保利徐汇滨江项目专题讨论_2013年.pdf

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1、保利徐汇滨江项目专题讨论 九洲远景 上海，2013年3月 九洲远景简介A、项目目标客群与商业业态需求、项目目标客群与商业业态需求 B、商业案例分析、商业案例分析 C、项目商业体量判定、项目商业体量判定 D、项目详细业态配比、项目详细业态配比 九洲远景简介 A、项目目标客群与业态需求、项目目标客群与业态需求 “保利国际生活中心”“保利国际生活中心” 自然闲适的建筑空间自然闲适的建筑空间 SPACESPACE 国际范儿的生活方式国际范儿的生活方式 STYLESTYLE 精致简约的消费诉求精致简约的消费诉求 SIMPLESIMPLE 项目整体定位 1 结合项目区域的人口特征，并与竞争对手向比较，我们

2、的目标消费客群结合项目区域的人口特征，并与竞争对手向比较，我们的目标消费客群 应当更加聚焦，以应当更加聚焦，以“新富家庭新富家庭”和和“国际化商务人群国际化商务人群”为核心客群，进一步为核心客群，进一步 进行市场的细分进行市场的细分 资料来源：九洲远景分析资料来源：九洲远景分析 国际化商务国际化商务 人群人群 区域内的新富阶层：区域内的新富阶层：30-45岁，具有岁，具有相当相当收入的群体收入的群体 新富家庭新富家庭 核心目标核心目标客群客群 本项目的目标消费客群本项目的目标消费客群2 新富家庭和国际化商务人群所代表的新富家庭和国际化商务人群所代表的“目标消费者目标消费者”，在情感诉求和功能，

3、在情感诉求和功能 诉求上与其他消费阶层有所区别，在消费的特征上体现为：诉求上与其他消费阶层有所区别，在消费的特征上体现为：“更注重生活更注重生活 的品位的品位”、“需求的国际化需求的国际化”，这将形成与其他项目的最大差别，这将形成与其他项目的最大差别 资料来源：九洲远景分析资料来源：九洲远景分析 寻找永恒和谐寻找永恒和谐 的事物的事物，淡泊淡泊 的消费欲望的消费欲望 寻找生活乐寻找生活乐 趣趣，更多的生更多的生 活体验活体验 寻找绩效和效寻找绩效和效 率率，理性的物理性的物 质选择质选择 功能功能 更多消费更多消费频次频次 更少消费更少消费频次频次 新富阶层新富阶层 中产阶层中产阶层 青年阶层

4、青年阶层 老龄化老龄化 经济上的节省导经济上的节省导 向向 本项目的目标消费客群本项目的目标消费客群2 我们爱这里我们爱这里 属于保利国际生活中心的心情故事 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 Cindy 跨国企业驻上海高管 离开欧州 独自在上海工作 每天总是那么忙碌 但在保利滨江总能让我找到惊喜 一样的潮流时尚 一样的舒适恬静 这里就是我工作的地方 我爱这里 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 9:20 am 每天一杯香浓的咖啡，意味着新一天的开始！ 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 12:35 pm 和同事午餐，继续

5、讨论着上午的会议内容，舒适的环境让紧张的工作节奏也慢了下来！ 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 19:30 pm 邀请几位客户共进晚餐，五星级的餐厅，可口的法式大餐，气氛很愉快！ 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 21:30 pm 和三五好友、公司同事相约，放下白天的疲惫，在轻松的酒吧谈天说地 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 国际化商务人群 平时下班，总会约上三五好友一起放松一下，SPA、YOGA、健身都是她们的最爱！ 21:00 pm 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 新富家庭 陈先生一家 家族企业继承人 我们是的快乐

6、一家 每天的生活都是那么美妙 带着妻子在保利滨江下午茶 各国风情料理 多么惬意 看着孩子们与外国小朋友 一起嬉戏、学习 多么幸福 这里就是我们生活的地方 我们爱这里 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 每周一次的家庭聚会，享受美食永远是聚会的主题，欢乐笑语，其乐融融！ 新富家庭 周六中午周六中午 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 新富家庭 周六下午周六下午 放下忙碌的工作，带孩子们去上早教班。 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 新富家庭 周六晚上周六晚上 一家人一起逛超市，这里的每一样东西都这么精致，每一次来都是一次享受。 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3

7、 带着太太忙里偷闲享受一下二人世界，一份精美的下午茶 ，满含关爱与温馨！ 新富家庭 周日下午周日下午 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 陪太太购物，小资情结的陈太太最喜欢家居布置，陈先生很喜欢逛书店买一些工具书。 新富家庭 周日晚上周日晚上 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态3 保利 国际生活中心 消费者需求与核心业态消费者需求与核心业态 “保利国际生活中心保利国际生活中心”满足国际商务人群、新富家庭的工作、生活、社交及文满足国际商务人群、新富家庭的工作、生活、社交及文 化教育需求，全方位展现国际化的化教育需求，全方位展现国际化的Lifestyle 工作 生活 社交文化教育 工

