典型城市商业与文化综合体案例分析_21P_2013年.ppt

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1、城市商业与文化综合体案例分析香港 Union Square,深圳新摩尔商业管理有限公司杨宝民 2013年2月,Union Square 香港九龙站 立体交通的典范,酒店、写字楼、购物中心、公寓、体育会所等功能均衡发展模式,Union Square 尖端城中之城,新界,九龙,香港岛,香港国 际机场,新界 香港地区面积最大的部分，连同所属的235个大小岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积的92。 过去以农业为主，后形成了观塘、荃湾两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957米的大雾山为深圳最高峰。,九龙 全称为九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城市

2、核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最为知名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心，是全球游客聚集的购物天堂。,香港国际机场 于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780万人次，总航空货运量逾374万公吨。是亚洲最繁忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。,香港格局与项目位置,九龙站综合体,香港岛 香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD，拥有劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅区；港岛中部为香港主要行政机关所在地。港岛拥有很多小山，最高峰为太平山

3、，海拔554米。,香港九龙联合广场综合体详细位置,Union Square的总面积达109万平方米，整个发展计划分为七个发展项目组合 前五期已先后落成并入伙 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目组合于2007年至2010年分阶段落成,Union Square,2,6,5,7,3,1,4,Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着 Union Square是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发

4、展有限公司四个发展商合作发展，值得国内地铁公司借鉴。,16座住宅大厦及2座混合用途大厦，共提供约5866个住宅、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅； 一幢118层高的摩天大楼，包括约231778平方米的写字楼及一间豪华酒店，并附设观景台； 82750平方米购物中心； 1050平方米的幼稚园； 巴士、的士、及私家车交汇处； 约5600个车位； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 各类康乐与社区设施,Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米,办公楼,漾日居：高尚住宅,擎天半岛：高尚住宅,中心花园,君

5、临天下：高尚住宅,凯旋门：高尚住宅,圆方：豪华购物中心,天玺：酒店、住宅综合体,港景汇：服务式公寓,Union Square,环球贸易广场,公共绿地,内部道路,办公写字楼,顶级住宅,顶级酒店,漾日居,2000年,高端住宅,商业,2005年,君临天下,擎天半岛,2007年,W Hotel,2010年,2003年,凯旋门,Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture,多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务使区域价值 脱胎换骨，新鸿基地产负责购物中心和酒店以及办公部分开发,商务酒店,天玺（住宅部分）,圆方ELEMENT,港景汇,环球贸易广场 ICC,

6、综合体效应,Union Square,区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD隔海相望） 住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸引最高端客户注目） 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发展）,各物业形态作用,核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级 综合体核心区域物业比例为： 住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5,成功KPI,Union Square,圆方购物中心规划设计特点,圆方总面积超过100万平方英尺，大约9.29万平方米,圆方购物中心由，由著名建筑公司英国Benoy担

7、任设计，以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。 在注重体验式空间的同时，注重中国优秀传统文化与商业的结合。,圆方购物中心顶层平面图,办公楼和五星酒店,圆方购物中心的开放空间,购物中心的顶部和公共空间连接，为顾客提供更好的通透性空间体验。,圆方购物中心以五行文化组织内部封闭空间,采用现代化的多中厅分隔空间布局，通过采光中听让顾客感觉到通透性。,地铁九龙站点与圆方购物中心的无缝衔接,地铁在-1层和购物中心无缝对接，而且可以直达地面购物中心层，将购物中心和地铁一体化、为方便乘机旅客，旅客可以在购物中心办理乘机手续。,超五星酒店和购物中心的有机联系,购物中心名品部分通过扶梯与酒店和

8、办公空间联接、酒店大堂设置在103层，确保丽思卡尔顿酒店的安静。,超五星酒店-丽思卡尔顿,酒店空中餐厅 酒店大堂里兹卡尔顿大堂103层 香港丽思卡尔顿酒店位处九龙环球贸易广场的102至118层，楼下是圆方购物商场，邻近地铁九龙站，地理位置优越，交通便利。 配备水疗中心、顶层室内游泳池 设施豪华,丽思卡尔顿酒店客房和设施,酒店提供饱览维港及城市景致的房间。六间餐厅及酒吧包括中餐厅及意大利餐厅，以及在楼高490米之上的顶楼酒吧。水疗中心占地860平方米，设9间豪华理疗室和2间双人套房，由世界水疗权威ESPA提供崭新的水疗疗程。酒店的室内游泳池位于顶层及设有LED天花屏幕。另外，酒店拥有全港最大的宴

9、会厅之一，加上四间会议室，总面积达1300平方米，为婚宴和会议的理想场地。 酒店客房从7000港币起价，总统套房13万港币，拥有最佳的维多利亚海景和山景。,5A写字楼环球贸易广场,吸引世界知名投资银行Morgan stanley等入住,香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体，体现了此类综合体开发的特点和规律： 需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突出，分工明确 占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲娱乐氛围 多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险,深圳新摩尔公司2013年2月,我们共同研究世界一流城市商业与文化综合体，在中国的土地上应该有更多的世界一流商业与文化综合体，不求奢华，但要具有经得住历史考验的经典综合体。,结束语,