2010年上半年长沙房地产市场研究报告_50P_世联.pdf

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1、 1 世联地产 长沙市场研究部 2010-7-15 长沙房地产市场研究系列之 长沙市1-6月房地产市场播报 2010年第7期 总第28期 2 世联地产 长沙市场播报（第28期） 主 办：长沙世联兴业房地产顾问有限公司 总 监 制：王 阳 主 编：许向波、朱益荣 编辑组成员：李紫乔、刘超、邓京臣、谭艳雄、李亚黎、韦璐璐、梁达、杨蔚翔、路宁涛 说明：本播报数据来源于市场调查、相关信息平台及世联集团数据 平台，分析结果仅供参考。播报旨在反映长沙普通住宅的市场表现、 长沙各片区二级市场价格，为市场研究提供相关依据，播报中的信 息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。 3 世联地产 长沙市场播报（第28

2、期） 本期摘要/Abstract： 一、概述 过去的 2009 年全国的房地产经历了一个从低谷到高峰的 V 型反转，今年的市场在新 政出台前一路呈现量升价涨的态势，全国各地的房价都涨到了历史最高位，快速上涨的房 价已经偏离了市场的需求，超出了百姓的购买力，为此国家出台了一系列的调控政策，以 遏制和稳定房价，在市场上引起了不小的波澜，在高房价下，长沙房产市场走向将会何去 何从？ 此前历次“空调”的教训也仿佛向世人昭示着近期调控的“式微”，但“愈调愈高”的 房价却已实实在在地超出了民众的承受能力。在“民生”问题恶化、高房价备受诟病的情 况下，未来政府调控的走向还将继续牵动着亿万人民的神经。 二、1

3、0年上半年房地产市场特征 1.土地市场 上半年，全市招牌挂出让土地挂牌46宗，土地面积194.49万。其中，商业（商住 综合）用地挂牌27宗，土地面积102.63万；住宅用地挂牌8宗，土地面积50.41万； 工业用地挂11宗，土地面积41.45万。 土地实际成交39宗，成交面积178.89万，成交总金额752367万元。其中，商业 （综合）用地成交面积 82.03，成交金额 565616 万元，成交均价 456.80万元/亩；住 宅用地成交面积 50.41 万，成交金额 160490万元，成交均价 212.27万元/亩；工业用 地成交面积46.45万，成交金额26261万元，成交均价37.70

4、万元/亩。 2.住宅市场 （一） 上半年全市新建纯商品房累计批准预售888.83万平米，同比增长54.94%；其中内 五区新建商品房累计批准预售663.23万，同比增长83.52%。 （二） 上半年内五区新建纯商品房销售备案 11.01 万，同比增长 42.51%，其中内五区 新建纯商品房销售备案741.90万，同比增长48.84%。 （三） 上半年内五区新建纯商品房签约均价 5167 元/，同比上涨 19.52%，其中住宅均 价为4895元/，同比上涨19.30%。 （四） 上半年内五区新建纯商品房（含经适）备案均价为4194元/，同比上涨20.74%， 其中住宅3954元/，同比上涨20.

5、17%；内五区新建商品房（含经适）备案均价 为4699元/，同比上涨20.19%，其中住宅4389元/，同比上涨18.96%。 4 世联地产 长沙市场播报（第28期） 目录/Contents 第一部份 长沙上半年房产市场点评 5 第二部分 土地市场播报 8 1. 土地资讯 8 2. 土地信息 9 第三部分 二级市场播报 10 1预售分析 10 2. 销售分析 12 3. 供销比分析 14 4. 市场存量分析 16 5. 二级市场特征小结 17 第四部分 区域板块分析 18 1. 岳麓区分析 18 2. 开福区分析 28 3. 天心区分析 32 4. 雨花区分析 37 5. 芙蓉区分析 42 6