8、作简餐工作简餐 中西简餐、中西快餐、中西简餐、中西快餐、 烘焙烘焙 商务洽谈商务洽谈 咖啡、商务中餐、异国餐饮咖啡、商务中餐、异国餐饮 日常生活日常生活 精品超市、红酒、食品杂货精品超市、红酒、食品杂货 休闲休闲 咖啡、甜品、饮品、英式茶坊咖啡、甜品、饮品、英式茶坊 健康健康 保健会所、保健会所、SPA、健身、健身 家居家居 家居软装、花店、生活精品家居软装、花店、生活精品 聚会聚会 复合餐饮酒吧、创意餐厅、复合餐饮酒吧、创意餐厅、 异国餐饮异国餐饮 礼尚礼尚 礼品、花店、红酒礼品、花店、红酒 自我提升自我提升 书店书店 儿童教育儿童教育 国际早教机构、艺术培训、英语培训国际早教机构、艺术培训

9、、英语培训 3 项目核心业态构成项目核心业态构成零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、休闲娱乐4 零售零售、餐饮餐饮、休闲娱乐的核心业态需求使用面积为休闲娱乐的核心业态需求使用面积为1.8万平方米万平方米约约2.6万平万平 方米的商业建筑面积即可满足目标客群的核心消费需求方米的商业建筑面积即可满足目标客群的核心消费需求（70%得房率得房率） 餐饮核心业态餐饮核心业态 商户商户常规常规 使用面积使用面积（平米）（平米） 商户数量商户数量 （个）（个） 业业态态 使用面积使用面积（平米）（平米） 中西简餐200-3003-41000 亚洲餐饮500-600 1-21100 中餐1000-15001120

10、0 复合餐饮600-70021300 创意菜500-6001-21100 西式餐饮600-7002-31300 甜品、饮品及 轻餐 100-2005-6550 烘焙100-2003-4400 咖啡150-2003-4800 中西快餐150-2502-3500 东南亚餐厅250-3501-2600 港式茶餐厅300-4001350 小计小计/10200 零售核心业态零售核心业态 商户商户常规常规 使用面积使用面积（平米）（平米） 商户数量商户数量 （个）（个） 业业态态 使用面积使用面积（平米）（平米） 精品超市2500-3000 1 2500 家居家饰1000-1500 2 2000 文化书店

11、1000-1500 1 1000 小计小计/ 4 5500 休闲休闲娱乐娱乐 核心核心业态业态 商户商户常规常规 使用面积使用面积（平米）（平米） 商户数量商户数量 （个）（个） 业业态态 使用面积使用面积（平米）（平米） SPA250-300 1 250 保健会所 1,000 1 1000 健身 1,000 1 1000 西式复合酒吧550-650 2 1300 儿童培训200-300 2 500 小计小计/ 7 2250 零售零售, 31% 餐饮餐饮, 57% 休闲娱乐休闲娱乐, 13% 项目核心业态构成项目核心业态构成零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、休闲娱乐4 项目的核心业态以餐饮为主项

12、目的核心业态以餐饮为主，以精品超市以精品超市、家居家饰和书店为核心的零售为家居家饰和书店为核心的零售为 辅辅，其次为休闲娱乐其次为休闲娱乐 核心业态核心业态 使用面积（平米）使用面积（平米） 建筑面积（平米）建筑面积（平米）所占比重所占比重 零售55007857 31% 餐饮1020014571 57% 休闲娱乐22503214 13% 合计合计1795025643 100% 项目各大核心业态构成情况项目各大核心业态构成情况 选取与项目目标客群一致选取与项目目标客群一致，且项目商业体量且项目商业体量、建筑形态建筑形态、物业构成相似的案例进行业态分物业构成相似的案例进行业态分 析析，对本项目的业

13、态构成进行检验和调整对本项目的业态构成进行检验和调整 九洲远景简介 B、商业案例分析、商业案例分析 上海商城上海商城 上海上海K11购物艺术中心购物艺术中心 上海湾上海湾 对于本项目借鉴意义对于本项目借鉴意义 根据项目的目标消费客群、建筑形态、体量及物业功能构成，我们选取根据项目的目标消费客群、建筑形态、体量及物业功能构成，我们选取 以下几个项目作为参考案例进行分析以下几个项目作为参考案例进行分析 24 上海商城上海商城 3万平方米万平方米 上海上海K11购物艺术中心购物艺术中心 4万平方米万平方米 上海湾上海湾 1.85万平方米万平方米 上海浦东嘉里城上海浦东嘉里城 4.5万平方米万平方米

