2014年全国房地产年报_胸有惊雷,面如平湖_世联.pdf
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1、世联研究 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved P.3 内容目录 序 8 2014 年:事实 . 11 特征 1:需求探顶,均衡回归 . 12 特征 2:政策退出,制度跟进 . 17 特征 3:供求逆转,创新求变 . 20 特征 4:规模滞涨,暗流涌动 . 27 2015 年:预言 . 32 胸有惊雷,面如平湖 . 32 中央经济工作会议定调, 2015 步入新常态 . 34 不畏浮云遮望眼,中国房地产市场天高海阔 . 37 均衡之后各自精彩,城市选择制胜未来 . 52 坚定转型积极应对,百花齐放白银时代 . 58 购房者信心止跌回升,市场
2、预期改善 67 附件 1:过往观点 78 世联行评论之一:花开花落,云卷云舒 . 78 世联行评论之二:购房者信心明显下滑,楼市量价上涨幅度将回落 . 78 世联行评论之三:下半场,房价上涨趋势性放缓,家庭金融资产爆发 . 78 世联行评论之四:杭州降价只是个案,并非恐慌性降价 79 世联行评论之五: “不动产登记部际联席会议制度”意不在房地产 79 世联行评论之六:关于两会房地产的解读 . 79 世联行评论之七:共有产权房短期影响有限,未来有望全国推广 80 世联行评论之八:强哥不会强刺激 . . 80 世联行评论之九:中国 REITs 何时将迎来春天? 80 世联行评论之十:只有信贷宽松,
3、成交才会企稳 . 81 世联行评论之十一:急雨易晴,慢雨不开 . 81 世联行评论之十二:五月,寒夏 81 世联行评论之十三:吃螃蟹者,沈阳 82 世联行评论之十四:芜湖新政如隔靴搔痒 . 82 世联行评论之十五:呼市坐实“楼市松绑”第一城 . 82 世联行评论之十六:户籍新政点评:直挂云帆济沧海 . . 82 世联行评论之十七:空穴来风,必有根据 . 83 世联行评论之十八:成色十足的黄金周 . 83 世联行评论之十九:不一样的天空 . . 83 世联行评论之二十:浪沙淘尽始见金 84 附件 2:过往事件 85 关于世联行 . . 89 P.4 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 图表
4、目录 图表 1:2014 年全国商品房销售面积及增速 . 12 图表 2:2014 年全国商品房销售额及增速 . 12 图表 3:2014 年全国房地产开发投资额及增速 . 13 图表 4:2014 年全国房屋新开工面积及增速 . 13 图表 5:70 个大中城市新建商品住宅价格环比 . . 13 图表 6:各线城市新建商品住宅价格环比 13 图表 7:24 个重点城市新增降价楼盘统计 . . 13 图表 8:24 个重点城市新增降价楼盘平均降幅 . . 14 图表 9:全国商品房销售面积增长情况 . . 14 图表 10:全国商品房销售额增长情况 . . 14 图表 11:全国房屋新开工面积
5、增长情况 15 图表 12:全国房地产开发投资完成额占 GDP 比重 . . 15 图表 13:全国房地产市场商品住宅成交量价走势 . 15 图表 14:40 个大中城市土地成交面积增长情况 . 16 图表 15:不同类型城市土地成交溢价率 16 图表 16:40 个大中城市土地成交溢价率走势 16 图表 17:2014 年全国土地成交面积、土地成交金额 TOP20 城市 . 16 图表 18: 2014 年影响房地产行业的重要政策已发生改变 18 图表 19:广义货币(M2)变化趋势 19 图表 20:货币发行量与房价的关系曲线 19 图表 21:全国商品房待售面积增长情况 20 图表 22
