来源：中指研究院中指研究院、财通证券研究财通证券研究所所 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 万平方米 土地供应面积 年平均供应面积 供应面积同比（右） 国四条出台 新国十条出台 新国八条出台 财通证券研究所财通证券研究所 18 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 2.2.2.2. 需求面：需求面：受受企业企业拿地意愿拿地意愿影响影响 按用途分，土地可以分成三类：工业用地、商

49、业用地和居住用地。工业用地 是指提供给工业企业用于生产和经营， 商业用地和居住用地主要是开发商用来建 设商业写字楼和普通商品房等。因此从需求面的角度来看，工业用地的需求受厂 商拿地意愿影响，而商业用地与居住用地主要受开发商拿地意愿影响。 图图 09：土地需求的土地需求的影响影响因素分析因素分析 数据来源数据来源：财通证券研究：财通证券研究所所 从房企的资金状况来看， 09 年下半年至 10 年上半年是资金相对宽松的阶 段，而 10 年下半年起银行信贷紧缩，资金链趋于紧张。我们用上市房企投资消 费比来衡量其投资意愿， 则房企在09年四季度到10年二季度之间投资意愿极高， 10 年下半年起投资意愿显著减弱。 土地需求 工业用地 商业用地 居住用地 工业企业 拿地意愿 开发商 拿地意愿 开发商 资金链 开发商 库存量 工业企业 的利润 财通证券研究所财通证券研究所 19 宏观经济宏观经济 证券证券研究报告研究报告 从库存量来看，10 年上半年以前开发商库存较低，自 10 年下半年起库存不 断攀升，持续至 12 年上半年，开发商库存压力始终存在。 当资金相对宽松，库存低位时，房企拿地意愿强烈，因此住宅用地和商业用 地成交面积较高。当资金链紧张，去库存压力增大时，房企的拿地意愿很低，住 宅及商业用地的成交相对较差。 图图 10：上市上市房房企企经营经营现金