郑州商业地产项目调研_购物中心、社区商业类_2014年.doc

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1、2014郑州商业地产项目调研（购物中心、社区商业类）提纲：前言一、郑州知名购物中心调研（已运营） 东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际 南：二七万达广场、升龙国际中心 西：升龙又一城、锦艺城 北：郑州国贸中心 中：丹尼斯人民店二、郑州知名社区商业调研（已运营） 社区配套型：绿地老街 邻里中心型：普罗旺世地中海商业街 专业主题型：顺驰天泽街三、 郑州将面市商业项目调研华润万象城、丹尼斯大卫城前 言2014年初，通过对郑州主要商业地产项目盘点，猛然发觉郑州商业地产已如同这座城市一样，不觉间已出现多个“新区”，跨入“高铁时代”。1、 由两强对抗到多极发展随着诸多商业地产项目的面市，郑州商业格局

2、由大商、丹尼斯的两强对抗进入万达、华润、升龙、锦艺、绿地、建业、新田等多极发展时代，市场竞争更加激烈。2、 由单核拓展到多核汇聚随着城市框架拉大及交通升级，郑州各区域商圈核心成员快速增加，商圈成员由单核增至多核，并逐步汇聚。以建设西路商圈为例，商圈成员由CC MAIL 增加了锦艺城、中原万达。商圈核心成员的增加，带来了区域的发展与升级。3、 项目体量与品牌档次同步升级以二七商圈为例，随着万象城、大卫城入市临近，金博大二期项目也已开始规划，而丹尼斯人民店则早已通过扩3馆、引入GUCCI，早早完成了经营面积增长及品牌升级调整，以应对新一轮的竞争。4、 商业竞争源于模式之争纵观郑州商业地产发展，从丹

3、尼斯人民店的中心突破，至升龙曼哈顿、国贸360的异军突起，到目前万达广场、万象城的攻城掠地、快速复制，无不验证了“商业竞争源于模式之争”。一、 郑州知名购物中心调研（已运营）东区：1、丹尼斯七天地1） 项目介绍丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街，总建筑面积约26.5万，其中经营面积21万，停车场面积5.5万（约1200个停车位）。位置主题1天地名品百货2天地流行百货3天地俊逸居家4天地温馨家具5天地时尚家具6天地大 卖 场7天地缤纷娱乐2） 品牌招商业态代表品牌主力店丹尼斯大卖

4、场、七天地国际影城零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔 、ochirly、ONLY、VERO、 MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、 JACK JONES/思莱德/LEE/LEVIS餐饮1天地 | 必胜客 2天地 | 麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼 3天地 | 龙宫 4天地 | 彩粤轩 5天地 | 豪客来 6天地 | 百岁拉面、本福回转寿司、爱家厨房、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁面7天地 | 九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、锅品面吧、花千代、鱼乐、塔吉锅、湘乐轩、川之味、老港记娱乐

5、休闲美丽田园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧/M（曼）SPA3） 运营点评七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自2010整体分三批陆续开业。合作采取租金、 扣点等合作方式。目前零售类1层月租金可达100-150元/月/。目前在CBD区域，凭借其超大体量及多年专业运营能力，已成为当之无愧的龙头。2、升龙曼哈顿广场1） 项目介绍曼哈顿广场位于燕庄旧址，地处金水路与未来路交汇处。曼哈顿广场是郑州市首个大型城市综合体项目，也是郑州东门户最具标志性城市建筑群，项目总投资额逾40亿，地上总建筑面积约80万平方米，定位于大型城市综合体，规划涵盖住宅、商业、写字楼、酒店及精装公寓等多种物业类型。 曼哈顿广场以金水路为轴

6、线分为南北两个区域，金水路南侧为高档住宅、商业配套区，金水路北侧为金融、办公区。组成体量（）住宅46万写字楼6万酒店6万商业22万合计约80万2） 品牌招商业态代表品牌主力店沃尔玛、国美、赛博、奥斯卡零售屈臣氏、利郎、九牧王、奔驰展厅餐饮麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、两岸咖啡、汉江烧烤、永和大王、拉芳舍、娱乐休闲中体倍力、乐界潮会所3） 运营点评升龙曼哈顿为升龙在郑第一个项目，2009年开业后亦成为升龙乃至郑州综合体类标杆项目，主力店招商为该项目亮点。由于部分街铺采用返租模式，故在返租到期也曾发生商户集体罢市情况，对项目产生不良影响。目前租金水平为1F：80-180元/月/，2F：80-1