6、:2014 年各地房地产调控政策松绑统计 . 21 图表 23:2014 年 12 月全国重点城市库存变化 . . 21 图表 24:北京商品住宅库存和去化时间 22 图表 25:上海商品住宅库存和去化时间 22 图表 26:广州商品住宅库存和去化时间 23 图表 27:深圳商品住宅库存和去化时间 23 图表 28:杭州商品房库存和去化时间 . . 23 图表 29:福州商品住宅库存和去化时间 23 图表 30:厦门商品住宅库存和去化时间 23 图表 31:青岛商品住宅库存和去化时间 23 图表 32:长沙商品住宅库存和去化时间 24 图表 33:武汉商品住宅库存和去化时间 24 图表 34:
7、惠州商品房库存和去化时间 . . 24 图表 35:湛江商品住宅库存和去化时间 24 图表 36:温州商品房库存和去化时间 . . 25 图表 37:锦州商品房库存和去化时间 . . 25 图表 38:A 股上市房地产开发商存货和预收款情况 . 25 图表 39:A 股上市房地产开发商去化周期估算 . 25 图表 40:标杆房地产开发商存货和预收款情况 . 26 图表 41:2014 年房地产开发商创新举措概览 . 26 图表 42:A 股上市房企前三季度近十年营收情况 . 28 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved P.5 图表 43:A
8、 股上市房企季度营收情况 . . 28 图表 44:A 股上市房企毛利率和净利润率水平 . 29 图表 45:A 股上市房企 ROE 水平 29 图表 46:A 股上市房企费用占比情况 . . 29 图表 47:A 股上市房企债务情况 . . 30 图表 48:上市房企偿债能力 . 30 图表 49:A 股上市房企资金缺口 . . 30 图表 50:A 股上市房企现金流情况 30 图表 51:2014 年房地产开发商销售目标完成率 . 31 图表 52:经济“新常态”下九个层面的特征 . 34 图表 53:2013、2014 年中央经济工作会议主要任务 . 35 图表 54:近几年中央经济工作
9、会议的宏观政策基调 . 35 图表 55: “十二五”期间,历次中央经济工作会议有关房地产的表述 36 图表 56:国外发达经济体房地产市场的主要调控手段 . 36 图表 57:美国实际 GDP 总值和季环比(折年) . 37 图表 58:美国工业总产值和季度环比 . . 37 图表 59:美国消费者和投资者信心指数 38 图表 60:美国非农就业人数和失业率 . . 38 图表 61:美国 CPI 和核心 CPI . 38 图表 62:美国房地产持续复苏 38 图表 63:美国储蓄率和消费支出 . . 38 图表 64:美元指数 . 38 图表 65:美国联邦基金利率 . 39 图表 66:
10、美国 10 年期国债收益率 . 39 图表 67:美元兑俄罗斯和巴西汇率持续走高 . 39 图表 68:NYMEX 原油价格持续急挫. 39 图表 69:欧元区制造业和服务业持续疲弱 40 图表 70:欧元区失业率 . 40 图表 71:德国 GDP 总值和季环比 40 图表 72:欧元区通胀率持续走低,陷通缩危机 . . 40 图表 73:意大利、西班牙实际 GDP 季环比折年率 . . 40 图表 74:葡萄牙、爱尔兰、希腊实际 GDP 季环比折年率 40 图表 75:德法 10 年期国债收益率持续向下 . 41 图表 76:欧债国家 10 年期国债收益率下行 . 41 图表 77:日本私
11、人消费低迷导致 GDP 走低 . 41 图表 78:日本通胀低于预期 . 41 图表 79:GDP 当季同比走势 . 42 图表 80:CPI 与 PPI 当月同比走势 . 42 图表 81:社会消费品零售总额及增速 . . 43 图表 82:进出口金额及增速 . 43 图表 83:基础设施投资及增速 43 图表 84:房地产开发投资占固定资产投资比重 . 43 图表 85:三驾马车对 GDP 增长的拉动作用 . 43 图表 86:工业增加值增速 . 43 P.6 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 图表 87:中采制造业 PMI 走势 . 44 图表 88:汇丰制造业 PMI 走势 .
