2014年全国房地产年报_胸有惊雷，面如平湖_世联.pdf

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1、世联研究 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved P.3 内容目录 序 8 2014 年：事实 . 11 特征 1：需求探顶，均衡回归 . 12 特征 2：政策退出，制度跟进 . 17 特征 3：供求逆转，创新求变 . 20 特征 4：规模滞涨，暗流涌动 . 27 2015 年：预言 . 32 胸有惊雷，面如平湖 . 32 中央经济工作会议定调， 2015 步入新常态 . 34 不畏浮云遮望眼，中国房地产市场天高海阔 . 37 均衡之后各自精彩，城市选择制胜未来 . 52 坚定转型积极应对，百花齐放白银时代 . 58 购房者信心止跌回升，市场

2、预期改善 67 附件 1：过往观点 78 世联行评论之一：花开花落，云卷云舒 . 78 世联行评论之二：购房者信心明显下滑，楼市量价上涨幅度将回落 . 78 世联行评论之三：下半场，房价上涨趋势性放缓，家庭金融资产爆发 . 78 世联行评论之四：杭州降价只是个案，并非恐慌性降价 79 世联行评论之五： “不动产登记部际联席会议制度”意不在房地产 79 世联行评论之六：关于两会房地产的解读 . 79 世联行评论之七：共有产权房短期影响有限，未来有望全国推广 80 世联行评论之八：强哥不会强刺激 . . 80 世联行评论之九：中国 REITs 何时将迎来春天？ 80 世联行评论之十：只有信贷宽松，

3、成交才会企稳 . 81 世联行评论之十一：急雨易晴，慢雨不开 . 81 世联行评论之十二：五月，寒夏 81 世联行评论之十三：吃螃蟹者，沈阳 82 世联行评论之十四：芜湖新政如隔靴搔痒 . 82 世联行评论之十五：呼市坐实“楼市松绑”第一城 . 82 世联行评论之十六：户籍新政点评：直挂云帆济沧海 . . 82 世联行评论之十七：空穴来风，必有根据 . 83 世联行评论之十八：成色十足的黄金周 . 83 世联行评论之十九：不一样的天空 . . 83 世联行评论之二十：浪沙淘尽始见金 84 附件 2：过往事件 85 关于世联行 . . 89 P.4 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 图表

4、目录 图表 1：2014 年全国商品房销售面积及增速 . 12 图表 2：2014 年全国商品房销售额及增速 . 12 图表 3：2014 年全国房地产开发投资额及增速 . 13 图表 4：2014 年全国房屋新开工面积及增速 . 13 图表 5：70 个大中城市新建商品住宅价格环比 . . 13 图表 6：各线城市新建商品住宅价格环比 13 图表 7：24 个重点城市新增降价楼盘统计 . . 13 图表 8：24 个重点城市新增降价楼盘平均降幅 . . 14 图表 9：全国商品房销售面积增长情况 . . 14 图表 10：全国商品房销售额增长情况 . . 14 图表 11：全国房屋新开工面积

5、增长情况 15 图表 12：全国房地产开发投资完成额占 GDP 比重 . . 15 图表 13：全国房地产市场商品住宅成交量价走势 . 15 图表 14：40 个大中城市土地成交面积增长情况 . 16 图表 15：不同类型城市土地成交溢价率 16 图表 16：40 个大中城市土地成交溢价率走势 16 图表 17：2014 年全国土地成交面积、土地成交金额 TOP20 城市 . 16 图表 18: 2014 年影响房地产行业的重要政策已发生改变 18 图表 19：广义货币（M2）变化趋势 19 图表 20：货币发行量与房价的关系曲线 19 图表 21：全国商品房待售面积增长情况 20 图表 22

6、：2014 年各地房地产调控政策松绑统计 . 21 图表 23：2014 年 12 月全国重点城市库存变化 . . 21 图表 24：北京商品住宅库存和去化时间 22 图表 25：上海商品住宅库存和去化时间 22 图表 26：广州商品住宅库存和去化时间 23 图表 27：深圳商品住宅库存和去化时间 23 图表 28：杭州商品房库存和去化时间 . . 23 图表 29：福州商品住宅库存和去化时间 23 图表 30：厦门商品住宅库存和去化时间 23 图表 31：青岛商品住宅库存和去化时间 23 图表 32：长沙商品住宅库存和去化时间 24 图表 33：武汉商品住宅库存和去化时间 24 图表 34：