6、. 星沙县分析 45 5 世联地产 长沙市场播报（第28期） 第一部分 上半年长沙房产市场点评 当前中部各市房地产形式的基本判断 从中部六省会情况来看，一季度各市房价同比均出现较大上扬，这也是中央签发“史上最 严厉房地产政策”的重要原因；而从二季度商品房实时签约情况来看，多数城市均出现成 交量下跌，而房价坚挺的情形；这实际上是由于去年开发商有较大的盈余，同时也是出于 对新政的一种试探，政府、开发商与购房者进入了一种所谓的“博弈”状态。要打破这种 僵局，核心问题就是这种政策能坚持多久，以及地方政府实际的执行力度。对此，我们仍 拭目以待。 上半年中部五省会商品房新上市量及备案量同比增幅较大。上半年

7、中部六省会中除太原外， 其他五省会新增批准预售量同比增幅较大；除南昌外，其他五省会销售备案量同比增幅较 大，其主要原因是由于去年下半年以来房地产销售形势火爆，房价直线上扬，开发商对房 地产市场信心恢复，投资增多，开发时间缩短，促进了新房上市量的增加；销售备案量继 续保持较高增长，这其中既有备案时间推后造成的惯性效应，也有去年同期基数较低的原 因。 商品房价继续上扬，房价同比涨幅扩大。从房价来看，上半年中部六省会房价涨幅较为明 显，住宅均价同比涨幅最低的郑州涨幅也达到10%，最高者合肥，同比涨幅超过30%。与 去年全年均价涨幅比较来看，各市房价涨幅也均有较大提高。房价快速上扬，已经引起了 政府部

8、门的高度重视，在中央出台了系列政策后，各级地方政府相关政策也在陆续出台。 由于房价与城镇居民人均可支配收入有不同程度上扬，中部六省会预期房价收入比有增有 减。从房价收入比来看，由于各市房价与城镇居民人均可支配收入都有增长，使得各市预 期房价收入比相较去年全年有增有减；长沙预期房价收入比为5.5，这表明若按上半年可支 配收入预计全年，长沙仍将是中部六省会唯一房价收入比比较合理的城市。 半年累计数据仍然量价齐升，单月同比下降已经开始 从数据来看，上半年长沙楼市“量价齐升”的态势十分明显。内五区商品住宅总成交量为 597.16万平米，同比上升56.95%。从各月情况看，1-5月份，各月销售量同比均大

9、幅度增 长；其中 1、3、4、5月份 4个月销售量环比均有所增长，在传统淡季 2月份，环比下降 66.6%，同比上涨63.66%。从6月份开始，商品住宅销售量同比、环比均出现较大幅度的 6 世联地产 长沙市场播报（第28期） 下降，政策对成交量的影响开始体现。 成交量同比激增，价格也一路攀升。1-6 月商品住宅备案成交均价 4661 元/，同比上涨 16.06%；从各月情况来看，1-6月各月成交价格同比增长幅度都在12%-23%之间。从6月 份情况来看，成交量和成交均价环比均出现明显下降。6月商品住宅销售面积84.80万平米， 同比下降22.65%，环比下降30.21%；成交均价4798元/，

10、同比上涨22.78%，环比下降 3.78%。考虑到去年6月份房价已在“小阳春”的基础上开始迅速上涨，今年16.06的同 比涨幅明显说明房价仍然处于较高位置，即便相比 5 月份略有下降，楼市“拐点”的说法 也尚难定论. 2010年上半年是一个调控政策出台相对比较密集的时期，上至中央部委下至各级地方政府 均有相关的涉房政策颁布实施。但长沙上半年的总体市场表现来看，政策的对房价的打压 效果来看却收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到遏制。究其原因，主要还是政府政 策的着力点在房价过高的一线城市，对房价相对较低和刚需客户群体较大的二、三线城市 而言，政策调控的效果不会立竿见影。但随着房价的继续上涨和政