14、资料来源：九洲远景分析 九洲远景简介 B、商业案例分析、商业案例分析 浦东嘉里城浦东嘉里城 上海商城上海商城 上海上海K11购物艺术中心购物艺术中心 上海湾上海湾 对于本项目借鉴意义对于本项目借鉴意义 上海浦东嘉里城以新富家庭、国际商务人群为核心客群，为消费者提供上海浦东嘉里城以新富家庭、国际商务人群为核心客群，为消费者提供 多元生活体验，涵盖购物、餐饮、娱乐等全方面的服务多元生活体验，涵盖购物、餐饮、娱乐等全方面的服务 浦东嘉里城基本信息浦东嘉里城基本信息 地理位置浦东新区芳甸路花木路东南角 物业构成 汇聚国际购物中心、五星级酒店、服务 式公寓和甲级写字楼为一体的国际级综合 发展项目 建筑面

15、积 总建筑面积33万平方米 商业面积4.5万平方米 商业楼层B1-2F 项目交通 公交： 花木1路、1013环线 地铁： 地铁7号线 公交站公交站地铁站地铁站浦东嘉里城浦东嘉里城 1 1项目基础概况项目基础概况 资料来源：九洲远景分析26 浦东嘉里城浦东嘉里城4.5万的商业建筑面积提供全方位的服务，其中购物仍占有万的商业建筑面积提供全方位的服务，其中购物仍占有 较大比例，由于兼顾商务人士与新富家庭的需求，餐饮占较大比重较大比例，由于兼顾商务人士与新富家庭的需求，餐饮占较大比重 资料来源：九洲远景分析27 商户组成商户组成2 浦东嘉里城各行业经营面积占比分析浦东嘉里城各行业经营面积占比分析 浦东

16、嘉里城各行业品牌数目占比分析浦东嘉里城各行业品牌数目占比分析 餐饮 31% 服务 2% 购物 59% 休闲娱乐 8% 餐饮 35% 服务 2% 购物 55% 休闲娱乐 8% 28 2商户组成商户组成-购物购物 浦东嘉里城购物品类丰富，同时增加了与周围高端商务人士及国际家庭浦东嘉里城购物品类丰富，同时增加了与周围高端商务人士及国际家庭 消费相匹配的精品超市、高端家居及现代书店消费相匹配的精品超市、高端家居及现代书店 童装童装 注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表 资料来源：九洲远景分析 化妆品化妆品 时装时装 饰品饰品 家居家饰家居家饰 健康保健健康保

17、健 杂货杂货 烟酒茶烟酒茶 文化用品文化用品 儿童用品儿童用品母婴用品母婴用品 个人数码个人数码 手表手表 29 2商户组成商户组成-餐饮餐饮 浦东嘉里城餐饮配置多元化，不仅包容各国美食，同时其休闲餐饮、简浦东嘉里城餐饮配置多元化，不仅包容各国美食，同时其休闲餐饮、简 餐比例也较高餐比例也较高 注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表 资料来源：九洲远景分析 自助餐自助餐 中餐中餐 面包糕点面包糕点 饮品及甜品饮品及甜品创意菜创意菜 亚洲餐饮亚洲餐饮 中式快餐中式快餐 中式简餐及茶餐厅中式简餐及茶餐厅 西式简餐及餐吧西式简餐及餐吧 浦东嘉里城休闲娱乐以美

18、丽为主，同时增加音乐驱动浦东嘉里城休闲娱乐以美丽为主，同时增加音乐驱动- -酒吧业态及其他娱酒吧业态及其他娱 乐业态，服务于周围国际家庭客群乐业态，服务于周围国际家庭客群 购购休闲娱乐休闲娱乐 2商户组成商户组成-休闲娱乐休闲娱乐 健康健康 美丽美丽 音乐驱动音乐驱动 注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表 资料来源：九洲远景分析30 其他娱乐其他娱乐 浦东嘉里城服务主要以金融服务为主浦东嘉里城服务主要以金融服务为主 2商户组成商户组成-服务服务 注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表 资料来源：九洲远景分析3

19、1 金融金融服务其他服务其他 B1以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾 化妆品、药妆品牌（化妆品、药妆品牌（1/2） 资料来源：九洲远景分析32 上海浦东嘉里城上海浦东嘉里城B1商场布局图商场布局图 各楼层商户组成各楼层商户组成3 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 斗香园餐饮 小吃快餐中式快餐传统小吃 友乐达台北精致面馆 餐饮 小吃快餐中式快餐地方特色 Tableau餐饮 休闲餐饮面包糕点面包店 摩提工房餐饮 休闲餐饮面包糕点西式甜点店 食之秘餐饮 休闲餐饮面包糕点西式甜点店 西树泡芙餐饮 休闲餐饮

20、面包糕点西式甜点店 豪品德式咖喱香肠店 餐饮 休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐 味千拉面餐饮 休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐 芭斯罗缤餐饮 休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋 宝珠奶酪餐饮 休闲餐饮饮品及甜品甜品 贝瑞熊酸奶冰激凌餐饮 休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋 快乐柠檬餐饮 休闲餐饮饮品及甜品果汁吧 沁秦餐饮 休闲餐饮中式简餐及茶餐厅 中式简餐 釜山料理餐饮 正餐亚洲餐饮韩餐 和民餐饮 正餐亚洲餐饮日餐 越味风餐饮 正餐亚洲餐饮东南亚 惠普印像玩家中心服务 其它服务服务其他其它 mothercare购物 儿童母婴用品 母婴用品品牌店 欧开蒂购物 儿童母婴用品 童装品牌店 顺电脉购物 个人时尚购物 个人数码

