保利徐汇滨江项目专题讨论_2013年.pdf
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1、保利徐汇滨江项目专题讨论 九洲远景 上海,2013年3月 九洲远景简介A、项目目标客群与商业业态需求、项目目标客群与商业业态需求 B、商业案例分析、商业案例分析 C、项目商业体量判定、项目商业体量判定 D、项目详细业态配比、项目详细业态配比 九洲远景简介 A、项目目标客群与业态需求、项目目标客群与业态需求 “保利国际生活中心”“保利国际生活中心” 自然闲适的建筑空间自然闲适的建筑空间 SPACESPACE 国际范儿的生活方式国际范儿的生活方式 STYLESTYLE 精致简约的消费诉求精致简约的消费诉求 SIMPLESIMPLE 项目整体定位 1 结合项目区域的人口特征,并与竞争对手向比较,我们
2、的目标消费客群结合项目区域的人口特征,并与竞争对手向比较,我们的目标消费客群 应当更加聚焦,以应当更加聚焦,以“新富家庭新富家庭”和和“国际化商务人群国际化商务人群”为核心客群,进一步为核心客群,进一步 进行市场的细分进行市场的细分 资料来源:九洲远景分析资料来源:九洲远景分析 国际化商务国际化商务 人群人群 区域内的新富阶层:区域内的新富阶层:30-45岁,具有岁,具有相当相当收入的群体收入的群体 新富家庭新富家庭 核心目标核心目标客群客群 本项目的目标消费客群本项目的目标消费客群2 新富家庭和国际化商务人群所代表的新富家庭和国际化商务人群所代表的“目标消费者目标消费者”,在情感诉求和功能,
3、在情感诉求和功能 诉求上与其他消费阶层有所区别,在消费的特征上体现为:诉求上与其他消费阶层有所区别,在消费的特征上体现为:“更注重生活更注重生活 的品位的品位”、“需求的国际化需求的国际化”,这将形成与其他项目的最大差别,这将形成与其他项目的最大差别 资料来源:九洲远景分析资料来源:九洲远景分析 寻找永恒和谐寻找永恒和谐 的事物的事物,淡泊淡泊 的消费欲望的消费欲望 寻找生活乐寻找生活乐 趣趣,更多的生更多的生 活体验活体验 寻找绩效和效寻找绩效和效 率率,理性的物理性的物 质选择质选择 功能功能 更多消费更多消费频次频次 更少消费更少消费频次频次 新富阶层新富阶层 中产阶层中产阶层 青年阶层
4、青年阶层 老龄化老龄化 经济上的节省导经济上的节省导 向向 本项目的目标消费客群本项目的目标消费客群2 我们爱这里我们爱这里 属于保利国际生活中心的心情故事 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 Cindy 跨国企业驻上海高管 离开欧州 独自在上海工作 每天总是那么忙碌 但在保利滨江总能让我找到惊喜 一样的潮流时尚 一样的舒适恬静 这里就是我工作的地方 我爱这里 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 9:20 am 每天一杯香浓的咖啡,意味着新一天的开始! 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 12:35 pm 和同事午餐,继续
5、讨论着上午的会议内容,舒适的环境让紧张的工作节奏也慢了下来! 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 19:30 pm 邀请几位客户共进晚餐,五星级的餐厅,可口的法式大餐,气氛很愉快! 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 21:30 pm 和三五好友、公司同事相约,放下白天的疲惫,在轻松的酒吧谈天说地 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 平时下班,总会约上三五好友一起放松一下,SPA、YOGA、健身都是她们的最爱! 21:00 pm 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 新富家庭 陈先生一家 家族企业继承人 我们是的快乐