7、惠州商品房库存和去化时间 . . 24 图表 35：湛江商品住宅库存和去化时间 24 图表 36：温州商品房库存和去化时间 . . 25 图表 37：锦州商品房库存和去化时间 . . 25 图表 38：A 股上市房地产开发商存货和预收款情况 . 25 图表 39：A 股上市房地产开发商去化周期估算 . 25 图表 40：标杆房地产开发商存货和预收款情况 . 26 图表 41：2014 年房地产开发商创新举措概览 . 26 图表 42：A 股上市房企前三季度近十年营收情况 . 28 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved P.5 图表 43：A

8、 股上市房企季度营收情况 . . 28 图表 44：A 股上市房企毛利率和净利润率水平 . 29 图表 45：A 股上市房企 ROE 水平 29 图表 46：A 股上市房企费用占比情况 . . 29 图表 47：A 股上市房企债务情况 . . 30 图表 48：上市房企偿债能力 . 30 图表 49：A 股上市房企资金缺口 . . 30 图表 50：A 股上市房企现金流情况 30 图表 51：2014 年房地产开发商销售目标完成率 . 31 图表 52：经济“新常态”下九个层面的特征 . 34 图表 53：2013、2014 年中央经济工作会议主要任务 . 35 图表 54：近几年中央经济工作

9、会议的宏观政策基调 . 35 图表 55： “十二五”期间，历次中央经济工作会议有关房地产的表述 36 图表 56：国外发达经济体房地产市场的主要调控手段 . 36 图表 57：美国实际 GDP 总值和季环比（折年） . 37 图表 58：美国工业总产值和季度环比 . . 37 图表 59：美国消费者和投资者信心指数 38 图表 60：美国非农就业人数和失业率 . . 38 图表 61：美国 CPI 和核心 CPI . 38 图表 62：美国房地产持续复苏 38 图表 63：美国储蓄率和消费支出 . . 38 图表 64：美元指数 . 38 图表 65：美国联邦基金利率 . 39 图表 66：

10、美国 10 年期国债收益率 . 39 图表 67：美元兑俄罗斯和巴西汇率持续走高 . 39 图表 68：NYMEX 原油价格持续急挫. 39 图表 69：欧元区制造业和服务业持续疲弱 40 图表 70：欧元区失业率 . 40 图表 71：德国 GDP 总值和季环比 40 图表 72：欧元区通胀率持续走低,陷通缩危机 . . 40 图表 73：意大利、西班牙实际 GDP 季环比折年率 . . 40 图表 74：葡萄牙、爱尔兰、希腊实际 GDP 季环比折年率 40 图表 75：德法 10 年期国债收益率持续向下 . 41 图表 76：欧债国家 10 年期国债收益率下行 . 41 图表 77：日本私

11、人消费低迷导致 GDP 走低 . 41 图表 78：日本通胀低于预期 . 41 图表 79：GDP 当季同比走势 . 42 图表 80：CPI 与 PPI 当月同比走势 . 42 图表 81：社会消费品零售总额及增速 . . 43 图表 82：进出口金额及增速 . 43 图表 83：基础设施投资及增速 43 图表 84：房地产开发投资占固定资产投资比重 . 43 图表 85：三驾马车对 GDP 增长的拉动作用 . 43 图表 86：工业增加值增速 . 43 P.6 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 图表 87：中采制造业 PMI 走势 . 44 图表 88：汇丰制造业 PMI 走势 .

