2012年上半年南京新房市场分析报告_93页_调查研究总结.doc
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1、2012年上半年南京新房市场分析报告 2012年上半年南京新房市场分析报告目 录2011年上半年南京市场形势总结11 经营性用地供应分析11.1 经营性用地供应和开发情况分析11.1.1 半年度供应分析11.1.2 月度供应分析21.1.3 供应土地结构分析21.1.4 土地开发分析31.1.5 土地存量分析41.1.6 小结41.2 经营性用地成交价格分析51.2.1 半年度成交价格分析51.2.2 月度成交价格分析81.2.3 小结81.3 成交土地区域格局分析91.3.1 区域成交土地规模分布91.3.2 区域成交土地价格分析91.3.3 板块格局分析111.3.4 热点区域土地市场分析
2、111.3.5 小结122 商品房开发投资及新开工面积分析132.1 商品房开发投资分析132.2 商品房新开工面积分析153 商品房批准预售情况分析173.1 商品房批准预售情况分析173.2 商品房新开工面积和批准预售面积对比情况分析183.3 商品房批准预售分布情况183.3.1 物业类型分布183.3.2 物业区域分布194 商品房销售规模分析214.1 商品房销售情况分析214.1.1 商品房214.1.2 商品住宅244.1.3 办公用房284.1.4 商业用房314.2 商品期房销售情况分析344.2.1 商品期房344.2.2 住宅期房354.2.3 办公期房364.2.4 商
3、业期房374.3 商品现房销售情况分析384.3.1 商品现房384.3.2 住宅现房394.3.3 办公现房404.3.4 商业现房414.4 二手商品房销售情况分析424.4.1 二手商品住宅424.4.2 二手办公用房444.4.3 二手商业用房464.5 热销板块及有影响力的项目475 供求关系分析495.1 商品住宅供求关系495.2 可售库存房源505.3 商品房空置面积分析516 销售价格分析536.1 商品房销售价格分析536.2 商品期房销售价格分析546.3 商品现房销售价格分析557 商品房年度销售情况排行榜577.1 商品住宅577.1.1 销售套数577.1.2 销售
4、面积577.1.3 销售金额587.1.4 销售价格597.2 别墅607.2.1 销售套数607.2.2 销售面积617.2.3 销售金额617.2.4 销售价格628 房地产产品发展特征分析648.1 商品住宅648.2 商业地产659 房地产市场板块格局分析679.1 城中板块679.2 城东板块679.3 城南板块679.4 城北板块689.5 河西板块689.6 仙林板块689.7 江宁板块699.8 江北板块6910 开发企业竞争态势分析7010.1 土地购置7010.2 项目开工、入市及营销推广7111 城市建设、经济发展及政策动态8011.1 城市发展建设8011.2 宏观经济
5、发展8111.3 调控政策动态822012年上半年南京市场形势总结2012年上半年,南京土地市场进入了一个全新的阶段,一方面,各大房企拿地意愿明显提升,都在积极的寻找合适的地块;另一方面,政府不断推出主城地块,吸引开发商的注意。虽然在土地交易环节两个重要的角色均表现出积极态势,但事实上开发商拿地依旧比较谨慎,使得上半年南京土地市场并没有明显“回暖”迹象。上半年土地市场成交量相比2011年同期有所减少,成交建设用地面积137.01万,占2011上半年的68.48%左右,成交金额131.4亿元,占2011年上半年的总成交金额的80.1%(2011年上半年成交建设用地面积200.56万,成交额164
6、.05亿元),成交量较2011年同期有所下降。上半年土地拍卖市场又出现了大型房企的身影,传统大型房企万科、朗诗、保利、中铁等相继出现在拍卖会上,期间更有深圳,香港实力企业莱蒙国际、嘉里置业的南方企业入驻南京市场,并且分别在4月和6月有所斩获。在4月港企嘉里置业13.1亿元竞得城中宅地,6月首次进驻南京的莱蒙国际经过19轮竞拍,以15亿元摘得河西中部稀缺宅地,开始进驻南京市场。随着近期商品房市场的回暖,大型房企拿地热情有所增加,在上半年的后期,开始有一些大型房企出现,虽然并不是所有的房企在土地交易市场上有所收获,但是还是透露出拿地意愿。2012年上半年南京政府挂牌出让35幅,成交26幅,临时收回