6、一家 每天的生活都是那么美妙 带着妻子在保利滨江下午茶 各国风情料理 多么惬意 看着孩子们与外国小朋友 一起嬉戏、学习 多么幸福 这里就是我们生活的地方 我们爱这里 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 每周一次的家庭聚会,享受美食永远是聚会的主题,欢乐笑语,其乐融融! 新富家庭 周六中午周六中午 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 新富家庭 周六下午周六下午 放下忙碌的工作,带孩子们去上早教班。 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 新富家庭 周六晚上周六晚上 一家人一起逛超市,这里的每一样东西都这么精致,每一次来都是一次享受。 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3
7、 带着太太忙里偷闲享受一下二人世界,一份精美的下午茶 ,满含关爱与温馨! 新富家庭 周日下午周日下午 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 陪太太购物,小资情结的陈太太最喜欢家居布置,陈先生很喜欢逛书店买一些工具书。 新富家庭 周日晚上周日晚上 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 保利 国际生活中心 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态 “保利国际生活中心保利国际生活中心”满足国际商务人群、新富家庭的工作、生活、社交及文满足国际商务人群、新富家庭的工作、生活、社交及文 化教育需求,全方位展现国际化的化教育需求,全方位展现国际化的Lifestyle 工作 生活 社交文化教育 工
8、作简餐工作简餐 中西简餐、中西快餐、中西简餐、中西快餐、 烘焙烘焙 商务洽谈商务洽谈 咖啡、商务中餐、异国餐饮咖啡、商务中餐、异国餐饮 日常生活日常生活 精品超市、红酒、食品杂货精品超市、红酒、食品杂货 休闲休闲 咖啡、甜品、饮品、英式茶坊咖啡、甜品、饮品、英式茶坊 健康健康 保健会所、保健会所、SPA、健身、健身 家居家居 家居软装、花店、生活精品家居软装、花店、生活精品 聚会聚会 复合餐饮酒吧、创意餐厅、复合餐饮酒吧、创意餐厅、 异国餐饮异国餐饮 礼尚礼尚 礼品、花店、红酒礼品、花店、红酒 自我提升自我提升 书店书店 儿童教育儿童教育 国际早教机构、艺术培训、英语培训国际早教机构、艺术培训
9、、英语培训 3 项目核心业态构成项目核心业态构成零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、休闲娱乐4 零售零售、餐饮餐饮、休闲娱乐的核心业态需求使用面积为休闲娱乐的核心业态需求使用面积为1.8万平方米万平方米约约2.6万平万平 方米的商业建筑面积即可满足目标客群的核心消费需求方米的商业建筑面积即可满足目标客群的核心消费需求(70%得房率得房率) 餐饮核心业态餐饮核心业态 商户商户常规常规 使用面积使用面积(平米)(平米) 商户数量商户数量 (个)(个) 业业态态 使用面积使用面积(平米)(平米) 中西简餐200-3003-41000 亚洲餐饮500-600 1-21100 中餐1000-15001120
10、0 复合餐饮600-70021300 创意菜500-6001-21100 西式餐饮600-7002-31300 甜品、饮品及 轻餐 100-2005-6550 烘焙100-2003-4400 咖啡150-2003-4800 中西快餐150-2502-3500 东南亚餐厅250-3501-2600 港式茶餐厅300-4001350 小计小计/10200 零售核心业态零售核心业态 商户商户常规常规 使用面积使用面积(平米)(平米) 商户数量商户数量 (个)(个) 业业态态 使用面积使用面积(平米)(平米) 精品超市2500-3000 1 2500 家居家饰1000-1500 2 2000 文化书店
