中国武汉水御旅游城功能定位及策划方案_武汉楚都集团_2013年.pdf

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1、王家墩CBD 坐拥江城的繁华与喧嚣 1号线 一路向西 1小时后 品享自然的清静与惬意 0 功能定位及策划专题 （第一阶段补充完善版） 1 第一阶段成果补充完善要点 Stage 1 Renewed 1、对基地与相关规划及周边关系进行重新梳理； 2、新增基地市场规模预测与目标市场分析定位； 3、补充基地竞合分析确定基地战略发展突破口； 4、新增国内外相关案例研究提供基地发展借鉴； 5、调整完善基地总体定位、功能定位与发展目标； 6、基于基地功能需要提出选址要求与布局建议； 7、调整策划基地重点项目与系列配套项目； 8、初步测算板块、项目的用地指标与面积指标； 2 下一步工作 基于楚都集团对第一阶段

2、成果的的总体认定与意见建 议，与武汉市规划设计院一起配合，重点工作： 1、基地功能布局的调整与优化； 2、基地投入产出测算（需楚都集团与规划设计院提 供基础数据，如土地成本、基础设施成本、建安成本 基准、项目成本等级标准等） 3、基于投入产出测算的指标调整建议； 3 AECOM咨询工作 研究重点： 资源梳理 市场研究 竞合分析 案例研究 总体定位 核心项目 研究重点： 开发运营策略 财务分析 效益测算 第一轮研究汇报 定位与项目 第二轮研究汇报 功能与指标 第三轮研究汇报 运营与效益 研究重点： 定位调整优化 布局调整优化 定量分析研究 控规指标建议 4 本阶段工作 项目诉求 Persons

3、per room 116 117 酒店规模预测 假设不同入住率的市场发展空间 2010201120122013201420152020 市场发展空间 - 全市 55% 高星级酒店入住率间 2,142 2,571 3,230 3,997 4,886 5,915 13,539 60% 高星级酒店入住率间 1,236 1,603 2,148 2,786 3,531 4,398 11,103 65% 高星级酒店入住率间 469 785 1,232 1,761 2,383 3,114 9,043 70% 高星级酒店入住率间 -188 84 447 882 1,400 2,013 7,276 75% 高星

4、级酒店入住率间 -757 -524 -233 121 548 1,060 5,745 市场发展空间 - 项目区域 65%入住率 10-15%市场占有率47-70 79-118123-185176-264238-358311-467904-1,356 40-45% 10-15% 5-10% 10-15% 20-30% 汉口商业金融区 中南商业圈 光谷 东湖风景区 其他 随着未来酒店发展日趋稳定，假设中短期内 武汉整体高星级酒店入住率稳定在65% 本项目位于武汉非传统酒店聚集区，随着未 来武汉度假型酒店郊区化发展，而本项目为 武汉近郊重要的旅游综合体项目，因此假设 本项目将占据其他区域一半的市场占

5、有率， 即10-15% 预计2015年，本项目需要配置300- 450间客房；2020年，需要配置900- 1300间客房。 数据来源：AECOM 118 酒店发展建议 会议度假酒店高端度假酒店主题艺术酒店 星级 介于国际四-五星级之间 以便将来有上升为国际五星级 的提升空间 白金五星级 国际四星级 向精品酒店标准靠拢 品牌国际品牌或国内知名品牌国际品牌国际品牌 目标客户 会议住客 商务住客 会议住客 商务主客 高端度假住客 主题公园游客 旅游休闲住客 高端度假住客 建筑面积40,000-60,000平方米25,000-30,000平方米15,000-20,000平方米 房间数400-600间

6、250-300间150-200间 结合本项目定位、目标客群与项目设置，预计需要会议度假酒店客房数占一半，预计 2020年，需要会议度假酒店客房数约500-600间； 需要高端度假酒店约250-300间；需要主题式旅游酒店约200-300间； 到访游客和项目地居民数量 Visitor Arrivals 人均商业娱乐消费量 Per Cap Retail, F % spent on different retail types 项目不同类型商业需求量 Supportable on-site Retail, Dining & Entertainment Demand 每平方米运营营业额 Turnove