12、 44 图表 89：中债国债到期收益率持续下行 45 图表 90：银行理财产品预期年收益率仍处高位 . 45 图表 91：房地产信托平均预期收益率仍处高位 . 45 图表 92：城投债收益率仍处高位水平 . . 45 图表 93：降息后人民币持续贬值 . . 46 图表 94：银行代客结售汇顺差 46 图表 95：新增外汇占款持续萎缩 . . 46 图表 96：2014 年 A 股综合指数走势 . 46 图表 97：新增人民币贷款情况 47 图表 98：社会融资总量及增速 47 图表 99：社会融资总量构成 . 47 图表 100：SHIBOR 利率总体走低 48 图表 101：银行间 7 天

13、回购加权利率总体下行 . 48 图表 102：10 年期国债收益率持续下降 48 图表 103：温州民间融资综合利率持续下降 . 48 图表 104：人民币加权贷款平均利率平缓 . 48 图表 105：不同类型贷款加权平均利率 . 48 图表 106：刚需购房适龄人口数及占比 . 50 图表 107：改善型购房适龄人口数及占比 . 50 图表 108：一线城市不同面积区间的户型成交套数占比 . . 50 图表 109：二线城市不同面积区间的户型成交套数占比 . . 51 图表 110：三线城市不同面积区间的户型成交套数占比 . . 51 图表 111：房地产开发企业土地购置面积及增速 . 52

14、 图表 112：29 个重点城市成交情况数据表 . 53 图表 113：重点三线城市 2014 年第 52 周成交表现 . . 55 图表 114：我国 23 个城市群分布图 . 56 图表 115：13 个重点城市群基本情况 56 图表 116：全国房地产企业资金来源结构 . 58 图表 117：银行理财产品年收益率 59 图表 118：金融机构人民币贷款加权平均利率 . 59 图表 119：社会融资结构 59 图表 120：2012-2014 年 154 家房企融资结构 59 图表 121：美国 TOP5 房企市场集中度 . 60 图表 122：Lennar 公司并购历程 61 图表 12

15、3：Pulte 公司并购历程 . 61 图表 124：房地产开发企业数量 . . 62 图表 125：房地产行业并购案例及披露金额 . 62 图表 126：开发商发行中期票据概览 62 图表 127：国外房企定位及其业务范围 . 64 图表 128：国内部分房企的转型与定位 . 65 图表 129：2014 年 4 季度世联购房者信心指数 . . 67 图表 130：2014 年 4 季度世联购房者信心分类指数 . . 67 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved P.7 图表 131：2014 年 4 季度购房者现状满意分类指数 . . 6

16、8 图表 132：2014 年 4 季度购房者未来预期分类指数 . . 68 图表 133：不同房屋拥有情况购房者信心变化情况 . 68 图表 134：不同置业目的购房者信心变化情况 . 68 图表 135：2014 年 4 季度不同类型购房者对未来半年房价的预期 . 69 图表 136：不同地区世联购房者信心指数变化情况 . 69 图表 137：2014 年 4 季度不同城市购房者对未来半年房价的预期 . 70 图表 138：重点城市购房者信心指数 70 图表 139：2014 年 4 季度购房者对周边楼盘价格变动感知（与过去半年相比） . . 73 图表 140：2014 年 Q4 不同城

17、市类型购房者对周边楼 盘价格变动感知（与过去半年相比） . 73 图表 141：2014 年 Q4 不同城市类型购房者对周边楼盘价格变动感知（与过去半年相比） 73 图表 142：2014 年 4 季度购房者对未来半年房价预期的变化情况 . 74 图表 143：购房者对短期内成交量是否会持续上升的看法 74 图表 144：2014 年 4 季度购房者对未来购房时机预期的变化情况 . 75 图表 145：2014 年 4 季度购房者对未来购房时机预期的变化情况 . 75 图表 146：购房者对 930 新政的看法 76 图表 147：购房者对公积金新政的看法 . 76 图表 148：拥有不同住房

18、套数购房者对 930 新政看法 . 77 图表 149：不同购房计划的购房者对 930 新政的看法 . 77 图表 150：阻碍购房的最主要因素 77 P.8 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 序 祥云与大地 2015 年中国房地产行业时过境已迁 世联行董事长 陈劲松 一 2014年的冬天，虽然温差在各个城市这么明显，寒冷依然笼罩着大半个中国的土地。但是春天的消息 依然透过地上的雪、南来的风、大棚的花传来阵阵暖意。事实上，这个冬天并不比想象中的冷，备了厚厚冬 衣的人们，甚至有了暖冬的感觉，开始期盼春天的到来，希望周而复始地循环到火热的夏天。因为记忆中的 温度不就是这样随着季节而变化吗？