11、1000-1500 1 1000 小计小计/ 4 5500 休闲休闲娱乐娱乐 核心核心业态业态 商户商户常规常规 使用面积使用面积(平米)(平米) 商户数量商户数量 (个)(个) 业业态态 使用面积使用面积(平米)(平米) SPA250-300 1 250 保健会所 1,000 1 1000 健身 1,000 1 1000 西式复合酒吧550-650 2 1300 儿童培训200-300 2 500 小计小计/ 7 2250 零售零售, 31% 餐饮餐饮, 57% 休闲娱乐休闲娱乐, 13% 项目核心业态构成项目核心业态构成零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、休闲娱乐4 项目的核心业态以餐饮为主项
12、目的核心业态以餐饮为主,以精品超市以精品超市、家居家饰和书店为核心的零售为家居家饰和书店为核心的零售为 辅辅,其次为休闲娱乐其次为休闲娱乐 核心业态核心业态 使用面积(平米)使用面积(平米) 建筑面积(平米)建筑面积(平米)所占比重所占比重 零售55007857 31% 餐饮1020014571 57% 休闲娱乐22503214 13% 合计合计1795025643 100% 项目各大核心业态构成情况项目各大核心业态构成情况 选取与项目目标客群一致选取与项目目标客群一致,且项目商业体量且项目商业体量、建筑形态建筑形态、物业构成相似的案例进行业态分物业构成相似的案例进行业态分 析析,对本项目的业
13、态构成进行检验和调整对本项目的业态构成进行检验和调整 九洲远景简介 B、商业案例分析、商业案例分析 上海商城上海商城 上海上海K11购物艺术中心购物艺术中心 上海湾上海湾 对于本项目借鉴意义对于本项目借鉴意义 根据项目的目标消费客群、建筑形态、体量及物业功能构成,我们选取根据项目的目标消费客群、建筑形态、体量及物业功能构成,我们选取 以下几个项目作为参考案例进行分析以下几个项目作为参考案例进行分析 24 上海商城上海商城 3万平方米万平方米 上海上海K11购物艺术中心购物艺术中心 4万平方米万平方米 上海湾上海湾 1.85万平方米万平方米 上海浦东嘉里城上海浦东嘉里城 4.5万平方米万平方米
14、资料来源:九洲远景分析 九洲远景简介 B、商业案例分析、商业案例分析 浦东嘉里城浦东嘉里城 上海商城上海商城 上海上海K11购物艺术中心购物艺术中心 上海湾上海湾 对于本项目借鉴意义对于本项目借鉴意义 上海浦东嘉里城以新富家庭、国际商务人群为核心客群,为消费者提供上海浦东嘉里城以新富家庭、国际商务人群为核心客群,为消费者提供 多元生活体验,涵盖购物、餐饮、娱乐等全方面的服务多元生活体验,涵盖购物、餐饮、娱乐等全方面的服务 浦东嘉里城基本信息浦东嘉里城基本信息 地理位置浦东新区芳甸路花木路东南角 物业构成 汇聚国际购物中心、五星级酒店、服务 式公寓和甲级写字楼为一体的国际级综合 发展项目 建筑面
15、积 总建筑面积33万平方米 商业面积4.5万平方米 商业楼层B1-2F 项目交通 公交: 花木1路、1013环线 地铁: 地铁7号线 公交站公交站地铁站地铁站浦东嘉里城浦东嘉里城 1 1项目基础概况项目基础概况 资料来源:九洲远景分析26 浦东嘉里城浦东嘉里城4.5万的商业建筑面积提供全方位的服务,其中购物仍占有万的商业建筑面积提供全方位的服务,其中购物仍占有 较大比例,由于兼顾商务人士与新富家庭的需求,餐饮占较大比重较大比例,由于兼顾商务人士与新富家庭的需求,餐饮占较大比重 资料来源:九洲远景分析27 商户组成商户组成2 浦东嘉里城各行业经营面积占比分析浦东嘉里城各行业经营面积占比分析 浦东