11、策影响面的扩大，首改、 投资客的客户群体购房门槛的提高，观望态势会继续加剧。 开发商心态 与新政前相比，目前周均成交量下降约 30%；周成交均价则波动上升，最近商品住宅周成 交均价突破5300元/，为长沙历史最高周均价。成交量同比下跌态势在6月份开始表现 出来，如果成交量持续低迷，降价促销就是开发商回笼资金的最快捷的手段。新政后率先 降价的恒大四盘热销状况很好的证明了这一点。 从长沙市场主体掌握的资源来看（主要指开发商），在经历了 08 年市场调控后的开发商， 行动可能会采取差异化的特征，不会轻易在价格上让步，试图打破 08 年“观望-降价- 出货-回款“的模式”；但下半年供应量仍将继续增加（

12、保守估计 800 万平米），出货压力 进一步增大，送车位、送物管费、送购物卡、送家电等在此前几乎绝迹的促销手段，也将 普遍起来。后市如何调控的不确定性，让买卖双方都还深感“不确定”。在价格上不轻易 “喊降”的前提下，通过适当的营销策略，对持币观望的置业者展开一些试探性的诱惑进 攻，是当下开发商的主流应对模式。 对下半年需求趋势的基本看法 市场需求依然潜力巨大。首置及刚需客户群体较大，这部分需求将在今年下半年得到释放。 同时市场上存在一定比例的观望者，这部分人群将会随着房产新政效应的逐步显现以及房 7 世联地产 长沙市场播报（第28期） 产回归理性后结束观望，潜在的消费需求就会转化为实际购买力。

13、 市场上的需求将仍以自住型为主。这种特征延续了长沙房地产市场惯有特点-以自主和改 善性购房为主要目的。虽然今年前几个月外地购房者明显增多，购房用于投资的比例上升， 但受到新政的抑制，5、6月投资投机者明显减少。 置业者买房仍然将倾向于购买90-120的三居室。今年上半年延续了近几年的偏好趋势， 90-120的三居室和60-90的二居室依然是市场的宠儿，在自住和改善型需求的主导下， 这两种产品具有较强的市场竞争力。 购房区域的首选依旧将是南城区域。原先由于省政府南迁以及长株潭一体化等政策作用， 南城在购房区域的选择中一枝独秀，近年来，轻轨、高铁、地铁、城际交通的建设更是使 得南城的基础设施得到极

14、大改善，该区域的选择倾向性正在加强。同时，河西先导建设区、 东城的旧城改造也吸引了不少消费者前去置业。 新政效应逐渐显现。房价下跌的迹象表明新政已初显成效，到下半年房价回归理性，保持 平稳发展，多数置业者相信这次政府稳定房价的决心，对下半年房地产市场持积极乐观的 态度。 2010年下半年发展趋势 政策延续效应释放，市场销量下跌。今年下半年，预计中央及省市一系列政策措施仍将保 持延续，投资者及改善性住房者观望态势将继续加强，在价格平稳的基础上，销量较上半 年下跌。 安居工程稳步推行，有效需求有力激发。包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工 程政策的实施，一方面激活住房需求，增加市场需求，另一

15、方面又为需求的实现提供了资 金支撑，市场需求变得有效和现实，预计下半年，随着棚户区改造工作的深入推进和住房 保障政策效应的持续释放，将进一步激活市场需求，形成梯级住房消费结构，均衡房地产 一、二级市场均起到积极的意义。 地铁效应逐步释放，沿线楼盘继续升温。随着地铁2号线的正式动工，将带活沿线土地的 开发，增强沿线区位优势和人口密度，促进区域地产的繁荣与发展，再加上普通百姓对地 铁认知加强、开放商“地铁盘”营销力度的增强，整个城市房地产市场板块的发展将随着 轨道的建设有所调整，例外，随着武广客运新站商业圈的建设和形成，地铁将“武广商圈” 连接“五一商圈”，将增强城市经济活力，沿线楼盘将成为新的需

16、求增长点。 8 世联地产 长沙市场播报（第28期） 第二部分 上半年土地市场 一、 土地信息 1. 长沙上半年土地供应和成交概况（非工业用地） 名称 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 出让宗数（宗） 4 2 10 12 7 出让面积（万） 46.74 1.65 19.83 74.32 5.49 成交宗数（宗） 4 2 9 9 4 成交面积（万） 46.74 1.65 17.7 63.7 2.65 成交金额（万元） 318127 2341 52256 340560 12822 地价水平（元/） 6806.31 1418.79 2952.32 5346.31 4838.49 【数据来源：长沙