19、 因缘巧合，10年前，怀着治理沙尘暴的理想而参加了阿拉善生态协会，在同一季节多次去过内蒙沙漠， 曾目睹黄沙漫天，也曾在湛蓝无云的天空下爬过巴丹吉林的沙漠珠峰。那一次与其说是体验沙漠极恶劣的环 境，不如说是一次极地美景旅游。对于近年越来越稀少的沙尘暴，专家们说沙尘暴在五十年代最为凶猛，八 十年代末再度肆虐，近年已经偏少了，这是一个自然现象，非人力所能控制。但荒漠化确是人们过度放牧、 采水造成的。内蒙原来三十年前草长过膝的草原，现在部分地方已然一片荒芜了，一位当地牧民说：“天还 是那个天，但地已不再是那个地了！” 天没有变，甚至更蓝了；季节没有变，甚至是暖冬了，腾格里沙漠和巴丹吉林的沙漠没有变，甚

20、至更美 丽了。但是，几千年来靠天道循环的牧民生活却变了，大变了！蒙古牧民一直是“游牧式”的生活方式，也 就是说居停随着草原上的牧草生产情况而变化。一片草原牧草被羊啃过之后，就会迁徙到另一片草原，等待 草长高后再回来。这样的生活周而复始，天地人相谐，于是有了“天苍苍，野茫茫，风吹草低见牛羊”之“天 不变，道亦不变”的千古名句。现在天道没变，“APEC蓝”就是明证，“道”却变了，游牧？到哪里去游 牧呢？且不说可能还会有牧草繁盛之地，但是，当所有的牧民赶着牛羊都去那里，后果如何？ “天道”与“地道”是什么时候开始分道扬镳的呢？内蒙草原确是源于汉人农民的迁入：从定居定点放 牧开始，汉人充分发挥了勤劳和

21、智慧，将每一块“公共牧场”（公地悲剧）发挥了效益最大化，因为羊和草 比，羊才是效益的最终体现者。于是过度放牧、竭泽而渔。羊在吃完了草叶之后，开始吃草根，吃光了草根 之后，就吃树皮。安土重迁的农民们为了生存下去，开始种玉米，挖梭梭林当柴火烧，年复一年，土地就沙 化了。荒漠化的土地上，春天当然会如期到来，但是“时过境未迁”。即使“大漠孤烟直，长河落日圆”景 色依旧，但还适合人类生存吗？ 二 怎么办？当土地已被过度开垦，长不出养肥羊的牧草，这时，摆在人们面前的不是比谁更勤奋，不是比 谁圈养的羊群规模更大、种的玉米更多，因为大家都知道那是一条没有未来的荒芜之路！继续走下去，所有 当地的居民都有了一种末

22、世心态：希望别人先混不下去，自己能混一天是一天，竞争更加无所不用其极。 Copyright 2011 WORLDUNION All Rights Reserved P.9 2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望 老路走不下去了。怎么办？ 那一年，有幸参加阿拉善生态协会为了出版巴丹吉林沙漠植物做的本底调查，记得有个晚上，一片 祥云携着春雨飘来，第二天早上，你就会发现甚至在沙漠的深处，不知名的小草和植物就会顽强冒出头来， 小动物就会奔跑，极地的生命就是这样令近乎绝望的我们欣喜：大自然太奇妙了！ 这是一个生物链的问题：人吃羊，羊吃草，草在大地上要喝水，水来自天，来自天空中的祥云。这种自