16、嘉里城各行业品牌数目占比分析浦东嘉里城各行业品牌数目占比分析 餐饮 31% 服务 2% 购物 59% 休闲娱乐 8% 餐饮 35% 服务 2% 购物 55% 休闲娱乐 8% 28 2商户组成商户组成-购物购物 浦东嘉里城购物品类丰富,同时增加了与周围高端商务人士及国际家庭浦东嘉里城购物品类丰富,同时增加了与周围高端商务人士及国际家庭 消费相匹配的精品超市、高端家居及现代书店消费相匹配的精品超市、高端家居及现代书店 童装童装 注:以上为代表品牌列表,并非全部品牌列表注:以上为代表品牌列表,并非全部品牌列表 资料来源:九洲远景分析 化妆品化妆品 时装时装 饰品饰品 家居家饰家居家饰 健康保健健康保
17、健 杂货杂货 烟酒茶烟酒茶 文化用品文化用品 儿童用品儿童用品母婴用品母婴用品 个人数码个人数码 手表手表 29 2商户组成商户组成-餐饮餐饮 浦东嘉里城餐饮配置多元化,不仅包容各国美食,同时其休闲餐饮、简浦东嘉里城餐饮配置多元化,不仅包容各国美食,同时其休闲餐饮、简 餐比例也较高餐比例也较高 注:以上为代表品牌列表,并非全部品牌列表注:以上为代表品牌列表,并非全部品牌列表 资料来源:九洲远景分析 自助餐自助餐 中餐中餐 面包糕点面包糕点 饮品及甜品饮品及甜品创意菜创意菜 亚洲餐饮亚洲餐饮 中式快餐中式快餐 中式简餐及茶餐厅中式简餐及茶餐厅 西式简餐及餐吧西式简餐及餐吧 浦东嘉里城休闲娱乐以美
18、丽为主,同时增加音乐驱动浦东嘉里城休闲娱乐以美丽为主,同时增加音乐驱动- -酒吧业态及其他娱酒吧业态及其他娱 乐业态,服务于周围国际家庭客群乐业态,服务于周围国际家庭客群 购购休闲娱乐休闲娱乐 2商户组成商户组成-休闲娱乐休闲娱乐 健康健康 美丽美丽 音乐驱动音乐驱动 注:以上为代表品牌列表,并非全部品牌列表注:以上为代表品牌列表,并非全部品牌列表 资料来源:九洲远景分析30 其他娱乐其他娱乐 浦东嘉里城服务主要以金融服务为主浦东嘉里城服务主要以金融服务为主 2商户组成商户组成-服务服务 注:以上为代表品牌列表,并非全部品牌列表注:以上为代表品牌列表,并非全部品牌列表 资料来源:九洲远景分析3
19、1 金融金融服务其他服务其他 B1以精品超市带动多元化的餐饮美食,同时融合家居家饰类业态,兼顾以精品超市带动多元化的餐饮美食,同时融合家居家饰类业态,兼顾 化妆品、药妆品牌(化妆品、药妆品牌(1/2) 资料来源:九洲远景分析32 上海浦东嘉里城上海浦东嘉里城B1商场布局图商场布局图 各楼层商户组成各楼层商户组成3 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 斗香园餐饮 小吃快餐中式快餐传统小吃 友乐达台北精致面馆 餐饮 小吃快餐中式快餐地方特色 Tableau餐饮 休闲餐饮面包糕点面包店 摩提工房餐饮 休闲餐饮面包糕点西式甜点店 食之秘餐饮 休闲餐饮面包糕点西式甜点店 西树泡芙餐饮 休闲餐饮
20、面包糕点西式甜点店 豪品德式咖喱香肠店 餐饮 休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐 味千拉面餐饮 休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐 芭斯罗缤餐饮 休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋 宝珠奶酪餐饮 休闲餐饮饮品及甜品甜品 贝瑞熊酸奶冰激凌餐饮 休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋 快乐柠檬餐饮 休闲餐饮饮品及甜品果汁吧 沁秦餐饮 休闲餐饮中式简餐及茶餐厅 中式简餐 釜山料理餐饮 正餐亚洲餐饮韩餐 和民餐饮 正餐亚洲餐饮日餐 越味风餐饮 正餐亚洲餐饮东南亚 惠普印像玩家中心服务 其它服务服务其他其它 mothercare购物 儿童母婴用品 母婴用品品牌店 欧开蒂购物 儿童母婴用品 童装品牌店 顺电脉购物 个人时尚购物 个人数码