21、专业百货（SDS） 佰草集购物 个人时尚购物 化妆品基础时尚 莎莎购物 个人时尚购物 化妆品专业百货（SDS） B1以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾 化妆品、药妆品牌（化妆品、药妆品牌（2/2） 33 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 Candies购物个人时尚购物时装综合百货（CDS）青珑工坊购物生活形态家居家饰品牌店 HI PANDA购物个人时尚购物时装设计时尚设乡味购物生活形态家居家饰品牌店 热风购物个人时尚购物时装专业百货（SDS）欧美药妆购物

22、食品杂货健康保健HBA药妆店 Lillis购物个人时尚购物饰品设计时尚屈臣氏购物食品杂货健康保健HBA药妆店 阿努比斯银饰购物个人时尚购物饰品设计时尚瑞莱购物食品杂货健康保健HBA保健品 巴黎三城购物个人时尚购物饰品设计时尚维衡生购物食品杂货健康保健HBA保健品 宅人购物个人时尚购物饰品设计时尚赛百味购物食品杂货外卖食品品牌店 爱丽思欧亚玛购物生活形态家居家饰品牌店九福坊购物食品杂货烟酒茶品牌店 基本生活购物生活形态家居家饰品牌店天福茗茶购物食品杂货烟酒茶品牌店 乐陶工坊购物生活形态家居家饰品牌店Ole购物食品杂货杂货精品超市 玛丽法宝购物生活形态家居家饰品牌店雷诺瓦休闲娱乐青年其它娱乐DIY

23、手工坊 朴坊购物生活形态家居家饰品牌店 各楼层商户组成各楼层商户组成3 资料来源：九洲远景分析 L1以各类餐饮美食、快时尚零售为核心（以各类餐饮美食、快时尚零售为核心（1/2） 资料来源：九洲远景分析34 上海浦东嘉里城上海浦东嘉里城L1商场布局图商场布局图 各楼层商户组成各楼层商户组成3 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 有心上海点心餐饮 小吃快餐中式快餐地方特色 美仕唐纳滋餐饮 休闲餐饮面包糕点西式甜点店 面包新语餐饮 休闲餐饮面包糕点面包店 香溢焙客餐饮 休闲餐饮面包糕点西式甜点店 纽约客披萨餐饮 休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐 茶米家餐饮 休闲餐饮饮品及甜品茶坊 酷圣石冰激

24、凌餐饮 休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋 香啡缤餐饮 休闲餐饮饮品及甜品咖啡店 星巴克餐饮 休闲餐饮饮品及甜品咖啡店 新旺茶餐厅餐饮 休闲餐饮中式简餐及茶餐厅茶餐厅 新元素餐饮 正餐创意菜创意菜 大茴香粉餐饮 正餐亚洲餐饮东南亚 HSBC汇丰银行 服务 金融通讯金融银行 I-family购物 儿童母婴用品母婴用品品牌店 L1以各类餐饮美食、快时尚零售为核心（以各类餐饮美食、快时尚零售为核心（2/2） 35 各楼层商户组成各楼层商户组成3 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 双妹购物个人时尚购物化妆品设计时尚AEROSOLES购物个人时尚购物鞋设计时

25、尚 CK Underwear购物个人时尚购物时装设计时尚Birenstock购物个人时尚购物鞋设计时尚 Cuffz购物个人时尚购物时装设计时尚Miji购物生活形态家居家饰品牌店 GAP购物个人时尚购物时装快速时尚（全品类店）傲胜购物生活形态家居家饰品牌店 H 339路;338路; 583路; 783路; 791路; 961路; 977路; 隧道三线、130路; 181路等 地铁： 地铁9号线、2号线 公交站公交站地铁站地铁站上海湾上海湾 上海湾由于其所处地理位置，采取差异化竞争，增加传统配比中餐饮及上海湾由于其所处地理位置，采取差异化竞争，增加传统配比中餐饮及 休闲娱乐比例，购物多采用小店面多

26、品牌的经营策略休闲娱乐比例，购物多采用小店面多品牌的经营策略 85 餐饮 36% 购物 13% 休闲娱乐 51% 餐饮 23% 购物 55% 休闲娱乐 22% 商户组成商户组成2 上海湾各行业经营面积占比分析上海湾各行业经营面积占比分析 上海湾各行业品牌数目占比分析上海湾各行业品牌数目占比分析 资料来源：九洲远景分析 86 2商户组成商户组成-购物购物 上海湾购物行业多采用非连锁经营的创意店铺，体现其时尚定位上海湾购物行业多采用非连锁经营的创意店铺，体现其时尚定位 箱包箱包药妆店药妆店 服装服装 手表手表饰品饰品 药店药店 注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表注：以上为代表品牌列表，并非全