23、平衡系统千百年来没有问题，天没变，地为什么变了？草还是那个草，羊还是那个羊，关键是人变了：人们 不再仰望蓝天，不再亲吻土地，不再欣赏草原上的野花，他们只盯着羊群！土地沙化之后，春天当然会来， 但这和沙化土地上的人们有关系吗？当然有！有这样一群人，他们重新定位自己，不是食物链上最高级的动 物，而是站在天地之间思考如何改善整个生态，并以实际行动来改善。“春雨贵如油”，水来自祥云，更来 自我们对水的态度和行动。 三 “追旧事，一晌凭阑久”，还是回到房地产吧。2015年的春天就要来了，虽然整体环境远未到荒漠化， 中国房地产行业却从未有今天这样，对这个春天充满了疑问。不确定性，在此之前是对政策的判断，现

24、在已 是对行业现状和未来的担忧。整个行业就像阿拉善的牧民担心羊没有草一样，担心房子没人买；像担心天上 的春雨不够充沛一样，担心利率和货币没有如期到位；像担心别人家的羊抢了公地的草一样，担心市场还算 不错的城市地价上涨；像末世纪状态一样，房地产从业人员也出现过去少见的各种急功近利的行为 “三十年为一世而道更”，2014年就是整体中国房地产行业牧草与羊群总体均衡的那一年，远未到沙 漠化。如果行业还如过去三十年的理念，只顾规模增长，不顾地域的复制，只盯着价格，所有的担心都没有 化为对整体经济和城市人的生活多样性的满足，不在自己身上找原因，那么，2015年就是“时过境未迁” 的一年，行业低迷的总体判断

25、，应该就是基本定论了。 有些城市、地区房子只要好卖，地价上涨的速度一定比房价上涨更快；难卖的地方，降价会有一点作用， 但难卖不是价格问题，是生态问题；互联网当然会解决信息传递问题，但互联网要在解决内容方面的问题下 功夫才行；行业士气不振绝对不是一个小问题，这是行业能接地气、健康向上突破的前提。 姜汝祥博士说：“未来早已存在，只是没有显现”。行业的未来早已存在着，在什么地方呢？“行到水 穷处，坐看云起时”，答案就是：“祥云已至”，金融环境和政策环境就像春天的祥云一样，已经来了。大 地春来，我们迎来前所未有的就业人口，以及创业潮、互联网带来的财富创造和知识创造的高峰。木心先生 有句话，对生命，对人

26、类，过分的悲观、过分的乐观，都是不诚实的。看清世界荒谬，是一个智者的基本水 准，但看清了，不是感到恶心，而是会心一笑。否则智者自忧只会夸大世界的荒谬。房地产行业的现状，也 堪称对木心先生这句话的注脚。 “年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”，就像阿拉善今年的节水小米食品给大家带来的惊喜一样，2015 年房地产的故事，不在于总量增长，不在于一线城市如何创新高，房价将不再是大众热门的话题，老故事不 会有新的精彩。新故事在于行业中组织和人的转变，只有这样，才能开创未来三十年。 P.10 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 “历史是更伟大的圣经”，看看已经达到总体均衡之后的市场，我们就会发现“青山遮

27、不住，毕竟东流 去”。房地产行业会以更丰富的业态、更成熟的产品和服务，真正发挥占人类财富一半的领域应有的功能。 当祥云出现在大地上，人们依旧生活着，依旧忙碌着，依旧对未来充满着希望！ 风雨又经年，时过境已迁。 问君何能尔？驰马白云边。 大地存真意，不负寻道难。 城市喧声里，何不桃花源。 Copyright 2011 WORLDUNION All Rights Reserved P.11 2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望 2014 年：事实 2014 年房地产市场的回顾 整体上看， 2014 年全国房地产市场呈现的特征是“需求探顶，水入平川” 。对比过去激流勇进的十年， 201

28、4 年商品房销售、新开工面积等均出现高增速后向市场正常运行的区间回归。 2014 年的行业表现， 是过往政策不断退出、市场自发调整的结果。目前中国正迎来需求探顶后的均衡阶段， 2013 年 13.1 亿 平方米的成交量很可能是中国房地产市场销售面积的天花板。 2003 年住建部出台“ 18 号文” ，首次明 确把房地产作为“国民经济的支柱产业” ， 2003-2012 年十年间房地产市场飞速发展，总销售面积超过 75 亿平方米，其中， 2010 年首次超过 10 亿平方米， 2011-2012 年维持在 11 亿平米左右，而 2013 年 销售面积猛增至 13 亿平米，年增幅达 17.3%。从