17、市国土资源局 网上挂牌出让系统】 1-6月共出让46宗土地，面积194.49万，其中非工业用地宗数35宗，面积148.03 万。全市土地实际成交 39 宗，成交面积 178.90 ，其中非工业用地 28 宗，成交面积 132.44万平米；成交总金额726106万元，综合地价水平值5482.53元/。 C:Documents and Settingszhuyr桌面土地统计详表 1.1长沙市上半年各区土地供应（非工业用地） 2010年上半年非工业用地出让宗数 4 2 10 12 7 0 2 4 6 8 10 12 14 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 （宗） 9 世联地产 长沙市场播报（第

18、28期） 2010年上半年非工业用地出让面积 46.74 1.65 19.83 74.32 5.49 0 10 20 30 40 50 60 70 80 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 （万） 【数据来源：长沙市国土资源局】 岳麓区土地出让宗数和面积均居内五区之首，分别占总出让数的 34%、50%；开福区 出让地块4宗，面积达46.74万，地块单位面积较大；天心区、芙蓉区土地出让面积较 少，分别为1.65、5.49万。 1.2长沙市上半年各区域土地成交（非工业用地） 2010年上半年长沙内五区非工业用地成交情况 46.74 1.65 17.7 63.7 2.65 6806.31 141

19、8.79 2952.32 5346.31 4838.49 0 10 20 30 40 50 60 70 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 （万） 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 （元/）成交面积 地价水平 【数据来源：长沙市国土资源局 网上挂牌出让系统】 【世联点评】 从成交量来看，上半年土地成交量最大的区域是岳麓区，成交面积达63.7万，其次 是开福区，成交面积为46.74万；其它三区土地成交量相对较少。 从成交均价看，开福区成交均价遥遥领先。开福区湘江中路成交地块达到 1450万元/ 亩，从而拉升了开福区整体均价；岳麓区地价水平达到

20、5346.31万元/，仅次于岳麓区。 10 世联地产 长沙市场播报（第28期） 第三部分 1-6月二级市场播报 2010年1-6月全市新建商品（含经适）房累计批准预售888.83万，同比增长54.94%， 其中住宅累计批准预售 782.02 万，同比增长 55.65%；內五区新建商品（含经适）房累 计批准预售 663.23 万，同比增长 83.52%，其中住宅批准预售 578.75 万，同比增长 86.99%。1-6月长沙市內五区商品（含经适）房累计销售备案741.90万，同比增长48.84%， 其中住宅销售备案685.90万，同比增长48.20%。 一、预售分析 1. 上半年各区域商品住宅批

21、准预售（含经适房） 1-6月份，长沙内五区新建纯商品房批准预售663.23万，同比增加83.52%；其中住 宅批准预售578.75万，同比增加86.99%，占新建纯商品房批准预售的比重为88.62%。 2010年上半年长沙各区商品房批准预售面积对比 37.78 98.37 124.55 111.99 206.06 42.75 109.09 139.52 114.55 257.32 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 芙蓉 天心 岳麓 开福 雨花 （万） 商品住宅 商品房 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 从各区情况来看，雨花

22、区商品住宅供应量最大，占内五区批准预售量的35.60%；岳麓 区预售面积为 124.55 万，占 21.52%，仅次于雨花区；开福区、天心区批准预售面积分 别为111.99万、98.37万，占总预售面积19.35%、16.70%；芙蓉区批注预售面积较 少，为37.75万。 2. 2009年1月到2010年6月商品住宅批准预售走势分析（不含经适房） 11 世联地产 长沙市场播报（第28期） 2009年1月-2010年6月长沙商品住宅各月度供应量走势 8.14 40.65 82.63 41.66 51.83 126.2 77.0681.67 105.64 129.61 70.64 30.4 91.