7、2幅。挂牌的35幅地块中,除2幅临时收回外,7幅地块的拍卖时间定在7月,上半年实际挂牌出让的26幅地块全部拍卖成功。成交的26幅地块,成交总建筑面积312.76万,总金额131.4亿元。在成交的26幅地跨中,住宅用地19幅,6幅为商业用地或商业混合用地,1幅为加油站用地。虽然今年上半年土地成交量有所减少,但是从出让土地位置来看,其区位价值在不断提升,不仅城中地区稀缺地块上市,而且作为河西地王旁“压箱底”的地块也在6月成交(NO.2012G16),城南南京南站地区首幅地块的出让,更是吸引了相当数量的地产大腕参与竞争(NO.2012G07)。上半年的土地成交主要集中在2、4、6月。在2月南京土地市
8、场首次开拍,成交12幅地块,均来自2011年年底挂牌地块,其中5幅来自浦口,4幅来自江宁,成交土地的总建筑面积分别为69.13万和27.78万,分别占据了该月成交量的53.44%、21.48% 。在成交地块中,只成交1幅商办类地块,该地块位于秦淮区,成交楼面价为16106.05元/,是上半年楼面均价最高的地块。4月共成交4幅地块,栖霞区成交1幅35.9万的住宅用地,成为了本月成交土地中规模最大的地块,而在白下区成交的1幅商办类地块,虽然总建筑用地面积只有9.2万,但是依然拍出了楼面均价14145元/的高价。到了6月,总共有6幅地块成交,最引人注意的是南京南站首幅地块被万科拿下。南京南站地区作为
9、南部新城的中心,将建设成为南部新城的南部中心枢纽区,此次出让的南京南站首幅地块,无疑更有标杆和拓荒意义。上半年的土地市场上,江宁板块土地出让量降速最快。2010年,江宁土地市场出让较为火爆,成交量、成交金额均稳居全市首位;自2010年以后,江宁土地市场热度逐渐下降,到了2012年,江宁好像进入了休眠期,上半年只推出了较为偏远的地块,该区域中较为优质的地块并没有出现。相比较江宁地区的冷淡,栖霞,雨花台两区在2012年上半年市场较为活跃,雨花台区南京南站首幅地块出让,吸引了不少目光,相信该区域接下来的推出地块,也将吸引不少房企的竞争;其中4月栖霞区成交1幅二类住宅用地,总建筑面积35万,地块原先为
10、塑胶厂用地,由于迈皋桥地区“退二进三”的城市结构调整,区域内厂房逐渐移出主城区,且随着区域内的旧城改造政策的出台,相信此幅土地的挂牌成交,将会拉开迈皋桥地区的旧城改造的序幕。在政策市场上,随着限购政策的不断加强,一些有关于土地开发的政策也在上半年吸引了人们的眼球。2012年5月22日修订通过的闲置土地处置办法就明确了闲置土地的定义,同时对于未及时动工的土地给予了惩罚措施,此文一出,对房地产开发企业影响颇大,将直接影响到了下半年土地市场的拿地热情。作为本土的政策,南京市公布了关于实施综合改革工程的意见,这预示着南京本地国企将退出商品房开发市场有了明确的规定。这些政策将会对下半年南京的土地市场造成
11、不同程度的影响。21 经营性用地供应分析1.1 经营性用地供应和开发情况分析1.1.1 半年度供应分析数据来源:中国房地产指数系统2011年1-6月,南京市土地市场共成交29宗土地(不含工业用地,其中4月流拍1幅白下区NO.2011G16二类居住用地),总成交建设用地面积200.56万,规划建筑面积468.04万,占2010年成交的65宗地块建设用地面积441.23万的45.45%。2009年和2010年是南京土地市场最火热的两年,进入2011年南京整体土地市场趋于冷淡,住宅类土地更是不受开发商关注,上半年共成交17幅住宅地块,成交建设用地面积达158.44万,成交总价136.27亿元,同比2
12、010年土地成交43幅住宅地块,成交建设用地面积352.31万,成交额498.5亿元,成交量所占去年比重约为50%,然而成交金额只占30%。且4月底因无人竞拍而流拍了一幅位于白下区双麒路的住宅地块。1.1.2 月度供应分析数据来源:中国房地产指数系统2011年上半年土地月度成交量变化较大。1月延续了2010年底的火爆,成交了9幅土地,成交建设用地面积为上半年最高达到49.58万;2月春节期间土地低调入市,土地市场相对冷清;3月土地市场回暖虽然只成交2幅地块,然而这2幅地块都是大规模地块,成交金额为整个上半年最高,达到45.82亿元,占上半年的27.78%;4月迎来了2011年上半年首个成交高峰