29、国际经验看，需求顶部探明后，市场都会高位运行一 段时间（ 5-10 年以上） ，未来销售面积很可能维持在高位波动，并不意味着投资、新开工面积会出现骤 降。市场自发的机制将会驱使供求逐渐向均衡回归，这是一个市场调节下的新常态，而不像以往政策周 期下的大起大落。 2014 年，对大多数身处行业变化中的房地产开发商和服务商来说，是体验了一次风雨洗礼。经历 2013 年大丰收的从业公司，都订立了更高的目标，但市场有其内在的规律性。 2014 年多数房企的业绩增速 与 2013 年相比，黯然失色。销售放缓、库存攀升，大部分房企采取了主动收缩规模、减少拿地的策略。 市场的土地成本和融资成本居高难下，加上房

30、价整体向下调整，房企的净利润率下降成为“白银时代” 的新常态。依靠简单规模扩张的粗放式发展， 2014 年似乎走到尽头、行业已到转折点。 回顾市场的另一要素政策， 2014 年行政调控退出的逻辑，正是基于需求的顶部逐步探明， “强调控、抑 需求”的政策可以退场。均衡之后，中国房地产将呈现“强市场”特征。回顾 2014 年，中国房地产市 场在政策调控方面，主要是借市场调整的窗口期，把一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施尽可 能剔除； 2014 年以后，以利率、信贷、税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式将取而代之。 基于这一点， 2014 年对中国房地产市场是具有历史意义的一个年份。

31、从 2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，行业环境的改变体现在未来的“两少两多”现象。 “两 少”包括： 1.行政化的硬政策会越来越少，房地产坚持市场化的方向不会改变。那么，剩下的这几个限 购城市逐步放开、最终实现市场总体均衡是下一步政策探寻的方向，但已经不那么重要。 2.对企业的限 制和约束会越来越少，今年已逐渐放开上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，有丰富的公开市场 融资经验的大型上市房企在今年获得了发行中期票据的机会。另外，今年还重启了房地产上市公司再融 资。 “两多”包括： 1.行业规则建构多。包括从公积金调整、国开行对棚改的专项贷款、 不动产登记暂 行条例等多个方面，可以看

32、出房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中，更为主动，而不再仅仅 被动的聚焦价格起落等短期目标，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设； 2.金融工具运 用多。利率调控、央行新型货币政策工具（ PSL 等定向金融工具）的操作，这些经济手段会成为未来 行业调控的重要方式； MBS、 REITs 等资产证券化逐步登场。可以预计的是，这些改变将会对房地产 下半场产生趋势性影响。 P.12 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 特征 1：需求探顶，均衡回归 （一）从全国来看，成交量同比下滑、但降幅趋稳，全年商品房成交 7.6 万亿、仅次于 2013 年 2014 年上半年，在全国未出台任何

33、新调控措施的背景下，房地产行业呈现低迷走势，1-5 月份全国商 品房成交面积、成交金额持续下滑，且同比降幅不断扩大。由于去化难度加大，城市商品房库存以及去 化周期开始攀升。为了促进销售、降低库存，房价开始出现松动：5 月份，70 个大中城市新建商品住 宅价格环比下跌、跌幅为 0.2%，这是继 2012 年 6 月以来的 23 个月之后房价环比首次下降。进入 6 月 份，各地也开始纷纷传出限购松绑的消息，但就全面放开限购正式出台文件的只有呼和浩特，因此，对 市场的影响有限。在房价下调、开发商为冲刺半年目标所采取的各种优惠促销的刺激下，积累了近半年 的部分购房需求在 6 月份集中释放， 商品房销售