23、29 74.5 18.82 40.45 95.48 81.560 20 40 60 80 100 120 140 09 .1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 10 .1 月 2月 3月 4月 5月 6月 （万） 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 2010年上半年商品房批准预售556.78万，同比增长69.46%；其中商品住宅批准预 售面积478.00万，比09年上半年的286.17万增加191.83万，同比上升86.99%； 比09年下半年的484.06万减少6.06万，降幅1.27%。 3. 分户型供应套数对比（含经适房） 长沙

24、2010年上半年按户型供应套数对比 6233 13915 12937 10667 8663 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 60 60-90 90-120 120-144 144 （套） 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 上半年，长沙内五区供应总套数为52415套。60以下的户型供应套数最少，仅占总 供应套数的11.89%。 总体来看，置业者买房仍然将倾向于购买60-90的二房、90-120 的三居室，两种户型分别占总供应量的26.55%、24.68%。 12 世联地产 长沙市场播报（第28期） 二、 销售分析 1、商品

25、住宅成交走势 09年1月-10年6月长沙商品住宅成交走势 43.39 28.47 52.57 69.18 76.86 109.28 96.41 124.73 90.07 81.03 123.14123.02 139.1 46.43 94.13 111.85 121.5 84.83944 4108 4012 4024 3914 4167 4122 4090 4263 4367 4326 4670 4575 4696 4961 4798 4197 4020 0 20 40 60 80 100 120 140 160 09 .1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月

26、 12 月 10 .1 月 2月 3月 4月 5月 6月 （万平米） 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 （元/平米） 面积 均价 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 上半年长沙内五区新建纯商品房累计备案 652.91 万平米，同比增长 56.93%；其中住 宅销售备案597.16万平米，同比增长56.95%，环比下降6.46%。新建商品房成交备案住 宅与非住宅面积比例约为10.71：1. 上半年内五区纯商品房销售均价4988元/，同比上涨17.34%；纯商品住宅销售均价 4661元/，同比上涨16.06%；比 09年下半年4185元/上涨476元

27、/，涨幅 11.37%， 上涨速度较快。 火爆行情下，房子随便就卖了，开发商不用想太多的事；调控新政让开发商要绞尽脑汁 拉拢购房者才能在激烈的竞争中取胜。为尽快回笼资金，提高去化率，除了“垫首付”狠 招重现江湖，送车位、送物管费、送购物卡、送家电等在此前几乎绝迹的促销手段也在长 沙楼市遍地开花，通过这样的营销策略，对持币观望的置业者展开诱惑进攻，不少观望者 在这样的利诱下出手，这也是新政后月成交量依然较高而房价依旧高企的重要原因。在调 控之后，开发商的日子显然不会都称心如意，资源不同、产品不同，不同楼盘的日子也开 始呈现“冰火两重天”的分化情形。 13 世联地产 长沙市场播报（第28期） 2、

28、商品住宅区域成交分析（含经适房） 2010年上半年长沙市各区域商品住宅成交情况对比 33.44 86.91 132.98 148.2 284.38 4284 4131 4878 42744285 0 50 100 150 200 250 300 芙蓉 天心 岳麓 开福 雨花 （万平米） 3600 3800 4000 4200 4400 4600 4800 5000 （元/）成交面积 成交价格 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 原先由于省政府南迁以及长株潭一体化等政策作用，南城在购房区域的选择中一枝独 秀，近年来，轻轨、高铁、地铁、城际交通的建设更是使得南城的基础设施得到极大改善，

29、 该区域的选择倾向性正在加强。今年上半年，雨花区成交面积284.38万，成交量居各区 之首，占总成交量的41.46%，成交量主要集中在南城及东城部分；河西先导建设区、东城 的旧城改造也吸引了不少消费者前去置业，上半年岳麓区成交量为132.98万，占成交总 量的19.39%。 3、上半年按户型成交套数分析（含经适房） 2010年上半年长沙按户型成交套数对比 7804 15298 13780 13514 11458 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 60 60-90 90-120 120-144 144 （套） 【数据来源：长沙