13、,当月成交10幅地块,占全年的34.48%,成交金额为33.03亿元。5-6月土地市场趋于稳定,成交金额与成交面积都与2011年上半年平均水平持平,5月成交了4幅土地,建设用地面积为29.88万,6月成交了3幅地块,成交建设用地面积为49.06万,3幅地块都是以底价成交,成交金额为27.55亿元。1.1.3 供应土地结构分析数据来源:中国房地产指数系统从成交土地的结构来看,居住用地仍然是供地重点,但是所占比重呈下降态势。2010年43块土地的主要用途为居住用地,规划建筑面积686.2万,占总成交土地规划建筑面积的63.1%,2011年上半年17块土地的主要用途为居住用地,规划建筑面积158.4
14、4万,占总成交土地建设面积的78.9%,与10年相比较成交面积大幅减少。2011年上半年共推出12块商办用地,规划建筑面积42.12万,占总成交土地规划建筑面积的21%,比2010年同期上升约3.6个百分点。数据来源:中国房地产指数系统2008-2011年上半年,住宅用地成交宗数相对是比较一致的,除2009、2010年市场行情火爆之外,2008、2011年上半年都保持良好的稳定趋势,预计住宅类建设面积年增长率始终保持在10%左右。1.1.4 土地开发分析数据来源:南京市国土资源局2008-2011年上半年,南京市供应经营性用地的规划建筑面积共计2866.31万,累计开发面积为653.06万;累
15、计开发率为22.78%;存量面积2213.25万,目前存量占总量的77.21%。2011年上半年开发面积119.05万,其中开发建设用地面积约20%为商办类,总开发建设用地面积约23.81万,住宅类土地开发面积约95.24万。1.1.5 土地存量分析数据来源:南京市国土资源局江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区,占总存量面积的20.75%;浦口区存量土地仅次于江宁区,占总存量面积的9.04%,是11个区中土地存量最大的地区;下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域,有大量存量土地,占比依次为8.29%、8.21%、8.01%;建邺区一直有较大土地存量,而且消化速度很快;玄武、白下、秦淮
16、3个老城区虽仍有一定存量,但随着后续土地供应的减少,也很难对南京市场产生大的影响;高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量都有一定增加,但是由于距离南京主城较远,很难对南京城区形成实质性的有效供应。1.1.6 小结在全国各地的土地拍卖市场,一线开发商拼抢商业地块的现象时有发生。今年上半年,南钢获得六合一幅商业地块,金地在栖霞尧化门竞得一幅商住用地。2011年上半年,南京共挂牌30幅土地,成功拍卖29幅,流标1幅,已成交地块含有商业的有19块,(12块纯商业地块,7块为商住混合)。同比去年,2010年全年土地成交含有商业的有24块,其中纯商业地块11块,而今年上半年就已经超过了去年全年的成交量。
17、从上半年的情况来看,南京市商业类地块不但供应无虞,而且价格基本维持平稳。这表明市场对商业地产的前景继续看好,开发资金转入商业地产领域的势头依然不减。由于受政府调控的影响,土地市场的调整是为了规避国家政策对市场带来的冲击而做出的一种导向。其次城市整体的商业配套先天不足,开发商加大对商业地产的开发,快速完善居民对于商业配套的需求是必然的过程。同时住宅市场受到宏观政策打压后,部分开发商对于住宅市场采取比较为保守的战略。由于商业地产处于限购范围外,在销售环节上少了一定的阻碍,所以一些开发商开始将关注度转向商业地产是正常现象。1.2 经营性用地成交价格分析1.2.1 半年度成交价格分析2008年以来,南