27、部品牌列表 资料来源：九洲远景分析 87 2商户组成商户组成-餐饮餐饮 上海湾餐饮中以正餐、简餐为主，亚洲餐饮与西餐所占比例较高，而弱上海湾餐饮中以正餐、简餐为主，亚洲餐饮与西餐所占比例较高，而弱 化了休闲餐饮，同时上海湾餐饮较为国际化化了休闲餐饮，同时上海湾餐饮较为国际化 冰淇淋冰淇淋咖啡咖啡中餐中餐 西餐西餐 亚洲餐饮亚洲餐饮 注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表 资料来源：九洲远景分析 88 2商户组成商户组成-休闲娱乐休闲娱乐 上海湾娱乐行业以健康美丽、英语培训机构及上海湾娱乐行业以健康美丽、英语培训机构及KTVKTV为主，充分考虑到周边为主

28、，充分考虑到周边 商务人群特点及其“个性，时尚，休闲”的定位商务人群特点及其“个性，时尚，休闲”的定位 健康健康 美丽美丽 音乐驱动音乐驱动教育教育 注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表 资料来源：九洲远景分析 B1以以KTV为主力店，同时融合了意大利餐厅为主力店，同时融合了意大利餐厅 89 各楼层商户组成各楼层商户组成3 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 钱柜休闲娱乐青年音乐驱动量贩式KTV 水法莲娜意式餐厅餐饮正餐西餐意大利菜 华尔街英语培训休闲娱乐人文及教育教育成人教育 资料来源：九洲远景分析 L1层以个人时尚购物为主，引进大量年轻

29、时尚品牌；同时突出精致餐饮层以个人时尚购物为主，引进大量年轻时尚品牌；同时突出精致餐饮 功能，汇集功能，汇集粤菜、川菜、港式茶点、台湾菜、世界各国美味佳肴粤菜、川菜、港式茶点、台湾菜、世界各国美味佳肴，体现，体现 高品位、新贵格调、高品位、新贵格调、新海派风情新海派风情的生活时尚元素的生活时尚元素 90 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 酷圣石冰淇淋餐饮休闲餐饮饮品及甜品 冰淇淋 星巴克餐饮休闲餐饮饮品及甜品 咖啡店 美国奶牛餐厅餐饮正餐西餐美加餐 HB蓝堡啤酒屋餐饮正餐西餐其它 纽约客披萨餐饮正餐西餐意大利菜 EMAX亿玛仕印尼餐厅 餐饮正餐亚洲餐饮东南亚 伊藤家日本料理餐饮正餐

30、亚洲餐饮日餐 子羽港式粤菜餐厅餐饮正餐中餐粤菜 士多啤梨儿童服饰用品 购物儿童母婴用品 儿童用品品牌店 AITNE皮具购物个人时尚购物 皮具 设计时尚 米澜坊名品买卖购物个人时尚购物 时装顶级时尚 鄂尔多斯羊绒购物个人时尚购物 时装设计时尚 1436购物个人时尚购物 时装设计时尚 各楼层商户组成各楼层商户组成3 资料来源：九洲远景分析 L1层以个人时尚购物为主，引进大量年轻时尚品牌；同时突出精致餐饮层以个人时尚购物为主，引进大量年轻时尚品牌；同时突出精致餐饮 功能，汇集功能，汇集粤菜、川菜、港式茶点、台湾菜、世界各国美味佳肴粤菜、川菜、港式茶点、台湾菜、世界各国美味佳肴，体现，体现 高品位、新

31、贵格调、高品位、新贵格调、新海派风情新海派风情的生活时尚元素的生活时尚元素 91 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 采邑唐风服饰购物个人时尚购物时装设计时尚 Patra佩提拉饰品购物个人时尚购物饰品设计时尚 衣尚服饰购物个人时尚购物时装设计时尚 翡色秋馥购物个人时尚购物饰品设计时尚 Bazzi购物个人时尚购物时装设计时尚 Gallucci手表购物个人时尚购物手表基础时尚 子曰中装购物个人时尚购物时装设计时尚 德骏手表珠宝购物个人时尚购物手表基础时尚 哥弟服饰购物个人时尚购物时装设计时尚 新秀丽箱包购物个人时尚购物箱包时尚品牌 LIU2服饰

32、购物个人时尚购物 时装设计时尚 百翠工坊沉玺购物个人时尚购物珠宝基础时尚 Crazy cool韩国服饰购物个人时尚购物时装设计时尚 翠玉阁翡翠 购物个人时尚购物珠宝基础时尚 O2life服饰购物个人时尚购物时装设计时尚 普安药房购物食品杂货健康保健HBA药店 Season服饰购物个人时尚购物时装 设计时尚 屈臣氏购物食品杂货健康保健HBA药妆店 德生洋服购物个人时尚购物时装设计时尚 捷强烟酒购物食品杂货烟酒茶品牌店 CENZY娴思服饰购物个人时尚购物时装设计时尚 积姬仙奴SPA 休闲娱乐 健康美丽美丽SPA馆 JADE购物个人时尚购物时装设计时尚 明亚思造型沙龙休闲娱乐 健康美丽美丽美容美发馆