12、 44 图表 89:中债国债到期收益率持续下行 45 图表 90:银行理财产品预期年收益率仍处高位 . 45 图表 91:房地产信托平均预期收益率仍处高位 . 45 图表 92:城投债收益率仍处高位水平 . . 45 图表 93:降息后人民币持续贬值 . . 46 图表 94:银行代客结售汇顺差 46 图表 95:新增外汇占款持续萎缩 . . 46 图表 96:2014 年 A 股综合指数走势 . 46 图表 97:新增人民币贷款情况 47 图表 98:社会融资总量及增速 47 图表 99:社会融资总量构成 . 47 图表 100:SHIBOR 利率总体走低 48 图表 101:银行间 7 天
13、回购加权利率总体下行 . 48 图表 102:10 年期国债收益率持续下降 48 图表 103:温州民间融资综合利率持续下降 . 48 图表 104:人民币加权贷款平均利率平缓 . 48 图表 105:不同类型贷款加权平均利率 . 48 图表 106:刚需购房适龄人口数及占比 . 50 图表 107:改善型购房适龄人口数及占比 . 50 图表 108:一线城市不同面积区间的户型成交套数占比 . . 50 图表 109:二线城市不同面积区间的户型成交套数占比 . . 51 图表 110:三线城市不同面积区间的户型成交套数占比 . . 51 图表 111:房地产开发企业土地购置面积及增速 . 52
14、 图表 112:29 个重点城市成交情况数据表 . 53 图表 113:重点三线城市 2014 年第 52 周成交表现 . . 55 图表 114:我国 23 个城市群分布图 . 56 图表 115:13 个重点城市群基本情况 56 图表 116:全国房地产企业资金来源结构 . 58 图表 117:银行理财产品年收益率 59 图表 118:金融机构人民币贷款加权平均利率 . 59 图表 119:社会融资结构 59 图表 120:2012-2014 年 154 家房企融资结构 59 图表 121:美国 TOP5 房企市场集中度 . 60 图表 122:Lennar 公司并购历程 61 图表 12
15、3:Pulte 公司并购历程 . 61 图表 124:房地产开发企业数量 . . 62 图表 125:房地产行业并购案例及披露金额 . 62 图表 126:开发商发行中期票据概览 62 图表 127:国外房企定位及其业务范围 . 64 图表 128:国内部分房企的转型与定位 . 65 图表 129:2014 年 4 季度世联购房者信心指数 . . 67 图表 130:2014 年 4 季度世联购房者信心分类指数 . . 67 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved P.7 图表 131:2014 年 4 季度购房者现状满意分类指数 . . 6
16、8 图表 132:2014 年 4 季度购房者未来预期分类指数 . . 68 图表 133:不同房屋拥有情况购房者信心变化情况 . 68 图表 134:不同置业目的购房者信心变化情况 . 68 图表 135:2014 年 4 季度不同类型购房者对未来半年房价的预期 . 69 图表 136:不同地区世联购房者信心指数变化情况 . 69 图表 137:2014 年 4 季度不同城市购房者对未来半年房价的预期 . 70 图表 138:重点城市购房者信心指数 70 图表 139:2014 年 4 季度购房者对周边楼盘价格变动感知(与过去半年相比) . . 73 图表 140:2014 年 Q4 不同城
17、市类型购房者对周边楼 盘价格变动感知(与过去半年相比) . 73 图表 141:2014 年 Q4 不同城市类型购房者对周边楼盘价格变动感知(与过去半年相比) 73 图表 142:2014 年 4 季度购房者对未来半年房价预期的变化情况 . 74 图表 143:购房者对短期内成交量是否会持续上升的看法 74 图表 144:2014 年 4 季度购房者对未来购房时机预期的变化情况 . 75 图表 145:2014 年 4 季度购房者对未来购房时机预期的变化情况 . 75 图表 146:购房者对 930 新政的看法 76 图表 147:购房者对公积金新政的看法 . 76 图表 148:拥有不同住房
18、套数购房者对 930 新政看法 . 77 图表 149:不同购房计划的购房者对 930 新政的看法 . 77 图表 150:阻碍购房的最主要因素 77 P.8 深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 序 祥云与大地 2015 年中国房地产行业时过境已迁 世联行董事长 陈劲松 一 2014年的冬天,虽然温差在各个城市这么明显,寒冷依然笼罩着大半个中国的土地。但是春天的消息 依然透过地上的雪、南来的风、大棚的花传来阵阵暖意。事实上,这个冬天并不比想象中的冷,备了厚厚冬 衣的人们,甚至有了暖冬的感觉,开始期盼春天的到来,希望周而复始地循环到火热的夏天。因为记忆中的 温度不就是这样随着季节而变化吗?