18、京市通过招拍挂方式共出让217宗土地(扣除工业用地),建设用地面积1336.49万,规划建筑面积2889.82万。表1 2008-2011年上半年南京市土地成交情况年份土地宗数(块)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)成交土地均价(元/)成交楼面均价(元/)平均溢价率土地出让金(亿元)2008年53341.42643.406727.333802.361.47%154.602009年74380.28733.8814286.46570.2767.99%213.222010年61441.231078.9927880.8810754.4330.67%554.992011上半年29200.56468.0
19、48179.463505.055.35%164.05数据来源:中国房地产指数系统数据来源:中国房地产指数系统自2008-2010年,南京土地成交额稳步增长,2009年土地成交额213.68亿元,同比2008年增长70.45%,2010年空前达到554.9亿元,同比2009年增长162%,增幅惊人;从2011年上半年成交土地金额来看,这种土地价格疯涨的势头得到了抑制,上半年成交29幅地块,底价成交19幅,其余10幅溢价率不超过100%有9幅,成交额为164.05亿元,占2010年的30%,成交量却达到了去年成交地块的50%,可见2011年上半年土地市场溢价率较为理性,开发商对待土地购买也越来越理
20、性。数据来源:中国房地产指数系统2008-2010年平均单幅土地的购置总价已由2.4亿元大幅走高到了8.54亿元。同时,随着地价涨幅加速,08-10年高总价的土地占总土地幅数的比例也在不断上升,低总价土地越来越少;然而进入2011年这一现象已经放缓了很多,2011年上半年低总价地块越来越多。需要注意的是,总价低并不是真正意义上的土地价格降低,而是上半年出让的地块以小规模地块为主,1万左右的地块占总量的40%,政府通过调节地块的出让来降低地块总价。数据来源:中国房地产指数系统2010年成交总价大于10亿的土地占当年成交总数的20%,由于中冶下关的两块地总价200亿元拉高了南京总体的土地价格;5-
21、10亿的地块有14块,占全年成交的23%;1-5亿的地块今年成交了18块,占全市成交的29%。5亿元是小开发商能接受的地价上限,因此5亿元成为土地总价分水岭,而且地处比较偏远的地段价格低,总价相对也就比较低;1亿元以下地块大都地处江宁远郊或者六合。2011年上半年这一现象发生了很大的改变,5亿以下的地块数达到21幅占全市总成交土地的73%,而这一数字在2010年5亿以下地块数占全市的57%;2011年政府有意识的增加了小幅地块的出让量。数据来源:中国房地产指数系统2008年金融危机全市成交萎缩,楼面价相比2007年下降了1000元/,楼面价为3802.36元/,在当时市场算是比较高了;2009
22、年房地产市场行情较好,进而土地楼面价上升至6570.27元/;自2010年上半年开始南京房地产市场的形势变化使得土地市场迅速复苏升温,2010年61宗土地总成交额达554.8亿元,是2009年土地成交额的2倍,溢价率首次过百达到近年来的最高峰139.62%,楼面价达到5103.43元/,相比2009年略有降低;2010年全年成交土地中60%是溢价成交,2011年上半年成交的土地中只有34.48%的土地溢价成交,且楼面价也随着政策调控房地产行业有所降低,上半年土地楼面价为3505.04元/,相比去年降低了31.32%。1.2.2 月度成交价格分析数据来源:中国房地产指数系统2011年1月南京成交
23、土地延续2010年的火爆,一度达到7644.83元/的楼面价;溢价率也保持在26.97%左右;2月由于青奥会河西地块拉高了整个月成交楼面价与溢价率,且政府出让地块是特别好的地段;3月成交楼面价创下半年来的最高值,达到7864.7元/,所成交土地均以底价成交、溢价率为零;4月政府推出上半年最多的10幅地块,楼面价跌到最低谷7463.91元/,溢价率也跌落到24.33%左右;5-6月成交量放缓,成交楼面价也逐月降低,6月成交楼面价低至2339.54元/,6月成交3幅地块都来自江北,其中两块是来自六合的住宅地块,因此6月楼面价被拉低。1.2.3 小结2011年上半年南京土地市场共成交29幅地块,成交
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