7、r per sqm 不同类型商业消费量 Total Retail, Dining & Entertainment Spending on site 商业需求预测方法 Retail Demand Forecast Methodology 119 120 主要指标 板块组团发展项目中的具体产品阐释占地面积容积率建筑面积 欢乐世界 楚天乐园 楚天中心广场（含停车场、游客服务中心）25,0000.12,500 云梦泽水世界50,0000.210,000 云梦湾游乐园90,0000.654,000 荆楚文化乐园100,0000.550,000 楚天科技秀场30,0000.26,000 楚天中心码头（含码

8、头服务中心）10,0000.22,000 乐水小镇 云梦水栖酒店20,0001.020,000 水乐汇亲水社区300,0001.0300,000 亲水主题商业街10,0001.010,000 四季生态美食MALL10,0001.010,000 风情世界 威尼斯水镇 威尼斯风情水街20,0001.224,000 圣马可文化广场10,0000.22,000 圣马可教堂5,0001.57,500 威尼斯人主题酒店20,0001.020,000 威尼斯居住社区350,0001.5525,000 西湖水镇 西湖特色美食街（湖鲜）40,0001.040,000 西湖民俗文化广场5,0000.21,000

9、西湖滨水居住社区300,0001.5450,000 峰层世界 华商论坛 华商论坛会址（国际会议中心）30,0001.030,000 华商名人会所5,0000.52,500 国际会议中心大酒店50,0001.050,000 健康公园 湿地高尔夫球会 高尔夫精品会所5,0001.05,000 高尔夫酒店式公寓100,0001.5150,000 西湖游艇会5,0001.05,000 名仕庄园 名企休闲总部庄园（含会所）300,0000.5150,000 精品度假酒店10,0001.010,000 CEO度假庄园（含会所）300,0000.5150,000 生态世界 伊甸天堂 湿地伊甸园30,0001

10、.030,000 生态木栈道（观鸟平台）/ 湿地迷宫/ 湿地艺术村 湿地文化创意酒店20,0000.36,000 湿地艺术创意社区50,0000.315,000 汇总2,300,0000.92,137,500 基地内主题公园（楚天乐园）预计年（以2020年为接待标 准）接待300万游客，经过测算需规划面积30公顷； 根据武汉市酒店行业发展态势及基地发展需求分析，预测 基地需要配置900-1300间客房，基地内规划5座酒店。 基地总开发面积213.7万平方米，毛容积率约0.9； 基地内单体容积率最高为1.5，包括威尼斯居住社区、西湖 滨水居住社区、高尔夫酒店式公寓。 121 主要指标 序号板块名

11、称占地面积（M2）建筑面积（M2） A欢乐世界645,000464,500 B风情世界750,000 1,069,500 C峰层世界805,000 552,500 D生态世界100,000 51,000 汇总2,300,000 2,137,500 业态占地面积（M2）建筑面积（M2） 酒店150,000 136,000 旅游320,000 160,500 商业130,000 101,000 住宅1,700,000 1,740,000 汇总2,300,000 2,137,500 欢乐世界 28% 风情世界 33% 峰层世界 35% 生态世界 4% 四大板块占地面积配比 欢乐世界 22% 风情世界 50% 峰层世界 26% 生态世界 2% 四大板块建筑面积配比 酒店 6% 旅游 14% 商业 6% 住宅 74% 各业态占地面积配比 酒店 6%旅游 8% 商业 5% 住宅 81% 各业态建筑面积配比 表1 各板块开发面积 表2 各业态开发面积 122 下一阶段工作 研究重点： 资源梳理 市场研究 竞合分析 案例研究 总体定位 核心项目 研究重点： 开发运营策略 财务分析 效益测算 第一轮研究汇报 定位与项目 第二轮研究汇报 功能与指标 第三轮研究汇报 运营与效益 研究重点： 定位调整优化 功能布局优化 定量分析研究 控规指标建议 123 谢谢！