30、市房产研究中心】 14 世联地产 长沙市场播报（第28期） 【世联评论】 上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为 110.42 ，同比增大 8.90%。从累计供 应及销售备案情况来看，当前各户型供应量仍全部小于销售备案量，备案时间的相对滞后 性是主因；供销基本接近的是中户型（90-120）、中小户型（60-90），90以下户型 供应站比为38.44%，比去年同期减少4.38个百分点。 今年上半年延续了近几年的偏好趋势，60-90的二居室和90-120的三居室依然是 市场的宠儿，在自住和改善型需求的主导下，这两种产品具有较强的市场竞争力。 4.上半年内五区商品住宅销售价位结构分析（含经适房） 2

31、010年上半年商品住宅销售价位结构分析 3000, 10483, 17% 3000-3500, 4263, 7% 3500-4000, 6404, 10% 4000-4500, 10735, 17% 4500-5000, 12616, 21% 5000-5500, 8030, 13% 5500, 9323, 15% 3000 3000-3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 从上半年住宅销售价位结构来看，4500-5000 元/住宅销售比例最大，达到总量 的1/5以上。受价格总体上涨的和

32、受新政影响相对较小等原因，5500元/以上住宅比 例继续增加，上半年累计销售比例已超过15%。政府对经适房投入增加，今年上半年， 3000元/以下的住宅套数所占比例上升最快，达到17%。 三、 供销比分析 1、 2010年上半年各区域商品住宅供销比分析（含经适房） （价格区间、套数、占比） 15 世联地产 长沙市场播报（第28期） 长沙2010年1-6月纯商品住宅户型供销对比（套数） 6233 13915 12937 10667 86637804 15298 13780 13514 11458 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 1800

33、0 60 60-90 90-120 120-144 144 供应量 销售量 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 上半年长沙市区纯商品住宅供销比为0.85：1，供小于求。当前各户型供应量仍全部小 于销售备案量，备案时间的相对滞后性是主因；供销基本接近的是中户型（90-120 ）、 中小户型（ 60-90），90以下户型供应站比为38.44%，比去年同期减少4.38个百分点。 供销比最小的是144以上的大户型，市场存量的到释放。 2、 长沙单月供销比走势（含经适房） 2009年1月至2010年6月长沙商品住宅供销比走势 0.43 0.29 0.77 1.38 0.53 0.74 0.4

34、30.42 1.4 0.95 0.66 0.86 1.04 1.52 0.32 1.01 0.86 0.71 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 09 .1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 10 .1 月 2月 3月 4月 5月 6月 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 2010年1-6月，除传统淡季2月份供销比较大之外，其他月份供销基本平衡或供应量 少于销售量。整个上半年供销比为 0.85，市场存量消耗较大。由于 09 年下半年和今年一 季度热市开工的楼盘较多，部分将于下半年集中放量，预计供销比将会上升

35、。 16 世联地产 长沙市场播报（第28期） 四、内五区待售商品住宅分析（含经适房） 2008年以来长沙市内五区商品住宅待售面积 25.93 91.47 51.81 110.74 128.84 0 20 40 60 80 100 120 140 芙蓉区 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 （万平米） 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 2008年以来，截至今年6月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为563.12 万，较上月底增加36.90万。其中住宅427.30万，占75.88%；非住宅135.82万， 占24.12%。从行政区域划分来看，岳麓区待售量居第一位，达128.84万

36、，占比29.99%， 雨花区待售量为110.74万，占比25.80%，居第二位。 2008年以来长沙内五区各面积段商品住宅待售面积 29.9 58.58 62.82 79.85 177.54 0 50 100 150 200 60 60-90 90-120 120-144 144 （万平米） 【数据来源：长沙市房产研究中心】 【世联评论】 分面积段来看， 144 以上商品住宅代售面积最大，达 177.54 万，占总套数的 21.75%，其他面积段按从小到大排列，分别占总套数的21.02%、20.76%、17.72%、18.74%。 17 世联地产 长沙市场播报（第28期） 四、 上半年房地产市