19、 因缘巧合,10年前,怀着治理沙尘暴的理想而参加了阿拉善生态协会,在同一季节多次去过内蒙沙漠, 曾目睹黄沙漫天,也曾在湛蓝无云的天空下爬过巴丹吉林的沙漠珠峰。那一次与其说是体验沙漠极恶劣的环 境,不如说是一次极地美景旅游。对于近年越来越稀少的沙尘暴,专家们说沙尘暴在五十年代最为凶猛,八 十年代末再度肆虐,近年已经偏少了,这是一个自然现象,非人力所能控制。但荒漠化确是人们过度放牧、 采水造成的。内蒙原来三十年前草长过膝的草原,现在部分地方已然一片荒芜了,一位当地牧民说:“天还 是那个天,但地已不再是那个地了!” 天没有变,甚至更蓝了;季节没有变,甚至是暖冬了,腾格里沙漠和巴丹吉林的沙漠没有变,甚
20、至更美 丽了。但是,几千年来靠天道循环的牧民生活却变了,大变了!蒙古牧民一直是“游牧式”的生活方式,也 就是说居停随着草原上的牧草生产情况而变化。一片草原牧草被羊啃过之后,就会迁徙到另一片草原,等待 草长高后再回来。这样的生活周而复始,天地人相谐,于是有了“天苍苍,野茫茫,风吹草低见牛羊”之“天 不变,道亦不变”的千古名句。现在天道没变,“APEC蓝”就是明证,“道”却变了,游牧?到哪里去游 牧呢?且不说可能还会有牧草繁盛之地,但是,当所有的牧民赶着牛羊都去那里,后果如何? “天道”与“地道”是什么时候开始分道扬镳的呢?内蒙草原确是源于汉人农民的迁入:从定居定点放 牧开始,汉人充分发挥了勤劳和
21、智慧,将每一块“公共牧场”(公地悲剧)发挥了效益最大化,因为羊和草 比,羊才是效益的最终体现者。于是过度放牧、竭泽而渔。羊在吃完了草叶之后,开始吃草根,吃光了草根 之后,就吃树皮。安土重迁的农民们为了生存下去,开始种玉米,挖梭梭林当柴火烧,年复一年,土地就沙 化了。荒漠化的土地上,春天当然会如期到来,但是“时过境未迁”。即使“大漠孤烟直,长河落日圆”景 色依旧,但还适合人类生存吗? 二 怎么办?当土地已被过度开垦,长不出养肥羊的牧草,这时,摆在人们面前的不是比谁更勤奋,不是比 谁圈养的羊群规模更大、种的玉米更多,因为大家都知道那是一条没有未来的荒芜之路!继续走下去,所有 当地的居民都有了一种末
22、世心态:希望别人先混不下去,自己能混一天是一天,竞争更加无所不用其极。 Copyright 2011 WORLDUNION All Rights Reserved P.9 2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望 老路走不下去了。怎么办? 那一年,有幸参加阿拉善生态协会为了出版巴丹吉林沙漠植物做的本底调查,记得有个晚上,一片 祥云携着春雨飘来,第二天早上,你就会发现甚至在沙漠的深处,不知名的小草和植物就会顽强冒出头来, 小动物就会奔跑,极地的生命就是这样令近乎绝望的我们欣喜:大自然太奇妙了! 这是一个生物链的问题:人吃羊,羊吃草,草在大地上要喝水,水来自天,来自天空中的祥云。这种自
23、平衡系统千百年来没有问题,天没变,地为什么变了?草还是那个草,羊还是那个羊,关键是人变了:人们 不再仰望蓝天,不再亲吻土地,不再欣赏草原上的野花,他们只盯着羊群!土地沙化之后,春天当然会来, 但这和沙化土地上的人们有关系吗?当然有!有这样一群人,他们重新定位自己,不是食物链上最高级的动 物,而是站在天地之间思考如何改善整个生态,并以实际行动来改善。“春雨贵如油”,水来自祥云,更来 自我们对水的态度和行动。 三 “追旧事,一晌凭阑久”,还是回到房地产吧。2015年的春天就要来了,虽然整体环境远未到荒漠化, 中国房地产行业却从未有今天这样,对这个春天充满了疑问。不确定性,在此之前是对政策的判断,现
24、在已 是对行业现状和未来的担忧。整个行业就像阿拉善的牧民担心羊没有草一样,担心房子没人买;像担心天上 的春雨不够充沛一样,担心利率和货币没有如期到位;像担心别人家的羊抢了公地的草一样,担心市场还算 不错的城市地价上涨;像末世纪状态一样,房地产从业人员也出现过去少见的各种急功近利的行为 “三十年为一世而道更”,2014年就是整体中国房地产行业牧草与羊群总体均衡的那一年,远未到沙 漠化。如果行业还如过去三十年的理念,只顾规模增长,不顾地域的复制,只盯着价格,所有的担心都没有 化为对整体经济和城市人的生活多样性的满足,不在自己身上找原因,那么,2015年就是“时过境未迁” 的一年,行业低迷的总体判断



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