郑州商业地产项目调研_购物中心、社区商业类_2014年.doc
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1、2014郑州商业地产项目调研(购物中心、社区商业类)提纲:前言一、郑州知名购物中心调研(已运营) 东:丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际 南:二七万达广场、升龙国际中心 西:升龙又一城、锦艺城 北:郑州国贸中心 中:丹尼斯人民店二、郑州知名社区商业调研(已运营) 社区配套型:绿地老街 邻里中心型:普罗旺世地中海商业街 专业主题型:顺驰天泽街三、 郑州将面市商业项目调研华润万象城、丹尼斯大卫城前 言2014年初,通过对郑州主要商业地产项目盘点,猛然发觉郑州商业地产已如同这座城市一样,不觉间已出现多个“新区”,跨入“高铁时代”。1、 由两强对抗到多极发展随着诸多商业地产项目的面市,郑州商业格局
2、由大商、丹尼斯的两强对抗进入万达、华润、升龙、锦艺、绿地、建业、新田等多极发展时代,市场竞争更加激烈。2、 由单核拓展到多核汇聚随着城市框架拉大及交通升级,郑州各区域商圈核心成员快速增加,商圈成员由单核增至多核,并逐步汇聚。以建设西路商圈为例,商圈成员由CC MAIL 增加了锦艺城、中原万达。商圈核心成员的增加,带来了区域的发展与升级。3、 项目体量与品牌档次同步升级以二七商圈为例,随着万象城、大卫城入市临近,金博大二期项目也已开始规划,而丹尼斯人民店则早已通过扩3馆、引入GUCCI,早早完成了经营面积增长及品牌升级调整,以应对新一轮的竞争。4、 商业竞争源于模式之争纵观郑州商业地产发展,从丹
3、尼斯人民店的中心突破,至升龙曼哈顿、国贸360的异军突起,到目前万达广场、万象城的攻城掠地、快速复制,无不验证了“商业竞争源于模式之争”。一、 郑州知名购物中心调研(已运营)东区:1、丹尼斯七天地1) 项目介绍丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间,南起商务西八街,北至商务西一街,正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街,总建筑面积约26.5万,其中经营面积21万,停车场面积5.5万(约1200个停车位)。位置主题1天地名品百货2天地流行百货3天地俊逸居家4天地温馨家具5天地时尚家具6天地大 卖 场7天地缤纷娱乐2) 品牌招商业态代表品牌主力店丹尼斯大卖
4、场、七天地国际影城零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔 、ochirly、ONLY、VERO、 MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、 JACK JONES/思莱德/LEE/LEVIS餐饮1天地 | 必胜客 2天地 | 麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼 3天地 | 龙宫 4天地 | 彩粤轩 5天地 | 豪客来 6天地 | 百岁拉面、本福回转寿司、爱家厨房、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁面7天地 | 九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、锅品面吧、花千代、鱼乐、塔吉锅、湘乐轩、川之味、老港记娱乐
5、休闲美丽田园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧/M(曼)SPA3) 运营点评七天地商业全部由丹尼斯持有经营,自2010整体分三批陆续开业。合作采取租金、 扣点等合作方式。目前零售类1层月租金可达100-150元/月/。目前在CBD区域,凭借其超大体量及多年专业运营能力,已成为当之无愧的龙头。2、升龙曼哈顿广场1) 项目介绍曼哈顿广场位于燕庄旧址,地处金水路与未来路交汇处。曼哈顿广场是郑州市首个大型城市综合体项目,也是郑州东门户最具标志性城市建筑群,项目总投资额逾40亿,地上总建筑面积约80万平方米,定位于大型城市综合体,规划涵盖住宅、商业、写字楼、酒店及精装公寓等多种物业类型。 曼哈顿广场以金水路为轴