37、场的基本特征： (一) 上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为110.42，当前供销基本接近的是中户型 （90-120）、中小户型（60-90）； 90以下户型供应占比为38.44%，比去年同 期减少 4.38 个百分点。从同期住宅的价位结构来看，4500-5000 元/住宅销售比例 最大，达到总量的1/5以上，5000元/以上住宅销售比例继续增加，上半年5500元 /以上住宅累计销售比例已超过15%。 (二) 上半年绝大部分区县商品房新增供应、销售备案同比有较大增幅。新增供应量除浏阳 市、宁乡县外，其他各区县同比均有增长，其中天心区、岳麓区、雨花区增幅较大， 新增供应量是去年同期的 2 倍多

38、；销售备案量除芙蓉区、天心区、宁乡县外，其他各 区县同比均有较大增长，其中，岳麓区、开福区、雨花区备案量同比增幅超七成。 (三) 2008年以来，截至今年6月底已取得批准预售证且为销售的新建商品房面积为563.12 万，较上月底增加 36.90 万。住宅待售主要集中在岳麓区、雨花区、开福区，其 中前两区待售量超过 100 万；分面积段来看，144 以上商品住宅待售面积最大， 接近170万。 18 世联地产 长沙市场播报（第28期） 第五部分 上半年各区域市场分析 一、 岳麓区 1. 市场特征 上半年，岳麓区新建房批准预售面积139.52万，同比上升118.05%，其中住宅批准 预售面积 124

39、.55 万，同比上升 127.51.新建商品房销售 140万，同比上升 90.87%， 其中住宅销售132.98万，同比上升72.35%。上半年岳麓区商品房销售均价为4478元/ 平米，同比上涨4478元/，其中住宅均价4285元/，低于全市均价；同比上涨22.61%， 高于全市总体涨幅。 一月份，岳麓区销售情况情况较好，销售面积达27.72万平。2月淡市期的河西楼盘量 跌价稳，在经历了传统春节的淡市期之后，河西商品房的成交面积稳中有升，而同期价格 环比上扬，4月达到了最高成交均价，4月中旬新政出台，从成交量和成交价看，对市场影 响不大。5 月成交均价相比 4 月稍有下降，除了恒大大打降价牌，

40、大部分开发商对价格持 谨慎态度，客户观望情绪也较浓，此时市场上活跃的为刚性需求产品。6 月政策对市场的 影响逐渐显现，成交均价下降幅度增大，河西商品房的成交面积，依然稳固上升。总的来 说上半年河西房地产的成交总量稳步上涨，成交均价波动较大，环比同期上涨低于往年情 况。市场上大面积改善型住房受新政冲击较大，楼盘上门量、成交量下降，部分楼盘大面 积产品滞销。 随着大河西先导区开发的深入，梅溪湖等重点区域内土地供应将大量增加，而区内拆迁 改造如滨江新城、望月湖、溁湾镇等在增加土地用地的同时也将产生大量的住房需求。在 政府规划利好影响下，房地产市场将不断涌现出新的机遇，同时市场竞争也就更加激烈。 2.

41、 板块分析 2.1市府板块分析 2010 年上半年市府板块累计销售均价接近 5000 元/，头 3 个月成交均价呈稳步上 升趋势，后 3 个月增速放缓，特别是新政出来后，市府板块大户型房源受到一定冲击，成 交量下降。但小户型产品由于存在刚性需求，热度并没有明显减退。市府板块作为河西的 标杆区域，预计下半年价格会持续保持平稳且缓慢增长。 下半年市府板块供应量会加大，接下来几个月预计有数个项目开盘或加推，华韵城 19 世联地产 长沙市场播报（第28期） 市海岸、钰龙天下、沁园春御院、湘腾商业广场、西山汇景、永祺西京二期均将开盘或加 推，2010下半年年市府板块竞争日趋激烈。 1-6 月以来，市府板