34、的同比降幅有所收窄： 国家统计局数据显示， 1-6 月份， 全国商品房销售面积 48365 万平方米，同比下降 6.0%，降幅比 1-5 月份收窄 1.8 个百分点。其中，住 宅销售面积下降 7.8%，降幅较前 5 月收窄 1.4%；商品房销售额 31133 亿元，下降 6.7%，降幅比 1-5 月份收窄 1.8 个百分点。其中，住宅销售额下降 9.2%，降幅较前 5 月收窄 1%。 2014 年下半年，住建部在 7 月 11 日召开的会议上提出“千方百计的消化库存” ，定调了楼市下半年的 主线，由此也拉开了各个城市退出实施三年之久的限购政策的大幕。据我们实时跟踪的监测统计，7、 8 月份出台

35、解除限购文件的城市超过 30 个、政策退出最为密集，9 月份逐渐进入尾声，至此，除北上 广深和三亚以外的 41 个城市已全部松绑限购。但三季度的成交并未有明显改善，直到“930”限贷松 绑政策的出台，市场开始呈现需求上升、走势企稳的态势：从国家统计局公布的数据显示，2014 年， 商品房销售面积 120649万平方米， 同比下降 7.6%， 其中， 住宅销售面积下降 9.1%； 商品房销售额 76292 亿元，下降 6.3%，其中，住宅销售额下降 7.8%。 受需求回落影响，开发商开始主动收缩规模：2014 年，全国房地产开发投资 95036 亿元，同比名义增 长 10.5%；房屋新开工面积

36、179592 万平方米，下降 10.7%；房地产开发企业土地购置面积 33383 万平 方米，同比下降 14%。 图表 1：2014 年全国商品房销售面积及增速 图表 2：2014 年全国商品房销售额及增速 数据来源：国家统计局，世联研究数据来源：国家统计局，世联研究 -10% -8% -6% -4% -2% 0% 0 50000 100000 150000 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 商品房销售面积（万平方米，累计值） 累计同比（%，右轴） -1

37、0% -8% -6% -4% -2% 0% 0 20000 40000 60000 80000 100000 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 商品房销售额（亿元，累计值） 累计同比（%，右轴） Copyright 2011 WORLDUNION All Rights Reserved P.13 2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望 图表 3：2014 年全国房地产开发投资额及增速 图表 4：2014 年全国房屋新开工面积及增速 数据来源：

38、国家统计局，世联研究数据来源：国家统计局，世联研究 从不同城市类型的房价走势来看，在 2014 年上半年，三线城市房价率先下跌，其次为二线城市，一线 城市相对较坚挺；进入 2014 年下半年后，各线城市的房价环比均持续负增长，10 月份后，一线城市 房价降幅开始明显收窄，并于 12 月份止跌回升。 图表 5：70 个大中城市新建商品住宅价格环比 图表 6：各线城市新建商品住宅价格环比 数据来源：国家统计局，世联研究数据来源：国家统计局，世联研究 从世联监测的 24 个重点城市房价走势看，今年 4、5 月份开始出现楼盘降价促销，虽然每月不断新增 降价楼盘个数，但房价降幅有限、总体在 15%以内，

39、要小于 2008 年和 2011 年。10 月份以后，随着成 交逐渐好转，无论是新增降价楼盘个数还是降幅均有所收窄。 图表 7：24 个重点城市新增降价楼盘统计 数据来源：世联研究 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 20000 40000 60000 80000 100000 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 房地产开发投资完成额（亿元，累计值） 累计同比（%，右轴） -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 0 50

40、000 100000 150000 200000 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 房屋新开工面积（万平方米，累计值） 累计同比（%，右轴） -2% -1% 0% 1% 2014-01 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比 -2% -1% 0% 2014-01 2014-02

41、2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 一线城市 二线城市 三线城市 36 100 135 191 218 268 322 347 374 13 31 57 96 111 134 156 166 170 5 25 31 47 61 76 87 90 92 6 13 19 25 34 47 51 57 58 4月1日-5月7日 5月8日-5月28日 6月1日-6月19日 6月20日-7月25日 8月1日-8月25日 9月1日-9月26日 9月27日-10月19日 10月20日-