33、 婧羊绒购物个人时尚购物时装设计时尚 诗灵菲美胸休闲娱乐 健康美丽美丽瘦身塑型馆 各楼层商户组成各楼层商户组成3 资料来源：九洲远景分析 L2层已开业品牌中以休闲娱乐为主，同时搭配日本料理以及上海菜两家层已开业品牌中以休闲娱乐为主，同时搭配日本料理以及上海菜两家 餐饮品牌餐饮品牌 92 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 twins日本料理餐饮 正餐亚洲餐饮 日餐 nail名甲物语美甲休闲娱乐 健康美丽美丽 美甲店 译婷轩餐饮 正餐中餐本帮江浙菜nataly美发休闲娱乐 健康美丽美丽 美容美发馆 爱丽丝风尚内衣生活购物 个人时尚购物时装设计

34、时尚慧俪轻体休闲娱乐 健康美丽美丽 瘦身塑型馆 凡间茶语购物 食品杂货烟酒茶品牌店yarose舞蹈生活会馆休闲娱乐 健康美丽美丽 瑜珈及舞蹈馆 有朋普洱茶庄购物 食品杂货烟酒茶品牌店迪斯尼英语休闲娱乐 人文及教育教育 成人教育 各楼层商户组成各楼层商户组成3 资料来源：九洲远景分析 L3层已开业的四家品牌而看，餐饮与休闲娱乐并重层已开业的四家品牌而看，餐饮与休闲娱乐并重 93 品牌品牌行业行业子行业子行业品类品类业态业态 锦庭蒙尚缘餐厅餐饮其它餐饮火锅品牌店 汉泰东南亚餐厅餐饮正餐亚洲餐饮东南亚 润芝堂经络养生调理机构休闲娱乐健康美丽健康足疗按摩 伊美娜美容SPA 休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆

35、 各楼层商户组成各楼层商户组成3 资料来源：九洲远景分析 上海湾生活时尚中心是一组上海湾生活时尚中心是一组 260 米长商业街，呈米长商业街，呈L型分布，保证每个店铺型分布，保证每个店铺 的可达性以及可视性的可达性以及可视性 94 平面设计借鉴平面设计借鉴4 中庭中庭出入口出入口活动广场活动广场 在长达在长达260m的商业街，设置了的商业街，设置了3个出入口，方便消费者进入，同时使中间部分店铺可达性更好个出入口，方便消费者进入，同时使中间部分店铺可达性更好 街铺分布在街两旁，充分的保证了每个店铺的可达性与可视性街铺分布在街两旁，充分的保证了每个店铺的可达性与可视性 在商业街一边设置活动广场，可

36、以用来做活动场所在商业街一边设置活动广场，可以用来做活动场所 在商业街一边将达到在商业街一边将达到B1层的电梯设计成为水景，增加消费者的兴趣层的电梯设计成为水景，增加消费者的兴趣 通往通往L2层电梯设立在商业街两边及中间，且分布较为均匀，使消费者方便从商业街任何地方通往层电梯设立在商业街两边及中间，且分布较为均匀，使消费者方便从商业街任何地方通往L2层层 资料来源：九洲远景分析 95 建筑结构呈建筑结构呈L形分布，从远看像张开了的帆船，步行街是设计为透明玻璃形分布，从远看像张开了的帆船，步行街是设计为透明玻璃 顶棚的开放式休闲街区顶棚的开放式休闲街区 5商业整体设计借鉴商业整体设计借鉴 资料来

37、源：九洲远景分析 9696 上海湾生活时尚中心也很注重多国元素的融合，在坚持现代特色的同上海湾生活时尚中心也很注重多国元素的融合，在坚持现代特色的同 时，让消费者感受到不同国家的文化时，让消费者感受到不同国家的文化 5商业整体设计借鉴商业整体设计借鉴 资料来源：九洲远景分析 9797 整个商业区域，注重细节打造，营造个性、时尚体验的购物休闲环境整个商业区域，注重细节打造，营造个性、时尚体验的购物休闲环境 5商业整体设计借鉴商业整体设计借鉴 资料来源：九洲远景分析 室内标识系统设计以简单、易识别为重点，主要包括方位指示牌、租户室内标识系统设计以简单、易识别为重点，主要包括方位指示牌、租户 信息牌

38、信息牌 98 5商业整体设计借鉴商业整体设计借鉴 资料来源：九洲远景分析 九洲远景简介 B、商业案例分析、商业案例分析 浦东嘉里城浦东嘉里城 上海商城上海商城 上海上海K11购物艺术中心购物艺术中心 上海湾上海湾 对于本项目借鉴意义对于本项目借鉴意义 根据以上四个案例可知，在项目的整体定位中应当保证餐饮在项目中相根据以上四个案例可知，在项目的整体定位中应当保证餐饮在项目中相 对核心的比重，结合项目具体的商圈条件在购物、休闲娱乐的比重之间对核心的比重，结合项目具体的商圈条件在购物、休闲娱乐的比重之间 进行合理调配，并需要重视服务业态的存在进行合理调配，并需要重视服务业态的存在 100 对于项目借