42、块市场客户来源的地域性逐渐减弱。该板块受到来自河西区域内 以及其它区域客户的广泛关注，客户来源区域从河西区域逐渐扩展到河东，河东区域客户 逐渐增多，省内其他城市和其他省份的客户也被吸引过来，区域外客户比例越来越高。虽 然受新政影响，省外投资客户量会受到影响，但区域仍将吸引从一线城市转到二线城市的 投资客，主要来自珠三角及长三角地区。在区域价格不断攀升的情况下，客户越来越关注 楼盘的品质和居住舒适性，越来越注重项目今后的升值潜力。 10年下半年市府板块内项目将不再仅限于板块内竞争，会受到来自于中心、南城的中 高端项目的冲击。特别是几个标杆项目，已经走出河西，在全市甚至全省范围内都具有一 定的影响

43、力。 2.2麓谷板块分析 麓谷板块位于河西西端，以麓谷高科技园为中心。目前麓谷板块内住宅价格提升，普 通住宅产品均价集中在 4300-4700 元/，部分项目均价已达到 5000 元/以上，但与市 府版块相比仍存在一定的价格差距。 1-6月市场可根据4.15新政出台划分为两个阶段。 第一阶段1-4月上旬，为市场传统淡季。但该段时间内仍有项目取得较好的销售业绩， 如保利麓谷林语1月推售即销售90余套、至2月底项目前期剩余货量基本售罄；宜居莱 茵城3月推出B5#即售出90余套，1-4月上旬共售出160余套，月均去化50余套；中房F 联邦通过项目较低价格亦实现月均近40套的去化速度。其余项目月均去化

44、不足20套。另 外，保利麓谷林语为春节后首批推售单位举行国宝级字画展的营销活动赢得市场关注， 积累大批客户；而宜居莱茵城通过其优势地段吸纳了大量上门客户，并刷新项目形象， 为后续推售积累客户。 在该段时间内，区域内价格保持在4100-4500元/，与市府板块保持较大的价格优势。 第二阶段为4月上旬-6月底。4.15新政出台后，各项目销售开始出现分水岭。 极少数项目依然热销：保利麓谷林语仍保持着市场热销的势头，于 4 月 25 日推出 620套，当日售出450套，巩固其市场领导者的地位，之后5月加推即热销100套，6月 风车楼王加推及售罄。 部分项目成交开始下滑：可可小城于 4月 24 日推出

45、170 套，以低价优势于开盘当天 销售150余套，但之后再无新货推售；宜居莱茵城于4月10日推出巴塞尔组团B4#、B6#， 20 世联地产 长沙市场播报（第28期） 共计384套，但价格提升过高，当天仅销售90余套，此后月均销售销售仅30套左右；长 房西郡于4月29日推出64套，当天仅售出约20套，此后月均销售不足20套。其它项目 月均销售套数更低。 在政策变化后的市场情况下，不同项目销售情况的巨大差距反映出客户在市场变化下 更趋于选择品牌、项目环境、产品等各方面综合实力更好的项目，并更理性地选择接受更 合理的价格。 新政后，各项目采取了不同的营销手段及优惠措施，效果不一，其中宜居莱茵城、 长

46、房西郡均有调整优惠，且莱茵城的优惠措施越来越大，由原来的单位每平米减50元，到 目前推出的4600元/特价单位，出现了较大的降价空间，却加重了客户的观望情绪。 新政后，客户成交周期延长甚至不成交除因首付及利率导致的购房成本增加，主要在 于对市场后期政策的观望，并且对关于政策的变动的各类渠道获知的消息更加敏感。从客 户来源的区域来看，成交客户来源区域因新政集中在河西区域内，以河东为辅。 2.3含浦板块分析 含浦片区是大河西先导区重点建设片区，处于湘江风光带和长潭西线的连接点，境内自然 资源丰富、人才资源集中、交通便利，区位优势十分明显。长潭西线及左栗线贯穿含浦南 北，莲坪线横跨东西，长沙市绕城高速公路及长沙市二环、三环连接于一体。 上半年，含浦片区云栖谷、米兰春天、枫华府第、阳光100、汀香十里、江山帝景(商 铺)均在4-5月推出了新货，所推出的主力产品面积在80-120平米，销售均价在3800-4200 元/平米（除阳光 100外），其中云栖谷、米兰春天实现了两次开盘，且实现了较好的开盘 销售率。中建麓山和苑因施工