7、60元/月/。3、绿地原盛国际1） 项目介绍绿地原盛国际项目位于金水路与东风东路交汇处东南角。项目总建面积约38万平方米，是以多种办公形态的商务空间为主，集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目。 项目一共有8座办公楼，1座酒店，其余部分为商业。绿地原盛国际项目的商业定位为：以目的型消费顾客为主要消费客群，以中、高档消费为主，引进以餐饮为主，娱乐、健身SPA、展贸型业态，并配以少量零售业态的格局。组成体量（）写字楼29万酒店2万商业7万合计约38万2） 品牌招商业态代表品牌零售光大银行、兴业银行、丹尼斯、宝马展厅、宜家代购、美乐家餐饮青莲酒家、迪欧咖啡、杭州望江门、小馆子、甘思咪哚、西

8、堤岛咖啡、娱乐休闲美格菲健身、盛世豪门KTV、足浴会所3） 运营点评原盛国际为绿地在郑第一个综合体项目，于2009年开业面市。项目整体采用租售并举模式。项目亮点在于招商先行，以租促售，兼顾了开发商资金链及项目商业品质的平衡。因项目销售中投资客比重较大，故对后期招商及开业运营也产生了不良影响。目前租金水平为1F：80-150元/月/，2F：60-100元/月/。南区1、二七万达广场1） 项目介绍二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处，是万达集团在郑州开发的第二个项目，项目占地165亩，总建筑面积62万平米，是集高尚住宅、商业、高级酒店、精装soho于一体的大型城市综合体项目。组成体量（）住宅

9、27.3万商业25万SOHO9万酒店0.7万合计约62万2） 品牌招商业态代表品牌主力店万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超尔场、华润万家超市、国美电器、艾博健身会所、苏园酒楼零售ZARA、C&A、优衣库、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、LEE、I DO、热风、西遇、WHO.A.U、GAP、P&B、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE数码、新秀丽餐饮星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、仟吉、松本楼、蜀江烤鱼、蓉李记、麻辣香汇、汉拿山、哈根达斯、Double Seven法式餐厅3） 运营点评二七万达广场为万达在郑第二个综合体项目，于2012年开业面市。依靠万达成熟的综合体管控模

10、式，项目在主力店招商、后期运营企划、租售互动等方向显示出万达在此产品上的专业性。同时，随着二七万达的开业，对周边项目升龙国际中心已产生了较大影响。目前该项目平均租金水平为200元/月/。2、升龙国际中心1） 项目介绍升龙国际中心位于郑州市大学路与政通路交汇处，项目总建筑面积120万平方米，涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、高档公寓及高档住宅等多种物业形态。升龙国际中心拥有自身28万平方米的商业中心作为商业配套，定位于“新都市时尚消费体验中心”。2） 品牌招商业态代表品牌主力店大润发、国美电器、奥斯卡国际院线零售屈臣氏餐饮西湖春天、鼎鼎红、肯德基、迪欧咖啡、老庄火锅、鑫狮麟、京福华、道礼家

11、娱乐休闲红馆娱乐3） 其他受股东分散、散售、返租到期等一系列因素影响，升龙国际中心在2011年开业后经历了短暂辉煌，而目前随着二七万达的竞争，经营有所下滑。目前租金水平为1F: 120-130/2F:80-90/3F:80-90/4F:50-60元/月/。西区1、锦艺城1） 项目介绍锦艺国际华都位于中原区棉纺西路与桐柏路交汇处(原国棉一六厂)，是锦艺集团开发的总规模120万平方米大型海派新古典主义国际风情特区，由高层住宅，综合性商业建筑群、九年一贯制学校、幼儿园、综合性会所等组成。组成体量（）住宅90万商业总计30万，王府井6万，其他24万合计约120万2） 招商运营业态代表品牌主力店王府井百

12、货、世纪联华旗舰店、国美电器、成龙国际院线零售优衣库、H&M、ONLY、Jack & Jones 、Very Moda、Selected、拉夏贝尔旗舰店、小谷小晶主题儿童商城、莎莎餐饮星巴克、肯德基、必胜客、味千拉面、德克士、永和豆浆、虢国珍如意、康师傅牛肉面、小天鹅、面包新语、汉拿山休闲娱乐好乐迪、SPA会所3） 其他锦艺城在中原万达开业后，于2012年开业。由于其体量相对较大，且引入王府井百货（郑州首店），故从目前来看，其零售类品牌规模及档次高于中原万达，人气较旺。但锦艺独立运营的购物中心部分，在品牌组合、后期运营方面仍落后于中原万达，租金及人气相对较差。该商业项目对于住宅销售及价值提升达