42、11月5日 11月6日-11月20日 降价幅度小于10% 降价幅度10-15%之间 降价幅度15-20%之间 降价幅度20%以上 P.14 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 图表 8：24 个重点城市新增降价楼盘平均降幅 数据来源：世联研究 （二）销售面积的顶部基本探明，市场的内在力量开始主导行业向均衡回归 对比 2003-2013 年十年间的数据，房地产多项指标创下历史新高：全国新建商品房销售面积从 3.2 亿 平米上涨至 13.1 亿平米； 新建商品房销售额从 7671 亿元增长至 8.14 万亿元； 商品房新开工面积从 5.4 亿平方米攀升至 20.1 亿平米；房地产开发投资完成

43、额从 1 万亿元增长到 8.6 万亿元，占 GDP 之比从 7.5%上升到 15.1%；商品住宅成交量的持续增长，也支撑了全国销售均价的快速上涨，从 2003-2013 年，全国商品住宅均价由 2212 元 /平米飙升至 5850 元 /平米。 2014 年的行业表现，是过往政策不断退出、市场自发调整的结果。目前中国正迎来需求探顶后的均衡 阶段，从十几年来激流勇进、单边增长，回归水入平川、较为平缓的区间波动。 2013 年 13.1 亿平方米 的成交量很可能是中国房地产市场销售面积的天花板。 2003 年住建部出台“ 18 号文” ，首次明确把房 地产作为“国民经济的支柱产业” ， 2003-

44、2012 年十年间房地产市场激流勇进，总销售面积超过 75 亿 平方米，其中， 2010 年首次超过 10 亿平方米， 2011-2012 年维持在 11 亿平米左右，而 2013 年销售 面积猛增至 13 亿平米，年增幅达 17.3%。 从国际经验看，需求顶部探明后，市场都会高位运行一段时间（ 5-10 年以上） ，未来销售面积很可能维 持在高位波动，并不意味着投资、新开工面积会出现骤降。市场自发的机制将会驱使供求逐渐向均衡回 归，这是一个市场调节下的新常态，而不像以往政策周期下的大起大落。 图表 9：全国商品房销售面积增长情况 图表 10：全国商品房销售额增长情况 数据来源：国家统计局，世

45、联研究数据来源：国家统计局，世联研究 11.5% 12.3% 11.8% 13.6% 12.8% 11.5% 12.8% 10.5% 10% 11% 12% 13% 14% 平均降幅 -20% 0% 20% 40% 60% 0 50000 100000 150000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 商品房销售面积（万平方米） 同比（%，右轴） -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 20000 40000 60000 80000 100

46、000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 商品房销售额（亿元） 同比（%，右轴） Copyright 2011 WORLDUNION All Rights Reserved P.15 2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望 图表 11：全国房屋新开工面积增长情况 图表 12：全国房地产开发投资完成额占 GDP 比重 数据来源：国家统计局，世联研究数据来源：国家统计局，世联研究 图表 13：全国房地产市场商品住宅成交量价走势 数据来源：国家统计局，世联研究 （

47、三）土地市场总体降温，但城市冷热不均 2014 年，全国 40 个大中城市成交土地规划建筑面积为 67815.7 万平米，同比下降 23.7%。土地市场 降温，使得土地成交溢价率亦出现震荡下行的态势。 12 月份，全国 40 个大中城市土地成交溢价率为 10.4%，比 11 月份的 9.8%小幅上涨 0.6 个百分点，远低于 2013 年的平均水平（ 20%） 。 从不同城市类型来看，土地成交溢价率分化明显，一线城市对比大部分二三线城市，土地市场呈现冰火 两重天的现象。虽然 2014 年一线城市的房价有所下调，但由于土地供应紧张，其地价不降反升，统计 数据显示： 2014 年， 北上广深住宅土

48、地成交总额达 3438.2 亿元， 同比上涨 26%， 平均楼面价高达 11745 元 /，与去年 7572 元 /相比上涨了 55%。从图表 15 亦可以看出， 2014 年一线城市土地平均溢价率 明显高于二三线城市。 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 50000 100000 150000 200000 250000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 房屋新开工面积（万平方米） 同比（%，右轴） 0% 5% 10% 15% 20% 0 20000 40000 60000 80000 100000 1999 2