39、鉴意义对于项目借鉴意义 餐饮 36% 购物 13% 休闲娱 乐 51% 上海商城上海商城 K11 购物艺术广场购物艺术广场 上海湾上海湾 餐饮 42% 购物 53% 休闲娱 乐 5% 资料来源：九洲远景分析 餐饮 35% 服务 2% 购物 55% 休闲娱乐 8% 餐饮 19% 服务 29% 购物 27% 休闲娱 乐 25% 浦东嘉里城浦东嘉里城 根据四个案例餐饮品类构成可知，其品类构成多元化，快餐均较少，而根据四个案例餐饮品类构成可知，其品类构成多元化，快餐均较少，而 简餐、正餐及休闲餐饮的比例较高，本项目应多元化配置餐饮简餐、正餐及休闲餐饮的比例较高，本项目应多元化配置餐饮 101 上海商城

40、上海商城 K11 购物艺术广场购物艺术广场 上海湾上海湾 资料来源：九洲远景分析 浦东嘉里城浦东嘉里城 创意菜 19% 面包糕点 3% 西餐 4% 西式简餐及餐吧 5% 亚洲餐饮 19% 亚洲快餐 3% 饮品及甜品 9% 中餐 25% 中式简餐及茶餐厅 13% 火锅 21% 西餐 13% 亚洲餐饮 44% 饮品及甜品 5% 中餐 17% 对于项目借鉴意义对于项目借鉴意义-餐饮餐饮1 创意菜 4% 面包糕点 9% 西式简餐及 餐吧 12% 亚洲餐饮 13% 饮品及 甜品 9% 中餐 32% 中式简餐及茶餐厅 11% 中式快餐 6% 自助餐 4% 创意菜 10% 西餐 10% 亚洲餐饮 32% 饮

41、品及甜品 35% 中式快餐 13% 根据四个案例购物品类可知，上海商城、浦东嘉里城由于精品超市的存在杂货根据四个案例购物品类可知，上海商城、浦东嘉里城由于精品超市的存在杂货 比例较高，同时除上海湾外其余项目均加入高端家居家饰品类，与本项目消费比例较高，同时除上海湾外其余项目均加入高端家居家饰品类，与本项目消费 者的核心需求业态匹配；同时应当增加者的核心需求业态匹配；同时应当增加HBA、儿童用品、文化用品的设置、儿童用品、文化用品的设置 102 对于项目借鉴意义对于项目借鉴意义-购物购物2 资料来源：九洲远景分析 上海商城上海商城 K11 购物艺术广场购物艺术广场 上海湾上海湾 浦东嘉里城浦东嘉

42、里城 时装 80% 家居家饰 6% 健康保健HBA 4% 饰品, 3% 鞋, 2% 皮具, 2% 手表, 2% 化妆品, 1% Other 10% 时装, 60% 健康保健HBA, 21% 烟酒茶, 5% 手表, 3% 珠宝, 3% 饰品, 3% 箱包, 2% 皮具, 2% 儿童用品, 1% Other, 5% 时装, 34% 杂货, 27% 家居家饰, 14% 健康保健HBA, 4% 母婴用品, 3% 饰品, 3% 童装, 2% 个人数码, 2% 家俱, 2% 儿童用品, 2% 化妆品, 2% 烟酒茶, 1% 文化用品, 1% 鞋, 1% Other, 14% 杂货, 56% 时装, 20%

43、 饰品, 9% 文化用品, 7% 皮具, 5% 健康保健HBA, 2% 购物其它, 1% 家居家饰, 0% Other, 3% 根据四个案例休闲娱乐品类可知，健康、美丽、音乐驱动为休闲娱乐的根据四个案例休闲娱乐品类可知，健康、美丽、音乐驱动为休闲娱乐的 主要品类，本项目中应考虑加入主要品类，本项目中应考虑加入 对于项目借鉴意义对于项目借鉴意义-休闲娱乐休闲娱乐3 103 上海商城上海商城 K11 购物艺术广场购物艺术广场 上海湾上海湾 浦东嘉里城浦东嘉里城 健康 49% 美丽 45% 音乐驱动 6% 健康 5% 教育 4% 美丽 28% 音乐驱动 63% 健康 6% 美丽 74% 其他娱乐 2