13、到了较好效果，锦艺国际住宅售价及销售进度一直领跑区域。2、升龙又一城1） 项目介绍升龙又一城位于郑州市科学大道以南、红椿里以北、石楠路以东、长椿路以西。升龙又一城项目规划总建筑面积约112万平方米，定位于地标性城市综合体，升龙又一城将涵盖住宅、写字楼、商业、公寓等。项目定位为：集国际高尚住宅、主题性商业广场、超5A级写字楼于一体的城市地标性综合体项目，也是未来高新区最具代表性的标志性建筑群。组成体量（）住宅92万（含回迁）写字楼8万商业10万合计约112万2） 品牌招商业态意向品牌主力店永辉超市、知名影城、苏宁电器、赛博数码广场其他咏歌汇KTV、富龙电玩、屈臣氏、星巴克、ASOBIO、MAXW

14、IN、ESPRIT、HOTWIND、必胜客、肯德基、德克士、味千拉面、海底捞火锅、禾绿回转寿司、拿渡麻辣香锅、汉江韩国料理、小南国酒楼、吃得宝美食汇3） 其他点评升龙又一城商业部分以售为主，采取返租模式。商业招商为配合销售，主要集中为三层主力店位置，其他部分未开始实质招商工作。北区：1、郑州国贸中心1） 项目介绍郑州国贸中心位于农业路和花园路交汇处，以40万平方米超大规模，融合街区MALL、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。郑州国贸中心的定位为“城市金融和商业中心”，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、 情感交流十大商业功能于一体。组成体量（）

15、公寓22万写字楼8万商业10万合计约40万 2） 品牌招商业态意向品牌主力店大商新玛特、家乐福零售H&M、优衣库、ONLY、Jack & Jones 、Very Moda、Selected 、C&A、CK、热风、速写、MUJI、CHOCOLATE、ENO、caffe bene、RAPA、屈臣氏餐饮星巴克、必胜客、味仟、哈根达斯、DQ、仟吉、面包新语、麻辣新语、韩林炭烧、比格披萨、棒约翰、I TEA、PAPABUBBLE3） 运营点评国贸中心项目于2011年开业，虽引入大商、家乐福等主力店，但主力店经营的平庸，使该项目并未胜出隔路相对的丹尼斯花园店。而新田全力运营的360步行街则成为本项目的亮点

16、，成为区域乃至郑州的“潮街”。360步行街在品牌组合（星巴客、H&M、优衣库、MUJI、面包新语等郑州首店）、企划推广等方面一直保持较高水准，使得“潮街”优势一直保持。目前租金水平为-1F:220-260 /1F:300 /2F:180 /3F:100元/月/。中心区：1、丹尼斯人民店1） 项目介绍丹尼斯人民店位于郑州市核心商圈二七商圈，由1号馆百货店、2号馆大卖场及进口超市、3号馆动感365馆组成，总体建筑面积达10万。2） 品牌招商业态代表品牌1号馆精品百货GUCCI、Ferragamo、MaxMara、Cartier、HUGO BOSS、Paul Shark BALLY、Coach、Mo

17、ntblanc、Armani Collezionin、Canali、SWAROVSKI、MAX&CO、ESCADA、PORTS 2号馆大卖场大卖场、拜特进品超市、同仁堂3号馆动感365JEEP、斯可非得、万宝路、添柏岗、法鳄、暇步士、小帆船、HUNT、哥伦比亚、THE NF、AIGLE、沙乐华、狼爪、诺诗兰、哥仑布3） 运营点评 丹尼斯人民店为丹尼斯入豫首店，台商独资，当年在传统国有百货包围中实现中央突破，一举树立了郑州流行百货的地标地位。后在经营中一直保持领跑，在经营坪效上远超百盛、大商。近年，随着裕达、华润等竞争，通过扩大规模，引入GUCCI已调整为精品百货。合作方式为：租金+联营；联营扣