6、线分为南北两个区域,金水路南侧为高档住宅、商业配套区,金水路北侧为金融、办公区。组成体量()住宅46万写字楼6万酒店6万商业22万合计约80万2) 品牌招商业态代表品牌主力店沃尔玛、国美、赛博、奥斯卡零售屈臣氏、利郎、九牧王、奔驰展厅餐饮麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、两岸咖啡、汉江烧烤、永和大王、拉芳舍、娱乐休闲中体倍力、乐界潮会所3) 运营点评升龙曼哈顿为升龙在郑第一个项目,2009年开业后亦成为升龙乃至郑州综合体类标杆项目,主力店招商为该项目亮点。由于部分街铺采用返租模式,故在返租到期也曾发生商户集体罢市情况,对项目产生不良影响。目前租金水平为1F:80-180元/月/,2F:80-1
7、60元/月/。3、绿地原盛国际1) 项目介绍绿地原盛国际项目位于金水路与东风东路交汇处东南角。项目总建面积约38万平方米,是以多种办公形态的商务空间为主,集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目。 项目一共有8座办公楼,1座酒店,其余部分为商业。绿地原盛国际项目的商业定位为:以目的型消费顾客为主要消费客群,以中、高档消费为主,引进以餐饮为主,娱乐、健身SPA、展贸型业态,并配以少量零售业态的格局。组成体量()写字楼29万酒店2万商业7万合计约38万2) 品牌招商业态代表品牌零售光大银行、兴业银行、丹尼斯、宝马展厅、宜家代购、美乐家餐饮青莲酒家、迪欧咖啡、杭州望江门、小馆子、甘思咪哚、西
8、堤岛咖啡、娱乐休闲美格菲健身、盛世豪门KTV、足浴会所3) 运营点评原盛国际为绿地在郑第一个综合体项目,于2009年开业面市。项目整体采用租售并举模式。项目亮点在于招商先行,以租促售,兼顾了开发商资金链及项目商业品质的平衡。因项目销售中投资客比重较大,故对后期招商及开业运营也产生了不良影响。目前租金水平为1F:80-150元/月/,2F:60-100元/月/。南区1、二七万达广场1) 项目介绍二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处,是万达集团在郑州开发的第二个项目,项目占地165亩,总建筑面积62万平米,是集高尚住宅、商业、高级酒店、精装soho于一体的大型城市综合体项目。组成体量()住宅
9、27.3万商业25万SOHO9万酒店0.7万合计约62万2) 品牌招商业态代表品牌主力店万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超尔场、华润万家超市、国美电器、艾博健身会所、苏园酒楼零售ZARA、C&A、优衣库、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、LEE、I DO、热风、西遇、WHO.A.U、GAP、P&B、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE数码、新秀丽餐饮星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、仟吉、松本楼、蜀江烤鱼、蓉李记、麻辣香汇、汉拿山、哈根达斯、Double Seven法式餐厅3) 运营点评二七万达广场为万达在郑第二个综合体项目,于2012年开业面市。依靠万达成熟的综合体管控模
10、式,项目在主力店招商、后期运营企划、租售互动等方向显示出万达在此产品上的专业性。同时,随着二七万达的开业,对周边项目升龙国际中心已产生了较大影响。目前该项目平均租金水平为200元/月/。2、升龙国际中心1) 项目介绍升龙国际中心位于郑州市大学路与政通路交汇处,项目总建筑面积120万平方米,涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、高档公寓及高档住宅等多种物业形态。升龙国际中心拥有自身28万平方米的商业中心作为商业配套,定位于“新都市时尚消费体验中心”。2) 品牌招商业态代表品牌主力店大润发、国美电器、奥斯卡国际院线零售屈臣氏餐饮西湖春天、鼎鼎红、肯德基、迪欧咖啡、老庄火锅、鑫狮麟、京福华、道礼家
11、娱乐休闲红馆娱乐3) 其他受股东分散、散售、返租到期等一系列因素影响,升龙国际中心在2011年开业后经历了短暂辉煌,而目前随着二七万达的竞争,经营有所下滑。目前租金水平为1F: 120-130/2F:80-90/3F:80-90/4F:50-60元/月/。西区1、锦艺城1) 项目介绍锦艺国际华都位于中原区棉纺西路与桐柏路交汇处(原国棉一六厂),是锦艺集团开发的总规模120万平方米大型海派新古典主义国际风情特区,由高层住宅,综合性商业建筑群、九年一贯制学校、幼儿园、综合性会所等组成。组成体量()住宅90万商业总计30万,王府井6万,其他24万合计约120万2) 招商运营业态代表品牌主力店王府井百



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