21、专业百货(SDS) 佰草集购物 个人时尚购物 化妆品基础时尚 莎莎购物 个人时尚购物 化妆品专业百货(SDS) B1以精品超市带动多元化的餐饮美食,同时融合家居家饰类业态,兼顾以精品超市带动多元化的餐饮美食,同时融合家居家饰类业态,兼顾 化妆品、药妆品牌(化妆品、药妆品牌(2/2) 33 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 Candies购物个人时尚购物时装综合百货(CDS)青珑工坊购物生活形态家居家饰品牌店 HI PANDA购物个人时尚购物时装设计时尚设乡味购物生活形态家居家饰品牌店 热风购物个人时尚购物时装专业百货(SDS)欧美药妆购物
22、食品杂货健康保健HBA药妆店 Lillis购物个人时尚购物饰品设计时尚屈臣氏购物食品杂货健康保健HBA药妆店 阿努比斯银饰购物个人时尚购物饰品设计时尚瑞莱购物食品杂货健康保健HBA保健品 巴黎三城购物个人时尚购物饰品设计时尚维衡生购物食品杂货健康保健HBA保健品 宅人购物个人时尚购物饰品设计时尚赛百味购物食品杂货外卖食品品牌店 爱丽思欧亚玛购物生活形态家居家饰品牌店九福坊购物食品杂货烟酒茶品牌店 基本生活购物生活形态家居家饰品牌店天福茗茶购物食品杂货烟酒茶品牌店 乐陶工坊购物生活形态家居家饰品牌店Ole购物食品杂货杂货精品超市 玛丽法宝购物生活形态家居家饰品牌店雷诺瓦休闲娱乐青年其它娱乐DIY
23、手工坊 朴坊购物生活形态家居家饰品牌店 各楼层商户组成各楼层商户组成3 资料来源:九洲远景分析 L1以各类餐饮美食、快时尚零售为核心(以各类餐饮美食、快时尚零售为核心(1/2) 资料来源:九洲远景分析34 上海浦东嘉里城上海浦东嘉里城L1商场布局图商场布局图 各楼层商户组成各楼层商户组成3 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 有心上海点心餐饮 小吃快餐中式快餐地方特色 美仕唐纳滋餐饮 休闲餐饮面包糕点西式甜点店 面包新语餐饮 休闲餐饮面包糕点面包店 香溢焙客餐饮 休闲餐饮面包糕点西式甜点店 纽约客披萨餐饮 休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐 茶米家餐饮 休闲餐饮饮品及甜品茶坊 酷圣石冰激
24、凌餐饮 休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋 香啡缤餐饮 休闲餐饮饮品及甜品咖啡店 星巴克餐饮 休闲餐饮饮品及甜品咖啡店 新旺茶餐厅餐饮 休闲餐饮中式简餐及茶餐厅茶餐厅 新元素餐饮 正餐创意菜创意菜 大茴香粉餐饮 正餐亚洲餐饮东南亚 HSBC汇丰银行 服务 金融通讯金融银行 I-family购物 儿童母婴用品母婴用品品牌店 L1以各类餐饮美食、快时尚零售为核心(以各类餐饮美食、快时尚零售为核心(2/2) 35 各楼层商户组成各楼层商户组成3 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 双妹购物个人时尚购物化妆品设计时尚AEROSOLES购物个人时尚购物鞋设计时
25、尚 CK Underwear购物个人时尚购物时装设计时尚Birenstock购物个人时尚购物鞋设计时尚 Cuffz购物个人时尚购物时装设计时尚Miji购物生活形态家居家饰品牌店 GAP购物个人时尚购物时装快速时尚(全品类店)傲胜购物生活形态家居家饰品牌店 H 339路;338路; 583路; 783路; 791路; 961路; 977路; 隧道三线、130路; 181路等 地铁: 地铁9号线、2号线 公交站公交站地铁站地铁站上海湾上海湾 上海湾由于其所处地理位置,采取差异化竞争,增加传统配比中餐饮及上海湾由于其所处地理位置,采取差异化竞争,增加传统配比中餐饮及 休闲娱乐比例,购物多采用小店面多



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- 徐汇 滨江 项目 专题讨论 _2013