18、点：17%-30%(珠宝化妆品及主力店不含在内）；租金水平为：250-1000元/月/；二、 郑州知名社区商业调研（已运营）1、 社区配套型：绿地老街1）项目介绍老街绿地郑东新苑，50万平方米大型海派风情社区，纯多层住宅，位踞郑东新区龙湖南区东风东路与九如路交汇处。老街老街社区商业依住宅分布，分为四期，共计约5万。老街社区商业在建筑形式上以独栋及底商为主，面积为30-2000不等，整体定位于社区服务配套类商业。2）品牌招商业态代表品牌零售招商银行、丹尼斯便利店、金门饼家、格力空调、中国移动、牙科诊所、书店餐饮虢国羊肉汤、海煌粥、黄家包子其他加拿大枫叶小熊幼儿园、甲一号会所3）运营点评 绿地老街

19、为绿地在郑首个住宅项目，社区商业以售为主，前期为配套住宅，促进销售，开展招商运营管理。目前100%销售，100%出租，租金水平为100-150元/月/。2、邻里中心型：普罗旺世-地中海广场1）项目介绍普罗旺世五期地中海广场处于普罗旺世中心区域，以宏达路为基准分为南北两个街区，北区以集中大型商业设施为主，南区以住宅为主。地中海广场在交付时，周边入驻率较高，故项目招商迅速，较形成了较好的品牌组合。2）品牌招商业态代表品牌零售怡家精品超市、餐饮小板凳火锅娱乐休闲维体健身白金店3）运营点评 普罗旺世第五期地中海广场商业街位于整体项目中心，产品保持了项目一贯的精品品质。该项目亮点在于项目的开发时间（五期

20、）、纯正的欧式街区式的购物环境，风格各异的商铺，开发商自持招商引入主力店,专业温馨的物管服务。此为郑州罕见的社区商业标杆项目。专业主题型：顺驰天泽街1）项目介绍顺驰天泽街作为顺驰在郑第一个项目顺驰第一大街的配套商业，开发之初区域人气不足，故开发商有意将其打造为以美食为主的主题街区。在建筑形式以独栋及独立两层街铺为主，利于餐饮商家后期经营。另在初期招商及运营中，给予商家较大扶持。目前已形成郑东新区特色美食一条街，商家经营红火。2）品牌招商业态代表品牌餐饮阿五美食、阿瓦山寨、华都酒店、杜家鸡、重庆福火锅、信阳人家、优乐火锅、蒙古包蒙餐厅、侯记牛肉汤、盛裕源、半岛酒楼、王福记、靓靓虾馆3）运营点评

21、由于顺驰破产，后期该商业街基本没有了开发商推动，但该街在开发之初的准确定位、设计，开发商前期大力扶持（率先引入阿五美食、华都酒店，并给予运营补贴）,无疑为后期餐饮汇集、经营火爆的源头。租金水平为120-180元/月/。三、 郑州将面市商业项目调研1、 华润万象城1） 项目介绍华润万象城坐落于铭功路以东、西太康路以南、民主路以西、自由路以北，净地面积约140亩，规划建筑面积约80万平方米。华润万象城项目将以万象城（超大型一站式商业、娱乐、运动、休闲中心）为核心，包含五星级酒店、5A甲级写字楼和高端住宅的多业态都市综合体，成就中原的时代印记。组成名称体量（）住宅悦府22.6万写字楼华润大厦7万酒店

22、君悦5万洒店式公寓君悦2万商业万象城21万其他约22.4万合计约80万2）招商运营业态意向品牌主力店Ole进口超市、金标百盛精品百货、“冰纷万象”真冰场、中影奢侈品牌PRADA、CARTIER、BURBERRY、FERRAGAMO、DIOR、D&G零售玩具反斗城、星际传奇、HarborHouse、Apple Store等餐饮稻香迎只使、太兴餐厅、美乐汇、满记甜品、西湖春天等60个餐饮品牌2、 丹尼斯大卫城1） 项目介绍丹尼斯大卫城项目总建筑面积近40万，地下4层，地上部分由6层的裙楼、一栋14层的高层百货和一座24层的酒店组成。业态上横贯国际精品店、百货公司、超市、MALL及酒店五大商业业态，建成后将成为一个新的城市综合性、体验型的购物、休闲中心。商业结构：零售+酒店+会所零售商业：精品百货：A塔楼1F-9F，奢侈品、国内精品、精品家居及配饰。SHOPPINGMAII：裙楼1F-6F，流行精品、流行配饰及时尚家居。餐饮休憩： B1-9F各楼层分散餐饮、休憩， 10-12F集中地方特色、连锁餐饮享受饕餮之盛宴。精品超市：B1F，生活必需、家庭所用、满足居家必备之全功能。. 酒店：B塔楼7F-24F，国际五星级标准酒店 会所：14F