44、0% 健康 15% 美丽 66% 其它娱乐 4% 音乐驱动 15% 四个案例中上海商城与浦东嘉里城包含服务行业，上海商城服务品类较四个案例中上海商城与浦东嘉里城包含服务行业，上海商城服务品类较 为全面，而浦东嘉里城主要以金融为主，本项目在服务类业态中可在金为全面，而浦东嘉里城主要以金融为主，本项目在服务类业态中可在金 融、护理类业态做着重参考融、护理类业态做着重参考 104 对于项目借鉴意义对于项目借鉴意义-服务服务4 资料来源：九洲远景分析 上海商城上海商城浦东嘉里城浦东嘉里城 服务其他 10% 金融 90% 产品类 44% 服务其 他 11% 护理 17% 金融 10% 维修 2% 邮电

45、10% 中介类 6% 参考相关案例的业态配比，本项目在服务方面可重点考虑设置以下业态：参考相关案例的业态配比，本项目在服务方面可重点考虑设置以下业态： 105 对于项目借鉴意义对于项目借鉴意义4 服务业态服务业态 商户商户常规常规 使用面积使用面积（平米）（平米） 商户数量（个）商户数量（个） 业业态态 使用面积使用面积（平米）（平米） 金融服务300-350 2 600 干洗150 1 150 皮革护理100 1 100 小计小计/ 4 850 本项目在零售方面，除原有核心业态外，考虑增加设置以下业态：本项目在零售方面，除原有核心业态外，考虑增加设置以下业态： 零售业零售业态态 商户常规使用

46、面积商户常规使用面积 （平米）（平米） 商户数量（个）商户数量（个）业态使用面积（平米）业态使用面积（平米） HBA150-200 1 150 儿童用品100-150 5-10600 文化用品100-200 2 300 小计小计/ / 1050 九洲远景简介 C、项目商业体量判定、项目商业体量判定 项目商业体量判断的几个维度项目商业体量判断的几个维度 项目的商业体量从以下三个维度进行判定：项目的商业体量从以下三个维度进行判定： 本项目的本项目的 商业体量商业体量 区域条件及区域条件及 市场竞争市场竞争 核心业态核心业态 需求面积需求面积 地块指标地块指标 及物业价值及物业价值 107 区域条件

47、及市场竞争区域条件及市场竞争1 基于对区域内竞争项目的定位分析，我们认为本项目可能的发展空间需要强基于对区域内竞争项目的定位分析，我们认为本项目可能的发展空间需要强 调调“生活方式导向生活方式导向”的定位的定位 生活方式生活方式 导向导向 价值价值/生活生活 方式导向方式导向 价值导向价值导向 家庭家庭女性女性商务行政人群商务行政人群年轻一族年轻一族旅游客群旅游客群 价格导向价格导向 独特性独特性 导向导向 正大乐城正大乐城 本本项目项目 海外滩海外滩名品汇名品汇 卜蜂莲花卜蜂莲花 海外滩海外滩名品名品 汇汇 档次定位档次定位 目标客群目标客群 龙华国际龙华国际 尚海湾、绿地尚海湾、绿地 汇中

48、心汇中心 绿地中心二期绿地中心二期 108 功能诉求 情感诉求 一次性购足 (= 品种齐全) 专业化 (= 有限品种) 零售公园零售公园 零售公园零售公园 能量中心能量中心 城市中心城市中心 超级地区超级地区 中心中心 邻里中心邻里中心 区域中心区域中心 九洲远景购物中心的分类 休闲娱乐休闲娱乐 中心中心 生活方式生活方式 中心中心 美食中心美食中心 主题购物主题购物 中心中心 工厂直销工厂直销 中心中心 专业市场专业市场 中心中心 依据九洲远景的十二种购物中心类型分类，本项目应定位成生活方式中心依据九洲远景的十二种购物中心类型分类，本项目应定位成生活方式中心 注：以上定位矩阵图为典型意义的描

49、述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落 位可能会与上图有所不同 区域条件及市场竞争区域条件及市场竞争1 1 “生活方式中心生活方式中心（Life Style Centre）”的商业规模在的商业规模在3-5万平方米万平方米，主要覆主要覆 盖盖3公里半径内的商圈公里半径内的商圈 城市城市 中心中心 超级地区超级地区 中心中心 区域区域 中心中心 邻里邻里 中心中心 购物购物 公园公园 能量能量 中心中心 LS中中 心心 直销直销 中心中心 娱乐娱乐 中心中心 美食美食 中心中心 中高收中高收 入人群入人群 居住区居住区 3-5万平万

50、平 米米 区域区域/社社 区交通区交通 干道干道 地址地址 城市中心城市中心 区域区域 地区中地区中 心心 居民区居民区 附近附近 郊区郊区郊区郊区适应性适应性 广广 适应性适应性 广广 郊区、新郊区、新 区、城乡区、城乡 结合处结合处 城乡结合城乡结合 处、郊区处、郊区 、新区、新区 面积面积 6-10万万 平米平米 5-8万平万平 米米 0.5-4万万 平米平米 4-10万万 平米平米 0.5-4万万 平米平米 0.5-4万万 平米平米 28万平万平 方米方米 超过超过10 万平米万平米 超过超过8万万 平米平米 交通交通 .城市主干城市主干 道旁道旁 区域中心区域中心 主干道旁主干道旁